横浜市戸塚区の土地売却はどう見られる？用途地域と道路条件の考え方

2026年3月12日

【結論】戸塚区の土地売却は「用途地域×道路条件」で“使い方の幅”を示せるかどうかが決め手

横浜市戸塚区で土地売却を考えるとき、多くの方が最初につまずくのは、

うちの土地は「住宅用地」としてどの程度評価されるのか
用途地域や建ぺい率・容積率が、実際の売却価格にどう影響するのか
「前面道路が狭い・私道っぽい」など、道路条件がどこまでマイナスなのか

といった、専門用語と実際の価格の関係が見えづらい点です。

戸塚区は、

住宅地として人気の高いエリアでありながら
坂・高低差・農地転用・私道など、「土地のクセ」が出やすい地域

でもあります。

このため、土地売却で重要なのは、

用途地域・建ぺい率・容積率などの「数字」を
買主（個人・建売業者・投資家）にとっての「使い方の幅」

に言い換えながら、分かりやすく整理して伝えられるかどうかです。

この記事では、横浜市戸塚区の土地売却について、

なぜ判断が難しくなりやすいのか
用途地域と道路条件が具体的にどう見られるのか
売却の進め方と注意点

を、順を追って整理します。

なぜ戸塚区の土地売却は判断が難しくなりやすいのか

住宅地・農地・山林が混在し、「一言で説明しづらい」土地が多い

戸塚区には、

駅周辺の住宅地
バス便エリアの戸建て分譲地
まだ農地・山林として残っているエリア

が入り混じっています。

そのため、

同じ「戸塚区の土地」でも、
用途地域・接道状況・高低差がまったく違う
相場サイトや固定資産税評価額だけでは、
実勢価格をイメージしにくい

という特徴があります。

買主の中心が「建売業者・ハウスメーカー」になりやすい

戸塚区の土地取引では、

自分で建築会社を探して家を建てる個人
よりも、
建売業者・ハウスメーカー・不動産会社

が先に土地を買い、建物を建ててから一般のエンドユーザーに販売する
という流れが多く見られます。

このとき買主のプロたちは、

用途地域
建ぺい率・容積率
道路種別・道路幅員・間口
高低差・造成費用の見込み

などを総合的に見て、

「この土地から、どれだけの商品（戸建て・アパートなど）が生まれるか」

を逆算して価格をつけます。

つまり、「どんな建物が建てられる土地か」を整理して提示できるかどうかが、売却成功のカギになります。

戸塚区の土地売却で重要な「用途地域」の見方

用途地域は「何が建てられるエリアか」を示す“ざっくりラベル”

用途地域は、簡単に言うと

「このエリアには、どんな建物や用途を中心に集めたいか」

を市が決めた“ゾーニング（区分け）”です。

戸塚区の住宅地で多いのは、

第一種低層住居専用地域
第一種・第二種中高層住居専用地域
第一種・第二種住居地域

などです。

ざっくりとした違いは次の通りです。

第一種低層住居専用地域
- 2階建て中心・静かな住宅地向け
- 建ぺい率・容積率が低め
中高層住居専用地域・住居地域
- 3階建て・小規模マンション・アパートなども建てやすい
- 容積率が高くなりやすく、「床面積」を多く取れる

ポイント：

同じ100㎡でも、容積率が
- 80％の土地 → 延床80㎡が基準
- 200％の土地 → 延床200㎡が基準

となり、建物のボリューム（＝収益性）が大きく変わるため、
買主から見た「価値」が違ってきます。

建ぺい率・容積率は「建物の大きさの上限」を示す

建ぺい率：土地に対して建物をどれだけ建ててよいか（敷地面積に対する建築面積の割合）
容積率：土地に対して延べ床面積をどれだけ取れるか（総床面積 ÷ 敷地面積）

例：土地100㎡・建ぺい率50％・容積率100％の場合

1階の建築面積：最大50㎡
延べ床面積：最大100㎡（例：1階50㎡＋2階50㎡）

これが、

建ぺい率60％・容積率200％の土地であれば、
- 1階60㎡
- 延べ床200㎡（3階建てなど）

の建物も検討できます。

戸塚区の土地では、

「容積率が高く取れるエリア」は、
- 小規模マンション・アパート用地としての価値も見込める
「低層専用地域」で容積率控えめのエリアは、
- 戸建て用地として落ち着いたニーズが期待できる

