川崎市麻生区の借地権売却が進みにくい理由｜契約内容と立地評価

2026年3月5日

【結論】麻生区の借地権売却は「契約のあいまいさ」と「立地評価のずれ」を解消しない限り前に進みにくい

川崎市麻生区で借地権付き建物の売却を検討するとき、多くの方が最初にぶつかるのは、

そもそも「借地権だけ」を買ってくれる人がいるのか分からない
不動産会社に相談しても「難しい」と言われて具体的に進まない
地主との関係も気になり、話を切り出せない

といった「スタートラインに立てない」状態です。

麻生区は、

新百合ヶ丘・柿生・百合ヶ丘・五月台・栗平などの人気住宅地
昭和期から続く古い借地契約と、新しい宅地開発が混在するエリア

という特性があり、本来であれば需要が見込める立地なのに、借地権というだけで売却が進みにくくなっているケースが多く見られます。

売却が進みにくくなる主な要因は、次の2つです。

借地契約の内容が整理されていない（契約書・更新条件・相続・名義など）
立地の評価が「一般の所有権物件の感覚」のまま議論され、買主像が定まらない

逆に言えば、

「契約内容」と「立地評価」を専門家と一緒に言語化できれば、
「誰に・どんな条件なら売れるか」の絵が見え、売却の可能性は一気に高まります。

以下では、川崎市麻生区の借地権売却が進みにくい具体的な理由と、
交渉・売却前に整理しておくべきポイントを、順番に整理します。

なぜ川崎市麻生区の借地権売却は止まりやすいのか

1. 旧借地法時代の「古い契約」が多く、内容が曖昧になっている

麻生区では、

昭和40〜60年代に契約した旧借地法の借地
当時の地主さんと口頭で更新を重ねてきた借地
契約書や覚書が見つからない／紛失している

といったケースが珍しくありません。

その結果、不動産会社側からすると、

契約期間が正確に分からない
更新料・地代改定・承諾料のルールが不明確
地主の意向が読めない

という状態になりやすく、「積極的に売却を引き受けにくい」案件になってしまいます。

売主側から見れば、

どこから手を付ければいいか分からない
地主に聞きにくくて、結局何年も放置してしまう

という「情報不足のまま時間だけが経つ」状況に陥りがちです。

2. 登記上の名義と実態がズレている（相続・共有・空き家）

麻生区でよくあるパターンとして、

登記上の借地権者：亡くなった親の名義のまま
実際に住んでいる・管理している人：子ども世帯
地主側も：先代地主の名義のまま／相続人が複数

という「名義と実態のギャップ」があります。

この状態だと、

まず相続登記や代表者の決定が必要
誰と交渉すれば良いか分からない
誰が最終的な売却のハンコを押せるのか曖昧

となり、不動産会社も「すぐに動かしにくい物件」と判断し、
売却相談が**“宿題だけ増える相談”**で終わってしまいやすくなります。

3. 一般の所有権相場で考えられ、「安すぎる／高すぎる」のギャップが出る

借地権の価格は、

そのエリアの「所有権の相場」
税務上の借地権割合（路線価ベース）
契約内容（旧借地法か／期間・更新条件など）
建物の状態・再建築性

などを踏まえて個別に決まります。

しかし実務では、

売主：
「同じ通り沿いの所有権の家が◯◯万円で出ていたから、うちもそのくらいは…」
買主・業者：
「借地権でその価格なら所有権を買う」

という認識のズレが起こりやすく、
価格交渉のスタート地点がかみ合わないため、話が前に進みません。

契約内容のどこが「ブレーキ」になっているのか

借地権売却が進みにくいとき、
契約内容のどこにブレーキがあるのかを切り分けることが重要です。

契約ブレーキ① 契約期間・更新の取り扱いが不明確

契約書に書かれている期間と、実際の更新履歴が一致していない
更新を繰り返しているが、書面の取り交わしがない
地主から「次は更新しないかもしれない」と言われている

こうした状況は、買主から見ると、

「本当に長く住めるのか」
「次の更新時に条件が大きく変わるのではないか」

という不安材料になります。

整理の方向性

いつ契約が始まり、何回更新してきたか
直近の更新内容（期間・更新料）の確認
地主の「今後も契約を続ける意思」があるかどうかのヒアリング

を行い、「将来像」を売買条件に落とし込む必要があります。

契約ブレーキ② 地代・更新料・承諾料のルールが見えない

周辺相場と比べて地代が高い／低い
更新料の有無・基準が不明確
増改築・名義変更の承諾料がどの程度か分からない

これらは、

買主にとっての「将来のランニングコスト」
地主にとっての「今後の収益見込み」

に直結するため、取引判断の核心部分です。

内容が曖昧だと、

買主：リスクを見込んで「かなり安くないと買えない」
売主：それでは納得できない
