横浜市緑区の土地売却はどう評価される？区画・接道・用途地域の考え方

2026年3月13日

【結論】緑区の土地売却は「区画・接道・用途地域」を“セットで理解”できるかが価格の分かれ目

横浜市緑区で土地売却を検討するとき、多くの方が最初に迷うのは、

「土地の広さ」以外に、何が価格を左右するのか
不整形地や旗竿地でも、ちゃんと売れるのか
用途地域や建ぺい率・容積率が、実際どこまで影響するのか

といった、「評価の基準が分かりにくい」という点です。

緑区は、

開発分譲された整形地の住宅街
高低差のある古い宅地・旗竿地・細い路地に面した土地
低層住居専用地域〜準住居地域まで混在するエリア

が入り組んでおり、同じ面積でも「区画・接道・用途地域」の違いで評価が大きく変わるエリアです。

重要なのは、

広さや「坪単価」だけで判断しないこと
区画形状・道路との関係・建てられる建物（用途地域）を“構造として”理解しておくこと

です。

この記事では、横浜市緑区の土地売却について、

なぜ評価が分かれやすいのか
区画・接道・用途地域が価格にどう効いてくるか
売却時のチェックポイントと進め方
費用・よくある質問

を、土地の活用と再生リフォームを手がけるホームワーク株式会社の視点から整理します。

なぜ横浜市緑区の土地売却は評価が分かれやすいのか

エリアごとに「地形」と「街の成り立ち」が違う

横浜市緑区は、

線路沿いの平坦な分譲地
丘陵地を造成した住宅街
古くからの農地・雑種地が宅地化したエリア

が混在しています。

このため、同じ「緑区」「同じ最寄り駅」でも、

大型分譲地の整形地（四角い区画・道路付け良好）
坂の途中の不整形地・高低差のある土地
旗竿地・行き止まりの私道に面する土地

など、土地の形・道路・周辺の街並みが全く違うという状況になりがちです。

建て主のニーズが「戸建用地中心」だが、細かい条件に敏感

緑区で土地を買うのは、主に次のような層です。

自分たちで注文住宅を建てたい子育て世帯
建売業者（分譲用地としての仕入れ）
二世帯住宅ややや大きめの家を建てたいファミリー層

いずれも、

車の出し入れがしやすいか（接道・道路幅）
子育てしやすい環境か（用途地域・周辺環境）
使いやすい間取りを取りやすい区画か（整形地かどうか）

といったポイントに敏感で、
「なんとなく広い土地」よりも「条件が整理された土地」が選ばれる傾向があります。

横浜市緑区の土地評価｜3つの基本軸

土地の評価は、ざっくり言うと「その土地にどんな建物が、どれだけ効率よく建てられるか」で決まります。

特に緑区では、次の3つの軸が価格を左右します。

① 区画（形・広さ・高低差）

チェックされる主なポイント

形状：整形地（四角形）か、不整形地か
間口の広さ：道路に接している幅が十分か
奥行き：長すぎないか／極端に細長くないか
高低差：道路からの高低差、擁壁の有無・状態

評価への影響イメージ

整形地＋高低差少なめ → 建築計画を立てやすく、高評価
不整形地・旗竿地 → 建物プランが制限されやすく、評価は下がりがち
大きすぎる土地 → 分割のしやすさ・需要の有無によって評価が分かれる

② 接道条件（道路の種類・幅員・接道長さ）

法律上、住宅を建てるには「建築基準法上の道路」に一定以上接している必要があります。

見るべきポイント

道路の幅員（4m以上あるか、セットバックが必要か）
公道か私道か（私道負担・通行権・掘削同意など）
角地か、一方通行か、行き止まり道路か
道路との位置関係（北道路／南道路／東西道路など）

評価への影響イメージ

南側6m公道に広く接道 → 日当たり・車の出し入れとも良好で、高評価
北側4m私道、持分割合が不明 → 買主や金融機関が慎重になり、価格が抑えられやすい
旗竿地（細い通路から奥に敷地がある） → プライバシーや静かさを好む層には刺さるが、一般的な需要は限定的

③ 用途地域・建ぺい率・容積率（建てられる建物の“枠”）

同じ広さ・形でも、「何階建て」「どんな用途の建物」が建てられるかで土地の評価が変わります。

主なチェック項目

用途地域
- 第一種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 準住居地域　など
建ぺい率・容積率（建てられる建物の大きさの上限）
高度地区（高さ制限）・斜線制限
防火指定（準防火地域など）

緑区の傾向（イメージ）

低層住居専用地域
→ 戸建ニーズが高く、住環境の良さを重視する層に人気
幹線道路沿いの用途地域（準住居など）
→ 騒音・交通量はあるが、店舗や事務所併用などの可能性も

