横浜市戸塚区の空き家は売れる？管理状態が結果を左右する理由

2026年3月11日

【結論】戸塚区の空き家は「売れる」が、“建物の管理状態”次第で「価格・スピード・トラブル発生率」が大きく変わる

横浜市戸塚区で空き家を売却しようと考えたとき、多くの方が気にされるのは、

築年数が古くても本当に売れるのか
坂・バス便・不便な立地だと買い手がつかないのでは
長年放置してしまったが、今からでも間に合うのか

といった点です。

結論から言うと、戸塚区の空き家は「売却そのもの」は十分に成立します。
ただし、同じ築年数・同じ立地でも、

定期的に換気・草刈り・雨漏りチェックがされていた空き家
完全放置で、雨漏り・カビ・雑草・近隣クレームが発生している空き家

では、

査定額（いくらで売れるか）
売却スピード（どれくらいで決まるか）
契約後のトラブルリスク

が大きく変わります。

戸塚区は、

坂・細い道路・高低差のある戸建て住宅地が多い
昭和〜平成初期に建てられた築古戸建のストックが多い
相続をきっかけに「誰も住まない家」が生まれやすい

というエリア特性があるため、「空き家の管理状態」がダイレクトに売却結果へ跳ね返りやすいエリアです。

この記事では、

戸塚区の空き家がなぜ「売れる」のか
どのように管理状態が価格とスピードを左右するのか
売却を見据えた空き家管理と、実際の売却の進め方

を、戸塚区エリアで空き家・築古物件の売却・買取・再生を多く扱うホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ横浜市戸塚区の空き家は「売却ニーズ」があるのか

1. 横浜・都心への通勤圏としての“ベースの需要”がある

戸塚区は、

JR東海道線・横須賀線・湘南新宿ライン
横浜市営地下鉄ブルーライン

が通り、

横浜駅まで10分前後（快速利用）
品川・東京・新宿方面にも直通アクセス
藤沢・戸塚・大船・鎌倉方面へも出やすい

という通勤・通学の利便性があります。

このため、

新築ほどの予算はないが、
横浜市内で戸建て or 広めの住まいを探したい

というファミリー層から、築古戸建・中古住宅のニーズが常に一定数存在します。

2. 「リノベ前提」や「建替え前提」で見る層・業者が増えている

3. 空き家対策・相続対策を背景に「今のうちに現金化したい」ニーズも多い

親から相続したが、戸塚区には戻る予定がない
将来の管理負担や近隣トラブルを避けたい
相続人間で平等に分けたい

といった事情から、

早めに売却して現金化
あるいは業者買取で一気に整理

を希望される相談も多く、売り手側の動きも活発です。

空き家の「管理状態」がなぜ売却結果を変えるのか

空き家の管理状態は、主に次の3点を通じて売却に影響します。

建物・土地そのものの劣化スピード
買主から見た「安心感」「手間」の印象
近隣トラブル・行政指導の有無

1. 建物・土地の劣化スピード：放置すると“土地の価値”にまで波及

管理が行き届いていない空き家では、

雨漏り
屋根・外壁の傷み
室内のカビ・腐朽
設備配管の破損

が進行しやすくなります。

ポイントは「建物だけの問題」にとどまらないことです。

雨漏りを放置 → 構造材まで腐り、解体費用が増える
排水管の破損や地盤沈下 → 擁壁・外構・隣地への影響リスク

といった形で、最終的には「土地としての評価」にまで影響が出てきます。

管理されている空き家と比べ、

同じ立地・同じ築年数でも、
解体費用や補修前提コストが大きく違う
→ 結果として査定額に差が出る

という構造です。

2. 買主から見た「安心感」と「手間」の印象

内覧に来た買主が空き家を見たとき、

郵便物が整理されている
雑草がある程度管理されている
室内の空気感が「放置感」ではない

といった状態と、

ポストから郵便物があふれている
雑草・樹木が伸び放題で、敷地に入りづらい
カビ臭・湿気・虫・ゴミが目立つ

状態では、心理的なハードルと“かかりそうな手間・費用のイメージ”がまったく違います。

前者であれば、

「リフォームすれば住めそう」「自分たちできれいにできるかも」

と前向きに捉えやすく、

後者だと、

「どこまで傷んでいるのか分からない」
「想定外の費用が出そうで怖い」

と、価格交渉が厳しくなったり、そもそも購入見送りになりやすくなります。

3. 近隣トラブル・行政指導が入ると“売り急ぎ”で条件が悪化

管理不十分な空き家では、

雑草が隣地に越境
雨樋の破損で雨水が隣地に流れ込む
害獣・害虫の発生源となる
不法侵入・放火リスク

などから、近隣トラブルや自治体からの指導につながることがあります。

横浜市でも「空家等対策計画」に基づき、

危険性の高い空き家に対して指導・勧告・命令
最悪の場合、行政代執行（所有者負担での強制撤去）

といった措置が取られる可能性があります。

一度ここまで進んでしまうと、

「とにかく早く手放したい」という“売り急ぎ”状態
価格や条件で強く交渉できなくなる

ことが多く、結果として手取り額が大きく目減りするリスクがあります。

戸塚区で「売れる空き家」「売れにくい空き家」の違い

売れる空き家の典型パターン

管理が最低限されている
- 雑草が胸の高さまで伸びていない
- 定期的に換気・簡易清掃がされている
建物は古いが、構造的なダメージ（傾き・大規模な雨漏り）が軽微
接道条件がよく、再建築がしやすい
擁壁や高低差があっても、危険性が低い or 書類がそろっている
相続登記・名義整理が進んでいる

