川崎市麻生区の借地権買取は成立する？交渉前に整理すべき条件

2026年3月5日

【結論】麻生区の借地権買取は「契約内容の整理」と「地主・借地人それぞれの出口設計」を固めれば成立しやすくなる

川崎市麻生区で借地権の買取（＝借地権付き建物を売る／地主が借地権を買い取る／第三者にまとめて売る）を検討する際、
多くの方が最初に迷うのは次のような点です。

そもそも「借地権だけ」を売ることはできるのか
地主が買い取ってくれるのか、第三者にも売れるのか
古い借地契約（旧借地法）のままでも、買取は成立するのか

麻生区は、

新百合ヶ丘・柿生・百合ヶ丘・五月台・栗平などの住宅地
昭和期から続く借地契約と、比較的新しい契約が混在
相続・建て替え・空き家化をきっかけに「そろそろ整理したい」というニーズが多い

といった地域特性があり、
借地権・底地をどう買取・整理するかで悩む方が非常に多いエリアです。

借地権買取が「成立しやすいか・しにくいか」を分けるポイントは、
相場そのものよりも先に、

借地契約の中身をどこまで整理できているか
借地人・地主・（必要なら）第三者それぞれのゴールを明確にできているか

という「交渉前の準備」にあります。

この記事では、川崎市麻生区で借地権買取を検討するときに押さえたい、

なぜ判断が難しくなりやすいのか
買取の成立条件を左右する“契約・権利”の整理ポイント
実際によくある買取パターン
交渉に入る前に整理しておくべき条件

を、ホームワーク株式会社（借地・底地を含む不動産再生を手がける会社）の視点で整理します。

なぜ川崎市麻生区の借地権買取は判断が難しくなりやすいのか

古い借地と新しい住宅地が入り混じっているエリア特性

麻生区には、

昭和40〜60年代に契約された旧借地法時代の借地
新百合ヶ丘開発以降に生まれた比較的新しい住宅地
農地・山林を背景とした地主さんの土地利用

が入り混じっています。

その結果、

借地契約書が古く、内容が曖昧
更新時に口頭合意だけで済ませ、書面が残っていない
権利関係（名義・相続）が整理されていない

といった「契約・登記の古さ」がボトルネックになり、
借地権買取の可否や条件が読みづらくなりがちです。

「そのまま住む」「建て替える」「売る」…選択肢が多いエリア

麻生区は住宅地としての人気が高く、

借地のまま建て替えて住み続ける
子世代への相続を前提に権利を整理する
借地権を売って、別の場所へ住み替える
地主と話し合って、借地権・底地をまとめて売る

など、現実的に取れる選択肢が多いエリアでもあります。

その一方で、

借地人：老朽化・相続・空き家化で「そろそろ手放したい」
地主：地代収入を続けるか、底地を売って整理するか迷っている

といった“お互いに揺れている状態”が多く、
どの方向に話を進めるのがベストか決めづらいという難しさがあります。

川崎市麻生区の借地権買取｜相場より先に押さえるべき3つの論点

借地権の「いくらで売れるか」を考える前に、
麻生区でまず確認すべき論点は次の3つです。

① 契約の種類と適用法（旧借地法か・借地借家法か）

契約開始時期
契約書の文言

によって、

旧借地法が適用される借地なのか
借地借家法（現行法）が適用される借地なのか

が変わります。

ここが違うと、

契約期間・更新のルール
地主からの解約のしやすさ／しにくさ
建て替え承諾の考え方

といった**「権利の強さ」**が変わるため、
買取価格や交渉の力関係にも影響してきます。

② 登記と現況のギャップ（名義・相続・建物の状態）

麻生区で実際に多いのは、次のようなケースです。

借地人側：
- 名義が亡くなった親のまま（相続登記未了）
- 実際に住んでいるのは子ども世帯
地主側：
- 地主本人が高齢で、相続人が複数
- 誰が窓口になるのかはっきりしていない
建物：
- 増築・リフォームを繰り返し、図面・登記と現況が一致していない
- 老朽化が進み、建て替えか解体前提で考える必要がある

