川崎市多摩区の空き家は売れる？賃貸転用を含めた見られ方

2026年3月6日

【結論】多摩区の空き家は「売却か賃貸か」を同時に検討し、立地と建物状態で“どの出口が現実的か”を決めれば十分に活用・処分できる

川崎市多摩区で空き家をお持ちの方からは、

「このまま放置は良くないのは分かるけれど、売れるのか不安」
「賃貸に出したほうがいいのか、売ったほうがいいのか判断できない」
「築古だし、坂の途中だし、借り手も買い手もつかないのでは…？」

といったご相談がとても多くあります。

多摩区は、

登戸・向ヶ丘遊園・中野島・生田など、賃貸も売却も需要が強い駅近エリア
菅・南生田・長沢・寺尾台など、坂・バス便だが「広さと価格」で選ばれる住宅地
再建築不可・斜面地・築古戸建・古アパートなど、“ひと工夫必要な物件”も多いエリア

という特徴から、
「売る一択」でも「賃貸一択」でもなく、立地と建物状態で“出口の選び方”が大きく変わる地域です。

重要なのは、

その空き家が「売却向き」なのか「賃貸転用向き」なのか
売却と賃貸を比べたとき、「お金」と「手間」と「リスク」がどう違うか

を整理したうえで、ご家族の事情に合う出口を選ぶことです。

以下で、多摩区の空き家が「市場からどう見られるか（売却目線・賃貸目線）」と、
それぞれの成立しやすい条件・注意点を整理します。

川崎市多摩区の空き家が「売れる／貸せる」エリア特性

1. 「駅近エリア」の空き家（登戸・向ヶ丘遊園・中野島・生田など）

【売却目線】

小田急線・JR南武線の両方を使える登戸〜向ヶ丘遊園は、
川崎市内でも人気上位クラスのエリアになりつつあり、
空き家でも「土地として」「建て替え前提の中古戸建として」需要は強めです。
生田・中野島も、登戸ほどではないものの、
“都心アクセスと価格バランス”の良さから検討者が多く、
売却は比較的成立しやすいゾーンです。

【賃貸目線】

単身者・ファミリー・学生・新婚・転勤族など、
賃貸需要の層が厚いため、
- 築古戸建の「戸建賃貸」
- 小規模アパート化・シェアハウス化
  など、用途を工夫することで賃貸転用もしやすいエリアです。

2. 「バス便・坂エリア」の空き家（菅・南生田・長沢・寺尾台など）

【売却目線】

駅徒歩圏に比べると売却スピードは落ちますが、
- 広さ
- 駐車場
- 価格の手頃さ
  を重視する子育て世帯・地元実需には一定のニーズがあります。
ただし、
- 坂のきつさ
- バス本数
- 周辺の生活環境（買い物・学校など）
  によって、価格帯とターゲット像がかなり変わるゾーンです。

【賃貸目線】

「家賃を抑えつつ、広さを確保したい」層向けに、
戸建賃貸・テラスハウス賃貸として成立するケースはあります。
一方で、
- 車がないと生活が厳しい
- 階段・坂が高齢者・子育てには負担
  という要素が強い場合は、賃貸需要が限定的になりやすく、
  賃料設定とリフォーム投資額のバランスがシビアになります。

空き家は「売却前提」と「賃貸前提」でどう見られ方が変わるか

ここからは、
多摩区の空き家を「売却目線」と「賃貸目線」で見たとき、
買い手・借り手・投資家がチェックするポイントの違いを整理します。

売却目線：買い手・買取業者が見るポイント

土地としてのポテンシャル

再建築可否・接道状況
駅距離・バス便・坂の有無
区画の形状（整形地か・旗竿地か・高低差はどうか）

→ 「建て替えを前提にしたい」買い手・業者は、
　建物より土地条件を重視して評価します。

建物の“活かせる度合い”