こうした空き家は、

実需のリノベ前提層
投資家・再生業者
建売用地としての業者

など、複数の買主層が検討可能なため、売却戦略の幅が広くなります。

売れにくくなりがちな空き家の典型パターン

何年も完全放置され、
- 屋根・外壁の破損
- 雨漏り・カビ・床の抜け
  が見られる
雑草・樹木が伸び放題で、敷地内に入るのも難しい
接道条件が不明確／再建築不可の可能性あり
擁壁の状態が悪く、がけ地規制・安全性に不安がある
名義人が故人のまま／相続人が多数いて話がまとまらない

これらが重なると、

一般の実需層 → ほぼ対象外
投資家・再生業者 → 安値でしか手が出しにくい

という構図になり、「売れるが、条件は厳しくなる」方向に振れやすくなります。

売却を見据えた「空き家管理」のポイント（戸塚区版）

「もう売ると決めている」場合はもちろん、
「将来売るかもしれない」といった段階でも、次の管理だけはしておくと結果が変わります。

ポイント① 年に数回の換気・通水・簡易清掃

月1〜2回が理想ですが、難しい場合でも年に3〜4回程度は
- 全室の窓開け・換気
- 水道・トイレ・排水の通水
- ゴミ・ホコリの除去
  を行うことで、カビ・ニオイ・配管劣化の進行を大きく抑えられます。

ポイント② 草木の管理（敷地境界・視認性の確保）

雑草は腰〜胸の高さになる前に最低限の刈り込み
隣地境界を越えている樹木・ツル植物の剪定
道路側から見たときに「完全な廃屋」に見えない程度の外観管理

これだけでも、近隣からの印象・買主の第一印象がまったく違います。

ポイント③ 郵便物・ゴミ・残置物の整理

ポストからあふれるチラシや郵便物の撤去
生ごみ・腐敗するものは必ず処分
家具・家電・生活用品の「残し方」も、
将来の売却時に撤去コストとして跳ね返ってきます。

「全部一気に片付ける」のが大変な場合は、

「残すもの／捨てるもの」の基準づくり
遺品整理・残置物撤去サービスの活用

も検討しながら、**売却を見据えた“減らす管理”**を少しずつ進めるのがおすすめです。

戸塚区での空き家売却の進め方（5ステップ）

ステップ① 現状把握（管理状態＋法的条件の棚卸し）

まずは、次の2つを整理します。

【物理的な現状】

建物の劣化状況（雨漏り・傾き・カビ・設備の故障など）
敷地の管理状態（雑草・樹木・擁壁・駐車場）

【法的・権利的な状況】

接道条件・再建築可否（再建築不可の可能性含め）
所有者・相続状況・共有の有無
借地権・底地など特殊な権利関係の有無

ここで「分からないこと」があっても問題ありません。
ホームワーク株式会社のような専門家と一緒に、一つずつ洗い出していきます。

ステップ② 売却か保有か、方向性の検討（費用とリスクを比較）

保有し続ける場合
- 固定資産税
- 将来の管理費・修繕費
- 空き家リスク（老朽化・近隣トラブル）
売却する場合
- 想定売却価格
- 残置物・解体・測量などのコスト
- 税金（譲渡所得税）の概算

これらを比較して、

いつ
どのタイミングで

売却に動くのが妥当かを検討します。

ステップ③ 仲介・買取・再生のどれを軸にするか決める

【仲介】

実需や投資家に直接売却
価格重視・時間に余裕がある場合に向く

【買取】

業者が空き家を買い取り、解体・リフォームして再販・賃貸
スピード重視・管理負担を早く手放したい場合に向く

【再生＋売却】

ホームワーク株式会社のような再生を得意とする会社が、
一度買取 or リフォームを施した上で販売
「現状では売りにくい空き家」を価値ある商品に変えてから売るイメージ

空き家の管理状態や立地条件によって、
どれが現実的か・どの組み合わせがベストかを一緒に検討していきます。

ステップ④ 不要な工事は避けつつ、最低限の「整え」を行う

高額なリフォーム・外壁塗装・屋根工事を
「売るためだけ」にやる必要はありません。

一方で、

雨漏り穴の簡易補修
雑草・枯れ木の撤去
ゴミの処分・簡易清掃

といった**「費用対効果の高い整え」**は、
売却スピード・価格交渉の場面でプラスに働きやすくなります。

ステップ⑤ 売却活動と契約・引き渡し

仲介なら：広告掲載・内覧対応・価格調整
買取なら：査定〜条件交渉〜契約・決済日決定

までの流れを進めます。

空き家の場合、

残置物撤去のタイミング
解体の有無（誰の負担で、いつ行うか）
固定資産税などの精算方法

を契約時にしっかり決めておくことが重要です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（横浜市戸塚区エリアで、空き家・築古・訳あり物件の売却・買取・再生を多数手がける会社）

