相模原市南区の土地売却｜用途地域と駅距離が価格を左右する仕組み

2026年3月5日

【結論】相模原市南区の土地価格は「駅からの距離」と「用途地域で許される使い方」をセットで見るとブレずに判断できる

相模原市南区で土地売却を考えるとき、
多くの方が最初に戸惑うのが次のような点です。

「最寄り駅は悪くないはずなのに、思ったほど評価が出ない」
「住宅地としては良い場所なのに、相場サイトの金額がピンとこない」
「用途地域って言われても、価格とどう関係するのか分からない」

南区の土地は、

小田急線（相模大野・小田急相模原・東林間）駅近の住宅地
バス便・車前提の戸建てエリア
準工業地域・商業地域・工場・店舗が混在するエリア

といった 「駅距離」と「用途地域の組み合わせ」が多種多様 です。

このため、

「駅から近ければ高い」「広ければ高い」といった単純な見方
「坪単価だけ」で比較する見方

では、実態とかけ離れた価格判断になりやすくなります。

相模原市南区で土地売却を成功させるために重要なのは、

駅距離（アクセスの良さ）
用途地域（その土地で何が建てられるか・どんな使い方ができるか）

を「セット」で理解したうえで、
自分の土地が “誰にとって・どんな用途として価値があるのか” を整理することです。

以下では、
南区の土地価格を左右する「用途地域」と「駅距離」の仕組みを、
売却の実務目線で整理して解説します。

なぜ相模原市南区の土地価格は「用途地域×駅距離」で大きく変わるのか

土地の価値は「場所」だけでなく「使い方の自由度」で決まる

土地の価格を決める要素は、ざっくり言うと次の2つです。

どこにあるか（立地・駅距離・周辺環境）
そこで何ができるか（建てられる建物や用途の自由度）

この「何ができるか」を決めているのが、都市計画上の 用途地域 です。

同じ南区内でも、

住宅だけを建てることを想定したエリア
店舗・マンション・事務所などを建てられるエリア
工場・倉庫・事業用が中心のエリア

では、
「買いたい人の種類」と「出せる金額の上限」がまったく違います。

駅距離は「誰のニーズを取り込めるか」に直結する

一方で、駅距離は

自宅用住宅（実需）のニーズ
賃貸住宅（投資）のニーズ
店舗・事務所（事業）のニーズ

に直接影響します。

駅近 × 住宅系用途地域 → 自宅用＋賃貸用のダブル需要
駅近 × 商業・準工業地域 → 店舗・事務所＋賃貸・自宅用の混合需要
駅から遠い × 住宅系用途地域 → 自宅用戸建て中心・賃貸ニーズは限定的

というように、
「駅距離」と「用途地域」が組み合わさることで、土地の“使われ方のイメージ”が決まり、価格レンジも変わっていきます。

相模原市南区の主な用途地域と「価格の付き方」のイメージ

※細かく言うともっと種類がありますが、売却で押さえるべき代表的なものに絞って説明します。

① 第一種低層住居専用地域（低層住宅地）

【イメージ】

2〜3階建ての戸建てや低層マンションが中心
建ぺい率・容積率が抑えめで、建物の高さ・ボリュームに制限が大きい
閑静な住宅地だが、店舗・事務所などは制限されやすい

【価格の付き方】

駅徒歩圏：
→ 「静かな住宅環境を求めるファミリー」に評価されやすい
バス便・郊外：
→ 自宅用戸建て需要が中心。車前提の生活環境で評価される

ポイント

建てられるのはほぼ「自宅や低層住宅」なので、
→ 主な買主は「自分で家を建てる人」か「戸建て分譲業者」
店舗や大きなアパートには向かず、
→ 商業・投資目的の買主からの高値は期待しにくい

② 第一種・第二種中高層住居専用地域（中高層マンションも建てられる住宅地）

【イメージ】

中規模〜大規模マンションも建てられる住宅地
低層専用地域よりも建ぺい率・容積率が高め
住居系が中心だが、小規模店舗・事務所も一定数認められる

【価格の付き方】

駅徒歩圏＋容積率が高め
→ マンション用地としてデベロッパー・建売業者からのニーズが期待できる
駅から離れると
→ 戸建て・アパート用地としての評価にシフト

ポイント

「どのくらいのボリュームのマンション・共同住宅が建てられるか」で評価が変わる
相模大野・小田急相模原・東林間周辺の駅徒歩圏でこの用途地域にある土地は、
→ 自宅用＋マンション・アパートの両方の視点で見られやすい

