横浜市戸塚区で不動産を売却するなら何から考える？再開発エリアの判断軸

2026年3月12日

【結論】戸塚区の不動産売却は「再開発エリアの相場」と「自分の物件の“立ち位置”」を分けて整理することから始める

横浜市戸塚区で不動産売却を考えるとき、多くの方が最初につまずくのは、

再開発で“戸塚駅ブランド”が上がっていると聞くが、自分の物件も本当にその恩恵を受けているのか
ネットの戸塚区平均相場と、実際の査定額が全然違うのはなぜか
「今が売り時」と言われても、何を根拠に判断すべきか分からない

といった「判断軸のあいまいさ」です。

戸塚区は、

JR・市営地下鉄が集まるターミナル駅「戸塚」周辺の再開発エリア
坂・バス便・高台の住宅地エリア

が混在しているため、

「戸塚区＝上がっている」
「戸塚駅近＝とにかく強い」

といった“ざっくりしたイメージ”だけで売却を考えると、

想定より高く売れるチャンスを逃す
逆に、期待しすぎて販売が長期化する

どちらの失敗も起こりやすくなります。

重要なのは、

「再開発で評価が上がった“エリアの力（駅・街の力）”」と
「あなたの物件がどのゾーンに属しているのか（立地・築年数・用途）」

を分けて整理し、
“エリアの追い風”と“物件の現実”の両方を踏まえた売却戦略を立てることです。

以下では、

なぜ戸塚区の売却判断が難しいのか
再開発エリアで何を軸に考えるべきか
具体的な進め方（何から考えるか）

を順番に整理します。

なぜ戸塚区の不動産売却は判断が難しくなりやすいのか

再開発の「プラスのイメージ」と「個別物件のギャップ」

戸塚区では、戸塚駅周辺の再開発により、

駅・商業施設・公共施設が整備され、街としての利便性が向上
「戸塚駅圏なら長く住める」「資産性がありそう」というイメージが浸透

しています。

一方で、実際の物件は、

駅徒歩圏だが坂がきつい
バス便だが生活利便性は高い
駅は近いが築年数が進み、管理状態に差がある

など、「再開発のプラス評価」がそのまま乗らないケースも少なくありません。

“戸塚駅ブランド”だけを見て判断してしまうと、
物件ごとの現実とのズレが生じやすくなります。

「駅力」と「住宅地ローカル」の両方を見ないといけないエリアだから

戸塚区では、

戸塚駅近くのマンション・商業エリア
少し離れたバス便・高台の戸建て・土地

で、不動産としての性格がかなり違います。

駅力：
- 戸塚駅自体の交通利便性・商業集積・ブランド
住宅地ローカル：
- 坂・道路・学区・買い物環境・バス路線・車の出し入れ

この2つを切り分けて見ないと、

「駅に近いから高く売れるはず」
「駅から遠いから価値がないはず」

といった極端な判断になりがちです。

再開発エリアの「判断軸」をどう持つべきか

戸塚区で不動産売却を考えるとき、
まず整理しておきたい判断軸は次の3つです。

判断軸① 「どの“戸塚”に属している物件か？」をはっきりさせる

同じ戸塚区でも、

戸塚駅徒歩圏の“駅近ターミナルゾーン”
バス便・車前提の“住宅地ゾーン”
その中間の“徒歩圏だけれど生活は住宅地寄りのゾーン”

など、いくつかの「性格」があります。

自分の物件が、どのゾーンに属しているのかを、
まず客観的に整理することがスタートです。

目安として、

駅徒歩10分以内 → 駅近ターミナル寄り
徒歩10〜20分 → 中間ゾーン（坂・生活利便で評価が変わる）
バス便・車前提 → 住宅地ゾーン（広さ・環境重視）

というイメージで捉えると整理しやすくなります。

判断軸② 「誰に向けて売る物件か？」を最初に決める

再開発でエリアとしての魅力は増していても、
その物件に一番フィットする買主像がズレていると、売却は長引きます。

戸塚区でよくあるターゲット像は、

駅近マンション → 通勤重視の共働きファミリー・シニア・将来賃貸も視野に入れる層
バス便戸建て → 車中心で動く子育てファミリー・二世帯など広さ重視の層
高台の戸建て・土地 → 眺望・静かな環境を重視する層