「戸塚区の空き家相談で、よく伺う言葉が、

『何年も放っておいたから、もうダメですよね…』
『親が亡くなってから手付かずで、見せるのも恥ずかしい』

というものです。

ただ、実務の感覚としてお伝えしたいのは、

“ボロボロだから売れない”のではなく、
“ボロボロになるまで放置したことで、売却条件が厳しくなってしまう”

という順番だということです。

空き家は、早く売るか・きちんと管理するか、そのどちらかを選ばないと、
時間とともに選択肢が減っていく資産です。

私たちがサポートするときは、

今の管理状態・建物状態を一緒に確認する
何もしない場合・最低限の管理だけする場合・早期売却する場合の“数字とリスク”を整理する
仲介・買取・再生の複数ルートから、その空き家に合った出口を一緒に考える

という流れを大切にしています。

『まだ売るとまでは決めていないが、このまま空き家で置いておくのも不安だ』
そんな段階でご相談いただくのが、一番良いタイミングです。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 戸塚区の空き家でも、本当に売れますか？
A. 条件次第ですが、売却自体は十分可能です。
接道条件・築年数・管理状態・立地（坂・バス便など）によって、

売れる価格帯
売れる相手（実需／投資家／業者）
が変わるイメージです。

Q2. 何年も放置してしまった空き家でも、今から売却相談できますか？
A. もちろん相談可能です。
放置期間が長いほど、

建物ダメージ
雑草・擁壁・近隣への影響
が出ている可能性が高いので、
現状把握
必要最低限の対処
売却の可否と条件
を一緒に整理していきます。

Q3. 空き家を売る前に、リフォームした方がいいですか？
A. 戸塚区では、

立地が良く、実需向けに「きれいな中古」として売れるエリア → 一部リフォームが有効なケースも
坂・築古・建替えニーズが強いエリア → 大規模リフォームは回収しづらい
という傾向があります。
リフォーム費用と、リフォーム後に上がりうる価格の差額を試算してから判断するのがおすすめです。

Q4. 解体してから売るべきか、そのまま売るべきか迷っています。
A. 解体費用・立地・買主像によって変わります。
戸塚区は坂・細道・高低差の影響で解体費用が高くなりがちなので、

解体＋更地売却の場合の手取り
現況のまま売却の場合の手取り
をシミュレーションしてから決めるのが安全です。

Q5. 相続登記や名義変更が終わっていません。それでも空き家売却の相談はできますか？
A. 相談は可能です。
売買契約・決済までには相続登記が必要ですが、

誰が相続人か
手続きにどれくらい時間と費用がかかるか
を先に整理しながら、売却のスケジュールを組んでいくことができます。

Q6. 戸塚区の坂がきつく、将来の需要が心配です。今のうちに売った方がいいですか？
A. 「今すぐ売るべき」とは一概に言えませんが、

ご自身・相続人のライフプラン
管理負担と将来の修繕リスク
現在の査定レンジ
を踏まえて、
「あとどれくらい空き家として持つのが現実的か」を一緒に検討する価値は大きいです。

Q7. 空き家を一度貸して、その後に売るのはアリですか？
A. ケースによります。

家賃収入を得られるメリット
原状回復義務・賃借人対応の手間
将来売却するときの“賃貸中物件”としての評価
などを比較して判断する必要があります。
戸塚区では、坂・築古の条件次第で賃料水準や空室リスクも変わります。

Q8. 近隣に知られずに空き家を売りたいのですが、可能ですか？
A. 可能な範囲で配慮できます。

一般公開せず、買取・水面下での紹介中心で進める
内覧の数やタイミングを絞る
など、近隣への露出を抑えた形での売却も選択肢です。

Q9. 戸塚区以外の空き家でも、同じように相談できますか？
A. はい、横浜市内・近郊エリアでも同様の考え方で対応可能です。
ただし、エリアによって

地価
ニーズ
坂・道路事情
が異なるため、個別に条件を整理していきます。

Q10. まず何から話せばいいか分かりません。
A.

空き家の場所（だいたいのエリア・最寄り駅）
どのくらいの期間空き家になっているか
ご自身が一番不安に感じていること（管理・相続・ご近所など）

この3つをお話しいただければ十分です。

そこから、

現状の確認
管理・売却・賃貸などの選択肢整理
費用と手取り額のイメージ出し

まで、順を追って一緒に進めていけます。

「空き家をどうするか、考え始めた段階」こそが、一番相談の価値が大きいタイミングです。

【お問い合わせ窓口】

ホームワーク株式会社
〒154-0004 東京都世田谷区太子堂四丁目27番7号
ホームグラウンド三軒茶屋
TEL：03-6407-0093
公式サイト
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