このような「登記と実態のズレ」があると、
買取交渉に入る前に“登記・相続の整理”が必要になり、
時間軸・費用感に影響します。

③ 誰が最終的に何を手に入れたいのか（出口設計）

借地権買取のパターンは、大きく分けると次の3つです。

借地人が「借地権」を第三者に売る
地主が「借地権」を買い取り、完全所有権としてまとめる
第三者（業者など）が、借地権＋底地を同時に買い取り、再生利用する

それぞれ、

借地人は「現金化して身軽になりたい」のか
地主は「地代収入を続けたい」のか、「底地を現金化したい」のか
第三者は「建て替え」「共同住宅化」など、どんな活用を想定しているか

によって、妥当な価格水準や条件の落としどころが変わります。

買取の成立条件を左右する「契約・権利」のチェックポイント

ここからは、実際に麻生区で借地権買取を進める際に、
ホームワーク株式会社が必ず整理する項目を紹介します。

契約内容の確認：期間・更新・地代・承諾料

まずは、手元にある資料をできる限り洗い出します。

元の借地契約書（契約開始時のもの）
更新時の覚書・合意書
地代の改定に関する書面
建て替え・増改築・名義変更の承諾書　など

特に確認したいポイント

現在有効と考えられる「契約期間」と更新の扱い
地代の額と支払方法、値上げの経緯
更新料・名義変更料・建て替え承諾料の取り決め
建て替えや用途変更に関する禁止・制限条項の有無

これらは、

借地権の「権利の強さ」
地主が今後も契約を続けたいかどうか
第三者から見た「投資・再開発のしやすさ」

に直結するため、買取の可否・条件に大きく影響します。

権利関係の整理：名義・相続・共有の有無

借地権者名義（単独か、共有か）
地主（底地所有者）の名義と人数
相続登記の有無
担保権（抵当権など）が付いているかどうか

を把握します。

ありがちなパターンとして、

借地人：
- すでに相続が発生しているが、名義変更をしていない
地主：
- 先代地主の相続人が多数おり、全員の同意が必要

といったケースがあります。

この場合、

先に相続登記・代表者の選定が必要
交渉相手の人数が多く、合意形成に時間がかかる

といった要素が、買取交渉の「難易度」と「期間」を左右します。

建物・土地の状態：老朽化・再建築性・活用余地

建物の築年数・構造（木造・軽量鉄骨・RCなど）
雨漏り・傾き・シロアリなどの有無
土地の形状・道路付け（接道条件）
再建築可能かどうか（再建築不可物件でないか）

麻生区では、

坂の上・旗竿地・狭い道路など、建築条件に制約がある土地
逆に、新百合ヶ丘周辺などで将来の建て替え・高度利用が期待できる土地

が混在しています。

ポイント

再建築性が高く、将来的な建て替え価値が見込める借地ほど、買取ニーズは高い
再建築に制約が多い土地では、買取価格水準が下がりやすい

ホームワーク株式会社のような“活用を前提とした買取・再生”ができる会社に相談すると、

「解体して更地」だけでなく、「リノベして活用」「共同住宅化」など
複数のシナリオに基づいた査定が可能になります。

川崎市麻生区で実際に多い借地権買取パターン（イメージ）

※個人が特定されないよう、よくあるパターンをもとにしたイメージ事例です。

パターン①：老朽化した戸建て借地を、建て替え前提で買取（借地人→第三者＋地主承諾）

エリア：新百合ヶ丘〜柿生の住宅地
状況：
- 昭和50年代の旧借地法契約
- 木造2階建て戸建てが老朽化（雨漏りあり）
- 子ども世帯は別エリアに持ち家があり、将来住む予定なし

【進め方の一例】

契約書・更新履歴・地代条件を整理
地主と面談し、
- 第三者が借地権を買い取り、建て替えて引き続き借地契約を続ける
  という方向性を調整
ホームワーク株式会社が借地権を買取り、
- 地主と建て替え承諾・承諾料の条件を事前合意
- 解体・新築プランを立てたうえで、エンドユーザーへ再販

【結果イメージ】

借地人：老朽化した家＋借地権を「一括で現金化」
地主：信頼できる新たな借地人（または業者）と契約を継続し、
地代収入を維持

パターン②：相続した借地権付き家を、底地ごと一括整理（借地権＋底地の同時買取）

エリア：百合ヶ丘・五月台などの戸建てエリア
状況：
- 親世代が借地で建てた戸建てを相続
- 相続人は遠方在住・麻生区に戻る予定なし
- 地主側も高齢で、底地を含めて相続・整理を考え始めている