地主：話が自分に不利にならないか不安で合意しづらい

となり、三者三様で話が止まりがちです。

契約ブレーキ③ 建て替え・用途変更に関する取り決め

契約上「建て替え時には承諾を得ること」とある
実際には無断で増改築してしまっている
将来アパート化・店舗併用住宅化を検討している

など、「建物の使い方」に関する条項も、
買取側からすると慎重に確認したいポイントです。

特に麻生区では、

新百合ヶ丘周辺で「戸建て → 小規模アパート・二世帯住宅」への転用ニーズ
駅距離や道路条件によって「建て替えで価値が大きく上がる場所」

もあるため、

建て替え・用途変更の可否
その際の承諾料の考え方

を契約上どう扱うかで、投資家・事業者からの需要が変わります。

麻生区らしい「立地評価」の難しさ

駅距離・坂・道路条件の評価が会社ごとに違う

麻生区の住宅地は、

駅徒歩圏（新百合ヶ丘・柿生・百合ヶ丘・五月台・栗平など）
バス便＋坂の上の住宅街
車利用前提の郊外寄りエリア

が入り組んでおり、
不動産会社ごとに「良い立地」の判断基準が分かれやすいエリアです。

借地権付き物件の場合、

「駅徒歩圏かどうか」だけでなく、
- 坂の勾配
- 前面道路の幅・進入しやすさ
- 周辺の開発状況・将来性

によって、

自宅用買主がつきやすいか
投資用・事業用としてのニーズがあるか

が変わるため、立地評価の前提がそろっていないと、査定額もバラバラになりがちです。

「借地 × 古家」か「借地 × 再開発余地あり」かで価値が変わる

同じ借地権でも、

古家付きで再建築が難しい → 「利用しづらい借地」
解体・再建築で価値が出せる → 「活かし方次第で価値が出る借地」

で、評価は大きく変わります。

麻生区では、

新百合ヶ丘駅周辺：戸建て用地・アパート用地としてのポテンシャル
柿生・百合ヶ丘など：ファミリー向け戸建て需要
坂の上エリア：土地の広さ・眺望・環境重視の層

といった「将来活用のシナリオ」を踏まえて評価できるかどうかが、
“借地権だから”で終わらせないためのカギになります。

売却前に整理しておきたい「契約内容と立地」のチェックリスト

借地権売却を前提に動き出す前に、
最低限次の項目を整理しておくと、相談が前に進みやすくなります。

契約に関する整理事項

借地契約の開始時期（おおよそでも可）
手元にある契約書・覚書・更新書類の有無
現在の地代（月額・年額）と支払い方法
過去の更新料・地代改定の有無とその内容
建て替え・増改築・名義変更の承諾を取った履歴の有無

権利関係に関する整理事項

借地権者の登記名義人（生存／死亡／共有者の有無）
実際に住んでいる人（本人／子ども世帯／賃貸中／空き家）
地主の登記名義人と実際の窓口（本人／相続人／管理会社など）
相続登記が済んでいるかどうか（借地側・底地側の両方）

立地・建物に関する整理事項

最寄り駅・バス停とそこまでの距離（徒歩／バス）
坂の有無・勾配感（きつい坂／緩やか／ほぼ平坦等）
前面道路の幅員・車の出し入れのしやすさ
建物の築年数・構造・傷み具合（雨漏り・傾き・シロアリなど）
将来の建て替え希望の有無（自分／子ども世帯／第三者）

これらを簡単にメモにしておくだけでも、
専門家が「どの方向で話を組み立てるべきか」を判断しやすくなります。

川崎市麻生区での借地権売却の進め方（5ステップ）

ステップ① 現状の棚卸し（契約・名義・立地）

前述のチェックリストをもとに、

分かること／分からないこと
手元にある書類／足りない書類

を仕分けします。

この段階では「完璧にそろっていなくてもOK」で、
不足部分は専門家と一緒に埋めていくイメージで大丈夫です。

ステップ② 借地・底地に詳しい専門家へ一次相談

一般的な売却専門だけでなく、

借地・底地の取引経験がある不動産会社
リフォーム・再生もセットで検討できる会社（ホームワーク株式会社など）

に相談し、

この契約内容・立地なら、どの売却パターンが現実的か
- 借地権だけ売る
- 地主に買い取ってもらう
- 借地権＋底地をまとめて第三者へ
想定される価格レンジ・期間の目安

を「方向性レベル」で把握します。

ステップ③ 地主（または借地人）との意向確認

借地人側の相談 → 地主が今後どうしたいのか
地主側の相談 → 借地人が住み続けたいのか／売りたいのか

を丁寧に確認します。

ここで第三者（ホームワーク株式会社など）が間に入り、

感情的な対立を避ける
「数字」と「ルール」をベースに話を整理する

ことで、合意形成が進みやすくなります。

ステップ④ 売却スキーム・条件の設計

誰が誰に売るのか（借地人→地主／借地人→第三者／地主→第三者など）
買取（売却）価格の目安と、その根拠
解体・測量・登記等の費用負担の分担
スケジュール（いつ契約し、いつ現金化するか）

