横浜市旭区の借地権買取は成立する？地主合意を前提に考える

2026年3月16日

【結論】旭区の借地権買取は「地主の合意」と「契約整理」ができれば十分成立する。ただし“そこまでの道筋”を設計しておくことが鍵

横浜市旭区で借地権の買取（＝借地権付き建物の売却／地主による買い取り／第三者への売却）を検討する際、
最初に多くの方が悩むのは次のような点です。

そもそも借地権だけ売ることはできるのか
地主さんの合意がないと、絶対に話が進まないのか
契約が古く、更新や地代もあいまいな状態で買取なんて本当に成立するのか

旭区は、郊外の住宅地・昔からの地主さん・農地由来の借地が混在するエリアであり、
「地主合意さえ取れれば成立しやすいが、その合意をどう取りにいくか」が難しい地域です。

重要なのは、

借地契約の中身（旧借地法か・更新条件・地代など）を“構造”として整理し、
「地主・借地人・買主（または買取業者）」の3者にとって、
それぞれ何がメリットかを先に設計したうえで動くこと

です。

この記事では、横浜市旭区の借地権買取について、

なぜ「地主合意」を前提に考える必要があるのか
合意形成を左右する契約整理・権利整理のポイント
旭区で実際に起こりやすい買取パターン
具体的な進め方と注意点

を、借地・底地を含む不動産再生を手がけるホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ旭区の借地権買取は「地主合意を前提」に考えるべきなのか

借地権だけ売ることは理屈上可能だが、実務上は地主の影響が大きい

法律上は、借地権は「譲渡可能な財産権」です。
契約で禁止されていなければ、第三者に売ること自体は理論的には可能です。

しかし実務上、旭区のような住宅地エリアでは、

契約書に「譲渡・転貸には地主の承諾が必要」と書かれていることが多い
たとえ承諾不要と書かれていても、現実には地主との関係を無視しづらい
地主が強く反対している状態では、金融機関も買主も慎重になりやすい

ため、**「地主合意を取らずに強行しても、後々のトラブルや流通性に問題が出やすい」**のが実情です。

旭区は「地主さんとの距離」が近く、関係性を崩しづらいエリア

横浜市旭区の借地は、

長年同じ地主さんの土地を、近隣の方が借りて住んでいる
親世代・祖父母世代からの付き合いが続いている
地主も借地人も旭区内在住、というケースが多い

といった特徴があります。

このため、

法律論だけでは割り切れない「感情」や「これまでの関係性」が絡みやすい
借地人側も「揉めてまで売却を進めたくない」と考えることが多い

という現実があり、
「地主の理解と合意を前提に進める」方が、結果的にスムーズで安全なケースがほとんどです。

借地権買取が「成立しやすい・しにくい」を分ける3つの軸

旭区で借地権買取が成立するかどうかを考えるうえで、
まず押さえておきたい3つの軸を整理します。

軸① 借地契約の種類と内容（旧借地法か・借地借家法か）

契約開始時期が平成4年（1992年）より前 → 旧借地法である可能性大
それ以降に新規契約をしている場合 → 現行の借地借家法の可能性

これによって、

更新のルール
地主からの解約のしづらさ／しやすさ
建て替え・譲渡時の考え方

が変わります。

ポイント

旧借地法の長期借地は、地主側からすると「更新され続ける前提」の付き合いが多い
借地借家法の定期借地権（期限付き）などは、そもそも買取の発想が変わる

まずは契約書・覚書を確認し、
「自分の借地はどのルールに乗っているのか」を把握することが重要です。

軸② 地主・借地人・買主それぞれの「出口イメージ」

借地権買取では、少なくとも3つの立場があります。

借地人：
「できれば現金化したい／引っ越したい／相続で整理したい」など
地主：
「今のまま地代を取り続けたい／底地ごと売りたい／権利をまとめたい」など
買主（第三者・業者など）：
「建て替えして再販したい／賃貸として運用したい／土地を含め将来まとめたい」など

それぞれが、最終的に何を手に入れたいのか（出口）を整理しないまま動くと、
買取条件がまとまりにくくなります。

旭区では特に、

地主：
「長年の付き合いだから、変な人には貸したくない・売りたくない」
借地人：
「地主さんにもメリットがある形にしたい」

という意向が出やすく、
出口設計を丁寧に描くことが、合意への近道になります。

軸③ 再建築・再活用の可能性（立地・建物・用途地域）

旭区の借地は、

バス便エリア・坂のある住宅地
旗竿地・道路が狭い土地
古い造成地で高低差がある敷地

など、建て替え時に注意が必要な土地も多くあります。

接道条件（道路幅員・間口）
用途地域・建ぺい率・容積率
将来の建て替えでどんな建物が建てられるか

これらは、

買主（特に業者・投資家）にとって「仕入れ判断の大前提」
借地権買取の価格・スキームを考えるうえでの土台

になるため、
「建て替え目線」でのチェックも欠かせません。

旭区で実際に多い借地権買取のパターン

ここでは、旭区でよく見られるパターンをもとにしたイメージ事例を挙げます。
（個人が特定されないよう、内容は一部加工しています）

パターン① 老朽戸建て借地を「借地人→業者」に売却（地主承諾付き）

エリア：横浜市旭区のバス便住宅地
状況：
- 昭和50年代に契約した旧借地法の借地
- 木造戸建てが老朽化（雨漏り・設備不良）
- 子どもは独立し、夫婦とも高齢で維持が負担

