相模原市中央区の空き家売却｜放置が不利になりやすい理由を整理

2026年3月5日

【結論】相模原市中央区の空き家は「時間が経つほど価値よりコストとリスクが増える」から、放置より“早めの整理”が合理的

相模原市中央区で空き家を持っている方からの相談で、共通して出てくるのが、

「とりあえずそのままにしている」
「いつか使うかもしれないから様子を見ている」
「相続してから何年も手を付けられていない」

といった“先送り”の状態です。

しかし、中央区の空き家は、

建物価値が年々下がっていく一方で
固定資産税・管理手間・近隣トラブルリスクは積み上がり
将来の売却や利活用の選択肢もじわじわ減っていく

という構造があり、**「時間を味方にしにくい資産」**だと言えます。

特に、

星が丘・清新・千代田・上溝・田名エリアなどの戸建て住宅地
相模原駅・淵野辺駅・矢部駅から少し離れた戸建て・古家付き土地

では、“空き家のまま10年持つ”より“数年早く整理する”ほうが、トータルでは有利になるケースが多いのが実務感覚です。

以下では、相模原市中央区の空き家について、

なぜ放置が不利になりやすいのか
実際にどんなリスク・コストが積み上がるのか
売却・活用を検討するときの整理の手順

を、順番に整理します。

なぜ相模原市中央区の空き家は「放置すると不利」になりやすいのか

理由① 建物価値は下がり続けるのに、維持コストは止まらないから

中央区の空き家の多くは、

昭和50〜60年代〜平成初期に建てられた木造戸建て
築30〜40年を超えた住宅

です。

こうした建物は、

築年数が進むほど「建物部分の評価」は小さくなり、
最終的には「土地＋古家扱い」として見られがち

になります。

一方で、所有している限り、

固定資産税・都市計画税
最低限の管理（草刈り・見回り・雨漏り・ごみ処理など）

は毎年かかり続けます。

＝“年々価値が減る資産”を、“一定以上のコストを払い続けて持っている”状態になりやすいのが、空き家の放置です。

理由② 劣化が進むと「売却時にマイナス評価」されやすくなるから

空き家は、人が住んでいない期間が長くなるほど、

雨漏り・カビ・床の沈み・設備の故障
勝手口や窓の建て付け不良
給排水管の劣化・破損

など、**“見えないところの痛み”**が進みやすくなります。

結果として、

「そのまま住める家」ではなく
「解体前提の古家」
または「大規模リフォーム前提の家」

として見られるようになります。

相模原市中央区では、

古家付き土地として売る場合
更地にして売る場合

を比較すると、
建物の状態が悪いほど「更地前提の価格」に近づきやすい傾向があります。

＝傷みを放置した期間が長いほど、
“本来取れたかもしれない建物分の価値”が目減りしていくイメージです。

理由③ 近隣トラブル・行政からの指導リスクが高まるから

空き家を放置すると、次のような問題が起こりやすくなります。

草木が伸び放題になり、近隣から苦情
不法投棄・不審者の出入り・動物のすみかになる
台風・地震などで屋根材・外壁が飛散し、近隣に被害

これらは最終的に、

行政から「助言・指導」の対象
状況によっては「特定空家」として勧告→固定資産税の優遇解除

といった、税負担増や法的リスクにつながることもあります。

相模原市も空き家対策を進めており、
「見た目にも危険・不衛生」と判断されるケースについては、
所有者への連絡・指導が入る可能性があります。

中央区の空き家で、実際に積み上がっていく「見えにくい負担」

1. 税金・管理コストの累積

空き家を10年間放置した場合、

固定資産税・都市計画税
草刈り・清掃・簡易修繕
遠方に住んでいる場合の交通費・時間コスト

が、毎年じわじわ積み上がっていきます。

特に、

親が住んでいた家を相続したが、相続人は市外・県外
数ヶ月に一度、様子を見に来ている

といったケースでは、

金銭的なコスト
心理的な負担（「いつか何とかしないと…」という気持ち）

の両面で、目には見えにくい負担が増えていきます。

2. 修繕・解体コストの“先送り”による膨張

建物が傷んでから慌てて解体・売却を検討する場合、

緊急対応での解体費用
擁壁や外構を含めた大掛かりな工事

が必要になるケースもあります。

たとえば、

5年前なら「空き家＋簡単な整理」で売れたものが
放置により「完全解体＋擁壁やり替え」レベルになってしまう

と、売却前にかかる費用が数十万〜数百万円単位で増えることも珍しくありません。

3. 相続・家族間トラブルの火種

空き家を「とりあえず置いておく」選択をすると、

親世代が亡くなった後に相続が発生
兄弟・親族のあいだで、
- 売る／売らない
- 誰が管理するか
- 誰が何割負担するか

といった、感情の絡む話し合いが必要になります。

相模原市中央区の実務では、

親が元気なうちに方針を決めておけば、スムーズに整理できたはずの空き家が