用途地域を理解することで、
「どんな人がこの土地を欲しがるか（誰に売るか）」のイメージがつかみやすくなります。

区画・接道・用途地域が価格にどう効いてくるか（具体イメージ）

ここでは、緑区でよくあるパターンを使って、
評価の違いをイメージしやすくまとめます。

パターン①：整形地×南道路×第一種低層住居専用地域

いわゆる「教科書どおりの戸建用地」
日当たり良好・住宅街としての環境も良い

評価の特徴：

建売業者・注文住宅希望者の両方から人気
周辺相場より高めの査定・成約も期待しやすい

パターン②：旗竿地×私道×第一種低層住居専用地域

道路から細い通路で奥に入る「旗竿」形状
車の出し入れ・建築計画に工夫が必要

評価の特徴：

一般ユーザーには敬遠されやすく、
「価格が魅力的なら検討する」という層が中心
建売業者によっては仕入れ対象外になることもあり、
査定価格に幅が出やすい

ただし、

周囲からの視線を気にしない静かな住環境
子どもが道路に飛び出しにくい安全性

といった「旗竿地ならではの良さ」もあるため、
売るときはデメリットだけでなくメリットもきちんと伝えることが重要です。

パターン③：高低差あり×擁壁×中高層住居専用地域

道路より高い（または低い）位置にある土地
擁壁（コンクリートの土留め）が古い

評価の特徴：

擁壁の状態によっては、
- 補修・造り替え費用
- 安全性評価
  がネックになり、価格に大きく影響
建物を建てる前提で、造成（宅地として整える工事）のコスト込みで評価される

一見すると眺望がよく魅力的でも、
買主・金融機関が「安心して住宅ローンを組めるか」が重要になります。

こうしたケースでは、
事前に専門家に見てもらい、擁壁・造成のリスクと費用感を整理しておくと、
交渉がスムーズになりやすいです。

横浜市緑区の土地売却で押さえておきたいチェックリスト

売却相談の前に、最低限次の点を確認しておくと、話がスムーズに進みます。

1. 登記情報・面積・名義

地番・地目・地積（登記簿上の面積）
所有者の名義（相続登記が済んでいるか）
共有名義の場合、他の共有者の意向

→ 相続未登記や共有者の不明などがある場合、
　売却前に名義整理が必要になることがあります。

2. 接道状況と道路の種別

接している道路の幅員（4m以上かどうか）
公道か私道か
私道の場合、持分割合や通行・掘削の権利関係

→ 売却チラシやネット掲載でも、必ずチェックされるポイントです。

3. 区画形状・高低差・擁壁

間口と奥行き
高低差の有無と段差の状態
擁壁の材質（コンクリート・石積みなど）と築年数の目安

→ 写真や簡単なスケッチを用意しておくと、
　不動産会社やホームワーク株式会社が評価しやすくなります。

4. 用途地域・建ぺい率・容積率・高度地区等

市役所・区役所、またはインターネットの都市計画情報から確認可能
不動産会社に依頼すれば、調査のうえ整理してもらえます

→ 「この土地で、どんな家・どれくらいの大きさの家が建てられるか」を考える基礎情報です。

緑区での土地売却の進め方（6ステップ）

① 売却の目的と期限をはっきりさせる

相続した土地の整理か
住み替え・資産組み替えか
造成や分割を前提とした売却か

「なぜ今売りたいのか」「いつまでに現金化したいのか」を明確にしておくと、

そのまま売る
分割・造成して売る
業者買取にする
などの選択肢が絞りやすくなります。

② 区画・接道・用途地域の情報を整理する

前述のチェックリストをもとに、

手元の登記情報・図面・測量図を確認
足りない情報は、不動産会社やホームワーク株式会社に調査を依頼

「よく分からない部分」がそのままだと、
買主側も不安になりやすく、価格交渉で不利になりがちです。

③ 現実的な「用途」と想定買主層を決める

完全に戸建用地として売るのか
アパート用地・事業用地としての可能性もあるのか
分割前提か、一括売りか

これにより、

どの不動産会社に強みがあるか
どんな広告・説明をするべきか

が変わってきます。

④ 複数の査定で「価格」と「利用イメージ」を比較する

特に土地の場合、

建売業者の査定
ハウスメーカー（注文住宅用地として）の評価
リフォーム会社・再生業者の視点

など、立場によって評価の仕方が大きく変わります。

数字だけでなく、

どう活用しようとしているのか
その前提で、どこにコストを見ているのか（造成・解体など）

を必ず確認することが重要です。

⑤ 売却方法の選択（仲介・買取・造成後売却）

なるべく高く売る → 時間をかけた「仲介売却」
早く現金化したい → 条件次第で「買取（業者・再生会社など）」
分割・造成してから売りたい → 専門家と組んで「開発型」の売却

