川崎市麻生区の再建築不可物件は売却できる？接道条件と評価の影響

2026年3月5日

【結論】麻生区の再建築不可物件も売却は可能。ただし「接道条件の整理」と「活用シナリオ次第」で評価が大きく変わる

川崎市麻生区で、

親から相続した古い戸建てがある
不動産会社から「再建築不可」と言われた
「売れない」と言われたり、かなり安い金額を提示されて戸惑っている

というご相談は少なくありません。

「再建築不可」と聞くと、

もう売れないのでは？
タダ同然でしか手放せないのでは？

と不安になりがちですが、麻生区のような住宅地エリアでは、

条件次第で「再建築不可でも欲しい」という買主がいる
リフォーム・増築不可でも、現状利用を前提に購入する層がいる
隣地とセット利用、投資用、趣味利用など、多様なニーズがある

ため、**「売却は十分に可能。ただし評価は“接道条件”と“活用シナリオ”で大きく変わる」**のが実情です。

この記事では、

なぜ再建築不可物件が生まれるのか（接道条件の基本）
麻生区ならではの評価のされ方
売却の際に整理すべきポイント
売却パターンと注意点

を、川崎市〜相模原市エリアで再建築不可物件の売却・再生を扱う
ホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ「再建築不可」になるのか｜接道条件の基本

建築基準法の「接道義務」とは

建物を建てるには、原則として

建物の敷地が、幅4m以上の道路に
一定の長さ以上（原則2m以上）接していること

が必要とされています。
これを「接道義務」と呼び、これを満たさない土地の上の建物は、
原則として新築・増築ができません。

この「接道義務を満たさない土地」に建っている物件が、
一般に「再建築不可物件」と呼ばれます。

再建築不可になる典型パターン

川崎市麻生区でよく見られるのは、例えば次のようなケースです。

細い私道の奥にある旗竿地（竿の部分が接道2m未満）
昔からの里道・位置指定道路を利用しているが、法的な道路扱いが曖昧
道路はあるが幅員が4m未満で“セットバック前提”、かつ条件が整理されていない
分筆・相続・売買を繰り返す中で、結果的に「接道していない土地」になってしまった

これらは、

建物がすぐに崩れる・危険という意味ではなく、
「法律上、新たに建て替えられない（原則）」という意味での“再建築不可”です。

川崎市麻生区の再建築不可物件が「難しいけれど売れる」理由

住宅地としてのニーズはあるが、立地にクセがある物件が多い

麻生区は、

新百合ヶ丘・柿生・百合ヶ丘・五月台・栗平などの人気住宅地
坂の上や細い路地の奥に広がる住宅街
昭和期に造成された住宅地と、その前からある里道・農地由来の土地

が入り組んだエリアです。

このため、

一見すると普通の住宅街だが、よく調べると「接道条件を満たしていない」
周囲の家は建て替えられているが、対象の敷地だけ再建築不可のまま残っている

というケースが珍しくありません。

ただし、エリアとしての人気はあるため、

「建て替えはできなくても、今の建物を直して当面住めればよい」
「リフォームして賃貸に出せば利回りが取れる」
「アトリエ・事務所・趣味のスペースとして使いたい」

といった**“建て替え前提ではないニーズ”**も一定数あります。

「土地としての価値」は下がるが、「家としての使い道」は残ることが多い

再建築不可物件は、

土地としての評価（資産価値）は所有権の通常の土地より低くなる
一方で、現存建物を「そのまま」または「リフォームして」使う前提なら、
家賃相場や周辺環境に応じた価値は十分にある

という2つの顔を持ちます。

麻生区のように住宅ニーズが強いエリアでは、

賃貸用戸建てとして運用 → 投資家が購入
セカンドハウス／アトリエ／事務所兼住宅 → 個人が実需として購入

といった形で、「土地価値＋建物利用価値」を総合的に見て買う層が存在します。

再建築不可物件の評価に影響する「接道条件」と「立地」のポイント

① 道路の種類と接道状況

評価に直結するのは、「そもそもどんな道路にどう接しているのか」です。

接している道路は
- 公道か／私道か
- 建築基準法上の道路（42条道路）か
道路の幅員は4m以上か／未満か
敷地が道路に接している長さ（間口）は何mか
私道持分（共有持分）はあるか／ないか

ポイント

「完全な再建築不可」ではなく、「セットバック・持分整理等で将来的に再建築の可能性がある“グレーゾーン”」のケースもある
このグレーゾーンかどうかで、買い手の数も評価も大きく変わる

② 周辺環境とインフラ

最寄り駅（新百合ヶ丘・柿生・百合ヶ丘・五月台・栗平など）までの距離
坂の有無や勾配（高低差）
周辺の建て替え状況（周りはきちんと再建築できているか）
上下水道・ガスなどのインフラ状況