といった違いがあります。

戸塚区の土地売却で見逃せない「道路条件」の考え方

道路条件は「そもそも建てられるか」と「建てやすさ」を左右する

土地が「建築可能かどうか」は、
建築基準法上の接道条件で判断されます。

一般的なポイントは次の通りです。

建築基準法上の道路（原則4m以上）に
敷地が2m以上接していること

これを満たさないと、

再建築不可
条件付きの建築しかできない

など、土地の“使いにくさ”が一気に増します。

公道か私道か、道路幅はどのくらいか

戸塚区の住宅地では、

公道（市道）
私道（開発分譲地内の道路など）

の両方がよく見られます。

【公道接道の一般的な評価】

建築条件が明確で、金融機関の評価も安定しやすい
将来売却するときも、説明がしやすい

【私道接道のポイント】

私道の所有者が複数人いるケースが多い
通行・掘削（ライフライン工事）などの承諾が必要な場合がある
持分がきちんと登記されていないと、買主が不安を感じやすい

私道だから必ず悪い、というわけではありませんが、
「権利関係」と「将来の工事のしやすさ」をどこまで整理できているかが重要です。

間口・道路幅・高低差が「プランの自由度」を決める

同じ面積の土地でも、

道路に接している幅（間口）が広いか狭いか
前面道路が4mか、5m・6mあるか
道路と敷地に高低差があるか（のり面・擁壁の有無）

によって、

車の出し入れのしやすさ
日当たり・配置計画の自由度
造成工事（擁壁・階段など）の必要性

が変わります。

戸塚区は坂が多いエリアのため、

「高台で眺望良好」はプラス要素になりやすい一方、
高低差が大きい土地は、造成費用や将来のメンテナンスコストが意識され、
買主の評価に影響する場合があります。

戸塚区で実際にあった土地売却パターン（イメージ事例）

※以下は戸塚区エリアでよくあるパターンをもとにしたイメージ事例です。

事例①：第一種低層住居専用地域×南側4m公道の整形地

エリア：戸塚区内の戸建て分譲エリア
用途地域：第一種低層住居専用地域
建ぺい率／容積率：50％／80％
道路条件：南側4m公道・間口8m・ほぼフラット

【評価のポイント】

2階建て戸建て用地として、非常に分かりやすい条件
日当たり・車の出し入れのしやすさがイメージしやすい
建売業者・自用のエンドユーザーの両方が検討しやすい

【結果イメージ】

数社の建売業者から買取り打診
エンドユーザー向け仲介と比較し、
「価格差」と「スピード」を考慮して決定

事例②：住居地域×北側私道・高低差ありの旗竿地

エリア：戸塚区のバス便エリア
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率／容積率：60％／200％
道路条件：北側4m私道に2.5m接道の旗竿地、道路との高低差1.5m

【評価のポイント】

容積率が高く「ボリュームは取れる」が、
間口・高低差の制約でプランニングが難しい
私道持分の確認・掘削承諾が必要

【結果イメージ】

一般のエンドユーザー向け売却は反応が鈍く、
プランニング力のある建売業者・アパート業者向けに絞って販売
造成費・私道条件を織り込んだ価格で買取成立

戸塚区の土地売却でかかる主な費用

測量・境界確定費用

古い土地・境界標が不明瞭な土地では、
売却前に「確定測量」を行うことが多いです。
戸塚区のように隣地が入り組んでいるエリアでは、
隣地所有者立会いのうえで境界を明確にしておくと、
買主の安心感につながります。

土地整備・造成費用（必要な場合）

古い建物の解体費用
高低差の是正・擁壁の補修
不要物の撤去・残置物処分

など、**「更地にしてから売るか、そのまま売るか」**で費用負担が変わります。

買主が建売業者の場合、

解体・造成を買主側で行う前提で、
その分を価格に織り込むケースも多いため、
どちらがトータルで有利かをシミュレーションすることが重要です。

仲介手数料・登記費用・税金

不動産会社に仲介で売却する場合の仲介手数料
相続登記・住所変更登記などが必要な場合の司法書士費用
売却益が出た場合の譲渡所得税・住民税

など、「売却価格＝手取り」ではないことに注意が必要です。

戸塚区の土地売却の進め方（6ステップ）

① 売却の目的と期限を明確にする

相続した土地の整理か
住み替え・建て替えのための売却か
資産入れ替えや現金化か

によって、

売却スピードを優先するのか
価格を最大化するのか

のバランスが変わります。

② 用途地域・建ぺい率・容積率・道路条件を整理する

固定資産税の納税通知書
登記簿謄本
公図・地積測量図

などをもとに、

用途地域・建ぺい率・容積率
接道状況（公道・私道・幅員・間口）
高低差・擁壁の有無

を整理します。

「なんとなく知っている」状態から、
数字と図面で把握する状態にすることが重要です。

③ 現実的な相場観（誰が・いくらくらいで買うか）を把握する

建売業者・ハウスメーカー
アパート用地としての投資家
自宅用のエンドユーザー

のどこにニーズがありそうかを、不動産会社に確認します。

このとき、

「いくらで売れるか」だけでなく、
「どのように使いたい買主に響く土地なのか」

という用途のイメージもセットで整理すると、
その後の売り出し方が組み立てやすくなります。

④ 測量・境界・権利関係の整理（必要に応じて）

境界があいまい
面積が古い公簿のまま
隣地とのトラブル懸念がある

といった場合は、

先に測量・境界確定を行う
相続登記・持分整理を済ませておく

ことで、買主からの評価を上げ、取引をスムーズにできます。

⑤ 売出戦略（仲介・買取・セット販売）を決める

仲介で時間をかけて高値売却を狙うか
買取でスピードと確実性を重視するか
隣地とセットでまとめ売りできないか

など、土地の条件と目的に合わせて戦略を選びます。

道路条件・用途地域に“クセ”がある土地ほど、
買取や再生に強い業者と組んで、活用シナリオごと売る方が結果が良くなるケースも多いです。

⑥ 売却活動〜契約・引き渡しまで

現地看板・ネット掲載などでの売却活動
問い合わせに対する資料提供（用途地域・道路・測量図など）
条件交渉（価格・引渡し時期・残置物・解体の有無）
契約・決済・所有権移転登記