築年数・構造（木造／RC／軽量鉄骨など）
傾き・雨漏り・シロアリ・腐朽の有無
間取り・日当たり・風通し・動線

→ 「リフォーム前提で住める／貸せる」と判断できれば、
　建物部分の価値もある程度価格に乗りやすいです。

訳あり要素の有無・重さ

再建築不可・借地権・底地
事故物件・長期空き家による老朽化
越境・私道・境界未確定　など

→ 訳あり度合いが高いほど、
　実需よりも投資家・買取再生業者向けのマーケットになっていきます。

賃貸目線：借り手・投資家が見るポイント

“住み心地”と賃料のバランス

駅距離・バス本数・坂のきつさ
周辺の買い物・学校・公園など
室内の清潔感・水回りの使いやすさ

→ 借り手は「買い手以上に“いまの住み心地”」を重視します。
　築古でも、最低限の手入れと割安な家賃設定があれば成立しやすい一方、
　中途半端なリフォーム＋強気家賃は敬遠されがちです。

想定家賃と空室リスク（投資家目線）

周辺家賃相場（戸建賃貸・ファミリータイプ）
小学校・中学校・公共施設の距離
将来の修繕コスト（屋根・外壁・設備）

→ 投資家は、
　「購入価格＋リフォーム費用」と「想定家賃・空室リスク」のバランスで判断します。
　登戸・向ヶ丘近辺 → 利回りが多少低くても需要の厚みでOK
　坂・バス便エリア → 利回りが高くないと検討されにくい
　という傾向があります。

募集・管理のしやすさ（賃貸管理会社目線）

駐車場の有無・自転車置き場・ゴミ置場
雨の日・夜間のアプローチの危険性（階段・崖・細道など）
近隣トラブルになりやすそうな要素の有無

→ 管理のしやすさは、意外と**「長く貸し続けられるかどうか」**に直結します。

「売るか・貸すか」を分ける実務的な境界線（多摩区版）

ホームワーク株式会社が多摩区の空き家を拝見するとき、
「売却」と「賃貸転用」のどちらを主軸に検討すべきかを分けるうえで、
特に重視しているポイントを挙げます。

境界① 立地と対象ターゲットのマッチ度

駅徒歩圏 or バス便でもバス本数多め
学校・買い物・生活施設が近い

→ ファミリー賃貸・単身賃貸のターゲットがイメージできる立地であれば、
　賃貸転用も十分検討に値します。

坂が非常にきつい・バス本数も少ない・車なし生活が厳しい

→ 「車前提の持ち家志向」の層に合うため、
　売却（戸建として or 土地として）を主軸にしつつ、賃貸はサブ候補という見方になりがちです。

境界② 建物の状態とリフォームコスト

最低限のリフォーム（数十万〜200万円前後）で、
- 安全面（雨漏り・配管・電気など）
- 生活感（汚れ・傷み）の解消
  ができそうか → 戸建賃貸・自宅用売却どちらも現実的
構造的な補修・全面的な水回り更新・外壁・屋根…と
数百万円〜1,000万円クラスの工事が前提になる場合 →
- 売主がそこまで投資するのは現実的でないことが多い
- その場合は「現況で売却」or「買取再生業者にまとめて売却」が現実的

