横浜市港北区の借地権買取｜地主交渉を含めた判断プロセス

2026年3月13日

【結論】港北区の借地権買取は「地主の意向」と「自分の出口」を同時に整理できるかどうかで結果が大きく変わる

横浜市港北区で借地権付き不動産（戸建・アパートなど）の買取を検討する際、
ほとんどの方がつまずくのが次のポイントです。

地主さんに、どのタイミングで・どう話を切り出せばいいか分からない
借地権だけで売れるのか、底地（地主側）と一緒でないと難しいのか判断できない
自分にとって「買取」が本当にベストなのか、それとも通常売却・建て替えの方が良いのか整理できていない

港北区は、

昭和〜平成にかけて造成された住宅地と、古くからの農地・借地が混在し
日吉・綱島・大倉山・菊名・新横浜など、駅ごとにニーズが濃いエリアが多く
借地権の内容（旧借地法／借地借家法・契約期間・地代条件など）もバラバラ

という、「契約ごとの個別性」が非常に高いエリアです。

借地権買取で失敗しないためのカギは、

自分側だけの都合で考えない（地主さんの立場・意向も整理する）
「借地権をいくらで売るか」だけでなく、「自分は最終的にどうしたいか（出口）」を先に決める
そのうえで、地主交渉も含めた判断プロセスを順番に進める

ことです。

以下では、

なぜ港北区の借地権買取が難しく感じられやすいのか
借地権買取の可否・向き不向きをどう見極めるか
地主交渉を含めた具体的な判断プロセス
実際のイメージ事例
専門家に相談するときのポイント

を、リフォーム・再生と借地問題を扱うホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ横浜市港北区の借地権買取は判断が難しくなりやすいのか

理由① 契約の「年代」と「内容」が入り混じっている

港北区の借地は、

昭和40～60年代に契約した旧借地法時代の契約
平成以降の借地借家法ベースの契約
契約書が簡易な覚書だけ・更新時だけ書面があるもの

など、契約パターンがさまざまです。

この違いが、

更新のルール
借地期間の考え方
地主側からの解約のしやすさ／しにくさ
建て替え承諾・増改築承諾の要否

に直結するため、「借地権としての価値」や「買取のしやすさ」に大きく影響します。

理由② 港北区は「需要があるが、条件にシビア」なエリア

日吉・綱島・大倉山・菊名・新横浜といった港北区の主要駅周辺は、

自宅用戸建ニーズ
アパート・シェアハウスなど賃貸ニーズ
事業用・店舗付き住宅ニーズ

が重なり合うエリアです。

その分、買い手・買取業者側も、

接道条件（再建築のしやすさ）
土地形状（整形地か・旗竿地か）
地代・更新料・承諾料などの条件
地主さんとの関係・今後の交渉余地

をかなりシビアに見ます。

「場所は良いのに、借地条件や地主との関係がネックで買取が伸びない」
というケースが起こりやすいのが、港北区の借地です。

理由③ 借地人・地主・買主の“三者調整”が必要になる

借地権買取では、

借地人（あなた／ご家族）
地主（底地所有者）
買取業者・第三者の買主

少なくとも3者の利害を調整する必要があります。

借地人：なるべく高く・スムーズに整理したい
地主　：地代・更新料・将来の土地活用・相続を意識
買主　：再建築のしやすさ・出口（賃貸・再販）のしやすさを重視

それぞれ見ているポイントが違うため、
「誰の何を、どこまで優先するか」を整理しないまま交渉を始めると、途中で行き詰まりやすくなります。

借地権買取が「向いているケース」と「向きにくいケース」

借地権買取が向いているケース

次のような場合は、「借地権の買取／売却」が現実的な選択肢になりやすいです。

ケース1：建物が老朽化していて、家族も将来住む予定がない

建物が築30～40年以上
雨漏り・老朽化・バリアフリーなどの問題があり、
そのまま住み続けるには大規模な修繕が必要
子ども世代は別に持ち家があり、借地の家に戻る予定がない

