川崎市幸区の借地権売却が進みにくい理由｜契約内容と立地評価

2026年3月9日

【結論】幸区の借地権売却は「契約のあいまいさ」と「立地評価のズレ」を解かない限り前に進まない

川崎市幸区で借地権の売却（借地権付き戸建・アパートの売却や、地主への売却、第三者への譲渡）を進めようとすると、

「そもそも借地権だけ売れるのかが分からない」
「不動産会社に相談したら、はっきりした答えが返ってこなかった」
「査定額に大きな差が出て、どれを信じれば良いか分からない」

といった壁にぶつかりやすくなります。

幸区は、

川崎駅・新川崎・鹿島田など再開発が進んだエリア
小向・戸手・塚越・南幸町など、昔からの住宅地・工業系エリア

が混在しており、

借地契約の内容がまちまち（旧借地法・覚書のみ・口頭更新など）
駅近なのか、工場・幹線道路沿いなのかで「立地の評価」が大きく変わる

という事情から、「契約内容」と「立地評価」をきちんと整理しないまま売却に動くと、話が進みにくくなるエリアです。

この記事では、川崎市幸区で借地権売却が進みにくい理由を、

契約内容（法的ルール・書類の有無・権利関係）
立地評価（駅距離・用途・再開発・将来性）

の2つの軸から整理しつつ、

交渉・相談に入る前に何を整えておくべきか
どういうケースなら売却の可能性が高まるのか

を、借地・底地・再生を扱うホームワーク株式会社の視点で解説します。

なぜ川崎市幸区の借地権売却は進みにくいのか

理由1：契約内容が「あいまい」なままのケースが多い

幸区の借地では、実務上よくあるのが次のような状態です。

契約開始は昭和40〜60年代だが、契約書の原本が見つからない
更新は何度かしているが、「覚書1枚」「口頭」で済ませてきた
誰が地主で、誰が正式な借地権者なのか、資料だけでははっきりしない

この「あいまいさ」が残っていると、

不動産会社・買取業者がリスクを見て、正式な査定が出しにくい
地主との交渉でも「前提条件」が共有できず、話がかみ合わない

結果として、**「売却の話をしたが、結局その先に進まない」**という状況になりがちです。

理由2：立地評価が「感覚」と「実勢」でズレやすい

借地権の売却では、

借地人の感覚 → 「川崎駅まで近いし、再開発エリアだから価値が高いはず」
買主・業者の評価 → 「前面道路・土地形状・用途地域・環境リスクを踏まえると、そこまで単価は出ない」

といった評価のズレが起こりやすくなります。

典型的には、

駅からは近いが、幹線道路沿いで騒音・粉じんがある
工場・倉庫が近く、将来の住宅ニーズが読みづらい
川沿い・低地で、水害や地盤への不安を持たれやすい

といった要素があると、「幸区の平均相場」より実勢が下がるケースも珍しくありません。

理由3：地主・借地人・将来の買主の「出口イメージ」が違う

借地権の売却は、少なくとも次の関係者が絡みます。

借地権者（売主）
地主（底地所有者）
将来の買主または買取業者

それぞれの「本音」がバラバラだと、売却は一気に難しくなります。

借地人：早めに現金化したい・相続前に整理したい
地主：できればこのまま地代収入を続けたい／逆に早く底地ごと現金化したい
買主・業者：将来の建て替え・賃貸・売却まで見据えて、シビアに採算を見る

