横浜市港北区の借地権売却｜契約内容が価格に及ぼす影響

2026年3月13日

【結論】港北区の借地権売却は「契約書をどこまで読み解けているか」で価格が1〜3割変わりうる

横浜市港北区で借地権付き戸建やアパートの売却を考えるとき、
多くの方が最初に気にするのは次のポイントです。

この場所なら、おおよそいくらで売れるのか
借地だから、やはり所有権よりかなり安くなるのか
地主さん次第で、売却自体が難しくならないか

もちろん「場所（駅距離・環境）」は重要ですが、
借地権に関しては、それと同じくらい「契約内容」が価格を左右します。

具体的には、

旧借地法か、借地借家法か
契約期間・更新の状況
地代・更新料・承諾料の条件
用途・建物制限、転貸・譲渡の承諾条件
相続・名義変更時の取り扱い

といった要素が、

第三者（実需の買主・建売業者・買取業者）にとって
「どれだけ扱いやすい権利か」

を左右し、その結果として 「買ってもいいと思える価格の上限」が変わってきます。

この記事では、横浜市港北区の借地権売却について、

なぜ契約内容が価格にここまで影響するのか
具体的にどの条項が、どう価格に効いてくるのか
「プラスに働く契約」と「マイナスに見られやすい契約」の違い
売却前にやっておきたい契約整理と、価格を下げない進め方

を、借地・建物再生も手がけるホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ港北区の借地権は「契約内容」で価格差が出やすいのか

理由1：同じエリア・同じ広さでも「契約の年代・中身」がバラバラ

港北区の借地は、ざっくり分けると次のような契約が混在しています。

昭和40〜60年代に始まった「旧借地法」契約
平成以降の「借地借家法」ベースの普通借地権
更新のたびに条件が変わっているもの
契約書が簡単な覚書だけのもの

同じ「日吉徒歩15分の40坪」でも、

旧借地法＋長期にわたり更新継続中
借地借家法＋残り期間あとわずか
契約書に用途制限・建物構造の縛りが多い

といった差があり、
買主・買取業者から見ると「使いやすさ」がまったく違う資産になります。

理由2：港北区は「需要があるからこそ、条件に敏感」

日吉・綱島・大倉山・菊名・新横浜などの人気駅
東横線・目黒線・ブルーライン・新横浜線のアクセス
自宅用・建売用・アパート用など多様なニーズ

がある港北区では、

条件が良い借地権 → 実需・業者ともに欲しがる
条件が良くない借地権 → 「この価格なら買ってもいい」というラインがシビア

になりやすく、契約内容を細かく見る分、
ちょっとした条項の違いが「1〜3割の価格差」になり得ます。

理由3：借地権売却は「地主さんの承諾」が前提になる

多くの契約では、

譲渡・転貸には地主の承諾が必要
建て替え・増改築にも承諾が必要

と書かれています。

地主が承諾しやすい契約
地主が慎重にならざるを得ない契約

では、買主側の安心感も違ってくるため、
「どこまで地主承諾が得やすい内容か」が、価格にも直接跳ね返ります。

価格に影響する主な契約要素と、その見られ方

ここでは、実務上よくチェックされる契約内容と、
それが価格にどう影響するかを整理します。

1. 契約の種類：旧借地法か、借地借家法か

旧借地法（平成4年8月以前に始まった契約が多い）

借地人保護色が強く、更新によって長期的に使える
地主側からの解約がしにくい

買主・業者目線では：

「長く使える権利」としてプラス評価されやすい
ただし、地主によっては「できれば整理したい」と考える人もいて、交渉の余地がある

借地借家法の普通借地権（期間付き）

契約期間満了時の扱いがより明確（20年・30年など）
更新のたびに条件見直しが入りやすい

買主目線では：

残り期間が十分なら、旧借地法と大差ない評価
残り期間が短いと、「更新リスク」を織り込んで価格は下がりがち

価格への影響イメージ

残り期間が十分／更新見込みが高い → 価格へのマイナスは小さい
残り期間が10年を切る／更新に地主が消極的 →
「更新後も安定して使えるか」が不透明となり、
実需・業者ともに慎重になり、価格は下がりやすい

