川崎市麻生区の土地売却はどう見られる？区画整理と用途地域の考え方

2026年3月6日

【結論】麻生区の土地売却は「区画整理履歴」と「用途地域」を理解して“活用イメージ”まで説明できるかどうかで結果が変わる

川崎市麻生区で土地売却を検討するとき、多くの方がまず気にするのは、

坪単価はいくらくらいなのか
建物がない分、シンプルに売れるのではないか
駅からの距離だけ見ておけばいいのでは

といった点です。

しかし、実務の現場で買主（エンドユーザー・建売業者・投資家）が本当に見ているのは、

「その土地が、最終的にどう活用できるか」＝建てられるボリューム・用途・分割のしやすさ
それを決める前提条件としての「区画整理の履歴」や「用途地域・建ぺい率・容積率」

という“土地のルールと設計余地”です。

特に川崎市麻生区は、

新百合ヶ丘を中心に区画整理されたエリア
その周辺に、昔ながらの農地転用地・旧分譲地が混在するエリア
坂・高低差・私道を含む複雑な区画

が入り組んでいるため、同じ「麻生区の土地」でも、区画整理履歴と用途地域の違いで評価が大きく変わるエリアです。

この記事では、

なぜ麻生区の土地売却で「区画整理」と「用途地域」が重要なのか
買主がどう土地を見ているか（建築・分割の観点）
区画整理済み／未整理・用途地域別の考え方
売却前に整理しておくと有利になるポイント

を、ホームワーク株式会社の実務感覚も交えて整理します。

なぜ川崎市麻生区の土地売却は「区画整理」と「用途地域」がカギになるのか

「駅距離」と「坪単価」だけでは評価できないエリア構造

麻生区は、

新百合ヶ丘・百合ヶ丘・柿生など小田急線沿線の住宅地
黒川・栗平・五月台など、区画整理が進んだエリア
一方で昔からの農家さんの土地や、私道・旗竿地が多いエリア

が混在しています。

このため、

「同じ駅徒歩10分」でも、区画整理地なのか、古い分譲地なのか
用途地域や建ぺい率・容積率、道路付けによって、建てられる家の規模・戸数が変わる

といった“細かい条件”が、
土地としての価値（＝いくらなら買うか／どう活用できるか）に直結します。

区画整理と用途地域が「買主のシミュレーション」に直結する

土地の購入を検討する買主（特に建売業者・アパート業者・将来価値を重視するエンドユーザー）は、

ここに「どんな建物」を「どのくらいの規模」で建てられるか
それを「誰に、いくらで売れる（貸せる）のか」

という“出口”を冷静にシミュレーションします。

そのときの前提になるのが、

区画整理の有無・履歴（道幅・区画形状・インフラの整備状況）
用途地域・建ぺい率・容積率・高度地区などの法規制

であり、ここが整理されている土地ほど「検討しやすく、評価しやすい」＝売れやすい土地になっていきます。

川崎市麻生区に多い土地タイプと「見られ方」の基本

タイプ① 区画整理済みの住宅地（新百合ヶ丘周辺など）

【特徴】

道路幅員が4m以上で整っていることが多い
区画が整形（四角形〜長方形）で、分かりやすい形
上下水道・ガスなどインフラも整備済み

【買主からの見られ方】

建売業者・エンドユーザーともに「計画が立てやすい土地」として高評価
用途地域・建ぺい率・容積率に応じて、戸建・低層マンション・アパートなど、複数の可能性を検討しやすい
同じエリア内での事例が豊富なため、価格査定もしやすい

【売却のポイント】

区画整理の時期・事業概要が分かる資料があればプラス
道路種別（市道／区道／私道）や、角地／準角地などの条件を整理
「標準的な住宅が建てやすい土地」であることを分かりやすく伝える

タイプ② 古い分譲地・農地転用由来の宅地

【特徴】

道路が狭い（4m未満）・クランク状・行き止まりなど
旗竿地・不整形地・高低差のある区画が混在
境界杭が不明瞭なケースもある

【買主からの見られ方】

エンドユーザー：
→ 駐車・生活動線の現実感を重視。「暮らしやすいか」「将来売れるか」を慎重に見る
業者（建売・アパート）：
→ 「分筆して2区画取れるか」「ボリュームが出るか」「再整形の余地があるか」を数字で検証

