川崎市中原区の売れない不動産｜価格調整以外に打つべき手

2026年3月9日

【結論】中原区で「売れない不動産」は、値下げより先に「見せ方・買い手・条件」の3点を変えるべき

川崎市中原区（武蔵小杉・元住吉・武蔵中原・新丸子など）で
売却活動をしているのに反応が薄い、長期間売れ残っている不動産は、

「やっぱり値下げするしかないか…」

と考えがちです。

しかし中原区は本来、

駅力が強く
賃貸・購入ニーズともに厚く
再開発エリアとして注目度も高い

エリアです。

それでも「売れない」ときは、

価格そのものが完全にズレているケースもありますが、
多くの場合は
「見せ方」「想定している買い手」「売却条件」
のいずれか、もしくは複数が噛み合っていないことが原因です。

価格をいじる前に打てる手は、実はかなりあります。

この記事では、

なぜ中原区でも不動産が「売れ残る」のか
価格以外で変えるべき3つの軸
戸建・マンション・土地それぞれで取り得る具体策
「仲介だけ」から視点を広げるときの考え方

を、買取・再生・リフォームも手がける
ホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ川崎市中原区でも「売れない不動産」が生まれるのか

売り出し方が「いまの買い手の目線」とずれている

価格以外で見直すべき3つの軸

① 「見せ方」を変える（情報・写真・リフォーム）

1-1. 掲載情報の「抜け」と「弱さ」を補強する

ポータルサイトや資料で、次のような状態になっていないかチェックします。

写真が少ない・画質が悪い・昼間の写真がない
間取り図が古くて見づらい
「中原区・徒歩◯分」以上の魅力がほとんど書かれていない
管理状態・修繕履歴・周辺環境のポジティブ情報が少ない

中原区の買い手は、

保育園・学校・公園・スーパー
通勤ルート・バス便・自転車アクセス
周辺の雰囲気（静かさ・治安・街並み）

などを非常に気にします。

「この物件だからこそ」の生活イメージが湧くかどうか
を基準に、説明文と写真を見直すことが重要です。

1-2. 最低限の「印象改善リフォーム・ホームステージング」

大掛かりなフルリフォームではなくても、

全面クリーニング
壁紙（特にリビングと玄関周り）の貼り替え
床の補修・ワックス
照明器具を明るめのものに交換
空室なら簡易家具・小物で“モデルルーム化”（ホームステージング）

など、**「第一印象を1ランク上げる施策」**は効果的です。

中原区のように比較対象が多いエリアでは、

多少古くても「清潔・明るい・広く感じる」
→ 内覧数・滞在時間が伸びやすい
「写真映え」するだけでクリック率が上がる

という変化が起こりやすくなります。

② 「買い手（ターゲット）」を変える

2-1. 実需（自宅用）から「投資・事業用」へ視点をずらす

駅距離がやや遠い
室内が古く、実需にはリフォーム負担が重い
間取りが今どきの実需ニーズとズレている

こうした物件でも、

戸建賃貸に向く立地
賃貸アパート・シェアハウスに向く構造
事務所・店舗併用として活かせる場所

などであれば、投資家・事業者のほうが「価値」を見出しやすいことがあります。

具体的には、

「実需向けポータルだけ」ではなく、投資向け媒体に切り替える
「利回り換算」した資料（想定家賃・経費・利回り）を用意する
戸建賃貸・リノベ賃貸のプランを添えて募集する

といった工夫が考えられます。

2-2. 「エンドユーザー」から「業者・再生系の会社」へ

事故物件
再建築不可
借地権付き
長年放置された古家・空き家

など、「一般の個人」には重い物件は、

訳あり・再生を前提とする買取業者
リノベーション会社
借地・底地・再建築不可に慣れた専門業者

にターゲットを切り替えることで、
値下げ幅を最小限に抑えつつ「現実的な出口」を確保できる場合があります。

③ 「条件」を変える（売り方・契約条件・組み合わせ）

3-1. 売り方を見直す：仲介一択 → 仲介＋買取・買取専任

今の売り方が、

「仲介だけ」で長期化している
反応が乏しいのに戦略を変えていない

のであれば、

一部の不動産会社に「買取も含めて」相談する
一定期間（例：3ヶ月）で売れなければ買取に切り替える「二段構え」を組む
最初から「買取前提」で、スピードと確実性を優先する

といった “売り方そのもの” の見直しも検討すべきタイミングです。

3-2. 契約条件を変える：引渡し時期・残置物・リフォーム条件

価格は据え置いたままでも、

引渡し時期を柔軟にする（「即入居可」「長めの猶予」など）
売主側で一部リフォームを実施してから引き渡す
逆に「現況渡し」にして、その分買主都合のリフォームをしやすくする
家具・家電付き／残置物撤去費用を売主負担 or 買主負担で整理する

といった条件面の調整で、買主の心理的ハードルを下げられることがあります。

中原区の実需層は、

子どもの入学時期
職場異動・転勤
ローン審査〜決済のタイミング

など、「時期の制約」も多い層です。
スケジュールの柔軟性を示せると「この物件が候補に上がる」ケースも増えます。

種別別：価格以外で打てる主な対策

1. 戸建（新築〜築浅・築古）

【築浅〜築20年程度】

外観・庭・駐車スペースの清掃・植栽の整理
ペット臭・生活臭の徹底除去
家具のレイアウト変更・一部撤去で「広く・明るく」見せる
近隣のモデルハウス的な写真構成を意識して撮影し直す

