横浜市栄区の再建築不可物件は売却できる？接道条件の影響

2026年3月11日

【結論】栄区の再建築不可物件も「接道条件と出口戦略」を整理できれば売却は可能

横浜市栄区で、いわゆる「再建築不可」と呼ばれる物件（再建築に制限・困難がある物件）を売却しようとしたとき、多くの方が最初にぶつかるのは次のような不安です。

「再建築不可って、そもそも本当に売れるのか」
「通常の戸建てより相当安くなるのでは」
「不動産会社から“扱いにくい”と言われ、話が進まない」

栄区は本郷台を中心とした住宅地エリアですが、

昔からの細い道路沿いの住宅
階段利用が必要な高台・傾斜地
旗竿地・路地状敷地

など、接道条件によって再建築が難しい土地が混在するエリアでもあります。

結論として、
横浜市栄区の再建築不可物件でも、

「本当に再建築不可なのか／条件付きなのか」を整理すること
自宅用なのか投資用なのか、買い手の出口（使い方）を前提に売り方を決めること

この2つができれば、売却自体は十分に成立しうるケースが多いです。

この記事では、

再建築不可になる主な原因（接道条件）
栄区という立地が価格・売却のしやすさに与える影響
売却前に整理しておくべきポイント
実際に取り得る売却パターン

を、ホームワーク株式会社（リフォーム・不動産再生を手がける会社）の視点で整理します。

なぜ「再建築不可」になるのか｜接道条件と建築基準法の関係

再建築不可の基本：接道義務を満たしていない土地

一般的に、住宅を建てるための土地には「接道義務」があります。

原則として、建築基準法上の道路に
- 2m以上
- 一定以上の幅員（通常4m以上）で
  接している必要がある

この条件を満たさない土地は、

原則、新たな建物を建てられない
既存建物を取り壊すと、同規模での再建築ができない

といった制約がかかり、「再建築不可」と呼ばれます。

「建築基準法上の道路」とは何か

接道している道路が、

行政に「道路」として認定されているか
位置指定道路・42条2項道路（みなし道路）などに該当するか

によって、同じ“道路に接しているように見える土地”でも
建築の可否や条件が変わります。

ここが、一般の売主・買主には非常に分かりにくいポイントです。

横浜市栄区の再建築不可物件が「売りにくい」と言われる理由

理由①：接道条件が複雑で、不動産会社でも判断をためらう

栄区には、

古くからの狭い生活道路
階段だけでアクセスする通路
2項道路（セットバック前提の道路）

などが入り組んでいます。

そのため、

「見た目は道路に接しているが、建築基準法上は道路扱いでない」
「昔は建てられたが、現在の基準では建替えが難しい」

といったケースが多く、不動産会社側も

行政への確認
調査の手間

をかけないと判断できない物件が少なくありません。

結果として、

「再建築不可っぽいので、うちでは扱えません」
「かなり安くないと難しいと思います」

と、入口の段階で断られたり、消極的な査定をされがちです。

理由②：自宅購入ニーズ（エンドユーザー）が手を出しにくい

栄区の一般的な購入層（エンドユーザー）は、

将来の建替えも視野に入れた戸建て購入
老朽化したらリフォーム・建替え前提

で物件を探すことが多いため、

「建替えができない」「融資が付きにくい」物件は避ける傾向が強い

→ 住宅ローンが付きにくい再建築不可は、
現金購入の投資家・業者が主な買い手になりやすく、
結果として価格帯も抑えられやすくなります。

理由③：坂・狭い道路・階段アクセスが重なると再生難易度が上がる

栄区特有の事情として、

坂の多いエリア
前面道路が狭く、車でのアクセスが難しい
階段を上り下りしないと玄関まで行けない

といった条件が重なると、

解体・工事・リフォームのコストが上がる
将来的な賃貸・再販売の出口も限定される

ため、再建築不可物件としての評価もさらに厳しくなりがちです。