などです。

「戸塚だからファミリー向け」という雑な括りではなく、
“どんなライフスタイルの人”にとってベストな物件かを具体化しておくことが重要です。

判断軸③ 「売った後の自分の“出口”」を先に考える

売却後の住まい（戸塚区内か、別エリアか）
住宅ローンの残債・老後資金・教育費との関係
売ったお金を何に充てるのか（住み替え・返済・投資等）

を整理しておくことで、

「いくらで売れればいいか」
「いつまでに売る必要があるか」

という**現実的な“ゴール”**が決まります。

戸塚区は「住み替え需要」が多いエリアでもあるため、

売却と同時に購入・賃貸の計画をどう組むか
戸塚区内での“住み替え”か、別エリアに移るのか

まで含めて考えておくと、
不動産会社側も提案しやすくなります。

「何から考えるべきか」をステップで整理する

ここからは、実際に売却を考え始めるときの「順番」をステップで整理します。

ステップ① 物件の立ち位置を“ざっくりマップ”で捉える

まず、自分の物件について、

種類：マンション／戸建て／土地
最寄り駅：戸塚／その他
駅までの距離：徒歩 or バス（分数）
坂の有無・勾配
周辺環境：スーパー・学校・病院・公園など

をメモに書き出します。

これをもとに、

「駅近ターミナル寄りか」
「住宅地ローカル寄りか」

を自分なりに判断しておくと、
不動産会社の説明が理解しやすくなります。

ステップ② 「売る理由」と「いつまでに」をハッキリさせる

住み替え（戸塚区内／別エリア）
相続整理
ローン返済・資産整理
離婚・転勤　など

なぜ今、売却を考えているのかを書き出し、あわせて

「できればこの時期までに決めたい」
「価格がこれくらいなら、多少長引いてもいい」

といった、スピードと価格の優先順位を明確にします。

ステップ③ 再開発エリアとしての「エリア相場」を“参考程度”に押さえる

ポータルサイトの戸塚区全体の相場
戸塚駅周辺マンションの成約相場
近隣の主要エリア（東戸塚・大船・湘南台など）との価格差

をざっくり眺めて、

「戸塚区全体としては、このくらいのレンジなんだな」
「駅近とバス便ではこれくらい単価差があるのか」

という**“大枠の相場観”**をつかみます。

この段階では「自分の物件はいくら」とは考えず、
あくまで“エリアの温度感”を知るための情報として扱うのがポイントです。

ステップ④ 「個別の査定」で“エリア相場とのズレ”を確認する

次に、戸塚区をよく知る不動産会社に

個別査定（机上→必要なら訪問）

を依頼し、

なぜその査定価格になったのか
戸塚駅圏としての評価と、個別物件としての評価をどう見ているのか

を説明してもらいます。

このときに聞くべきポイントは、

「戸塚駅周辺の相場」と比べて、自分の物件は
- どこがプラス要素か
- どこがマイナス要素か
「駅距離」「坂」「バス便」「築年数」を、
それぞれどの程度価格に反映しているか

です。

ステップ⑤ 「売り方」を比較する（仲介・買取・リフォーム併用）

戸塚区では、次のような選択肢を比較するケースが多くなっています。

仲介売却：一般の買主に向けて売る（価格重視）
買取：不動産会社に直接買い取ってもらう（スピード・確実性重視）
リフォーム＋仲介：一部改装・リノベしてから売る
リフォーム＋賃貸：売らずに貸す選択肢

再開発エリアである戸塚区だからこそ、

「売る一択」ではなく
「貸す」「住み替える」「持ち続ける」

といった複数の出口を比較したうえで“今のベスト”を選ぶことが現実的です。

戸塚区ならではの「再開発エリアの注意ポイント」

注意① 「駅徒歩分数」と「体感距離」は必ずしも一致しない

戸塚区は坂が多く、

徒歩10分でも急坂で体感的にはかなり遠い
徒歩15分でもフラットで、途中にスーパーや学校があり“実は便利”

といったケースが多々あります。

売却時には、

駅までの徒歩分
坂・道幅・歩道などの状況
バス利用や車利用の現実

をきちんと整理し、「実際の生活イメージ」を買主に伝えられるかどうかが重要です。

注意② 「再開発＝全ての物件が値上がり」ではない

駅周辺の利便性が上がる
戸塚駅ブランドが向上する

のは事実ですが、

競合物件（新しいマンションやリノベ済み物件）の登場
建物の老朽化・管理状態の差

によって、個別の物件価値は上がるどころか「選ばれにくくなる」こともあります。

「エリアとしての評価」
「物件としての評価」

を混同せずに、冷静に整理することが大切です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（横浜市戸塚区エリアで売却・住み替え・リフォーム・買取を手がける会社）