同じ再建築不可でも、

新百合ヶ丘駅徒歩圏の住宅地 → 賃貸需要・実需需要ともに期待しやすい
バス便＋坂の上エリア → 賃貸・実需ともに絞られやすい

といった差が出ます。

③ 建物の状態とリフォーム余地

築年数（昭和◯年築／平成◯年築など）
構造（木造・軽量鉄骨・RC など）
雨漏り・傾き・シロアリなどの有無
キッチン・浴室・トイレなどの設備状態

評価上のイメージとしては、

「大規模修繕しないと住めないレベル」
「表層リフォーム（内装・設備交換）で十分住めるレベル」
「ほぼ現況のままでも、賃貸・自宅として使用に耐えるレベル」

で、買主の層も提示できる価格帯も変わります。

ホームワーク株式会社のようにリフォーム・再生も自社で行える会社なら、

「リフォーム後に賃貸に出した場合の想定家賃」
「自己利用＋将来売却時の出口シナリオ」

まで含めて評価できるため、
単純な“築年数だけ”でのマイナス評価に陥りにくくなります。

川崎市麻生区の再建築不可物件｜売却の主なパターン

パターン①：現況のまま「戸建てとして」売却

【向いているケース】

建物は古いが、最低限のリフォームで居住可能
駅距離がそこまで悪くない
周辺に生活利便施設が揃っている

【買主像】

予算を抑えたい実需層（自宅用）
敷地・建物に“味”を求めるクリエイター・在宅ワーカーなど

【メリット】

解体費・大規模リフォーム費用をかけずに売却できる
買主にとっても「安く家が手に入る」というメリット

【注意点】

建て替え不可であることを、重要事項説明で明確に説明する
「どこまでならリフォーム可能か」も含め、誤解のないように伝える

パターン②：投資家や不動産会社への「賃貸運用前提」での売却

【向いているケース】

建物の構造はしっかりしており、リフォームで十分賃貸可能
駅距離・周辺環境から見て、一定の賃貸需要が見込める

【買主像】

戸建て賃貸をポートフォリオに加えたい投資家
リフォーム・再販・賃貸を得意とする不動産会社

【メリット】

立地や建物のポテンシャルを理解したプロが買主になるため、
「再建築不可」というマイナスを織り込んだうえで、
現実的な条件で話がまとまりやすい

【注意点】

投資家目線では「実質利回り」が重視されるため、
想定家賃・必要リフォーム費用の説明が重要

パターン③：隣地との一体利用を前提とした売却

【向いているケース】

隣地も戸建て・駐車場など、活用余地がある
隣地所有者が、土地を広げたい・建て替えたいニーズを持っている

【買主像】

隣地所有者本人
隣地・周辺一帯の活用を考える不動産会社

【メリット】

再建築不可単体よりも高く売れる可能性がある
隣地にとっては「接道条件の改善」や「敷地拡張」のメリットが大きい

【注意点】

隣地へのアプローチ方法・タイミング
分筆・合筆・私道持分の整理などの実務手続き

を、専門家と一緒に設計する必要があります。

売却の前に整理しておきたいこと

1. 「再建築不可になっている理由」をできる範囲で把握する

なぜ接道条件を満たしていないのか
- 私道の幅員が狭い
- 道路とみなされていない
- 自分の敷地が道路にわずかに届いていないなど

これを整理することで、

将来的に再建築可能にできる余地があるのか
今後もずっと再建築不可と考えるべきか

の見通しが変わり、評価・戦略にも影響します。

2. 現在の利用状況と、今後の希望

現在：
- 自分や家族が居住中か
- 賃貸中か
- 空き家か
今後：
- いつまでに売却したいか
- 売却せずに活用する選択肢（賃貸・リフォーム）は検討するか
- 固定資産税や維持費の負担をどこまで続けられるか

これにより、

「価格重視で時間をかける」
「スピード重視で買取も視野に入れる」

など、方針が変わってきます。

3. 費用をどこまでかける余地があるか

軽微なリフォーム・片付け／ハウスクリーニング
診断調査（シロアリ・傾き・雨漏りなど）
解体・測量などの可能性

「売る前にどこまで費用をかけられるか」の目安があると、

“現況のまま売る”
“最低限のリフォームをしてから売る”
“解体して更地として売る”

