横浜市緑区の空き家は売れる？管理状況が結果を左右する理由

2026年3月13日

【結論】横浜市緑区の空き家は「売れる」。ただし管理状況次第で「売却できる価格」と「選べる方法」が大きく変わる

横浜市緑区で空き家（実家・相続した戸建・長く使っていない家）をどうするか悩んでいる方から、

この状態でも本当に売れるのか
住んでいない期間が長いと、価値がつかないのではないか
管理が行き届いていないことが、どれくらいマイナスになるのか

といったご相談を受けることが増えています。

緑区は、

中山・長津田・鴨居といった駅力のあるエリア
一方で、坂・バス便・私道・古い戸建が多い住宅地

が混在しているため、「空き家でも売れる余地」が十分にある一方で、

管理が悪い空き家は、想像以上に価格・売れやすさに悪影響を与える

という側面もはっきりしているエリアです。

ポイントは、

空き家であること自体よりも
「空き家としてどう管理されてきたか」が、
建物状態
近隣からの印象
買主の安心感

に直結し、結果として売却価格や売却方法を大きく左右する、ということです。

この記事では、横浜市緑区の空き家について、

なぜ管理状況がここまで結果に影響するのか
売却しやすい空き家／しにくい空き家の違い
売却前に最低限やっておきたい管理・整理
空き家売却の進め方と、買取・リフォームも含めた選択肢

を、ホームワーク株式会社（緑区エリアで空き家・築古・訳あり物件を多数扱う会社）の視点で整理します。

なぜ横浜市緑区の「空き家」は管理状況で結果が変わるのか

理由1：築古戸建が多く、放置すると劣化スピードが早い

緑区の空き家は、

昭和〜平成初期に建てられた戸建
親世代が住んでいて、子世代は別エリアに住んでいる
ここ数年ほとんど使っていない・たまに様子を見に行くだけ

といったケースが多く見られます。

築年数がそれなりに経っている戸建ほど、

通風・換気がされない
雨漏り・結露・カビが放置される
庭木・雑草が伸び放題

の状態が続くと、短期間で「使える家」から「壊すしかない家」に近づいてしまうリスクがあります。

同じ築40年でも、

空き家期間2〜3年・定期的な換気・簡易清掃あり
と、
空き家期間10年以上・ほぼノータッチ

では、売却時の建物評価がまったく違ってきます。

理由2：住宅地として成熟しており「近隣の目」と行政の動きが強い

緑区は、いわゆるベッドタウンとして長く住んでいる方が多く、

自治会・町内会が機能している
近隣同士の距離感も比較的近いエリアが多い

という特徴があります。

草木が道路にはみ出している
郵便物やチラシが溜まっている
建物が明らかに傷んでいる

といった空き家は、

近隣からの相談・苦情の対象になりやすい
行政（横浜市）による「特定空家」対応の対象に近づく

など、「放置しているだけ」でリスクが高まっていくという側面があります。

その一方で、

きちんと管理されている空き家は近隣からの印象も良く、
買主にとっても「前の所有者が丁寧に扱ってきた家」という安心感につながる

ため、同じ空き家でも管理状況によって売りやすさが大きく変わります。

理由3：立地ポテンシャルがあるからこそ「管理次第で活かせる」

緑区は、

駅徒歩圏のマンション・戸建
バス便でも、車前提であれば十分に選ばれる戸建エリア

など、横浜北西部のなかでも「需要がないエリア」ではありません。

つまり、

空き家＝「売れない」ではなく
空き家でも「管理さえしっかりしていれば、建物価値を残したまま売却できる」エリア

と言えます。

だからこそ、管理状況が「価格」と「選べる出口」を分ける決定要因になるのです。

緑区で「売れやすい空き家」と「売れにくい空き家」の違い

売れやすい空き家の条件

以下のすべてを満たす必要はありませんが、多く当てはまるほど売却で有利になります。

立地・基本条件
- 駅徒歩圏（〜15分）または、バス便でも利便性が悪くない
- 前面道路4m前後以上・車の出し入れがしやすい
- 再建築可能（接道条件クリア）
建物の状態
- 空き家期間が数年以内
- 定期的な換気・通水・簡単な掃除がされている
- 大きな傾き・雨漏り・シロアリ被害がないか、軽微なレベル
外回り・近隣への影響
- 雑草・庭木がある程度管理されている
- 郵便受け・玄関回りに「完全放置」の印象がない

こうした空き家は、

自己居住用にリフォーム前提で購入する人
戸建賃貸・シェアハウスなどに転用する投資家

のどちらにもアピールしやすく、「古家付き戸建」として評価を受けやすくなります。

売れにくい空き家の条件

次の要素が重なるほど、売却も難しく・価格も抑えられやすくなります。

立地・基本条件
- バス便＋急坂・階段のみのアクセス
- 前面道路が極端に狭く、車の乗り入れ不可
- 再建築不可・接道条件に問題
建物の状態
- 空き家期間が10年を超える
- 雨漏りを放置している・内部のカビ・腐朽が進行
- 床の大きな傾き・シロアリ被害・基礎の破損が疑われる
外回り・近隣への影響
- 庭木・雑草が道路にはみ出している
- ゴミ・不審物が溜まりやすい状態
- 周囲から「危ない家」と認識されている