2. 地代・更新料・承諾料の条件

地代水準

周辺の路線価・借地権割合から見て「高い／妥当／安い」か
固定資産税相当額と比べてどうか

地代が高いと、

将来の収益性（アパート・建売）を圧迫
実需の買主も、ローン＋地代負担で家計が厳しくなる

そのため、
地代が「相場より明確に高い」場合、買取価格・売却価格は確実に抑えられます。

更新料・承諾料の条件

更新料：更新時に「地代◯ヶ月分」などで定められているか
増改築・建て替え・名義変更の承諾料：
「更地価格の◯％」など明記があるか／慣行としてどうなっているか

買主・業者から見ると：

将来建て替えをする前提のとき、承諾料の重さは非常に重要
更新のたびに大きな更新料が必要だと、長期保有の採算性が落ちる

→ 地代・更新料・承諾料が重い契約は、「借地権価格＝所有権価格×借地権割合」より、さらに下振れしやすいです。

3. 用途・建物に関する制限

契約書に、次のような条項があるケースがあります。

「居住用に限る」「店舗併用不可」
「木造2階建てまで」「鉄筋コンクリート造は不可」
「賃貸用アパートとしての利用は禁止」

港北区のように、

住宅＋賃貸
店舗付き住宅
小規模オフィス

など多用途ニーズがあるエリアでは、こうした制限があると、

建売業者：商品バリエーションが限られる
投資家：賃貸利用の幅が狭くなる
実需：将来の使い方に制限を感じる

結果、「買いたい人の層」が狭まり、競争が弱くなる＝価格が伸びにくい構造になります。

4. 譲渡・転貸に関する条項（地主承諾の要件）

多くの借地契約には、

「賃借権の譲渡・転貸には、地主の書面による承諾を要する」
「無断譲渡の場合は契約解除事由となる」

といった条文があります。

ポイントは、

承諾料の有無・水準
地主承諾がどの程度現実的か（過去の事例・地主の性格）

価格への典型的な影響

承諾料が明示的に「更地価格の◯％」と高く設定 →
次の買主にとって負担が大きくなり、その分価格にマイナス要因
承諾料の明記はないが、過去にスムーズに承諾してくれた実績あり →
「地主が合理的」と判断され、価格へのマイナスは小さく済む可能性

逆に、
地主との関係が悪い・承諾に非常に慎重／消極的な地主の場合、
業者・買主は価格に大きめのディスカウントを見込むことが多いです。

5. 契約期間・更新履歴

初回契約日と期間
これまでの更新回数・更新時のやり取り
現在の満了日・残り期間

残り期間が短い借地権の場合：

実需買主 → ローンの返済期間と借地期間のバランスを気にする
業者 → 更新の際の条件変更リスクを価格に織り込む

結果として、

残り期間10年未満 → 価格はかなり抑えられがち
残り期間20〜30年以上 → 更新リスクは相対的に小さく、価格へのマイナスは限定的

になります。

契約内容次第で変わる「評価パターン」のイメージ

パターン①：条件が整っていて「買いやすい借地権」

旧借地法の契約、更新継続中
地代は周辺水準と比べて妥当
更新料は地代◯ヶ月分程度で、過去も大きなトラブルなし
建て替え承諾も過去にスムーズに出ている
用途制限も居住用中心で、戸建・賃貸どちらにもニーズあり

→ 港北区の人気駅徒歩圏であれば、
　所有権価格の6〜7割程度の借地権価格が十分狙えるケースもあります。

パターン②：条件が重く「選ぶ人をかなり限定する借地権」

地代が高く、固定資産税相当額の数倍レベル
更新料・承諾料が「更地価格の◯％」と高額
譲渡・建て替えに地主がかなり慎重／過去の承諾が一度もない
残り期間が10年未満で、次回更新時に条件見直しが予想される