【進め方の一例】

借地人側・地主側双方と個別にヒアリング
「借地権＋底地をまとめて第三者に売却し、完全所有権にする」という方向性を共有
ホームワーク株式会社が、
- 借地権＋底地をセットで買い取り
- 建物の状態に応じて、
  - 解体して宅地分譲
  - リノベーションして再販
    を検討

【結果イメージ】

相続人：管理負担・将来の相続問題から解放される形で現金化
地主：底地を一括で現金化し、相続人間の分配もしやすくなる

交渉前に整理しておくべき条件（チェックリスト）

借地権買取の交渉に入る前に、
最低限次の項目を整理しておくと、話がブレにくくなります。

1. 自分（または家族）のゴール

いつまでに、どの程度の現金化が必要か
麻生区に今後も関わりを残したいか／完全に手を離したいか
相続・介護・子どもの進学など、今後5〜10年のライフプラン

2. 「売り方」の優先順位

できるだけ高く売りたい（多少時間がかかっても良い）
多少安くても、早く・確実に整理したい
地主・借地人の関係性を壊したくない

これによって、

第三者への売却を優先するのか
まずは地主との直接交渉を試みるのか
借地権＋底地の同時整理を目標にするのか

が変わります。

3. 費用負担のイメージ

相続登記・名義変更登記の費用
解体・測量が必要になりそうか
専門家（司法書士・弁護士・税理士）の費用をどこまで見込むか

「どこまでを自分負担と考えるか」を事前にイメージしておくことで、
買取条件（価格）との比較がしやすくなります。

川崎市麻生区での借地権買取の進め方（6ステップ）

ステップ① 現状整理と資料の洗い出し

借地契約書・覚書類
固定資産税の納税通知書（家・土地）
登記簿謄本（建物・底地）
建物の図面・リフォーム履歴（分かる範囲で）

などを揃えつつ、

誰が住んでいるか（居住中／空き家）
いつ頃から借りているか／貸しているか
どのような事情で整理を考え始めたか

を整理します。

ステップ② 専門家への一次相談（借地権・底地を扱える会社へ）

借地・底地を扱った経験がある不動産会社・リフォーム会社
（ホームワーク株式会社のような会社）に相談し、

今の契約内容・建物状態から見た「買取の成立しやすさ」
借地権だけ／底地だけ／同時売却の可能性
想定される価格レンジ・期間

などを「方向性レベル」で把握します。

ステップ③ 地主・借地人との意向すり合わせ

借地人側からの相談 → 地主の意向の確認
地主側からの相談 → 借地人の希望のヒアリング

を行い、

続けたいのか、整理したいのか
誰が最終的に土地・建物を所有するのが望ましいか

を共有していきます。

第三者（ホームワーク株式会社など）が間に入ることで、

お金の話をしやすくなる
感情面のしこりを最小限にしやすい

というメリットがあります。

ステップ④ 買取スキーム・条件の具体化

買取主体（地主／第三者／ホームワーク株式会社など）
買取価格の目安
解体・測量・登記など付帯費用の負担区分
スケジュール（いつ契約・決済するか）

を具体的に決めていきます。

この段階で「税金（譲渡所得税・相続税等）」の確認も進めておくと安心です。

ステップ⑤ 契約・決済・名義整理

売買契約書・重要事項説明書の作成
決済（代金の授受）・所有権移転登記
借地契約の終了 or 継続条件（新たな契約）の整理

を行い、
法的にも実務的にも“誰が何を所有しているか”をクリアにします。

ステップ⑥ その後の活用・再生（リフォーム・建て替えなど）

ホームワーク株式会社のように、

解体・造成
リフォーム・リノベーション
建て替え・共同住宅化

まで一貫して対応できる会社が関わる場合、

「買取った借地上の建物・土地をどう活用するか」
「周辺環境・既存住民への影響をどう最小限にするか」

といった点も踏まえて、中長期的な活用計画を立てていきます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（川崎市〜相模原市エリアで、借地・底地を含む不動産再生とリフォームを手がける会社）