誰の出口（ゴール）を前提に話をしているのかがあいまいなままだと、

地主に話を持っていっても温度感が合わない
業者からの買取価格を見ても、借地人側が「安すぎる」と感じて進まない

という行き違いが起こりやすくなります。

契約内容のどこが「売却の障害」になりやすいのか

1. 旧借地法か、借地借家法かで前提が大きく変わる

昭和のはじめ〜平成3年3月31日までに契約開始 → 多くは「旧借地法」
平成3年4月1日以降の新規契約 → 原則「借地借家法」

旧借地法は借地人に非常に強い保護がある一方で、

地主が「契約を終わらせにくい」
逆に言うと、第三者が買取した後も、地主との関係性をどう設計するかが重要

という特徴があります。

ここが整理されていないと、

地主が「第三者への譲渡」に強く警戒する
業者が「将来の交渉コスト」を見込んで買取価格を下げる

といった形で、売却を難しくしてしまいます。

2. 契約期間・更新ルールがはっきりしない

契約期間が何年で、いつ満了なのか
これまで何度更新してきたのか
更新料をどう扱ってきたのか

こうした「更新の実務」があいまいな借地は、

金融機関の担保評価が付きにくい
買主・買取業者も「将来の更新で揉めるリスク」を気にする

結果として、「現金買取または自己資金の買主しか難しい」＝買い手が限られることになり、売却のハードルが上がります。

3. 地代・承諾料などの条件が相場と大きくズレている

昔の約束のまま「極端に安い地代」
逆に、「更新のたびに高額な更新料・承諾料」を請求されてきた

など、「契約条件の歪み」が大きいと、

地主側：今後も有利な条件を維持したい
借地人側・買主側：将来の負担が大きく、魅力に欠ける

という利害のズレが生まれ、売却交渉が難航しがちです。

立地評価が「売却の進みやすさ」をどう左右するか

1. 幸区内でも「駅徒歩」と「周辺環境」で価値が二極化

川崎市幸区では、

川崎駅・新川崎・鹿島田などの駅徒歩圏
幹線道路沿い・工業エリア近接・住宅と工場が混在するエリア

で、借地の「出口戦略」が大きく変わります。

【駅徒歩圏で出口が描きやすい例】

駅徒歩10分前後
前面道路が公道で4m以上ある
整形地に近く、将来の建て替え・分譲に向きそう

→
こうした借地は、

新築戸建や小規模アパートへの建て替え
借地権＋底地をまとめて完全所有権にして分譲

といった出口が見えやすく、業者・投資家からのニーズも一定程度期待できます。

【進みにくくなりやすい例】

駅徒歩15〜20分以上、バス利用前提
前面道路が狭い・私道・再建築の可否が曖昧
形が悪く、隣地との関係も複雑（旗竿地・路地状敷地など）

→
この場合、「借地権のまま将来活用する採算」が取りにくくなり、
買い手が絞られることで、売却が進みにくくなります。

2. 工場・倉庫・幹線道路との距離感

幸区は産業系施設も多く、

トラックの出入り・騒音
匂い・粉じん
夜間の明るさ・人通り

といった「居住環境」の要素も、買主の判断材料になります。

借地権を取得した後、

戸建て・アパートとして賃貸需要がどの程度見込めるか
将来的に「出口（売却）」が取りやすいか

を考えるため、こうした環境条件が厳しい場所は、

「完全所有権の土地でも売りにくい」＝借地ならなおさらハードルが高い

と評価されがちです。

3. 再開発・用途変更の可能性

一方で、

川崎駅周辺の再開発の影響が波及しそうなエリア
工場跡地・倉庫跡地など、将来的な用途転換が期待できるエリア

では、

「今は条件が悪くても、まとめれば再開発余地がある」
「借地権と底地を整理すれば、長期的な投資価値が見込める」

と判断されるケースもあります。

この場合は、

借地権単体より、「借地＋底地をまとめて売る」方が現実的
複数の借地・底地を束ねて再整備する「プロジェクト型」の買取を検討

といった、一段階複雑なスキームが必要になることもあります。

借地権売却を進める前に整理しておきたい実務ポイント

ポイント1：まず「契約の棚卸し」をする

手元にあるものを、可能な限り集めてください。

借地契約書
更新覚書・合意書
地代領収書
建て替え・増築時の承諾書
相続関係の書類（遺言書・遺産分割協議書など）

これを基に、

適用される法律（旧借地法／借地借家法）
現時点の有効な契約条件（期間・地代・更新料など）
相続・名義に関する整理の有無

を、不動産会社・司法書士・必要に応じて弁護士と一緒に整理します。

ポイント2：登記情報と「実態」のギャップを見つける

借地権者の登記名義と、実際に権利を持っている人が一致しているか
底地の名義が、すでに亡くなった地主のままになっていないか
建物の表示登記が、現況と大きくズレていないか（増築・減築など）

ここでギャップがあれば、

先に相続登記や名義変更が必要
建物登記の修正や、一部取り壊しの検討が必要

といった「前提条件の是正」が必要になる場合があります。

ポイント3：自分の「出口イメージ」をはっきりさせる

売却を検討するにあたって、

今すぐ現金化したいのか
数年〜10年スパンで徐々に整理したいのか
相続前に問題だけ取り除いておきたいのか

といった自分の優先順位を、まず自分で言葉にしておくことが重要です。

ここが曖昧なままだと、

「高く売れるなら売りたい」
「でも、条件が悪いなら無理に売らなくても…」

という「堂々巡り」になりがちです。

ポイント4：地主側の意向と「落とし所」の余地を探る

可能であれば、地主側（またはその相続人）の

今後も地代収入を維持したいのか
まとまった底地売却で現金化したいのか
相続や税金を見据えて、借地関係を整理したいのか

といった本音も把握しておきたいところです。

借地権売却は、

借地人だけの都合
地主だけの都合

では動かず、両者の「譲れる範囲」が重なるところでしか成立しません。

第三者（ホームワーク株式会社など）が間に入り、

双方の条件・希望を聞き取る
中立的な数字・スキーム案を提示する

ことで、初めて「落とし所」が見えてくるケースも多くあります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（川崎市・首都圏で借地・底地・再生リフォームを手がける会社）