→ 同じ立地・面積でも、
　所有権価格の4割台〜それ以下に評価されることもあります。

売却前にやっておきたい「契約整理」と価格を下げないための工夫

① 契約書・覚書・領収書を「全部テーブルに出す」

初回契約書
更新時の覚書
地代の領収書（過去の値上げ履歴が分かるもの）
建て替え・増改築の承諾書（あれば）

これらを揃えたうえで、
ホームワーク株式会社のような専門家と一緒に 「今生きている条件はどれか」 を整理します。

「古い資料だから…」と思っても、
昔の一枚の覚書が、買主に安心材料を与え、価格を底上げできることもあります。

② 不利に見えそうな条項も「そのまま出す」前提で戦略を立てる

地代が高い
承諾料が重い
用途制限がある

こうした条件は、隠しても必ず途中で明らかになります。

売り出してから「実は…」と後出し → 価格交渉で大きく削られる
最初から条件を織り込んだ価格設定・説明 → その前提で検討してくれる買主を集めやすい

結果として、後者の方がトータルの価格・スピードが良くなることが多いです。

③ 地主さんと「事前のすり合わせ」ができると価格は安定しやすい

今後、借地をどうしていきたいと考えているか
譲渡・建て替え・名義変更に対して、どの程度前向きか
地代・更新料・承諾料の考え方

こうした地主さんの「スタンス」が分かっていると、

業者・買主は「将来の交渉リスク」を小さく見積もれる
結果として、価格のディスカウント幅も小さく済みやすい

ホームワーク株式会社が間に入り、

地主さんにとってのメリット（底地整理・相続・管理負担軽減）
借地人にとってのメリット（円滑な売却・条件の明確化）

をセットで説明することで、
「地主の承諾が得られそうな借地権」として評価してもらいやすくなります。

④ 建物の活かし方（リフォーム・建て替え前提）もセットで提案する

借地権売却では、

建物が古いから「土地値＋解体費」でしか見てもらえない
古家付きのまま活用・リフォームする余地がある

かで評価が変わります。

リフォーム会社でもあるホームワーク株式会社なら、

「解体して建売用地として売る場合の価格」
「最低限のリフォームで戸建として売る場合の価格」
「買取→再生（リノベ・用途変更）する場合の買取価格」

といった複数パターンを比較し、
**「契約条件を踏まえて、一番トータルで得になるルート」**を一緒に検討できます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（借地・底地と建物再生の相談を多く受けるリフォーム兼不動産会社）

「港北区の借地権売却で、ご相談の場でよくあるのは、

『このエリアだから、路線価×借地権割合で大体このくらいですよね？』
『借地だから所有権の半分ぐらいと言われた』

といった“ざっくりした数字”だけで話が進んでしまっているケースです。

実務的には、

同じ駅・同じ広さ・同じ築年数でも、
“契約内容と地主さんのスタンス”次第で、
売れる価格が1〜3割変わることは決して珍しくありません。

私たちが大事にしているのは、

まず契約書・覚書・領収書を全部出して、一緒に“翻訳”すること
そのうえで、『この借地権は市場からどう見られるか』を率直にお伝えすること
地主さんにとってのメリットも踏まえた、“承諾を得やすい形”を一緒に考えること

です。

『契約がややこしそうだから、安くても仕方ない』
『地主さんが厳しそうだから、売却は無理では…』

と決めつける前に、
一度“契約内容が価格にどう影響しているか”を整理してみるだけでも、
見えてくる選択肢は大きく変わるはずです。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 借地権の価格は「路線価×借地権割合」で決まるのでは？
A. 税務上の目安としては有効ですが、実際の売却価格は

契約内容（地代・期間・承諾条件など）
建物の状態・再建築の可否
地主さんのスタンス
によって上下します。港北区のように需要が多いエリアほど、その差がはっきり出ます。

Q2. 地代が高い借地は、売却をあきらめるべきですか？
A. あきらめる必要はありませんが、

地代見直し交渉の余地があるか
高い地代を織り込んだうえで採算の合う買主（業者・投資家など）を狙うか
といった工夫が必要です。事前に地主さんと「今後の地代方針」を話しておくだけで評価が変わることもあります。

Q3. 契約書が見つからない場合、売却は難しいですか？
A. 売却自体は可能なケースが多いです。

地主側が契約書を保管している
更新覚書や地代の領収書から条件を推定できる
といったこともあるため、まずは専門家と一緒に“手がかり集め”から始めます。

Q4. 残り期間が短い借地権は、どの程度価格が下がりますか？
A. 一律に「何割」とは言えませんが、

残り10年未満
更新について地主が消極的
なケースでは、「再契約・条件変更リスク」を大きく見込んで評価されるため、
同条件の“長期借地”に比べて1〜3割程度価格が抑えられることもあります。

Q5. 地主さんとの関係が悪く、承諾がもらえないかもしれません。それでも売却できますか？
A. 難易度は上がりますが、

専門家が間に入り、第三者的な立場で条件整理を行う
地主さんにとってのメリット（底地整理・相続対策など）も提示する
ことで、承諾が得られる例もあります。状況によっては、裁判所の許可（借地権譲渡許可）を検討するケースもあります。

Q6. 建物がかなり古く、ほぼ土地値だと言われました。契約内容を整理しても意味はありますか？
A. あります。建物価値がほとんどなくても、

借地契約の安定性（更新・承諾のしやすさ）
地代水準の妥当性
が高ければ、「長期安定利用できる土地」として業者・実需双方からのニーズがあります。逆に、契約条件が重いと、その分土地値評価も下がります。

Q7. 借地権付きのまま、賃貸に出して家賃収入を得る選択肢はどうですか？
A. 地代・建物状態・立地によっては有効な選択肢です。ただし、

将来の大規模修繕・建て替えリスク
借地契約の更新時期・条件変更リスク
も背負い続けることになるため、「売却」「賃貸」「建て替え」の3パターンを数字ベースで比較してから判断するのが安心です。

Q8. 港北区以外（緑区・神奈川区など）の借地でも同じ考え方ですか？
A. 基本的な考え方（契約内容が価格に影響する構造）は同じです。ただし、エリアごとの需要・地価水準によって、「契約の重さ」の影響度合いは変わります。港北区は需要が厚い分、“良い契約”ならプラス評価を得やすいエリアと言えます。

Q9. まだ売るかどうか決めていませんが、契約内容の整理だけ依頼してもいいですか？
A. もちろん可能です。