「川崎市麻生区の借地権買取は、
『相場はいくらか』より先に『契約と権利をどこまで整理できているか』が成否を分けます。

同じ場所・同じ広さでも、

旧借地法かどうか
更新の経緯
相続・名義の整理状況
地主さんと借地人さんの関係性

によって、買取の可否も価格も大きく変わります。

私たちが現場で感じるのは、
“借地だから売れない”と決めつけてしまっているケースが意外と多いことです。
実際には、

契約書や覚書を一緒に読み解く
地主さん・借地人さん双方の本音を丁寧にヒアリングする
必要な登記・相続整理のステップを整理する

ことで、『想像していたよりもスムーズに整理できた』という事例も少なくありません。

逆に、準備をせずにいきなり価格交渉に入ってしまうと、

条件がかみ合わず、話が止まってしまう
感情的な対立だけが残ってしまう

という結果にもなりかねません。

『そもそも、この借地は買取の対象になるのか』
『地主さんにどう話を持ちかければよいのか分からない』
という段階でも構いませんので、
まずは“契約と権利の棚卸し”から一緒に始めていければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 川崎市麻生区の借地権は、必ず地主にしか売れませんか？
A. いいえ、ケースによっては第三者（一般の買主・買取業者）が借地権を購入することもあります。ただし、契約内容・建物状態・地主の意向によって成立可能性が変わるため、「地主以外に売れる前提」で一方的に進めるのは危険です。

Q2. 借地契約書を紛失してしまいました。それでも買取相談は可能ですか？
A. 相談自体は可能です。
更新時の覚書・地代の領収書・当時のやり取りのメモなどから、契約内容を推定できることもあります。また、地主側が契約書を保管している場合もありますので、専門家と一緒に確認していきます。

Q3. 地主との関係が悪く、直接話をしたくありません。買取は難しいですか？
A. 関係性が良好でないケースでも、第三者が間に入ることで話が進むことはあります。委任状等の手続きを行えば、直接顔を合わせずに交渉を進めることも可能です。ただし、最終的な合意には地主の承諾が必要になるため、「完全に地主を飛ばして話を進める」ことはできません。

Q4. 借地権付きの古家を解体してからでないと売れませんか？
A. 必ずしも解体が前提ではありません。
建物の状態や活用の可能性によっては、「古家付き借地権」として買取・売却する方が合理的な場合もあります。解体費用を先にかけるかどうかは、「解体した場合の価格」と「現況のままの価格」を比較してから判断するのが安全です。

Q5. 底地（地主側）だけを先に売ることはできますか？
A. 買い手は限定されますが、底地だけを投資家や不動産会社に売却する例もあります。ただし、借地契約の相手が変わることになるため、借地人との関係性や将来の方針も踏まえた検討が必要です。

Q6. 借地権を売却した場合、税金はどのくらいかかりますか？
A. 借地権の売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかる可能性があります。取得時期・取得価格・相続の有無・各種特例などによって税額は大きく変わるため、具体的な金額は税理士にシミュレーションしてもらうのがおすすめです。

Q7. 借地権のままリフォームして住み続けるのと、今のうちに売るのと、どちらが得ですか？
A. 「得・損」は、

残りの借地期間
将来の建て替え・更新時の負担
地代・更新料の水準
ご家族の年齢・ライフプラン
によって変わります。ホームワーク株式会社では、
「リフォームして住み続けるプラン」と
「売却・買取で整理するプラン」を並べて比較し、数字面と将来像の両方から一緒に検討することができます。

Q8. 借地権割合や路線価は、買取価格の参考になりますか？
A. 税務評価を考えるうえでは重要な指標ですが、そのまま実勢の買取価格になるわけではありません。実際の価格は、契約内容・建物状態・エリア特性（麻生区内のどの駅圏か）・再活用のシナリオなどを踏まえて個別に決まります。

Q9. 川崎市麻生区以外の借地権でも相談できますか？
A. はい、多摩区・多摩市・町田市・相模原市など、周辺エリアの借地権・底地についても相談可能です。エリアによって地価水準や需要層が異なるため、その地域特性も含めて整理していきます。

Q10. まずは何から話せばよいか分かりません。
A. 具体的な数字や契約内容がすべて分かっていなくても問題ありません。

物件のおおよその場所（駅名・バス停など）
いつ頃から借りて（貸して）いるか
今どなたが住んでいるか／空き家か
どんなことで悩んでいるか（老朽化・相続・将来不安など）

といった“分かる範囲のこと”から共有していただければ、
必要な資料の洗い出し → 契約内容の棚卸し → 買取の可能性の有無
という流れで一緒に整理していけます。

「売るかどうかまだ決めていない」「地主に話を切り出す前に整理したい」という段階でも、早めに情報を整え始めることで、選べる選択肢は確実に広がります。

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