「売却できる再建築不可」と「本当に厳しい再建築不可」の違い

再建築不可とひとくくりにされがちですが、
実務的には次のような違いがあります。

パターン①：準再建築不可（条件次第で再建築に近づけるケース）

接道がわずかに不足（例：1.8mなど）
セットバックをすれば、ほぼ要件を満たせる
隣地との協議によって、通路の持分調整ができる余地がある

こうしたケースでは、

行政への事前相談
道路中心線の確認
隣地所有者との交渉

次第で、

「実質的には再建築可能に近い」
「小規模なら建物の建替え・増築が認められる」

方向に持っていける可能性があります。

この場合は、

完全な再建築不可よりも高い価格帯
自宅用としての購入も一部期待できる

といった「売却余地」が生まれます。

パターン②：構造的に再建築が非常に難しいケース

前面が私道だが、建築基準法上の道路に該当しない
接道が事実上ゼロ（囲繞地のような状態）
道路拡幅や大規模な権利調整が必要

こうしたケースは、

将来の建替え・高度利用が極めて難しい
既存建物を使い切るという前提の利用（賃貸・簡易宿所など）

に限られるため、

主な買い手は投資家・再生に強い業者
価格は「土地値」ではなく、「現況建物の収益・利用価値」ベースになりやすい

という違いがあります。

横浜市栄区で再建築不可物件を売却する前に整理すべきポイント

① 「本当に」再建築不可か、専門家と一緒に確認する

まず大事なのは、
「再建築不可らしい」ではなく、**「何が理由で、どこまで不可なのか」**を整理することです。

確認すべきは次のような点です。

接道している道路は「建築基準法上の道路」か
接道距離は何mあるか
前面道路の幅員（4mあるか／2項道路か）
道路中心線からのセットバックが必要かどうか

これは、

役所での調査
法務局での地図・公図の取得
現地確認

などを通じて、不動産会社・建築士などの専門家と一緒に行う必要があります。

② 現在の建物の状態と「あと何年使えそうか」

再建築不可の場合、
「今ある建物をどこまで活かせるか」が価値を左右します。

築年数・構造（木造・RCなど）
雨漏り・傾き・シロアリ被害の有無
水回りや設備の老朽度
直近で行った修繕の有無

これらを踏まえ、

「賃貸や民泊としてあと何年使えそうか」
「最低限のリフォームで利用継続できるか」

といった**“残りの利用可能年数”**を見立てることが重要です。

③ 接道条件の改善余地（隣地・私道持分など）

前面私道の所有者
通路部分の持分割合
隣地との境界・利用状況

を確認し、

私道の一部を買い取って接道2mを確保できないか
隣地所有者と通路設定・持分調整の余地はないか

を検討します。

栄区では、

同じように古い道・土地利用をしている近隣住民同士で話し合い、
将来の建替えや防災を踏まえた形に少しずつ整えていく

といった事例もあります。

④ 「誰にとって価値があるか」を明確にする

再建築不可物件の主な買い手候補は、このような層です。

リフォーム前提で安く戸建てを持ちたい個人
戸建て賃貸・簡易宿所・シェアハウスなどの投資家
再生に慣れた不動産・リフォーム会社（ホームワーク株式会社のような業者）

栄区の立地特性を踏まえ、

学校・駅・バス停との関係
周辺の賃貸需要（家賃相場）
静かな住宅地としての魅力

などから、

自宅用向きか
投資用・事業用向きか

という「出口」を明確にしておくと、
価格や売却方法の判断がしやすくなります。

栄区の再建築不可物件で取り得る主な売却パターン

パターン1：現況のまま投資家・業者へ売却（スピード重視）

メリット
- 設備・外装の大規模修繕をせずに済む
- 引渡しまでのスピードが比較的早い
- 内見対応などの手間を抑えやすい
デメリット
- 販売価格は通常の戸建てより低めになりやすい
- 一般の自宅購入者より、価格交渉がシビア