までを、不動産会社・司法書士と連携しながら進めます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（横浜エリアで土地・戸建て・再生プロジェクトを手がける会社）

「戸塚区の土地売却では、
“坪単価はいくらか”という話だけで進めてしまうと、
後から『もっと高く売れたのでは』『ほんとは別の使い道があったのでは』というモヤモヤが残りがちです。

大切なのは、

用途地域・建ぺい率・容積率を“数字”としてだけでなく、
『どんな建物・何戸分くらい建てられるか』という“イメージ”に落とし込むこと
道路条件・高低差・私道持分などの“クセ”を、
マイナスとしてだけでなく、『どう解決・工夫すれば価値に変えられるか』という視点で見ること

です。

私たちは、土地を『売る』だけでなく、
リフォーム・新築・造成・宅地分譲なども日常的に行っているため、

建売業者やエンドユーザーから“どう見られる土地なのか”
どこまで整えてから売ると、一番手取りが残りやすいか

といった実務感覚を踏まえて、売却プランを一緒に考えることができます。

『用途地域と言われてもピンとこない』
『前面道路が狭くて心配だ』という段階でも構いませんので、
まずは“その土地の使い方の選択肢”を整理するところから、ご相談いただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 用途地域が違うと、土地の価格はどのくらい変わりますか？
A. 一概には言えませんが、同じエリア・同じ面積でも、容積率が高く取れる用途地域の土地は、アパート・マンション用地としての価値が見込めるため、戸建て専用地域より高く評価されることがあります。ただし、道路条件・周辺環境・需要の有無も合わせて判断する必要があります。

Q2. 私道に面した土地は、売却しにくいですか？
A. 「必ず売りにくい」とは限りません。私道でも、

道路幅が十分で
持分や通行・掘削承諾の状況が整理されていれば、
建売業者などが積極的に購入するケースもあります。逆に、権利関係が曖昧な私道は、買主が慎重になる傾向があります。

Q3. 再建築不可の土地でも売却できますか？
A. 可能ですが、使い道が限られるため、価格水準は大きく下がります。駐車場・資材置き場・近隣の方による買い増し用途など、利用者が限定されるケースが一般的です。将来的に再建築可へ改善できる可能性があるかどうかも、専門家と確認する価値があります。

Q4. 高低差のある土地は、どのくらいマイナス評価になりますか？
A. 高低差の程度・擁壁の状態・造成費用の見込みによって大きく変わります。眺望や日当たりがプラスに働く場合もあれば、階段・駐車スペースの計画が難しく、建築コスト増として価格に反映されることもあります。現地を見たうえで、建築会社・不動産会社に試算してもらうのが確実です。

Q5. 測量や境界確定は、必ず売却前にやるべきですか？
A. 「必ず」ではありませんが、

境界が不明瞭
面積に誤差がありそう
な土地は、売却前に確定測量を行うことで、買主の不安を減らし、価格交渉をスムーズにできます。費用対効果を踏まえ、不動産会社と相談しながら判断するのがおすすめです。

Q6. 解体して更地にしてから売る方が有利ですか？
A. ケースバイケースです。

建物が老朽化していて、どう見ても使いづらい場合 → 解体した方が買い手が付きやすい
建売業者が解体前提で購入する場合 → 解体費用を織り込んだ価格提案を受けることも可能
トータルでの手取り額を比較して検討することが大切です。

Q7. 戸塚区の土地は、今後値下がりしますか？上がりますか？
A. エリア・用途地域・駅距離によって傾向は異なります。

駅徒歩圏の住宅地は、長期的にも一定の需要が見込まれやすい
郊外・バス便エリアは、人口動向・インフラ整備の影響を受けやすい
ため、個別に見ていく必要があります。「いつか売る」前提であれば、相続・税金・維持管理コストも含めてシミュレーションすることをおすすめします。

Q8. 隣地とのトラブルが心配です。売却前に何をしておくべきですか？
A. 過去の経緯（塀・樹木・水はけ・越境など）を整理し、

測量士
不動産会社
と一緒に、事前にリスクと対応策を確認しておくと安心です。場合によっては、隣地所有者とも事前に舗装や塀の位置を確認してから売却に進むほうが、後々のトラブルを防ぎやすくなります。

Q9. 自分の土地がどの用途地域か、どうやって調べればいいですか？
A. 横浜市の「都市計画情報」や「用途地域マップ」で確認できますが、
建ぺい率・容積率・高度地区・防火指定など、慣れていないと分かりづらい部分もあります。不動産会社やホームワーク株式会社のような専門家に、住所を伝えて調べてもらうのが手早く確実です。

Q10. まずは何から相談すればよいでしょうか？
A. 「正確な面積も用途地域も分からない」という段階でも問題ありません。