→ 「建て替え or 売却 or 買取」の三択になりやすく、
　借地権の買取で一気に整理する意味が大きいパターンです。

ケース2：相続した借地をどうするか悩んでいる

親が住んでいた借地付き戸建を相続したが、空き家になっている
相続人が複数いて、誰も住む予定がない
地主さんが高齢で、底地ごとの整理も視野に入っている

→ 借地権だけでなく「底地ごとまとめて売却」する形で、
　借地＋底地を一括で整理するチャンスになることもあります。

ケース3：地代負担・更新料・承諾料が重くなっている

地代や更新料が高く、負担感が大きい
今後の建て替え・名義変更の承諾料が心配
ローン返済＋地代の二重負担が厳しい

→ 「今後も借地として持ち続ける」こと自体が重荷となっているケースでは、
　早めに借地権買取で出口を確保する意義があります。

借地権買取が「向きにくい」ケース

逆に、次のような場合は「いきなり買取」より、

通常売却
自分で建て替え・住み続ける
地主さんから土地を買い取って所有権にする

なども含めて慎重に比較した方が良いケースです。

ケース1：築浅～中程度で、建物状態が良く、地代条件も妥当

築15～25年程度
建物のメンテナンスもある程度行ってきた
地代も周辺水準と比べて極端に高くない

→ 港北区の人気エリアであれば、
　借地権付き建物として通常売却する方が、買取より高く売れる可能性が高いです。

ケース2：地主さんとの関係が良好で、建て替え・買い取りの相談も前向き

地主さんが「先祖代々の土地だから、急いで手放す気はない」が
借地契約自体は柔軟に相談に乗ってくれる
建て替え承諾・名義変更など、過去の対応もスムーズだった

→ この場合、
　借地のまま建て替え or 地主から土地を買い取って所有権化
　を優先的に検討すべきこともあります。

地主交渉を含めた「借地権買取の判断プロセス」

ここからは、実際に港北区で借地権買取を検討するときの
「判断プロセス」をステップごとに整理します。

ステップ① 手元情報の整理（契約・登記・お金）

まず、不動産会社に行く前に、次の情報を可能な範囲で揃えます。

借地契約書（原契約・更新時の覚書など）
地代・更新料の額と支払い状況
建物の築年数・構造・固定資産税納付書
ローン残高（あれば）
登記簿謄本（借地権・建物、可能なら底地も）

これにより、

旧借地法か、借地借家法か
契約期間・更新の履歴
権利関係（所有者・抵当権・相続登記の有無）

をある程度把握できます。

「契約書が見当たらない」「古くて読めない」場合でも、
ホームワーク株式会社のような専門家が一緒に内容を読み解き・補完していきます。

ステップ② 「自分側の出口」を先に決める

次に、「地主さん」ではなくまず自分と家族のゴールを明確にします。

最終的に、
- 早く現金化したいのか
- しばらく貸して家賃収入を得たいのか
- 建て替えて住み続けたいのか
期限はあるか（相続税・ローン・生活の都合）
相続人・家族の意向はどうか

ここが曖昧なまま地主交渉に入ると、

地主さんからの提案にその場で振り回される
買取業者の条件を冷静に比較できなくなる

といった状態になりがちです。

ステップ③ 借地権としての「利用可能性」を確認する

港北区の借地権の価値は、

再建築の可否
- 接道状況（建築基準法上の道路に2m以上接しているか）
- 用途地域・建ぺい率・容積率
土地の形状・高低差（整形地か・旗竿地か・擁壁の有無）
建物の老朽度と再利用の余地（リフォームで活かせるか／解体前提か）

によって大きく変わります。

ホームワーク株式会社のように、
借地と建物再生の両方を見られる会社であれば、

「この条件なら建て替え可能で、自宅用・建売用地どちらの需要も見込める」
「再建築は可能だが、擁壁や高低差の対応コストがかかるため、買取価格はこのくらい」

といった現実的な利用シナリオと、それに伴う価格帯を教えてもらえます。

ステップ④ 「地主さんの立場」と「本音」を整理する（仮説レベルでもOK）

地主交渉に入る前に、
可能な範囲で「地主さんの状況・本音」を考えておきます。

例えば：

年齢層：高齢か・現役か・法人か
地代に対する姿勢：値上げに熱心か、現状維持志向か
相続：後継ぎはいるか・相続対策で底地整理を考えていそうか
過去のやり取り：
- 建て替え／名義変更／更新のときの対応はどうだったか
- 感情的な行き違いがないか

