川崎市中原区の土地売却｜容積率と将来計画が価格に与える影響

2026年3月9日

【結論】中原区の土地は「今の相場」ではなく「容積率×将来計画で“どう使えるか”」を理解してから売ると価格が変わる

川崎市中原区（武蔵小杉・新丸子・元住吉・武蔵中原・平間など）で土地を売却する際、
多くの方が最初に意識するのは、

近隣の坪単価はいくらか
近所で最近いくらで取引されたか

といった「いま見えている価格」です。

ただ、中原区のように

用途地域・容積率の違いが細かく入り組んでいる
再開発・建替えニーズが強い

エリアでは、その土地が「将来どう使えるか」まで含めた評価が、
価格を大きく左右します。

特にポイントになるのが、

建物のボリュームを決める「容積率（ようせきりつ）」
エリアや道路計画・再開発などの「将来計画」

です。

同じ広さの土地でも、
容積率や将来計画によって「建てられるもの」が変わり、
一般ユーザー／建売業者／収益系業者それぞれの**“出せる価格”が変わる**
逆に、これを理解せずに「近所の坪単価だけ」で売り出すと、
本来もっと高く評価できた土地を、住居用の水準だけで安く売ってしまう

ということも起こり得ます。

この記事では、

川崎市中原区の土地で、なぜ容積率や将来計画が重要なのか
具体的に価格にどう影響するのか
売却前に整理しておきたい「土地の情報」と進め方

を、ホームワーク株式会社（川崎市・城南エリアで土地・戸建・マンション再生を多数扱う会社）の視点で整理します。

なぜ中原区の土地は「容積率×将来計画」で評価が大きく変わるのか

1. 同じ広さでも「どんな建物を建てられるか」で土地の価値が変わる

土地の価格はざっくり言うと、

「その土地の上に、どんな建物を乗せて、どれくらいの収益・価値を生み出せるか」

で決まります。

その「どんな建物を乗せられるか」を左右する重要な数字が、

用途地域（住居系／商業系など）
建ぺい率（敷地に対する建物の建築面積の割合）
容積率（敷地に対する延べ床面積の割合）

です。

容積率が高い＝同じ土地でも“床面積”を多く取れる ため、

戸建てを2〜3棟建てられる
3階建アパート・小規模マンションを建てられる
1階店舗＋上階住居といった複合利用も視野に入る

など、事業者にとって“使い道の選択肢”が増える＝高く買いやすい
という構造になります。

2. 中原区は「住居系×商業性×再開発」が入り混じるエリア

中原区では、

武蔵小杉周辺の高容積率の商業系・近隣商業地域
その周囲の住居系地域（第一種・第二種住居地域など）
駅から少し離れた、低層住居系・準住居地域

などが細かく入り組んでおり、

一歩違うだけで容積率が変わる
道路付けで実質的に使える面積が変わる

といったケースが珍しくありません。

そのため、

「同じ○○平米の土地」でも、
容積率・用途地域・道路条件によって
“戸建て用地価格”で見るのか、“収益・事業用価格”で見るのか
が変わります。

容積率・用途地域が価格に与える影響のイメージ

※ここではイメージの話です。具体の数値は個別の調査が必要です。

ケース① 戸建て用として“ちょうど良い”土地

用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：60％
容積率：200％
敷地：30坪前後（約100㎡）
前面道路：4〜6m、接道良好

【評価イメージ】

一般ユーザー目線：
- 「30坪で建物30〜35坪程度の2階建て戸建てが建てられる」
  → 自宅用としてのニーズが強い
建売業者目線：
- 1棟建売 or 2区画分割などの検討
  → 建物販売価格から逆算して土地仕入れ価格を算出

→ このゾーンでは、
「自宅用×建売用」のニーズが競り合うことで価格が決まりやすいです。

ケース② 容積率が高く、事業用・収益用も狙える土地

用途地域：近隣商業地域 or 商業地域／準住居地域など
建ぺい率：80％
容積率：300〜400％
敷地：40〜60坪
駅徒歩数分〜10分圏

【評価イメージ】

一般ユーザー目線：
- 「自宅用としてはオーバースペック（大きすぎる）」
- 騒音・人通りなども考え、少し敬遠
事業者・収益系目線：
- 3〜5階建の賃貸マンション・店舗付き住居などを検討
- 将来売却時の収益性も込みで土地価格を設定