【売却のポイント】

境界・接道・高低差などの“わかりにくい点”を、図面と説明で整理しておく
必要に応じて測量・境界確認を行い、「使える面積」と「道路後退（セットバック）の有無」を明らかにしておく
区画整理地に比べると条件面で見劣りしやすいため、
「価格」「広さ」「静けさ」など、代わりに評価されるポイントを強調

タイプ③ 大きめの土地・複数筆の一括売却候補

【特徴】

100坪以上・複数筆まとまった土地
元農地・駐車場・資材置き場などからの転用候補

【買主からの見られ方】

戸建分譲・アパート用地・事業用地など、「事業目的」を前提に検討される
用途地域・建ぺい率・容積率・道路付け・周辺環境によって、「何戸・何室・何坪の計画が可能か」が変わる

【売却のポイント】

用途地域・高度地区・斜線制限など、建築ボリュームに関わる情報を整理
分筆・開発許可が必要になりそうな規模かどうかを確認
「一括売却」と「ある程度区画を切って売る」パターンの比較検討も視野に

用途地域で変わる「建てられるモノ」と土地の見られ方

用途地域は、「その土地にどんな用途の建物を、どのくらいの規模で建ててよいか」を決めるルールです。
麻生区の住宅地で主に関係するのは、以下のような地域です（エリアによって異なります）。

第一種低層住居専用地域

【特徴】

低層住宅中心／高さ制限が厳しめ
建ぺい率・容積率は低〜中程度（例：建ぺい50％・容積80〜100％など）

【買主のイメージ】

静かな住宅地を好むファミリー層から高評価
建売業者は、「2階建て×土地◯坪」の標準的な戸建てをイメージしやすい
投資用アパートや中高層マンションには向きにくい

【売却のポイント】

「低層住宅地らしい環境の良さ（静かさ・日当たり）」とセットで説明
戸建1〜2棟案を想定した図面・ボリューム感を提示できると、業者・エンド双方に伝わりやすい

第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域

【特徴】

共同住宅（マンション・アパート）も多い住居系エリア
低層専用地域より容積率が高く、中層建築が可能なことが多い

【買主のイメージ】

ファミリー向けマンション・アパート用地としての検討余地
敷地形状・道路付け次第で、「戸建 or アパート or 小規模マンション」など複数の選択肢

【売却のポイント】

「戸建用地としても、アパート用地としても使える」場合は、その両方のボリューム感を整理
高さ制限・日影規制など、中層建築のハードルになり得る条件も合わせて把握

近隣商業地域・商業地域（駅周辺など）

【特徴】

店舗や事務所と住宅の混在が可能
容積率が比較的高く、ビル建築も視野に入る

【買主のイメージ】

事業用（店舗・事務所）＋住居の複合利用
一棟マンション・テナントビルなど投資用としてのニーズ

【売却のポイント】

「土地としての単価」は高くなりやすい一方で、
買主がプロ・法人になるケースが多く、
ボリューム算定・法規制・収益性など“数字の世界”で判断されます。
駐車場・歩道・周辺テナント状況なども含めて整理しておくと、話が進みやすくなります。

区画整理・用途地域を踏まえた「土地の見せ方」の考え方

土地売却では、「何㎡か・いくらか」より先に、
「この土地で何ができるのか」を買主にイメージしてもらえるかどうかが勝負どころです。

そのために、次の3点を押さえておくと効果的です。

① 接道・形状・高低差を図面で“見える化”

前面道路の幅員・種別（公道／私道）
接道長さ（何m接しているか）
土地形状（整形／不整形／旗竿など）
高低差・擁壁の有無

→ 建築士・建売業者目線で「プランが組みやすいかどうか」を判断できる材料になります。

② 用途地域・建ぺい率・容積率・高度地区などの基本情報

用途地域名
建ぺい率／容積率
高度地区・斜線制限の有無
防火・準防火地域かどうか

→ 「2階建ての戸建てならこのくらい」「3階建てならここまで」など、
ボリュームイメージを言葉で添えられると説得力が増します。

③ 区画整理履歴・周辺環境の“安心材料”

