相模原市南区で家を売却する前に｜住宅地と商業地で判断が変わる注意点

2026年3月5日

【結論】相模原市南区で家を売るなら「住宅地なのか商業地なのか」で“見るべきポイント”を変えないと判断を誤りやすい

相模原市南区で自宅や実家を売却しようとすると、多くの方が最初に戸惑うのが、

「同じ南区なのに、近所の家とウチの評価が全然違うのはなぜ？」
「駅に近いから有利なはずなのに、思ったほど高くならない」
「店舗も並ぶエリアだけど、住宅として売る前提で話が進んでいて不安」

といった「立地の違い」をどう価格に反映すればいいのか、という点です。

相模原市南区は、

相模大野・小田急相模原・東林間などの駅周辺の商業色が強いエリア
駅から少し離れた、第一種低層住居専用地域などの純粋な住宅地
幹線道路沿いの、店舗・事務所・駐車場としても使われやすい準商業・準工業エリア

が入り混じる“ミックス型エリア”です。

このため、同じ「家を売る」でも

住宅地にある家 → 「住む人」を中心にした評価
商業地・準商業地にある家 → 「住む人＋事業・投資」を含めた評価

で、見るべきポイントも、注意点も変わってきます。

この記事では、

南区の住宅地と商業地で「何が」違うのか
それぞれで売却前にチェックしておくべきポイント
「住宅として売る」か「土地・事業用として売る」かで変わる判断
売却前にやっておくと損をしにくい整理の仕方
ホームワーク株式会社の専門家コメントとFAQ

を、相模原市南区にフォーカスして整理します。

相模原市南区で「住宅地」と「商業地」が入り混じる構造

南区の代表的なパターン

ざっくり言うと、南区の家が立っている場所は次のどれかに当てはまることが多いです。

純粋な住宅地（第一種・第二種低層／中高層住居専用地域など）
- 駅から徒歩圏〜バス便の戸建てエリア
- 静かな環境・学区・住みやすさが評価される場所
駅周辺の商業地・近隣商業地
- 相模大野駅南口・北口周辺
- 小田急相模原駅・東林間駅の駅前通り
- 店舗・事務所・マンションが混在
幹線道路沿い・準工業地域などの“商業・事業と住宅のミックス地帯”
- 16号・主要県道沿い
- 一部は工場・倉庫・事務所と住宅が入り混じる

この「どれに当てはまるか」で、

誰が買主になりやすいか（実需・投資・事業）
「建物付き」で売るか「土地（古家付き）として売るか」
不動産会社が使う評価の“物差し”

が変わってきます。

住宅地で家を売るときに押さえるべき注意点

ここでの「住宅地」は、主に住居専用・住居系用途地域の戸建てエリアをイメージしてください。

注意点① 「住みやすさ」と「将来の住み替えやすさ」が価格の軸になる

住宅地では、

学区・治安・周辺の雰囲気
スーパー・公園・病院など生活施設までの距離
前面道路の広さ・車の出し入れのしやすさ
駅までのアクセス（徒歩 or バス便の快適さ）

といった「日々の暮らし」がそのまま評価につながります。

さらに、買主は

「将来、自分たちが住み替えるときに売りやすいか・貸しやすいか」

も無意識に考えているため、

極端な旗竿地・細い道路・駐車場なし
周辺が急激に高齢化している
バス路線の将来性が不透明

といった点は、価格交渉や“見送られる理由”になりやすいポイントです。

注意点② 建物の状態とメンテ履歴が“そのまま”評価に出やすい

住宅地の家は、

将来自分たちで住み続ける前提
戸建てとしてそのまま使いたい人が多い

ため、

外壁・屋根の塗装履歴
シロアリ・雨漏り・傾きの有無
キッチン・浴室・トイレなど水回りの交換時期
断熱・サッシの状態（夏冬の住み心地）

といった「建物の中身」がそのまま評価に反映されます。

ありがちな失敗

築年数だけで“古いから安い”と思いこんでいる
→ 実はしっかりメンテしていて、きちんと説明すればもっと評価されるケース
反対に、ノーメンテで来ているのに「築年数の割に高め」で出してしまう
→ 内覧で一気に印象が悪くなり、長期化・値下げに追い込まれるケース