ホームワーク株式会社のような、
土地とリフォーム・建築にまたがる会社であれば、

「そのまま売る」プラン
「整地・一部造成して売る」プラン
「買い取ってもらって、建物付きで再販売してもらう」プラン

など、複数案を比較することができます。

⑥ 売買契約・決済・引き渡し

契約書・重要事項説明書の内容確認
越境・境界・私道負担などの取り扱いの明確化
決済・所有権移転・固定資産税精算

土地の売却は、
後から「境界」「私道」「越境」などが問題になるとトラブルが大きくなるため、
契約前の説明と書面での整理が特に大切です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（土地活用・再生リフォームを含む不動産相談を行う会社）

「横浜市緑区の土地売却では、『坪単価はいくらか』だけで判断すると、ほぼ確実に判断を誤ります。
同じ広さでも、区画・接道・用途地域によって、
“できること”と“できないこと”が全く違うからです。

私たちが土地のご相談を受けるときは、最初に

この土地に“どんな建物”が“どんな人向けに”建てられるか
区画・接道・用途地域の条件を、そのまま“使える言葉”に訳すこと

を意識しています。

売主様の立場から見ると、

不整形地
旗竿地
高低差あり

と聞くだけで『うちの土地はダメかな…』と思われることも多いですが、
活かし方や買主の想定次第で、十分に価値を出せるケースもあります。

大事なのは、
“どう売るか・誰に売るか”を決める前に、
“この土地がどう評価されるか”を冷静に整理することです。

『土地の評価がよく分からない』『業者ごとに言うことがバラバラで不安だ』
という段階でも構いませんので、まずは区画・接道・用途地域の整理から一緒に始めていきましょう。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 緑区の土地は、広ければ広いほど高く売れますか？
A. 一概にそうとは限りません。広すぎる土地は、総額が高くなり買主が限定されやすいほか、分割のしやすさ・造成費用などを考慮して評価されます。整形か不整形か、分割可能かどうかも重要です。

Q2. 旗竿地や不整形地でも売却できますか？
A. 可能です。ただし、一般の実需よりも建売業者やプランニングに慣れた買主向けになることが多く、その分単価は整形地より抑えられる傾向があります。メリット・デメリットを整理したうえで売り方を工夫することが重要です。

Q3. 用途地域は、どの程度価格に影響しますか？
A. 戸建て用地としては、第一種低層住居専用地域などの静かな住宅街が好まれる一方で、駅近・幹線道路沿いでは、店舗併用やアパート建築が可能な用途地域がプラス評価になることもあります。用途地域単体ではなく、「立地＋用途地域＋買主層」でセットで考える必要があります。

Q4. 擁壁が古いと言われました。売却前に直すべきですか？
A. 擁壁の状態によって対応は変わります。安全性に問題がある場合は補修・造り替えが必要ですが、費用が高額になることも多いため、「現況のまま売る」前提で価格調整する選択肢もあります。まずは専門家に現地を見てもらい、リスクと費用感を把握することをおすすめします。

Q5. 私道に接する土地ですが、売却は難しいですか？
A. 私道でも売却は可能ですが、

私道の所有者・持分割合
通行・掘削の承諾状況
将来の維持管理のルール
などが不明瞭だと、買主や金融機関が慎重になりやすくなります。事前に権利関係を整理しておくことで、売却しやすくなります。

Q6. 更地にしてから売るべきか、古家付きのまま売るべきか迷っています。
A. 建物の状態・解体費用・買主のニーズによって最適解は変わります。緑区では「古家付き土地」として売り出し、買主が解体・新築するケースも多いです。解体費を差し引いたうえで、更地と古家付きの両パターンのシミュレーションをしてから判断するのが安全です。

Q7. 土地売却まで、どれくらいの期間を見ておけばいいですか？
A. 目安として、売り出しから成約まで3〜6ヶ月程度を見ておくケースが多いです。条件の良い戸建用地であれば1〜2ヶ月で決まることもありますし、不整形地・高低差あり・私道接道など条件が複雑な場合は、半年以上かかることもあります。

Q8. 土地の一部だけを売る（分筆する）ことはできますか？
A. 技術的・法的に可能な場合もありますが、

最低敷地面積の制限
接道条件
造成・測量費用
などをクリアする必要があります。分筆後にそれぞれが「建築可能な土地」になるかどうかを含めて、事前に専門家と検討することが重要です。

Q9. 相続した土地で、境界がはっきりしていません。今のまま売却できますか？
A. 売却自体は可能ですが、買主側から境界確定（測量・隣地との立ち会い）を求められることが多く、その分時間と費用がかかる可能性があります。将来のトラブルを避けるためにも、売却前〜売却過程で境界確定を行うケースが一般的です。

Q10. まだ売るか決めていませんが、評価だけ聞くことはできますか？
A. もちろん可能です。