代替わり後、相続人同士の意見対立で数年〜10年以上動かない

という例も少なくありません。

＝“判断の先送り”が、“問題を次世代に丸投げ”になるリスクがあります。

「今は使わない」中央区の家をどう考えるか（選択肢の整理）

空き家を「売却するかどうか」は最終判断ですが、その前に、

そもそも今後使う予定はあるのか
使わない場合、どの整理方法が自分たちに合うか

を整理しておくことが重要です。

選択肢① 売却して現金化する

もう誰も住む予定がない
今後の管理負担を減らしたい
相続人が複数いて、現物より現金で分けたい

といった場合、売却による整理が現実的な選択肢になります。

売却方法としては、

仲介でエンドユーザーに売る
買取・再生を得意とする会社にまとめて売る
古家付きのまま売る／更地にして売る

などがあり、物件の状態・立地・期限によって最適解が変わります。

選択肢② 一定期間だけ賃貸に出す

すぐに売るか迷っている
将来、子どもが使うかもしれないが、しばらくは使わない
ローン残債や他の支払いのために、家賃収入を得たい

というケースでは、一時的に賃貸に出す選択肢もあります。

ただし、

空室リスク
修繕・原状回復費用
管理の手間・トラブル対応

なども同時に発生するため、
「賃貸に出した方が得かどうか」は、数字ベースでのシミュレーションが必要です。

選択肢③ 一度リフォーム・リノベーションして自分たちで使う

実家をリノベして二世帯住宅にする
駅距離はあるが、駐車場・敷地の広さを活かして暮らしたい

など、「自分たちで使う前提」があるなら、
売却ではなく“再利用”という発想もあります。

この場合も、

フルリフォームか、部分リフォームか
建て替えと比べてどちらが現実的か

を、費用対効果の観点から整理しておく必要があります。

相模原市中央区でよくある空き家パターンと「放置した場合」の行き着く先

※プライバシーに配慮したイメージ事例です。

事例①：星が丘の親の家を相続 → 10年放置後に売却検討

状況
- 木造2階建て・築40年超
- 相続人はきょうだい2人（ともに市外在住）
- 固定資産税と年1〜2回の草刈りだけ続けていた

【放置の結果】

外壁にヒビ・屋根の一部破損
室内はカビ・床の沈み・水回りの劣化が進行
近隣から「草木が道路にはみ出している」と苦情

【売却相談時の状況】

建物としての評価はほぼゼロ
不動産会社からは「古家付き土地」としての査定
解体費用も必要な状態

→ もし相続から数年以内に動いていれば、
「住める家」として売れた・賃貸に出せた可能性もあり、
建物分の価値＋数年分の管理コストを失った形になってしまった。

事例②：相模原駅徒歩圏の空き家 → 将来の建て替え用にとっておくつもりだったが…

状況
- 相模原駅徒歩圏・築35年戸建て
- 親が施設に入所し、数年間空き家
- 子ども世帯は都心のマンション暮らしで、今のところ戻る予定なし

【放置の結果】

建物の傷みが増し、「建て替え前提」でしか検討されなくなる
建て替えたい場合も、解体費＋建築費の負担が重く、
子ども世帯の家計では現実的ではない、という結論に

→ 結局、「建て替え未来像」は実現せず、
初めから売却や賃貸を検討した方が合理的だったと感じるケース。

空き家売却を検討するときの進め方（中央区版）

ステップ① 空き家の「現状」と「将来予定」を家族内で整理する

誰が所有しているか（相続登記の有無）
いつから空き家か
今後、誰かが住む予定があるか
住まない場合、いつまでにどうしたいか

この“現状と希望”を、ざっくりで良いので家族と共有します。

ステップ② コストとリスクを「数字」でイメージする

毎年の固定資産税・管理コスト
過去○年間で空き家にかけた費用（草刈り・修繕など）
このまま5年持ち続ける場合の合計コスト

と、

今売った場合のおおよその手取り額（査定ベース）

を比較すると、

「感覚」ではなく「数字」で、放置の不利さ・売却の妥当性」をイメージしやすくなります。

ステップ③ 売却・賃貸・活用の複数パターンでシミュレーション

ホームワーク株式会社のような会社に相談すると、

空き家をそのまま売却する場合
一部リフォームして売却・賃貸する場合
更地にして売却する場合
自社や提携先による買取・再生を行う場合

など、複数の選択肢で「手取り・リスク・手間」を比較できます。

ステップ④ 実際の方針決定（売却か、それ以外か）

「誰も住まない＋管理負担を減らしたい」 → 売却・買取寄り
「将来使う可能性も少しある＋収益化したい」 → 賃貸・一時活用寄り

といったように、
家族の状況・年齢・資産全体のバランスを踏まえて方針を決めます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（相模原市中央区エリアで空き家・相続不動産・再生リフォームを多数手がける会社）