売却前に、

直近のメンテ履歴をメモにまとめる
気になる不具合を洗い出しておく

だけでも、不動産会社の査定精度が上がりやすくなります。

注意点③ 将来の「近隣環境の変化」も、買主は気にしている

住宅地でも、

近くに大規模商業施設ができる計画がある
道路拡幅・都市計画道路の予定線上にある
空き地・畑が多く、将来大きく景色が変わりそう

といった場所は、「今の環境」だけでは測れない要素があります。

買主は

「静かな住宅地が好みだが、将来どうなるか」
「交通量や人通りが増えそうかどうか」

を気にするため、南区の都市計画・開発動向にある程度詳しい会社に相談することも重要です。

商業地・準商業地で家を売るときに押さえるべき注意点

ここでいう「商業地」は、駅前の商業地域・近隣商業地域、
「準商業地」は、店舗・事務所・住宅が混在するようなエリアをイメージしてください。

注意点① 「住宅としての価値」だけで見ると損をすることがある

商業系のエリアにある家でも、

今は「自宅」として使っている
住み心地的には住宅地の延長線に思える

というケースは多いです。

ただし用途地域が商業系の場合、

店舗・事務所・クリニック・美容室・教室
上階を賃貸マンション・事務所として活用

など、住宅以外の使い方を想定している買主も多くいます。

ありがちな“もったいない”パターン

完全に「一戸建て住宅」としての評価だけで話を進めてしまう
戸建て需要が薄い価格帯で売り出し、長期化 → 値下げ、というルートに入ってしまう

本来は、

「店舗併用住宅」「将来的な建替えでの事業用利用」

といった可能性もあるため、
“住宅＋事業＋投資”の複数の目線で査定できる会社に相談した方が、条件が良くなることがあります。

注意点② 建物より「土地の使いやすさ」が価格を左右しやすい

商業地では、

前面道路の幅・人通り・車通り
間口の広さ・角地かどうか
建ぺい率・容積率（どのくらいのボリュームが建てられるか）
駐車場の確保しやすさ

といった**土地としての“商品性”**が、住宅地以上に重要です。

買主の多くは、

「今の建物のまま住む」より
「いずれ建て替える／建て直す」前提で見ている

ことも多いため、

建物リフォームにお金をかけすぎても、評価に直結しづらい
それより「土地としての見やすさ・測量・境界の明確さ」が重視される

という違いがあります。

注意点③ 営業時間・騒音・匂いなど「商業地ならではの要素」が住宅向き評価を押し下げる

商業地の家を「住宅として売る」場合、

夜間の人通り・騒音
隣接する店舗の営業時間・種類（飲食・パチンコ等）
トラック・搬入車両の出入り

が、ファミリー層にとってはマイナスに作用することも多いです。

そのため、

住宅としては「価格を抑えないと決まりにくい」
事業用・投資用としては「立地価値を評価してもらいやすい」

という**“評価の二重構造”**になりがちです。

ここを整理せずに

「築年数のわりに安くしないと売れない家」

とだけ捉えてしまうと、
事業用・投資用需要を取り逃がしてしまうリスクがあります。

「住宅地」と「商業地」で変わる売却前チェックリスト

住宅地で売却前にチェックしたいこと

建物の状態
- 外壁・屋根・水回りのメンテ履歴
- 雨漏り・シロアリ・傾きの有無
- 直した方が良い部分／このままでも問題ない部分
生活環境
- 学区・通学路の安全性
- スーパー・公園・病院までの距離
- 駅・バス停までのルートと実際の歩きやすさ
将来の計画（自分側）
- 売却後どこに住むか（南区内・別エリア・賃貸など）
- 売却の期限（転勤・住み替え・相続整理等）

商業地・準商業地で売却前にチェックしたいこと

用途地域・建ぺい率・容積率
- 住宅だけでなく、どんな用途が可能か
- 将来的にどのくらいのボリュームの建物が建てられるか
土地としての条件
- 間口の広さ・前面道路の幅員
- 角地か・交差点に近いか・駅への導線上か
- 駐車場を何台分くらい確保しやすいか
周辺の商業・事業動向
- 近隣の空きテナント・新規出店の状況
- どの業種の店舗・事務所が多いか
- 将来、再開発や道路計画の予定がないか