→ 「自宅用だけで評価すると低くなりがちだが、事業者にとっては高く評価できる」
というギャップが生じやすいゾーンです。

ケース③ 容積率は普通だが、「将来の計画」が評価を分ける土地

用途地域：住居系（200％程度）
敷地：中規模（40〜80坪）
立地：
- 駅から中距離〜やや遠いが
- 幹線道路や計画道路沿い

将来的に、

道路拡幅・沿道利用の変化
エリアの再開発・高度利用の対象

などになりうる場所では、

現時点では「普通の戸建て・小規模アパート用地」
将来的には「より事業性の高い土地」として再評価される可能性

もあります。

→ こうした「将来の可能性」をきちんと織り込める事業者・不動産会社に当たるかどうかで、
査定額に差が出ることがあるゾーンです。

将来計画（再開発・道路計画など）が土地価格に与える主な影響

プラスに働きやすいケース

駅周辺で再開発が進行・計画されているエリア
→ 人流・商業集積の増加により、店舗・事務所・収益物件としてのニーズが増える可能性
幹線道路・バイパスなどの整備が予定されている沿道
→ 将来的なロードサイド店舗・オフィス・サービス系施設などへの転用余地

【注意点】

買主は「今の使い方」だけでなく、
「10〜20年先にどう変わりうるか」も見ながら価格を検討します。
一般ユーザーだけに向けて売るより、
事業者・投資家にも声をかけたほうが、条件が良くなることがあります。

マイナス／慎重な評価になりやすいケース

将来的に道路拡幅でセットバック（道路後退）が必要になる可能性が高い土地
→ 実質的な有効宅地面積が減る
線路高架化・道路拡幅・インターチェンジ整備などで、
騒音・振動・交通量の増加が見込まれるエリア

【注意点】

「将来便利になる」というプラス面だけでなく、
**居住環境としての変化（静けさ・安全性など）**も評価に含まれます。
こうした情報を隠して売るのはNGで、
事前に「どこまで説明すべきか」を整理しておく必要があります。

中原区の土地売却前に整理しておきたい「6つの情報」

売却前に、最低限次の6つは整理しておくと、
査定も売却戦略も一気に精度が上がります。

所在地と地目
- どの町名・番地か、登記簿上の「地目（土地の種類）」
用途地域・建ぺい率・容積率
- 不動産会社・役所の都市計画課などで確認可能
敷地面積・形状・接道状況
- 登記簿上の面積
- 実測が必要そうかどうか（古い分筆・地積更正がされていないなど）
- 前面道路の幅員・方位・接道長さ
現況（更地／古家付き／駐車場など）
- 古家の有無・築年数・構造
- 賃貸中かどうか（借地権・底地などの有無も含めて）
周辺の使われ方・街の雰囲気
- 周囲が戸建て中心か、マンション・アパートが多いか
- 近隣に商業施設・工場・学校などがあるか
将来計画・行政の方針（分かる範囲で）
- 再開発計画・地区計画・防災街区整備などの有無
- 道路拡幅・用途変更の予定など

これらを整理した上で相談すれば、

「自宅用として売るべきか」
「建売・収益系事業者にも声をかけるべきか」
「あえて今は一部だけ売る／分割して売る」

といった戦略を、“近所の坪単価”以上の精度で考えることができます。

川崎市中原区の土地売却の進め方（ざっくりフロー）

① 情報整理と「誰に売る可能性があるか」の仮説づくり

上記の6つの情報を整理
不動産会社と一緒に、
- 自宅用
- 建売用
- 収益用
  のどれが「主戦場」になりそうかを仮に決める

② 査定と「用途別シミュレーション」

住居用として売る場合の価格レンジ
建売業者への売却（1区画売り／分譲用地としてまとめ売り）の価格レンジ
収益用としての可能性（アパート・小規模マンションなど）の有無

ホームワーク株式会社のように、
買取・再生・建築パートナーとのネットワークがある会社であれば、

自宅用想定価格
建売業者向け想定価格
収益系業者向け想定価格

を並べて比較検討できます。

③ 売却戦略の決定（「どこまでを」「どう売るか」）

一括で売るか、
- 分筆して2区画・3区画にして売るか
古家付きのまま売るか、
- 解体して更地にして売るか

を、

費用（解体・測量・分筆）
売却期間
買主層の幅

を見ながら決めていきます。

④ 売却活動・条件交渉

住居用ポータルサイトへの掲載
業者・投資家への声かけ
必要に応じて入札形式で条件を比較

「開始価格」と「許容ライン」だけでなく、
“誰に・どんな使い方をしてほしいか”という希望も、
この段階で不動産会社とすり合わせておくとよいです。

⑤ 契約・決済・税務フォロー

売買契約締結
決済（代金受領・所有権移転）
譲渡所得税などの申告

までを進めます。

中原区の土地は価格帯が大きくなりやすいため、

譲渡所得税・住民税のインパクト
相続税との関係（取得費加算など）

も事前に税理士と確認しておくのが安心です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（川崎市・城南エリアで土地・戸建・マンションの売却と再生を多数手がける会社）