③ 近隣商業地域・商業地域（駅周辺・大通り沿いなど）

【イメージ】

店舗・事務所・飲食店・マンションなど、多様な用途が可能
容積率が高く、大きな建物を建てられることが多い
駅前・大通り沿いなど、交通量・人通りの多い場所に指定されやすい

【価格の付き方】

駅距離との掛け算で、大きく変わる
駅近＋商業系 →
- 店舗・事務所用
- 上層階をマンションとして使う複合開発
  などが想定され、土地単価は南区の中でも高め
駅からやや離れた幹線道路沿い →
- 駐車場・ロードサイド店舗・倉庫など、事業用としての評価が中心

ポイント

「住むため」だけでなく「事業・投資」としての価値が評価に入る
その分、
→ 景気・金利・事業計画の影響を受けやすく、
→ タイミングによって査定額の振れ幅が大きくなることもある

④ 準工業地域（工場・倉庫・事業用が入りやすいエリア）

【イメージ】

住宅も建てられるが、工場・倉庫・作業場なども建てられる
幹線道路沿い・工場地帯に近いエリアに多い
住宅地としては騒音・交通量などで評価が割れやすいことも

【価格の付き方】

一般の自宅用としては敬遠される要素もある一方、
→ 事業用（倉庫・配送拠点・作業所）としては高く評価される場合もある
「住宅用地として見た場合の価格」と
「事業用地として見た場合の価格」が大きく異なることがある

ポイント

南区では、「いかにも工業地帯」のイメージよりも、
→ 住宅と事業用が混在する準工業地域が多く、
→ 買主によって評価が2極化しやすい

駅距離が土地価格に与える影響（南区バージョン）

駅徒歩5分以内：最も競争力が高いゾーン

【特徴】

自宅用・投資用・店舗用など、ほぼすべての需要が集中
「駅近」というだけで、ある程度の底値が固まりやすい
用途地域によって「どの需要をメインに狙うか」が変わる

【売却の考え方】

住宅系用途地域：
→ 自宅用・マンション用・アパート用地としての競争
商業・準工業地域：
→ 店舗・事務所・複合開発用地としての評価

ポイント

駅近だからといって、
→ “自宅用の買主”だけを想定すると、価格設定を誤ることもある
不動産会社が「どの需要を想定して査定しているか」を確認することが重要

駅徒歩10〜20分：用途地域ごとに“売れ方”が分かれるゾーン

【住宅系用途地域の場合】

自宅用戸建て・中規模マンション用地としてはまだ十分射程内
相模大野・東林間などでは「徒歩15分前後」でも現実的な選択肢になる

【準工業・商業系の場合】

自宅用としての魅力はやや落ちるが、
→ 駐車場・倉庫・事業用としては引き続き一定の需要

ポイント

「駅距離だけ」でなく、
- バス路線の有無
- 車でのアクセス（国道・主要幹線までの距離）
- 生活施設（スーパー・学校・病院）
  も含めて評価が決まるゾーン

バス便・徒歩20分超：用途地域だけでなく「車生活との相性」が鍵

【住宅系用途地域】

マイカー前提の戸建て需要が中心
駐車場2台以上・前面道路の広さ・静かさ・日当たりなど、
→ 駅距離以外の要素で価格が決まりやすい

【準工業・商業系】

工場・倉庫・物流拠点・資材置き場など、
→ 車・トラック前提の事業用としての評価

ポイント

「駅距離がある＝必ず安い」ではなく、
→ 車生活と事業利用のニーズ次第で評価が変わるゾーン
自宅用だけを想定して売り出すと、実際のニーズより安く見積もってしまうこともある

「うちの土地はどう見られるのか」を整理する3つのステップ

ステップ① 用途地域と建ぺい率・容積率を確認する

まずは、

用途地域
建ぺい率
容積率

を市役所・公開の地図・不動産会社を通じて確認します。

これで、

「戸建て用地」としての価値が中心か
「マンション・アパート用地」としても価値があるか
「店舗・事務所・事業用」としての可能性があるか

のアタリがつきます。

ステップ② 最寄り駅・主要道路との距離・生活環境を整理する

最寄り駅（相模大野・小田急相模原・東林間・その他）までの距離
バス路線の有無・本数
周辺の生活施設（スーパー・学校・病院・公園）
国道・幹線道路までの距離・車でのアクセス