→ **売主がどこまでリフォーム投資をできるか（したいか）**も、
　売るか貸すかの重要な分かれ目になります。

境界③ ご家族の「時間」と「関わり度合い」

多摩区近隣にお住まいで、
- 賃貸運営にも一定の関心がある
- 家族構成的に、今後10年以上所有していても支障が少ない

→ 賃貸転用を検討しやすい状況です。

相続したけれど、ご自身は遠方在住／高齢
空き家の管理だけでも負担
相続人も多く、将来の意見調整が不安

→ 賃貸で長期間保有するよりも、
　なるべくシンプルに売却で整理するほうがトラブルを減らしやすいケースが多くなります。

多摩区の空き家でよくある「売却パターン」と「賃貸転用パターン」

売却パターン①：駅近・築古戸建を「建て替え用地」として売却

登戸・向ヶ丘遊園・中野島など
築30〜40年超の木造戸建
内装は疲れているが、立地は良い

【見られ方】

実需（自分で住むファミリー）
→ 「リフォーム前提でしばらく住む→将来建て替え」
買取業者・建売業者
→ 「解体して新築戸建用地として再開発」

【ポイント】

建物に手を入れず現況のまま売り切るパターンも多く、
解体費を価格に織り込んだうえでの売却が主流です。

売却パターン②：坂・バス便の築古戸建を「戸建賃貸投資家」向けに売却

南生田・長沢・菅など
駅から距離あり・坂もあるが、
- 車が置けて
- 4LDK前後の広さがある
建物は古いが、致命的な傷みはない

【見られ方】

実需向け売却はやや時間がかかる一方で、
- 戸建賃貸としての月額家賃
- 固定資産税・リフォーム費用
  を織り込んで利回りを見たとき、
  投資家にとって「広さの割に安い戸建」という評価になることがあります。

【ポイント】

ホームワーク株式会社のように、
リフォーム＋賃貸運営まで見通せる業者が入ると、
投資家向けにスムーズに橋渡ししやすくなります。

賃貸転用パターン①：生田エリアの実家を「ファミリー向け戸建賃貸」に

親が施設入所 → 実家が空き家に
生田駅バス便だが、学校・スーパー近く
子どもに引き継ぐ予定はなく、「すぐ売らなくても良い」状況

【対応】

ホームワーク株式会社で簡易リフォーム案＋家賃査定
売却した場合の手取りと、10年賃貸に出した場合の収支を比較
結果として、
「当面は安定収入として賃貸 → 将来、子ども世代の状況を見て売却」
という方針を選択

賃貸転用パターン②：登戸徒歩圏の空き家を「シェアハウス用」に再利用

登戸駅徒歩圏・築古・小部屋多め・元下宿風の間取り
1世帯が暮らすには歪な間取りだが、複数人で暮らすには適した構造

【対応】

ホームワーク株式会社が買取
共用部＋各個室をリノベして、
シェアハウス／短期賃貸用に転用
元々の所有者は「売却＋賃料保証」ではなく、
シンプルに売却で整理しつつ、
建物は地域で有効活用される形に

多摩区の空き家活用・売却の進め方（5ステップ）

① まずは「現状」と「家族の方針」を棚卸し

その空き家に今後「住む予定の家族」がいるか
売却すべき期限感（税金・生活費・相続の都合など）があるか
多摩区から物理的に近いか遠いか（管理のしやすさ）

② 売却した場合の「手取り」と、賃貸に出した場合の「10年収支」をざっくり比較

売却：
想定売却価格 −（仲介手数料・登記費用・税金など）
賃貸：
想定家賃 × 年間入居率 −（管理費・修繕費・固定資産税）

→ ホームワーク株式会社では、この2つを簡易表にして比較するところから始めます。

③ 建物の再利用余地の診断（壊すべきか・活かせるか）

構造・劣化具合・間取り
再建築可否・接道・地形
周辺の賃貸・売買ニーズ

をもとに、

「建物を活かして売る・貸す」が現実的か
「土地として売る・業者にまとめて売る」が中心になるか

の方向性を整理します。

④ 売却ルート・賃貸ルートを具体化

売却
- 一般仲介（実需向け）
- 投資家・業者向け仲介
- 買取・再生業者への売却
賃貸
- 普通のファミリー向け戸建賃貸
- シェアハウス・社宅・事務所兼用など特殊用途
- サブリース（家賃保証）の可否

※多摩区はサブリースを含め、出口の選択肢が比較的多いエリアです。

⑤ 「今どうするか」「将来どうするか」を分けて決める

今すぐ売る
5〜10年だけ賃貸に出してから売る
将来の相続前後まで保有する

など、「短期」「中期」「長期」の視点で整理すると、
・今すぐ決めるべきこと
・まだ保留してよいこと
が分かりやすくなります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（川崎市多摩区を中心に、空き家・築古・訳あり不動産の売却・買取・賃貸転用・再生を行う会社）