区画整理済みであれば、その時期・事業名
上下水道・ガス・電気などインフラ整備状況
周辺の建物用途（戸建中心／アパート・マンション混在など）

→ 「きちんと整備された街区であること」「将来も住環境が大きく崩れにくいこと」は、
ファミリー・投資家双方にとって重要な判断材料です。

川崎市麻生区の土地売却で、事前に整理しておきたいポイント

1. 境界・測量・越境の状況

境界杭の有無
隣地・道路との境界線が図面で引けるか
ブロック塀・樹木・屋根などの越境がないか

→ 不確定要素が大きいほど、買主は「その分をリスクとして価格に織り込む」か、「そもそも検討対象から外す」傾向があります。

2. 現況の利用状態（更地・古家付き・駐車場など）

更地か、建物が載っているか
古家付きの場合、建物の築年数・構造・解体のしやすさ
月極駐車場・貸地などの場合、賃貸契約の有無・内容

→ 「古家付き土地」として売るか、「更地渡し」として売るかで、
解体費用・スケジュールが変わります。両パターンでの試算が有効です。

3. 権利関係（共有・借地権・通路など）

所有名義（単独／共有）
借地権・底地など、権利が分かれていないか
他人の通路として使われている部分がないか

→ とくに麻生区では、昔からの土地利用の名残で“慣習的な通路・越境”が残っているケースもあり、
早めに洗い出しておく方が安全です。

川崎市麻生区の土地売却の進め方（5ステップ）

ステップ① 売却の目的と規模感を整理する

なぜ売るのか（相続・資産整理・建て替え・事業転換など）
一括で売るのか、一部を残すのか
いつまでに現金化したいのか

→ 大きめの土地ほど、「一括売却」「分割売却」「一部活用＋一部売却」など選択肢が増えます。

ステップ② 区画整理・用途地域・法規制を確認する

市役所・都市計画図などで、用途地域・建ぺい率・容積率・高度地区を確認
区画整理の有無・時期・事業名の確認
道路種別・幅員・接道状況の把握

→ ホームワーク株式会社のような専門業者に依頼すれば、このあたりの確認をまとめて行うことも可能です。

ステップ③ 境界・測量・現況を整理する

現況測量または確定測量の要否を検討
古家付きなら、解体の要否・費用見積もり
駐車場・畑などの場合、現賃借人の有無・契約内容

→ 「どこまで整えてから売るか」を、この段階で方針決定します。

ステップ④ 売却方法（仲介／買取／一部活用）を検討する

仲介でエンドユーザー・事業者に広く募集する
土地業者・建売業者への一括買取を検討する
自分で建物を建てて一部賃貸、一部売却する（活用＋売却）など

→ 用途地域・規模・立地によって最適解は変わります。
数字（価格・費用・手残り）と、手間・時間を比較して選びます。

ステップ⑤ 価格設定・販売図面で「活用イメージ」を伝える

売出価格は、近隣事例＋ボリューム算定をもとにレンジで設定
販売図面・資料で、
- 用途地域・建ぺい率・容積率
- 接道状況・形状・高低差
- 想定プラン例（戸建2棟案、アパート案など）
  を分かりやすく示す

→ 「ここに何が建てられるか」をイメージできる土地ほど、引き合いが増え、条件も整いやすくなります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（川崎市・横浜市エリアで土地・戸建・マンションの売却と、建築・リフォーム・活用提案を多数担当）