を具体化します。

税金（譲渡所得税・相続税への影響など）が大きくなりそうな場合は、
税理士とも連携しながら進めると安心です。

ステップ⑤ 契約・決済・その後の活用

売買契約書・重要事項説明書の作成
決済・名義変更登記・借地契約の終了 or 新規契約の締結
解体・リフォーム・再販・賃貸など、その後の活用

までを一連の流れとして組み立てます。

ホームワーク株式会社のように「買取＋再生」まで一社で完結できる場合、

近隣への影響
将来の街並み・活用の姿

もイメージしながら進めることができます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（川崎市〜相模原市エリアで、借地・底地を含む不動産再生とリフォームを手がける会社）

「川崎市麻生区の借地権売却が進みにくい一番の理由は、
“売れない”からというより、“整理されていない”からだと感じています。

実際のご相談では、

契約書が見つからない／読んでもよく分からない
地主さんや相続人にどう話を切り出していいか分からない
そもそも、いくらくらいで売れる可能性があるのかイメージできない

という状態で止まってしまっているケースがほとんどです。

私たちが最初に行うのは、
いきなり『いくらで買います／売れます』という話ではなく、

契約内容を一緒に読み解き、要点を日本語に“翻訳”すること
借地権・底地・建物、それぞれの価値と役割を整理すること
借地人・地主、それぞれの“本当のゴール”を言葉にすること

です。

そのうえで、

借地権だけ売るのか
借地権＋底地をまとめて整理するのか
しばらく活用しながら、数年後の出口を設計するのか

といった複数の選択肢を並べ、
数字と感情の両面から『一番納得できるルート』を一緒に探していきます。

『借地だから無理だろう』『地主に嫌がられそうだから動けない』と
決めつけてしまう前に、まずは“現状整理の相談”だけでも構いません。
麻生区という住宅地エリアの特性も踏まえながら、
売却が進みにくい原因を一つずつほどいていければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 川崎市麻生区の借地権でも、本当に買い手は付きますか？
A. 契約内容・立地・建物状態によりますが、
新百合ヶ丘・柿生など需要のあるエリアでは、
自宅用・投資用ともに借地権を検討する買主は一定数います。
「借地＝売れない」と決めつける前に、契約と立地の整理が重要です。

Q2. 借地契約書が見つからないのですが、売却相談できますか？
A. 可能です。更新時の覚書・地代の領収書・古いメモなどから、
契約内容を推定できることがありますし、地主側が契約書を保管しているケースもあります。
最初の相談時点では「分かる範囲の情報」だけでも問題ありません。

Q3. 地主との関係が良くありません。それでも売却は進められますか？
A. 関係性が良くない場合でも、第三者（専門家）が間に入ることで
話し合いが前に進むケースは多くあります。
ただし、最終的な売却・買取の合意には地主の承諾が必要なため、
「地主を完全に無視して進める」ことはできません。

Q4. まず借地権だけ売って、底地は地主にそのまま持ってもらう形でも大丈夫ですか？
A. ケースによって可能です。
第三者が借地権を取得し、地主との借地契約を引き継ぐ形になります。
この場合、地主が新たな借地人との契約を受け入れるかどうかがポイントになります。

Q5. 借地権付きの古家は、解体してから売るべきでしょうか？
A. 必ずしもそうとは限りません。
建物の状態・解体費用・再建築性・買主層によって、
「古家付きで売る方が合理的」なこともあります。
解体前と解体後の価格シミュレーションを比較してから決めるのがおすすめです。

Q6. 底地（地主側）だけを先に売却したいのですが可能ですか？
A. 投資家や不動産会社が底地のみを購入するケースもあります。
ただし、その後の借地契約の相手（地主）が変わることになるため、
借地人との関係性や将来の方針も踏まえて検討する必要があります。

Q7. 借地権を売却した場合、税金（譲渡所得税）はどうなりますか？
A. 借地権の売却で利益（譲渡所得）が出た場合、
所得税・住民税が課税される可能性があります。
取得時期・取得費・相続の有無・特例の適用状況によって税額は変わるため、
具体的な金額は税理士へのシミュレーションをおすすめします。

Q8. 借地のままリフォームして住み続けるのと、今売るのとで迷っています。
A. 残りの借地期間・更新条件・今後のライフプラン・リフォーム費用・将来の建て替え可能性などを総合的に比較する必要があります。
ホームワーク株式会社では、「リフォームして住み続ける案」と「売却・買取で整理する案」を並べて、数字と暮らしの両面から一緒に検討することができます。

Q9. 川崎市麻生区以外の借地でも相談できますか？
A. はい、多摩区・多摩市・町田市・相模原市など、近隣エリアの借地権・底地についても相談可能です。
エリアによって需要層・地価水準が異なるため、その地域特性も踏まえて整理していきます。

Q10. 何から話せばいいか分かりません。どう相談すればいいですか？
A. 具体的な契約内容が分からなくても、