これにより、

「地主さんは借地を続けたい人か」
「底地を売って手元を現金化したい人か」
「借地人には出ていって欲しいと感じている人か」

といった仮説が立ち、
**交渉の方向性（どこを提案の軸にするか）**が見えてきます。

ステップ⑤ 専門家と一緒に「交渉シナリオ」を組む

いきなり地主さんのところに単独で行く前に、
一度、借地・底地の知見がある専門家と一緒にシナリオを組み立てます。

典型的なシナリオには、例えば次のようなパターンがあります。

借地権のみ第三者へ売却し、地主には借地契約継続をお願いする
地主に借地権を買い取ってもらい、完全所有権に戻してもらう
第三者が「借地権＋底地」を一括購入し、地主には底地売却を提案する
借地人側が地主から土地を買い取り、所有権化したうえで通常売却する

それぞれについて、

自分にとってのメリット・デメリット
地主にとってのメリット・デメリット
港北区の市場（自宅・建売・投資）に対して現実的かどうか

を整理し、「第一候補」「第二候補」くらいまで絞り込んでから交渉に入るのが理想です。

ステップ⑥ 地主交渉（直接 or 専門家同席・代理）

実際の地主交渉は、

借地人本人が最初に「方向性」を伝える
専門家（ホームワーク株式会社など）が同席・代理で条件面を具体化する

という2段構えがスムーズです。

話す内容の例：

家族構成・将来設計が変わり、借地を手放すことを考えている
借地のまま第三者に引き継ぐか、地主さんに買い取ってもらうかを相談したい
地主さんにとっても「底地の整理」「相続対策」になり得る提案であること

重要なのは、「地主さんにとってのメリット」もきちんと伝えることです。
（地代は入らなくなるが、代わりにまとまった底地売却資金が入る、等）

地主さんが慎重・消極的な場合でも、

提案内容を変える
タイミングをずらす
一度持ち帰ってもらい、相続人・家族とも相談してもらう

など、時間をかけて進めることもあります。

ステップ⑦ 条件確定・売却（買取 or 通常売却）

地主さんとの方向性が固まったら、
具体的な条件を詰めていきます。

借地権売却価格（第三者 or 買取業者）
地主への承諾料／もしくは地主への底地売却価格
引き渡し時期（空家にするか／入居者付きのままか）
相続登記・抵当権抹消など、登記面の整理

港北区では、

借地権だけ → 買取業者・建売業者・実需層への売却
借地＋底地セット → 完全所有権として、一般の戸建用地・アパート用地として売却

といったパターンが多く見られます。

港北区での借地権買取イメージ事例

※プライバシー配慮のため、実際の事例をもとに構成を変えたイメージです。

事例① 日吉エリア・借地付き老朽戸建を建売会社へ売却（地主承諾付き）

エリア：東急東横線日吉駅徒歩圏
状況：
- 昭和50年代からの借地（旧借地法）
- 木造2階建ては老朽化が進み、雨漏りあり
- 子どもはすでに別エリアに持ち家、誰も戻る予定なし

【進め方】

ホームワーク株式会社が契約内容・地代・再建築条件を整理
建売業者に借地権としての買取ニーズをヒアリング
地主に「建売会社による借地権買取＋建て替え」を提案
地主は一定の承諾料を条件に「借地契約継続」で合意

【結果】

借地人：建物解体・リフォーム負担なく、借地権を現金化
地主　：今後も安定した地代収入を継続
建売会社：日吉エリアの戸建用地として商品化

事例② 綱島近郊・相続した借地アパートを「借地＋底地セット」で一括整理

エリア：綱島駅バス圏の住宅地
状況：
- 親が借地にアパートを建てて賃貸経営
- 相続後、入居率が低下し修繕も追いつかない
- 地主側も高齢で、「底地も整理して子どもに現金で渡したい」希望

【進め方】

借地人と地主双方から相談を受け、ホームワーク株式会社が間に入る
借地権＋底地の権利調整・評価を行い、
「完全所有権のアパート用地」として買取業者に提案
買取業者が一括購入後、
- アパートを一部リノベーション
- 一部は戸建用地として区画割り
  して再販

【結果】

借地人：将来の修繕リスクから解放されつつ、相応の売却代金を確保
地主　：底地をまとめて現金化し、相続整理が一気に進んだ

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（借地・底地を含む不動産再生とリフォームに強みを持つ会社）