これらを整理した上で、

「住宅として売るのが軸なのか」
「土地・事業用として売る方が合っているのか」

を不動産会社と一緒に決めていく形が理想です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（相模原市南区エリアで住宅・土地・店舗・買取・リフォームを手がける会社）

「相模原市南区で家を売るとき、
“住宅地の家”と“商業地や準商業地の家”を
同じ発想で考えてしまうケースがとても多いと感じています。

住宅地では、

『ここに家族が住んだらどうか』
『子育て・暮らしやすさはどうか』

という“暮らし目線”が中心になりますが、

商業地・準商業地では、

『店舗・事務所としてどう使えるか』
『いずれ建て替えたときに、どんな事業・投資になるか』

という“事業・投資目線”も同時に働きます。

ところが、実際のご相談では、

本当は店舗や事務所としても価値があるのに、『単なる古い家』としてしか扱われていない
逆に、住宅地なのに『将来マンションが建てられるかも』と期待しすぎて、価格が上振れしている

といった“評価のズレ”が少なくありません。

私たちが心がけているのは、

最初にその場所が“住宅地の論理で考えるべき場所か／商業・事業の論理も入れるべき場所か”を一緒に整理すること
『住宅として売る場合の相場レンジ』と『土地・事業用として売る場合のレンジ』の両方をお見せすること

です。

『相模原市南区のこの家は、
　住宅地として見るべきなのか、それとも商業地としての顔もあるのか』

というところから一緒に整理できれば、
売却前の判断ミスや“もったいない売り方”はかなり減らせるはずです。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 自分の家が「住宅地」扱いか「商業地」扱いか、どうやって判断すればいいですか？
A. まずは用途地域（第一種低層住居専用／近隣商業／商業／準工業など）を確認するのが一つの目安です。
ただし、用途地域が住宅系でも「幹線道路沿いで店舗利用が多い」など、実態として商業色が強い場所もあるため、用途地域＋周辺の使われ方の両方を見て判断するのが現実的です。

Q2. 商業地にある一戸建てを、そのまま“住宅として”売っても問題ないですか？
A. 売ること自体は問題ありません。ただし、

住宅としての評価（騒音・治安・夜の雰囲気など）
事業用・投資用としての評価（人通り・視認性・駐車場）
が違うため、「住宅として売る場合の価格」と「土地・事業用として売る場合の価格」が異なる可能性があります。どちらの路線でいくかは、不動産会社と相談した方が安全です。

Q3. 住宅地でも、将来商業地に変わることはありますか？
A. 都市計画の変更で用途地域が変わることはありますが、頻度は高くありませんし、事前に確定的に分かるものでもありません。将来の用途変更を前提に価格を期待するのはリスクが大きいため、現行の用途地域を前提に売却を検討するのが基本です。

Q4. 商業地の家は、住宅ローンが通りにくいことはありますか？
A. 用途地域が商業だからローンが通りにくい、ということは通常はありません。
ただし、

道路幅が極端に狭い
再建築不可
違法建築の疑いがある
など、建物・土地の個別要因によって融資に影響が出ることはあります。不動産会社と金融機関の両方に事前確認するのが安心です。

Q5. 家をリフォームしてから売るか、土地として売るか迷っています（幹線道路沿いです）。
A. 幹線道路沿い・準商業系の場所では、

リフォームして住宅として売る場合
解体 or 現況のまま「土地・事業用」として売る場合
で、買主層も価格も変わることが多いです。
リフォーム費用・解体費用・それぞれの想定売却価格を並べて比較しながら判断するのが安全です。

Q6. 住宅地にある家でも、将来お店をやりたい買主に売ることはありますか？
A. 第一種低層住居専用地域などでは、原則として店舗利用にかなり制限があります。一方で、住居系用途地域でも「店舗併用住宅」「一部事務所利用」が可能なケースもあるため、用途地域と建築基準を確認した上での判断になります。何でも「お店にできる」と期待するのは危険です。

Q7. 住宅地の家を、事業用として使いたい法人に売ると税金は変わりますか？
A. 売主側が支払う譲渡所得税は、買主が個人か法人かで直接変わるわけではありません。