築年数が古く、
修繕費をかけにくい場合に現実的なパターンです。

パターン2：最低限のリフォーム・原状回復をしてから売却（価格とスピードのバランス）

内装のクリーニング
雨漏り・設備不良の応急的修繕
生活感や傷みが強い部分の補修

など、「見た目の不安」を減らすことで、

自宅用で検討する層の心理的ハードルを下げる
投資家にとっても、すぐ賃貸に出しやすい状態にする

ことができます。

リフォーム会社と組んで、

どこまで直せば、どの程度価格アップが期待できるか

を試算しながら決めるのがポイントです。

パターン3：ホームワーク株式会社のような再生業者による買取＋リノベーション

売主は「現況のまま」一括売却
買取業者側が、
- 接道・建築可能性の調査
- リフォーム・用途変更の検討
- 賃貸・転売などの再活用

を行ったうえで、次の利用者へバトンをつなぐパターンです。

解体・大規模修繕・用途変更など、一般の売主にはハードルの高い作業を業者側が担う
その分、売却価格は一般エンド向けより低くなる傾向

というトレードオフがありますが、

「手間をかけずに確実に現金化したい」
「相続した古い家を、自分たちの代で整理しておきたい」

という方には、検討価値のある選択肢です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（横浜市内で再建築不可・狭小地・傾斜地などの再生を手がけるリフォーム・不動産会社）

「横浜市栄区の再建築不可物件のご相談で多いのは、

“再建築不可と言われたから、もう売れないと思っている”
“普通の不動産会社に相談したら、はっきりとした答えが返ってこなかった”

というお悩みです。

実際には、

接道条件を丁寧に調べてみたら、『完全な再建築不可』ではなかった
建物の状態と立地を踏まえれば、“賃貸用”としては十分魅力がある
解体せず、うまくリノベーションすれば次の使い手が見つかる

といったケースも少なくありません。

私たちが大切にしているのは、

『本当にどこまで建て替えや建築が制限されているのか』を、行政調査も含めて整理すること
『栄区という住宅地で、どんな使い方なら価値が出るか』という出口から逆算して考えること
売却・リフォーム・買取など複数案を並べて、お客様と一緒に選んでいくこと

です。

“再建築不可”という言葉だけであきらめる必要はありません。
『接道で引っかかっているらしい』『将来子どもに負担をかけたくない』
という段階でも構いませんので、まずは現状の整理から一緒に始めていければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 横浜市栄区の再建築不可物件は、本当に売れますか？
A. 条件にもよりますが、売却自体は十分に可能です。
ただし、

買主の大半は投資家・業者寄りになる
通常の再建築可能な戸建より価格は下がる
ケースが多いため、「どのくらいの価格帯なら成立しそうか」を事前に把握しておくことが重要です。

Q2. 自分の家が再建築不可かどうかは、どこで分かりますか？
A.

市役所の建築指導課などで道路種別を確認
不動産会社・建築士による現地確認と法令調査
を通じて判断します。
「不動産会社にそう言われた」というだけでなく、行政の見解を含めて再確認することをおすすめします。

Q3. 再建築不可でも、住宅ローンを使って買ってくれる人はいますか？
A. 金融機関によっては、再建築不可物件には原則融資を行わないところが多く、

現金購入者
融資に柔軟な一部金融機関を利用する投資家
が主な買主となるのが一般的です。そのため、ローン前提の自宅購入層よりは、買主の層は絞られます。

Q4. 解体して更地にしてから売ったほうが有利ですか？
A. 再建築不可の場合、更地にするとむしろ使い道が限られやすいため、
既存建物を活かせる状態で売ったほうが良いケースが多いです。
解体費も高額になることが多いため、解体前に専門家と売却パターンを比較検討するのが安全です。

Q5. いくらぐらい価値が落ちるのか、目安はありますか？
A. 一般的には、同じ立地・面積の「再建築可の戸建」と比べて、
2〜5割程度安くなると言われることが多いですが、
実際には、

建物の状態
賃貸需要
再生コスト
などで大きく変わります。栄区内での成約事例を踏まえた査定が必要です。

Q6. リフォームしてから売るべきか、現況のまま売るべきか迷っています。
A.

立地に賃貸需要がある（駅・学校・買物環境など）
建物の構造がしっかりしている
場合は、最低限のリフォームで価値が上がることもあります。
一方で、構造的な問題が大きい場合は、現況のまま再生業者に売る方がトータルで得なこともあります。
リフォームと売却の両方を見られる会社に相談し、「費用対効果」を比較するのが良いです。

Q7. 相続した栄区の古家が再建築不可でした。すぐに売らないと損ですか？
A. 「すぐ売らないと損」というわけではありませんが、