「川崎市中原区の土地売却では、

『近所が坪◯◯万円で売れたと聞いた』
『ネットで見た中原区の平均単価を基準に考えている』

というところからご相談が始まることが多いです。

実務の感覚としては、

近所の事例はあくまで“ヒント”
本当に見るべきは、
『その土地の容積率・用途地域・接道・将来計画を踏まえた“使われ方の可能性”』

だと感じています。

私たちが中原区の土地で意識しているのは、

まず『この土地で、どんな建物・どんな使い方が“現実的に”あり得るか』を一緒に整理すること
そのうえで、『自宅用・建売用・収益用、それぞれに売った場合の価格レンジとメリット・デメリット』を数字で出して比較すること

です。

同じ広さの土地でも、

『自宅用だけ』で見るのか
『事業者・投資家の目線』も取り込んで見るのか

で、提案できる価格帯が変わってきます。

『うちの土地は、どういう使い道で見られるのが一番有利なのか』
『容積率や用途地域の話をよく分からないまま進めていいのか不安』

という段階でも構いません。
まずは“土地のポテンシャルの整理”から、一緒に始めていければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 中原区の土地は、坪単価だけ見て決めても大丈夫ですか？
A. 坪単価はあくまで目安であり、「用途地域・容積率・接道・形状」を無視して同じ単価を当てはめるのは危険です。特に再開発エリアや幹線道路沿いでは、事業用・収益用として評価できるかどうかで価格が大きく変わります。

Q2. 容積率が高い土地は、必ず高く売れますか？
A. 必ずではありません。

高容積を実際に活かせる立地（駅距離・需要）があるか
接道・形状的に、現実的な建物プランが組めるか
などによって評価が変わります。「数字上の容積率」と「実際に使える容積率」は違うことも多いので、プランニングまで含めた検証が重要です。

Q3. 容積率や用途地域は、どこで確認できますか？
A. 川崎市の都市計画情報（インターネット公開）や、都市計画課の窓口で確認できます。不動産会社に依頼すれば、土地の調査の一環としてまとめて確認してもらうことも可能です。

Q4. 古家が建っている土地は、解体してから売ったほうが良いですか？
A. ケースバイケースです。

戸建用地としてエンドユーザーに売る場合は、更地のほうがイメージしやすく高く売れることもあります。
一方で、古家付きのまま建売業者・収益系業者に売ったほうが、解体費用をかけずに同程度の価格で売れることもあります。
解体前後の想定価格と費用を比較して判断するのが安全です。

Q5. 中原区の土地は、これからも値上がりが期待できますか？
A. 立地によって見通しは異なります。

駅近・高容積・再開発エリア周辺は、中長期で底堅い可能性があります。
一方で、戸建て需要が中心のエリアでは、金利や世帯数の変化の影響も受けます。
「必ず上がる」と決めつけず、売却・保有・活用それぞれのシミュレーションを行ったうえで判断するのがおすすめです。

Q6. 道路が狭くて車が入りにくい土地でも、売れますか？
A. 売却自体は可能ですが、

戸建て用としては評価が下がる
アパート等の収益用としても、駐車場レイアウトなどで制約が出る
ため、価格は控えめになりやすいです。その分、価格で魅力を出す・自転車主体の層を狙うなど、戦略を工夫する必要があります。

Q7. 将来道路拡幅が予定されていると聞きました。売却に不利ですか？
A. 道路拡幅でセットバックが必要になる場合、将来的な有効宅地面積が減るため、評価が慎重になるのは事実です。一方で、道路が広がることで利便性・視認性が上がり、事業用としての価値が高まるケースもあります。プラス・マイナス両面から検討する必要があります。

Q8. 借地権付きの土地（借地人側・地主側）でも相談できますか？
A. 可能です。中原区では借地権・底地も一定数存在し、