「横浜市港北区の借地権のご相談では、

『地主さんにどう切り出せばいいか分からない』
『借地権だけで売れるのか、底地ごとでないと無理なのか判断できない』

というお悩みが圧倒的に多いです。

借地権買取のポイントは、

契約内容・登記・建物の状態を“事実ベースで整理すること”
自分自身の出口（住み続ける／売る／相続する）を先に決めること
そのうえで、地主さんの立場・本音も踏まえた“交渉シナリオ”を組むこと

の3つだと考えています。

地主さんとの交渉は、どうしても感情が入りやすく、
正面からぶつかると関係が悪化してしまうこともあります。

私たちが間に入るときは、

借地人・地主それぞれにとってのメリット・デメリットをできるだけ見える化する
『どこまでなら譲れるか』を一緒に探しつつ、一方的に損をする人を作らない

という視点を大切にしています。

『うちの借地は売れるのか』『地主と話を始める前に整理したい』という段階でも構いません。
港北区のエリア特性も踏まえながら、
借地権買取を含めた“現実的な選択肢”を一緒に整理していければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 借地権だけを、地主に内緒で第三者に売ることはできますか？
A. 現実的には難しいです。多くの契約では、「譲渡・転貸には地主の承諾が必要」と明記されていますし、承諾なしの譲渡はトラブルの元になります。結果的に地主に知られますので、最初から「地主との調整込み」で進める前提で考えるのがおすすめです。

Q2. 借地契約書を失くしてしまいました。それでも買取の相談はできますか？
A. 相談は可能です。更新時の覚書・地代の領収書・古い手紙などから、契約条件を推定できることもあります。また、地主側が契約書の控えを持っているケースも多いため、専門家と一緒に確認を進めていきます。

Q3. 地主さんと関係が悪く、直接話をしたくありません。どうすればいいですか？
A. 専門家（ホームワーク株式会社など）が間に入り、

内容の整理
提案書の作成
面談同席・代理交渉
を行うことができます。地主さんと直接顔を合わせる場面を最小限にしながら、条件面の話を進めることも可能です。

Q4. ローンが残っている借地権付き住宅でも買取はできますか？
A. 可能なケースは多いです。買取価格とローン残高のバランスを見て、

売却代金で完済できるか
不足分をどうするか（手出し or 任意売却など）
をシミュレーションします。港北区は資産性の高いエリアも多いため、想定より整理しやすいこともあります。

Q5. 借地権を売るのと、地主さんから土地を買い取るのと、どちらが得ですか？
A. 物件・契約・資金状況によって全く異なります。

借地権を売る → 今の借地から離れる前提での整理
土地を買う　 → 将来もその場所に住み続ける／資産として持つ前提
になるため、ご家族のライフプランと合わせて考える必要があります。両方のパターンで試算して比較するのが安全です。

Q6. 借地料（地代）が相場より高い気がします。買取価格に影響しますか？
A. 影響します。地代が高すぎると、第三者や買取業者にとっての採算性が悪くなり、買取価格が抑えられる傾向があります。その場合、地主さんとの「地代見直し」交渉も含めてセットで考える必要があります。

Q7. 借地権付きの古家を壊して更地にしてから売ったほうが、高く売れますか？
A. 必ずしもそうとは限りません。解体費用が数百万円単位になることもあり、

解体費をかけても、その分以上に買取価格が上がらない
というケースもあります。
建物付きのまま「古家＋借地権」として売る、もしくは買取業者に「解体込み」で買ってもらう案も含めて、事前に比較検討するのが良いです。

Q8. 地主さんが法人（宗教法人・企業など）の場合でも、借地権買取は可能ですか？
A. 可能です。ただし、法人の内部手続き（稟議・承認）に時間がかかることが多く、交渉のスケジュールには余裕を見ておく必要があります。法人側にもメリットが見える提案（底地整理・資金化・管理負担の軽減など）を組み立てることが重要です。

Q9. 港北区以外の借地でも相談できますか？
A. 横浜市内全域（緑区・鶴見区・神奈川区など）や近隣エリアでも相談可能です。エリアごとに地価・需要が異なるため、港北区の事例を参考にしつつ、その地域の事情も踏まえて検討していきます。

Q10. 何から話し始めればいいか分かりません。
A.