といった選択肢を、数字で比較しやすくなります。

川崎市麻生区での再建築不可物件の売却ステップ

ステップ① 現状診断と簡易調査

接道状況・用途地域・建ぺい率・容積率などの基本情報
建物の状態（目視レベル＋必要なら専門診断）
過去の修繕履歴・図面・固定資産税評価など

を整理します。

この段階で、

完全な再建築不可か
条件整理次第で“再建築の余地あり”か

の大まかな見立てがつきます。

ステップ② 売却パターンの候補出し（複数案）

ホームワーク株式会社のような、
再建築不可物件の売却・再生に慣れた会社に相談し、

現況売却（戸建てとして売る）
投資家・不動産会社への買取
隣地との一体利用を前提とした交渉

など、いくつかのパターンをシミュレーションします。

ステップ③ 価格レンジとスケジュールの検討

想定売却価格レンジ（◯◯〜◯◯万円）
必要なリフォーム費用・片付け費用の概算
売却にかかる期間の目安（◯ヶ月〜）

を確認し、

「価格重視で時間をかけるパターン」
「スピード重視で早期買取パターン」

を比較しながら、ご家族の希望に合う方向を選びます。

ステップ④ 売却活動〜交渉・契約

選んだ方針に沿って、

物件情報の整理（再建築不可の説明含む）
写真撮影・広告掲載
内覧対応・買主との条件交渉

を進めます。

再建築不可物件の場合、

購入検討者の不安をどう解消するか（利用イメージ・リフォーム案など）
金融機関の融資が付きにくいため、資金計画をどう組むか

が重要なポイントになります。

ステップ⑤ 決済・引き渡しと、その後のフォロー

売買契約書・重要事項説明書の作成
決済・所有権移転登記
残置物の処分・引き渡し立会い

まで完了したら、
固定資産税・火災保険などの名義変更や停止手続きも忘れずに行います。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（川崎市・相模原市エリアで、再建築不可物件・空き家再生・リフォームを手がける会社）

「川崎市麻生区の再建築不可物件は、
『売れない土地』ではなく『活かし方のハードルが少し高い土地』だと考えています。

実際のご相談では、

相続した家が“再建築不可”と分かり、不安で手を付けられない
複数の不動産会社に断られたり、極端に低い査定を出されて落ち込んでいる

というケースが多くありますが、
一つひとつ条件を整理していくと、

戸建てとして、現況のまま欲しいという方
リフォームして賃貸に出せば利回りが取れると考える投資家
隣地とセットで活用したいという不動産会社

など、“適切な相手”が見えてくることが少なくありません。

大切なのは、

なぜ再建築不可なのか（接道条件の理由）
建物はどの程度まで活かせるのか
売主様が何を優先したいのか（価格・スピード・手間・感情）

を一緒に整理し、
『この物件にとって現実的な出口はどこか』を設計することです。

『再建築不可だから…』とあきらめる前に、
まずは状況整理と選択肢の確認から始めていただければと思います。
麻生区という住宅地エリアの特性も踏まえながら、
無理のない形での売却・活用の道を一緒に探していきましょう。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 再建築不可物件は、本当に売れるのでしょうか？
A. 立地・建物の状態・価格設定次第で、売却は十分可能です。川崎市麻生区のような住宅ニーズの強いエリアでは、「建て替え前提ではない使い方」を想定する買主（実需・投資家）が一定数います。

Q2. 再建築不可だと、どのくらい安くなるのですか？
A. 一般的には、同エリアの「再建築可能な土地付き物件」と比べて2〜4割程度低く評価されることが多いですが、実際の差は、接道状況・建物状態・賃貸需要などによって大きく変わります。

Q3. ローンが付きにくいと聞きました。買主は現金で買うしかありませんか？
A. 多くの金融機関は再建築不可物件への融資に慎重ですが、一部の金融機関やノンバンクでは条件付きで融資を行うケースもあります。また、現金購入の投資家・不動産会社が買主になるパターンもよくあります。

Q4. 接道条件を整えれば、再建築可能にできますか？
A. 場合によります。

私道の持分取得や道路拡幅（セットバック）
隣地の一部を購入して接道2m以上を確保
などにより、将来的に再建築可能にできるケースもありますが、費用や隣地所有者との交渉が必要です。可能性の有無は、個別に調査する必要があります。

Q5. 売る前に解体して更地にした方が良いですか？
A. 再建築不可の土地は、更地にすると「建物としての利用価値」がなくなるため、かえって売りにくくなることもあります。解体費用もかかるため、「古家付き」として売るパターンと比較検討してから判断するのが安全です。

Q6. 空き家として何年も放置してしまいました。売却に不利になりますか？
A. 建物が傷んでいる場合、リフォーム費用や安全面の問題から評価が下がる要因にはなります。ただし、「古家付き土地としてそのまま買う」前提の投資家・不動産会社もいるため、まずは現状を確認した上でのシミュレーションがおすすめです。

Q7. 隣地の人にだけ先に声をかけた方が良いですか？
A. 隣地所有者は最有力候補の一つですが、