【築古・リフォーム前提】

リフォーム済みの完成イメージ資料（パース・概算見積）を用意
「リフォーム込み総額◯◯◯◯万円」など、トータルで比較しやすい提示
戸建賃貸としての想定家賃・利回りを資料化し、投資家にもアピール

2. 区分マンション・タワーマンション

同一棟・同タイプの成約価格・賃料との比較表を用意
管理の良さ・共用施設・住民層（ファミリー層中心など）をきちんと説明
内装が古い場合は、
- 水回り交換パターン
- 床・クロスのみ刷新パターン
  など、2〜3段階のリフォーム案＋概算費用を提示

タワマンの場合は特に、

階数・眺望・向き
共用施設の稼働状況（ジム・ラウンジなど）
管理費・修繕積立金のバランス

をきちんと整理して資料化することで、
価格以外の「価値」を伝えやすくなります。

3. 土地・古家付き土地

古家を活かすか・解体するかの選択肢を並べて提示
「戸建2棟分譲」「小規模アパート用地」など、
開発余地を前提とした提案資料を作る
再建築可否・用途地域・建ぺい率・容積率・高度地区を整理し、
事業者目線でも判断しやすくする

建売業者・アパート業者・再生系の買取会社は、

「何戸建てられるか」
「何世帯の賃貸を作れるか」

で判断するため、
「戸建1棟用地」としてだけアピールするのはもったいないケースが多くあります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（川崎市中原区エリアで、仲介・買取・リフォーム・再生を一体で扱う不動産会社）

「川崎市中原区の不動産が“売れない”とき、
多くの売主様がまず『値下げしかないのか』と考えられます。

もちろん、相場とかけ離れた価格設定になってしまっているケースでは
価格調整が必要ですが、
実務の肌感覚としては、

見せ方がいまの買い手の行動とズレている
想定している“買い手像”が合っていない
仲介の売り方だけで袋小路に入っている

といった理由で止まっている物件も多くあります。

私たちがご相談を受けたときにまずやるのは、

『もしこの物件が何も問題のない“普通の状態”だったら、
中原区ではどのくらいが相場か』をフラットに出すこと
そのうえで、
- 見せ方で改善できる部分
- 買い手の切り替え（実需→投資家・業者など）
- 売り方そのものの変更（仲介→買取・賃貸転用など）
  を整理すること

です。

“売れない＝値下げ”と決めつける前に、
**『価格以外に変えられるところはどこか』**を一緒に棚卸ししてみると、
意外と打てる手が残っていることが少なくありません。

中原区という強いエリアだからこそ、
単純な値下げ以外の工夫で結果が変わる余地は大きいと感じています。」

よくある質問（FAQ）

Q1. どれくらい売れなかったら「戦略を変えるべきタイミング」ですか？
A. 目安として、

3ヶ月以上ポータル掲載＋10件前後の内覧があっても申込がない
反響が極端に少ない（1ヶ月問い合わせゼロ〜数件）
といった場合は、
価格を含めて「売り方そのもの」の見直しを検討すべきタイミングです。

Q2. 値下げ以外の対策にお金をかけても、結局損しませんか？
A.

クリーニング・軽微な補修・写真の撮り直し
程度の費用であれば、
売却スピード・値引き交渉の減少で十分回収できるケースが多いです。
一方で、数百万円単位のリフォームは
「費用＞価格アップ分」となることもあるため、
事前のシミュレーションが必須です。

Q3. 買い手を「実需→投資家」に変えると、必ず安くなりますか？
A. 一般的には実需より利回り重視になるため単価は下がりやすいですが、

実需ニーズとズレた物件（駅距離・間取りなど）
戸建賃貸・アパート用地として魅力が高い物件
では、
「実需に無理に売ろうとするより、投資家に正しく見てもらったほうが結果的に良い」
というケースもあります。

Q4. 仲介から買取に切り替えるとき、同じ会社にお願いすべきですか？
A. どちらでも構いませんが、

仲介と買取の両方を扱っている会社
のほうが、
「この価格・この期間で売れなければ買取」といった
二段構えの提案をしやすいメリットがあります。
別会社の買取条件と比較するのも有効です。

Q5. 売れない期間が長いと、相場的に“悪い印象”になりますか？
A. 長期掲載されると、
買い手側から「何か理由があるのでは？」と勘ぐられやすく、

値引き前提の交渉材料にされる
クリックされにくくなる
といった影響はあります。
一定期間売れなければ、一度非公開にして戦略を練り直すのも一手です。

Q6. 川崎市中原区以外の物件でも、同じ考え方で見直せますか？
A. 基本的な考え方（見せ方・買い手・条件の3軸）は同じですが、
エリアごとの需要の強さ・競合状況によって“打つべき手”の優先順位は変わります。
中原区は比較的「選択肢が多く打てるエリア」です。

Q7. 相談時に何を伝えれば、具体的なアドバイスがもらえますか？
A.

物件の所在地
売り出し開始時期と現在の価格
内覧数・反響状況（ざっくりでOK）
これまで指摘された“マイナス点”（古さ・立地・管理など）

このあたりを共有いただければ、
「価格以外に変えられるところ」を具体的に整理しやすくなります。

【お問い合わせ窓口】

ホームワーク株式会社
〒154-0004 東京都世田谷区太子堂四丁目27番7号
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TEL：03-6407-0093
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