「川崎市多摩区の空き家は、
“売れるか・売れないか”という二択ではなく、
“どの出口が一番その家族に合っているか”を探る作業だと捉えています。

登戸・向ヶ丘のように、駅近で売却・賃貸どちらも選べる空き家
南生田・長沢のように、立地条件を織り込んだうえで賃貸 or 売却を考える空き家
再建築不可・借地・事故歴など、“訳あり要素”を抱えた空き家

など、一口に空き家と言っても状況は様々です。

私たちが多摩区の空き家のご相談で大切にしているのは、

まず『売却した場合』と『賃貸に出した場合』の数字とリスクを、同じテーブルに並べること
『建物を活かすか』『土地として見るか』『業者にまとめて売るか』を感覚でなくロジックで整理すること
家族の距離感・年齢・相続人の数など、“不動産以外の事情”も含めて一緒に考えること

の3つです。

『多摩区の空き家、放置したままになっている』
『売るか貸すかも含めて、どう動くべきか分からない』

という段階でもまったく問題ありません。
“売却前提”ではなく、“空き家の出口設計”というスタンスで、
一緒に整理するところからお手伝いできればと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 川崎市多摩区の空き家は、本当に売れるのでしょうか？
A. 立地・建物状態・権利関係によりますが、「全く売れない」というケースは多くありません。駅近・住宅地・戸建エリアが多い多摩区では、実需・投資家・買取再生業者のいずれかには需要があることがほとんどです。

Q2. 売るより賃貸に出したほうが得ですか？
A. 「得かどうか」は、

想定家賃・空室リスク
リフォーム費用・将来修繕費
固定資産税・管理の手間
を踏まえた10年単位のシミュレーションによって変わります。
売却と賃貸両方の数字を出したうえで、比較検討するのが安全です。

Q3. 空き家が遠方にあり、管理ができていません。それでも賃貸転用は可能ですか？
A. 賃貸管理会社に委託すれば、日々の管理は可能ですが、

大規模修繕の判断
売却のタイミング判断
にはオーナーの関与が必要になります。遠方在住・高齢の場合は、賃貸より売却のほうが将来トラブルを減らしやすいケースもあります。

Q4. 空き家が築40年以上でボロボロです。解体しないと売れませんか？
A. 必ずしも解体が前提ではありません。

戸建賃貸・投資家が現況のまま購入する
買取再生業者がまとめて買い取り、解体・再生を行う
といったパターンも多くあります。解体の要否は、「立地」「建物状態」「想定買主」で変わるため、個別診断が必要です。

Q5. 再建築不可の空き家でも、賃貸に出せますか？
A. 法的には賃貸に出すこと自体は可能な場合が多いです。ただし、

将来の建て替えができない
金融機関融資が付きにくい
といった制約を踏まえたうえで、
「どのくらいの賃料で、どんな層に貸すか」を検討する必要があります。売却も含めて、訳あり物件に慣れた専門家への相談が不可欠です。

Q6. 空き家を賃貸に出す場合、どこまでリフォームするべきですか？
A. 多摩区の場合、

駅近・人気エリア → 水回り含め、ある程度しっかりしたリフォームが求められることが多い
坂・バス便・賃料重視エリア → 表層＋安全性確保レベルのリフォームで、家賃とのバランス重視
といった傾向があります。ターゲット層と家賃レンジから逆算するのがポイントです。

Q7. 売却するか賃貸に出すか、家族内で意見が割れています。どう進めればいいですか？
A. まずは、「売却した場合」「賃貸に出した場合」の数字とリスクを全員で共有し、そのうえで話し合うのがおすすめです。ホームワーク株式会社では、家族会議用の簡易シミュレーションシートを作成し、選択肢を並べてご説明するケースもあります。

Q8. 固定資産税が重く、空き家を早く処分したいです。買取と仲介、どちらがいいですか？
A.