「相模原市中央区の空き家相談で一番多いのは、
『気づいたら何年も経ってしまった』『頭の片隅では気になっているけれど、手をつけられない』
というケースです。

空き家の怖いところは、
“何もしていないつもりでも、じわじわと不利な方向に進んでしまう”点にあります。

建物は劣化し続ける
固定資産税と最低限の管理コストは払い続ける
近隣トラブルや行政指導のリスクも少しずつ高まる

これらは、所有している方の“心理的な負担”にもなっていきます。

私たちが心がけているのは、
『すぐ売るべきです』と結論を押しつけることではなく、

このまま持ち続けた場合に起こりうること
売却・賃貸・活用、それぞれのメリット・デメリット
家族構成や将来計画に合った現実的な選択肢

を、一緒に整理することです。

『売るかどうか、家族ともまだ話せていない』
『まずは状況と選択肢だけ知っておきたい』

という段階のご相談も非常に多いので、
“放置している空き家の棚卸し”くらいの気持ちで、早めに情報整理をしていただけると良いと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 相模原市中央区の空き家は、今すぐ売ったほうがいいですか？
A. 一律に「今すぐ売るべき」とは言えませんが、
・誰も住む予定がない
・管理や固定資産税が負担になっている
という場合、「放置するほど有利になる」ケースは少ないのが実務感覚です。
売却・賃貸・活用それぞれの数字とリスクを比べたうえで判断するのが現実的です。

Q2. 空き家のままでも、固定資産税の優遇は続きますか？
A. 一定の条件を満たさない「管理不全な空き家」が、行政から特定空家に指定されると、
住宅用地の固定資産税の軽減措置が外れる可能性があります。
そうなると、税負担が一気に増えるリスクがあるため、放置には注意が必要です。

Q3. 室内が荷物だらけで、人に見せられる状態ではありません。それでも相談できますか？
A. 問題ありません。空き家の多くは荷物が残ったままです。
「残置物込み」「現況のまま」で査定・買取・売却を検討できるケースも多いので、
片付け前に一度相談した方が、無駄な処分費用を抑えられることもあります。

Q4. 相続登記がまだ終わっていません。それでも売却相談していいですか？
A. 相談は可能です。
売却・賃貸・活用のいずれにしても、最終的には相続登記が必要になりますが、
「どの時点で、どんな手続きが必要か」も含めて一緒にスケジュールを立てることができます。

Q5. 空き家をリフォームしてから売ったほうが、高く売れますか？
A. 場合によります。
・駅近・築浅寄り → ポイントリフォームで見栄えを整えると効果的なことが多い
・築古・駅距離あり → フルリフォーム費用ほど価格が上がらず、“リノベ素材”として現況売却の方が合理的なことも多い
中央区では、エリア・築年数・ターゲットによって最適解が変わるため、事前のシミュレーションが重要です。

Q6. 更地にしてから売るか、古家付きのまま売るか、どちらが良いですか？
A.
・解体費用をかけても、更地にした方が買い手がつきやすい立地
・逆に、古家付きのまま「リノベ前提」で買いたい人がいる立地
など、エリアや物件によって異なります。
相模原市中央区では、星が丘・清新・千代田・上溝周辺などでは、古家付き土地として売るケースも多く、まずは両パターンの価格と費用を比較するのが安全です。

Q7. 空き家を一定期間だけ賃貸にして、その後売ることはできますか？
A. 可能です。ただし、
・賃貸中のまま売る場合は「オーナーチェンジ物件」としての売却
・空室にしてから売る場合は、原状回復やタイミング調整が必要
になるなど、出口設計を先に考えておくことが大切です。

Q8. 空き家を持っているだけで罰則を受けることはありますか？
A. 「ただ空き家である」というだけで直ちに罰則、ということはありませんが、
・危険な状態（倒壊の恐れなど）
・著しく不衛生（ごみ・悪臭など）
の場合には、行政指導や勧告の対象となり、最終的に行政代執行（費用は所有者負担）の可能性もゼロではありません。

Q9. 相模原市中央区以外（南区・緑区）の空き家でも同じように考えて良いですか？
A. 基本的な考え方（放置によるコスト・リスク構造）は同じですが、
・駅からの距離
・周辺需要（賃貸・売買）
・地価水準
によって、売却・賃貸・活用の向き・不向きは変わります。エリアごとの特性も踏まえて整理することが大切です。

Q10. まだ家族とも話せていませんが、「空き家の現状整理」だけ相談しても良いですか？
A. もちろん構いません。
・今の相場
・維持コストと将来リスク
・売却・賃貸・活用それぞれのシミュレーション
を先に整理しておくことで、ご家族と話す際にも具体的な材料を持って話し合うことができます。
「売る」と決める前の段階こそ、情報整理の相談に最も向いているタイミングです。