この場合、

建物をそのまま活かすのは難しい
解体費用も場所によっては高くつく
「土地値ベース＋解体費考慮」での評価

になりがちで、買主の中心は買取業者・再生事業者になっていきます。

管理状況が「具体的に」何に影響するのか

1. 建物評価（残るかゼロに近づくか）

定期的な管理がされている空き家
→ 「建物を活かす前提」で価格がつきやすい（リフォーム前提の自己居住・賃貸）
放置されている空き家
→ 「解体前提」と見られ、建物評価はほぼゼロ〜マイナス（解体費込みで土地値査定）

築年数が同じでも、

管理状況によって、「建物に価値が残るか／土地だけか」が変わり、
結果として数百万円単位の差になることも珍しくありません。

2. 買主の層（選べるターゲットの幅）

管理が良い空き家
→ 自己居住・投資家・買取業者など、多様な層からの検討が期待できる
管理が悪い空き家
→ 解体・再生コストを負担できる業者・一部の投資家に限定されやすい

ターゲット層が狭まるほど、

価格交渉で弱くなりやすい
売却までの時間も長くなる

という影響が出てきます。

3. 近隣・行政対応のリスク

管理不十分な空き家は、

近隣からのクレーム・相談
行政による指導・「特定空家」認定リスク

が現実的に高まります。

逆に、

売却に動く前提で「最低限の管理」を行っている空き家は、
近隣にも前向きに受け入れられやすく、
売却活動時の印象も良くなります。

売却前に最低限やっておきたい「空き家管理」の実務

「完璧な管理」を目指す必要はありませんが、売却を視野に入れるなら、次の4つは意識しておくと効果的です。

① 通風・換気・通水（カビ・臭い対策）

月1回でも良いので、
- 窓を開けて風を通す
- トイレ・キッチン・浴室の水を流す
- 雨漏り・結露の有無を確認

を行うだけで、

カビ・腐朽・配管トラブル
室内の臭い

の進行をかなり抑えられます。

内見時に「空き家特有のカビ臭」がするかどうかは、買主の第一印象を大きく左右します。

② 雑草・庭木の管理（外観印象と近隣配慮）

年に数回の草刈り・剪定
道路や隣地にはみ出した枝の処理

を行うことで、

「放置されている家」という印象を和らげる
害虫・不法投棄・不審者侵入のリスクを下げる
近隣からの評価・協力姿勢を得やすくなる

といった効果があります。

売却活動では、

外観写真
通りから見た印象

が非常に重要なので、外回りの整理は費用対効果の高い対策です。

③ 郵便受け・ポスト周りの整理

郵便物・チラシを溜めっぱなしにしない
不在が一目で分かる状態を避ける

ことも、空き家管理の基本です。

防犯上のリスク
「長年人が住んでいない」イメージ

を減らすことで、買主の心理的ハードルも下がります。

④ 最低限の片付け・残置物の整理

明らかにゴミと分かるもの
腐敗・カビの原因になるもの（生もの・布団・紙類の山など）

だけでも処分しておくと、

室内の臭い・湿気
内見時の印象

が大きく変わります。

全てを自力で片付ける必要はなく、
売却とセットで「残置物撤去サービス」を利用したり、買取業者に「残置物込み」で引き取ってもらう選択肢もあります。

横浜市緑区の空き家売却の進め方

ステップ① 売却か、賃貸活用か、保有継続かを「一度フラットに」整理する

いきなり「売る」前提で走り出すのではなく、

売却
戸建賃貸・一棟貸し
二世帯化・リノベして自分や家族が住む
数年保有し、タイミングを見て売却

といった複数の選択肢を、
相場・建物状態を踏まえて一覧にしてみます。

ホームワーク株式会社のような、
売却とリフォーム・賃貸の両方を扱う会社に相談すれば、

各パターンの
- かかる費用
- 得られる収入・売却額
- 手間・期間
  を数字付きで比較することができます。

ステップ② 空き家の現状チェック（建物・土地・管理状況）

建物
- 不具合箇所（雨漏り・傾き・設備故障など）
- 築年数・構造・リフォーム履歴
土地・権利
- 接道条件（再建築可否）
- 私道持分の有無
- 相続登記・共有状況
管理状況
- 空き家期間
- 管理の頻度・内容
- 近隣からの指摘の有無

を整理し、「売れる空き家か／工夫が必要な空き家か」を見極めます。

ステップ③ 想定価格レンジの把握（現況／リフォーム後／更地）

現況空き家として売る場合の価格レンジ
最低限のリフォーム・クリーニングを入れた場合の価格レンジ
解体して更地にした場合の価格レンジ

をそれぞれ出してみます。

緑区の場合、

駅近・平坦・構造しっかり → 建物を活かした方が有利なことが多い
坂・再建築不可・老朽化が激しい → 更地 or 買取再生の方が現実的

といった傾向がありますが、最終判断は「手取り額」と「手間」のバランスで行うことになります。

ステップ④ 売却方法の選択（仲介・買取・買取＋再生）

仲介
- エンドユーザー・投資家向けに広く売り出す
- 価格重視・時間と多少の手間を許容できる方向け
買取
- 現況のまま業者が買い取り、解体・リノベ・再販
- スピード・手間の軽減重視の方向け
買取＋再生（ホームワーク株式会社のような再生系）
- 一旦買取→必要な工事や権利整理→再販
- 老朽化・訳あり要素がある空き家でも整理しやすい