「戸塚区で不動産売却のご相談を受けていると、

『再開発で上がっていると聞いたから、高く売れるはず』という期待
『駅から遠いから、どうせ安くしか売れない』というあきらめ

この両方をよく目にします。

実際には、

戸塚駅というターミナルの“駅力”
坂・バス便・学区・生活動線といった“住宅地ローカル”
建物の状態・築年数・管理状況という“物件そのものの力”

この3つを分けて整理して初めて、
『今いくらで・どんな売り方がベストか』が見えてきます。

私たちが戸塚区で意識しているのは、

“戸塚区だから”ではなく、“この立地・この建物だから”を一緒に言語化すること
売る・貸す・リフォームして住み続ける・買取してもらうなど、
複数の選択肢を“数字ベース”で比較してもらうこと

です。

『再開発で本当に得をしているのか？』
『駅から遠いこの家はどう評価されるのか？』

こうしたモヤモヤを整理するところからで構いません。
“戸塚駅周辺の評価構造”と“あなたの物件の立ち位置”を重ね合わせながら、
一緒に判断軸を作っていければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 再開発が進んでいるなら、戸塚区の物件は今すぐ売ったほうが得ですか？
A. 必ずしも「今すぐが絶対有利」とは言えません。

あなたの物件が再開発エリアの恩恵をどの程度受けているか
今売った後の住まい・資金計画がどうか
によって判断が変わります。「売る前提」ではなく、「売る・貸す・持つ」を比較したうえで決めるのが安全です。

Q2. ネットの戸塚区平均相場と、不動産会社の査定額が違うのはなぜですか？
A. ネット相場は、

駅近マンション
バス便戸建て
などを平均化した数字であり、坂・駅距離・築年数・管理状態などの個別条件までは反映されていません。
戸塚区のように個別性が高いエリアでは、現地を見たうえでの査定の方が実態に近くなりやすいです。

Q3. 戸塚駅から遠い戸建ては、売却より賃貸の方がいいですか？
A. 一概には言えません。

バス便の利便性
駐車場条件
建物の状態（賃貸に耐えられるか）
などを踏まえて、
「売却した場合の手取り額」と「賃貸に出した場合の家賃・空室リスク」を比較する必要があります。戸塚区では、駅近マンションは賃貸向き、バス便戸建ては売却向きになるケースが多めです。

Q4. リフォームしてから売るべきか、そのまま売るべきか迷っています。
A. 戸塚区の傾向としては、

駅近マンション → 最低限のクリーニング・補修で十分な場合が多い
バス便戸建て → ポイントを絞ったリフォームで魅力が伝わりやすくなる場合もある
というイメージです。
ホームワーク株式会社のような会社なら、
「リフォーム前後の想定売却価格」と「リフォーム費用」を比較したシミュレーションも可能です。

Q5. 戸塚区の不動産を売るなら、大手と地元どちらの不動産会社がよいですか？
A. どちらが絶対とは言えませんが、

再開発エリア（駅近マンション） → 大手＋戸塚区に強い担当者
住宅地ローカル（バス便戸建て・土地） → 地元密着で坂・バス・学区に詳しい会社
という“掛け合わせ”で考えるのがおすすめです。
いずれにせよ、「戸塚区の再開発と住宅地事情」を具体的に説明できる担当者かどうかがポイントです。

Q6. 何社くらいに査定を依頼するのがよいですか？
A. 2〜3社程度が目安です。
数字の高さだけで選ぶのではなく、

価格の根拠
想定される売却期間
売り方の提案内容（ターゲット・広告戦略など）
を比較してください。

Q7. 再開発は今後も続きますか？それによって価格は上がり続けますか？
A. 都市計画や街づくりは中長期で進みますが、
それが「全ての物件の価格上昇」を意味するわけではありません。
新築・リノベ物件との競合、建物の老朽化、人口動向なども影響するため、
「エリアとしての将来性」と「個別物件の将来性」は分けて考える必要があります。

Q8. 住みながら売却するのと、空き家にしてから売るのはどちらが有利ですか？
A. 一長一短です。