「川崎市麻生区の土地売却で、私たちが一番お伝えしたいのは、
“土地は更地だからシンプル”では決してない、ということです。

とくに麻生区のように、

区画整理されたエリアと、そうでないエリアが入り混じり
坂・高低差・私道・旗竿地など、土地の“クセ”が出やすい地域

では、

区画整理の履歴
用途地域・建ぺい率・容積率
接道・境界・高低差

といった条件を整理しないまま売り出してしまうと、

本来より安く評価されてしまう
そもそも買主候補から“検討しづらい土地”として外されてしまう

ということが実際に起きています。

逆に言えば、
こうした情報をきちんと整え、
『この土地では、これくらいの建物が建てられます』
『戸建なら◯棟、アパートなら◯戸が現実的です』
というところまでセットでお見せできれば、

建売業者・エンドユーザーともに安心して検討できる
条件交渉も“数字の話”としてスムーズに進められる

ようになります。

“土地があるけれど、どう評価されるのか分からない”
“区画整理や用途地域なんて意識したことがない”という段階でも構いません。

まずは、

現在の利用状況
おおよその場所と広さ
今後どうしていきたいか

をお聞かせいただければ、
『区画整理と用途地域の観点から見た、この土地のポジション』を、
一緒に整理していくことができます。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 区画整理されていない土地は、やはり価値が低いのでしょうか？
A. 一概に低いとは言えません。区画整理地は整った街並み・インフラが評価されやすい一方で、未整理地でも「広さ」「静けさ」「価格の割安感」が評価されることがあります。ただし、境界・接道・高低差など、“個別条件の整理”がより重要になります。

Q2. 用途地域はどこで確認できますか？
A. 川崎市の都市計画図や、市役所・区役所の都市計画窓口、インターネット上の地図システムなどで確認できます。ホームワーク株式会社のような業者に依頼すれば、用途地域だけでなく建ぺい率・容積率・高度地区などをまとめて調査することも可能です。

Q3. 更地にしてから売った方が高く売れますか？
A. 物件によります。建売業者・アパート業者向けには更地の方が検討しやすい一方、古家付きで「リフォーム前提」「建て替え前提」で買いたいエンドユーザーもいます。解体費用と価格差を比較し、「古家付き」と「更地」の両パターンでシミュレーションしてから決めるのがおすすめです。

Q4. 測量や境界確定は、必ずしてから売らないといけませんか？
A. 法律上「必ず」というわけではありませんが、

高額な取引
将来的に建替え・分筆が想定される土地
では、買主から確定測量を求められることも多く、境界が不明瞭だと価格や条件で不利になりがちです。費用と効果を見ながら、「確定測量まで行うか」「現況測量に留めるか」を検討します。

Q5. 私道に接する土地でも、売却は可能ですか？
A. 可能です。ただし、私道の権利（持分）、通行・掘削承諾、将来の補修負担などを確認しておく必要があります。条件が不明なままだと、買主が敬遠したり、価格を下げざるを得ないこともあります。

Q6. 畑や駐車場として使っている土地を、そのままの状態で売ることはできますか？
A. 状況によって可能です。農地の場合は転用許可、駐車場の場合は賃貸契約の有無・解約条件の確認が必要になります。売却先が「自分で使う」のか「そのまま賃貸活用する」のかによっても、条件が変わります。

Q7. 何坪以上だと“開発許可”が必要になるなどの制限はありますか？
A. 一定規模以上の開発行為には、開発許可が必要になる場合があります。具体的なラインは用途地域や区域区分によって異なるため、個別に確認が必要です。大きめの土地を分譲用地として売る場合は、事前に専門家へ相談することをおすすめします。

Q8. 相続した土地で、用途地域も区画整理もよく分かりません。今の段階で相談して意味がありますか？
A. 大いに意味があります。

どういう用途地域か
どのくらいのボリュームの建物が建ち得るか
区画整理済みかどうか
を整理することで、「売る／残す／一部活用する」の判断材料がはっきりします。

Q9. 区画整理の途中・予定エリアの土地を持っています。売却は待った方がいいですか？
A. 区画整理の進捗や事業計画によって変わります。将来的な価値向上が見込める一方で、当面の利用制限がかかることもあります。事業の状況や補償・換地の条件を確認しながら、売却タイミングを検討する必要があります。

Q10. まずは何から話せばいいですか？
A.