空き家の場合、
仲介と買取の「2択」ではなく、「3パターン以上」で比較して決めるのが実務的です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（横浜市緑区・横浜北西部で、空き家・築古・訳あり物件の再生と売却を多数手がける会社）

「『もう何年も空き家にしてしまっていて、こんな状態の家なんて売れないですよね…』
というお話をよく伺います。

実際に拝見してみると、

たしかに手はかかるけれど、構造はまだ十分しっかりしている
立地が良くて、リノベすれば住みたい人がいるだろう
戸建賃貸として運用しながら、数年後に出口売却も狙えそう

といった、“活かしようのある空き家”であることも少なくありません。

反対に、

放置期間が長すぎて、建物としては危険に近い
再建築不可や私道トラブルなど、権利面の整理が必要

というケースでは、
無理に建物ごと売るより、
買取・再生・解体などを含めた“整理の仕方”から一緒に考える必要があります。

私たちが空き家のご相談で大事にしているのは、

まず『今の状態』と『まだ活かせる部分』を一緒に見える化すること
売却・賃貸・買取・リフォームなど複数ルートを、数字とイメージの両方で比較すること

です。

『管理が行き届いていないのが恥ずかしくて、誰にも見せられない』
というお気持ちもよく分かりますが、
“今の状態”を出していただくところからしか、話は前に進みません。

横浜市緑区の空き家は、立地次第・管理次第でまだまだ活かせるケースが多いです。
売るかどうかを決める前の『現状診断』としてでも、遠慮なくご相談いただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 管理していない空き家でも、本当に売れますか？
A. 売れる可能性はありますが、

建物としての評価がほぼ付かず
解体費用を見込んだ「土地値＋α」程度の査定
になることが多いです。最低限の管理（換気・草刈り・片付け）をするだけでも、条件は改善しやすくなります。

Q2. 空き家のまま数年様子を見てから売るのはアリですか？
A. 「アリ」ではありますが、

老朽化が進み建物評価が下がる
固定資産税や管理コストが積み上がる
近隣や行政からの指導リスクが高まる
といったデメリットもあります。
保有期間中に賃貸活用する・早めに整理するなど、複数案を比較検討することをおすすめします。

Q3. 空き家の中の荷物を片付けてからでないと、相談できませんか？
A. 片付け前でも相談可能です。
むしろ、

残置物撤去と売却をセットで見積もる
「残置物込み」で買取してもらう
といったスキームもあるため、片付けをすべて自力でやる前に一度相談された方が、結果として負担が少なくなることも多いです。

Q4. 再建築不可かどうか分からない空き家でも査定してもらえますか？
A. 可能です。
接道状況・道路種別・役所の確認などを通じて、再建築可否を調べたうえで査定を行います。
「分からないまま売り出す」より、「確認したうえで売り方を決める」方が安全です。

Q5. 空き家を賃貸に出してから、数年後に売るのは得ですか？
A. ケースによります。

家賃収入を得られるメリット
と
賃貸用リフォーム費用・空室リスク・将来売却時に「賃借人がいる」ことの制約
を比較する必要があります。
緑区では「戸建賃貸→出口売却」が成り立つエリアもありますが、数字でのシミュレーションが欠かせません。

Q6. 空き家でも、リフォームしてから売った方がいいですか？
A. そのまま売る場合と、リフォームしてから売る場合で、

かかる費用
見込める売却価格
売却スピード
を比較して決めるのが基本です。
築古・空き家の場合、フルリフォームよりも「最低限＋α」の整備の方が費用対効果が良いことが多いです。

Q7. 管理が悪かったことで、近隣との関係が悪くなっています。売却は難しいですか？
A. 難易度は上がりますが、不可能ではありません。

まずは現状の改善（草刈り・清掃・安全性確保）
そのうえで、第三者（不動産会社・専門家）が間に入り、近隣への説明
というステップを踏むことで、売却活動に理解を得られるケースも多くあります。

Q8. 横浜市の「空家等対策」の対象になると、売却に影響しますか？
A. 「特定空家」に指定されると、固定資産税の優遇が外れるなど、所有者側の負担が増える可能性があります。
一方で、「処分しよう」という動機づけにもなり得ます。指定前・指定直後の段階で相談を入れておけば、売却・解体・再生などの選択肢を冷静に検討しやすくなります。

Q9. 横浜市緑区以外の空き家でも同じ考え方で良いですか？
A. 基本的な考え方（管理状況が建物評価・売りやすさに影響する）は同じです。
ただし、エリアによって