「川崎市幸区の借地権売却についてご相談を受けるとき、
最初の段階で共通しているのは、

『契約書をちゃんと見たことがない』
『地主さんとどう話していいか分からない』
『自分の借地が売れるレベルなのか、そもそも判断がつかない』

という“モヤモヤ”です。

私たちが大事にしているのは、

いきなり『売れる／売れない』『高い／安い』の話に飛ばないこと
まずは契約・登記・立地・建物の“棚卸し”から一緒に始めること

です。

そのうえで、

借地権だけ売る
地主さんに買い取ってもらう
借地権＋底地をまとめて整理する
リフォーム・再配置を絡めて価値を高めてから動く

といった複数の選択肢を、数字と現実的なシナリオの両面から比較していただきます。

『幸区の借地だから難しいだろう』と決めつけて手を止めてしまうのではなく、
まずは“状況の見える化”から一緒に取り組めば、
思っていたよりも整理の道筋が見えてくるケースは少なくありません。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 川崎市幸区の借地権は、そもそも第三者に売れるのでしょうか？
A. 条件次第です。
立地（駅距離・前面道路・用途地域）、契約内容（期間・地代・更新条件）、建物・土地の活用可能性などが一定以上整っていれば、第三者（個人・業者）への借地権売却が成立するケースもあります。まずは、「売れる前提があるかどうか」を整理することから始めるのが安全です。

Q2. 借地契約書を失くしてしまいました。それでも相談できますか？
A. 相談自体は可能です。

地代の領収書
更新時に取り交わした紙
地主側が保管している契約書のコピー
などから、契約内容を推定できることがあります。ゼロの状態で諦めるのではなく、「集められる資料だけでも」持って来ていただくと整理が進みやすくなります。

Q3. 地主との関係が微妙で、売却の話を切り出しにくいです。どうすれば？
A. こうしたご相談はかなり多いです。
ホームワーク株式会社のような第三者が間に入り、

借地人側の意向の整理
地主側の意向ヒアリング
双方にとって現実的な選択肢（借地権売却・底地売却・同時整理など）の提示

を行うことで、直接感情的なやり取りをせずに話を進めやすくなります。

Q4. 借地権を売却したときの税金（譲渡所得税）はどうなりますか？
A. 借地権を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかる可能性があります。取得時期・取得費・相続の有無・特例の適用状況によって税額は大きく変わるため、具体的な金額は税理士にシミュレーションしてもらう必要があります。ホームワーク株式会社から税理士を紹介することも可能です。

Q5. 古い建物が建ったままですが、解体してからの方が売りやすいですか？
A. ケースによります。

現況のまま買い取る前提で価格を出す
解体費用を見込んだうえで、解体後前提の価格を出す
両方を比べて判断するのが現実的です。先に自己負担で解体してしまうと、かけた費用を回収しきれないケースもあるため、「解体が先」とは限りません。

Q6. 借地権割合（路線価）は、実際の売却価格にどれくらい影響しますか？
A. 借地権割合は、税務評価や理論上の価値を考えるうえでの基準にはなりますが、実際の売却価格は

立地（駅距離・周辺環境）
契約条件（期間・地代・更新料など）
建物状態・再建築のしやすさ
地主・借地人・買主の利害調整のしやすさ

によって上下します。あくまで「考え方の土台」として扱い、実勢は個別に見ていく必要があります。

Q7. 幸区以外（中原区・川崎区など）の借地権でも同じ考え方で良いですか？
A. 基本的な「契約整理」と「立地評価」の考え方は同じですが、エリアごとに地価・需要・再開発状況が違います。たとえば武蔵小杉周辺のようなエリアと、工業色の強いエリアでは、出口の描き方が変わります。そのエリアに詳しい専門家と一緒に整理することが重要です。

Q8. 借地のままリフォームして住み続けるか、売却してしまうか迷っています。
A.

残りの借地期間
将来の建て替え・承諾料の負担
地代・固定資産税などのランニングコスト
ご家族のライフプラン（住み替え・相続方針など）

を踏まえたうえで、「リフォーム＋住み続ける」「借地権を売却する」「借地と底地をまとめて整理する」などを数字ベースで比較するのが良いです。ホームワーク株式会社では、リフォーム案と売却案を並べたシミュレーションも行っています。

Q9. 相談は有料ですか？どの段階から費用が発生しますか？
A. 一般的な現状整理・初回相談・概算シミュレーションは無料としている会社が多く、ホームワーク株式会社も同様です。具体的な税務・相続争いなどで税理士・弁護士が必要になった段階から、専門家への報酬が発生するのが通常です。その際は事前に費用の目安をご案内します。

Q10. まず何を準備して相談に行けば良いでしょうか？
A. 完璧である必要はありませんが、