これで、

自宅用としてのニーズ
賃貸・投資用ニーズ
事業用ニーズ

のバランスをイメージできます。

ステップ③ 「誰にとって一番価値があるか」を不動産会社と一緒に言語化する

自宅用に家を建てたい人向け
戸建て分譲・建売業者向け
マンションデベロッパー向け
アパート・賃貸用に考える投資家向け
店舗・事務所・倉庫など事業者向け

この中で、「一番フィットしそうな買主像」を不動産会社と一緒に決めていくと、

価格の根拠
売り方（一般顧客向け／業者向け）
条件（分割売却・一括売却・建築条件付きなど）

がクリアになり、売却方針が立てやすくなります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（相模原市南区エリアで土地売却・買取・造成・リフォームを手がける会社）

「南区の土地売却のご相談で、
『用途地域って結局、価格にどう影響するんですか？』というご質問を本当によく頂きます。

実務的には、

用途地域＝『この土地で何ができるか』
駅距離　＝『誰がどう使いたがるか』

を決める“ルール”と“条件”だと考えていただくと分かりやすいと思います。

同じ50坪の土地でも、

相模大野駅徒歩圏の中高層住居専用地域（マンションも建てられる）
と、
バス便の第一種低層住居専用地域（戸建て中心エリア）

では、

買う人も
建てられる建物も
将来の活用の幅も

まったく違います。

大切なのは、

『この土地は戸建て用地として見るべきか』
『マンション・アパート・事業用としての可能性はあるか』
『駅距離と用途地域の組み合わせで、どんな買主にとって魅力的なのか』

を、まず一緒に整理することです。

私たちの役割は、

用途地域や建ぺい率・容積率を“専門用語のまま”伝えるのではなく、
『この土地は、こういう人たちに、こんな用途で使ってもらえるから、この価格帯になりそうです』
と“翻訳”してお伝えすることだと考えています。

『相模原市南区のこの土地、
　実際どんな人に・どんな用途で売るのが一番いいのか？』

という段階からでも構いません。
用途地域と駅距離の組み合わせを一緒に整理していけば、
“現実的な価格帯”と“売り方の方向性”がきっと見えてきます。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 用途地域は自分で調べられますか？不動産会社に聞くべきですか？
A. 市の都市計画情報やインターネットの地図サービスで、用途地域だけなら自分でも確認できます。ただし、建ぺい率・容積率・道路との関係（再建築可否）などを踏まえた「実際にどんな建物が建てられるか」の判断は、不動産会社や建築士に確認した方が安全です。

Q2. 駅から遠いと、やはり土地の価値は大きく下がりますか？
A. 駅から遠い＝必ずしも「価値が低い」ではありません。

自宅用戸建て需要が強いエリア
車生活との相性が良いエリア
では、駅距離よりも「住環境・道路状況・駐車場条件」で評価されることも多いです。
一方、賃貸・投資・マンション用地としては駅距離の影響が大きくなります。

Q3. 第一種低層住居専用地域だから、土地は安いのでしょうか？
A. 用途地域が低層だから安い、とは限りません。

閑静な住宅街として人気の高いエリア
学区・住環境で強い支持がある場所
では、戸建て用地として高く評価されることも多いです。
「どの用途地域か」よりも、「そのエリアが誰に支持されているか」が重要です。

Q4. 商業地域・準工業地域の土地を持っています。住宅地より有利ですか？
A. 一概に有利とは言えません。

駅近・人通りの多い商業地域 → 店舗・事業用として高評価になるケースが多い
駅から遠い準工業地域 → 事業用としての需要はあるが、自宅用には向きにくく評価が割れる
など、場所と用途次第です。
住宅用だけでなく、事業・投資の視点からも査定できる会社への相談がおすすめです。

Q5. 用途地域が変わること（用途変更）で、土地の価格は上がったり下がったりしますか？
A. 都市計画の変更で用途地域が変わることはありますが、頻繁には起こりません。
用途が「より自由になる」方向なら評価が上がる可能性もありますが、
具体的な変更予定がない段階で期待して動くのはリスクが高いです。
現行の用途地域を前提に売却を検討するのが基本です。

Q6. 再建築不可の土地でも、売却できますか？
A. 売却自体は可能です。ただし、