【進め方イメージ】

借地人がホームワーク株式会社に相談し、
契約内容・地代・更新履歴を整理
地主と面談し、
- 将来的な土地の考え方（売る気があるか）
- 建て替えに対するスタンス
  をヒアリング
ホームワーク株式会社が借地権を買取
地主には建て替え承諾料を支払い、
建物を解体→新築戸建てを建てて再販

【ポイント】

地主は、
- 新しい借地人（＝再販先）との契約条件を事前に確認できる
- 老朽化した建物から新築に変わることで、土地のイメージも改善
借地人は、
- 老朽建物の解体費用を自ら負担せずに済む
- 借地権としての価値を現金化できる

「地主合意」を前提に、
“建て替え＋長期の借地関係継続”をセットで提案することで成立したケースです。

パターン② 借地権＋底地を同時に第三者へ売却し「完全所有権」にして整理

エリア：相鉄線駅徒歩圏の住宅地
状況：
- 借地人側：親から相続した古い借地権付き戸建て。空き家状態。
- 地主側：高齢＋相続対策で底地を現金化したい。

【進め方イメージ】

借地人・地主双方から相談を受け、
双方が「将来は完全所有権にまとめてしまってよい」という方向性を確認
ホームワーク株式会社が、
- 借地権
- 底地
  を同時に買い取り、完全所有権に一本化
老朽戸建てを解体し、
区画割りを見直して新築分譲として販売

【ポイント】

借地人は「借地権の評価額」を元に売却
地主は「底地の評価額」を元に売却
第三者（ホームワーク社）は、
- 開発・新築・再販による利益を見込める

借地人・地主どちらか片方だけでは動かしづらかった案件を、
「同時買取＋再開発」というスキームで整理した例です。

借地権買取の成立を左右する「契約整理」と「合意形成」のポイント

① 契約書・覚書・更新履歴をできる限り集める

まずは手元の資料の棚卸しから始めます。

当初の借地契約書
更新時の覚書・合意書
地代改定の書面
建て替え・増改築・名義変更の承諾書　など

「古いから意味がない」と思われがちですが、
これらは地主・借地人それぞれの“合意の歴史”そのものです。

紛失している場合も、
地主側が控えを持っているケースがあるため、
専門家と一緒に確認していきます。

② 地代・更新料・承諾料などの「お金のルール」を整理する

旭区の借地では、

地代が相場よりかなり低く抑えられている
更新料が口頭で決まっており、毎回交渉が重い
名義変更・増改築の承諾料について明確なルールがない

といった状況になっていることも珍しくありません。

買取を検討する際は、

現状の地代水準
過去の更新料・承諾料の支払い履歴
地主の「心情的な不満（安すぎる／手間がかかる等）」

を整理し、
買取を“関係リセット”のきっかけにできるかどうかも含めて検討します。

③ 地主・借地人双方にとっての「メリットの言語化」

地主合意を前提にする以上、
地主側にもきちんとしたメリットがなければ、買取は成立しません。

地主側のメリット例
- 老朽建物から新築・整備された状態へ変わる
- 地代水準や更新条件を見直すきっかけになる
- 将来的な相続トラブルを減らせる（底地売却・整理）
借地人側のメリット例
- 売却・現金化により、相続や住み替えをスムーズにできる
- 老朽化リスク・修繕負担から解放される
- 子ども世代に「宙ぶらりんの借地」を引き継がせずに済む

ホームワーク株式会社のような第三者が間に入り、
双方のメリット・デメリットを「表に出して言語化する」ことで、
合意形成が進みやすくなります。

横浜市旭区での借地権買取の進め方（5ステップ）

ステップ① 現状整理（借地契約・登記・建物の状態）

借地契約書・覚書の有無
借地権・底地それぞれの登記名義
相続登記の有無
建物の築年数・状態・増改築履歴

を整理します。

ここでは、
「売れるかどうか」より前に「今どういう状態なのか」を把握することが目的です。

ステップ② 借地人側の希望・制約を整理する

いつまでに現金化したいか（急ぎか・余裕ありか）
住み替えの有無（旭区内での住み替えか・他エリアか）
相続人の人数・考え方（共有解消の必要性など）

を確認します。

このとき、
「本音では地主さんとの関係をどうしたいか」も含めて整理しておくと、
後の進め方が変わってきます。

ステップ③ 地主側へのヒアリング（第三者を通すのも有効）

これからも地代収入を続けたいか
底地ごと現金化する可能性はあるか
建て替え・名義変更・譲渡に対するスタンス

などを、直接または第三者を通じてヒアリングします。

ここで重要なのは、

いきなり「売ってください／承諾してください」と迫らないこと
まずは地主の「今後の方針」や「お困りごと」を聞くこと

です。

ステップ④ スキームの検討（借地権のみ・底地のみ・同時売却など）

借地人・地主双方の希望と、現地条件（再建築の可否・立地）を踏まえ、

借地権のみ買取（地主承諾付き）
底地のみ買取（借地権は継続）
借地権＋底地の同時買取 → 完全所有権化
建て替え前提の買取 → 新築分譲・賃貸化

など、複数のスキームを検討します。

旭区では、

バス便・坂ありエリア：戸建て需要・駐車場需要を踏まえたプラン
駅徒歩圏：分割・再開発も視野に入れたプラン

といった「立地に合った出口」を組み込むことが重要です。

ステップ⑤ 条件提示・合意形成・契約

借地権の買取価格
底地の買取価格（同時売却の場合）
建物解体の要否と費用負担
地主への承諾料・協力金の考え方

などを整理し、
書面ベースで提示・調整していきます。

合意がまとまったら、

売買契約
必要な登記手続き（名義変更・相続登記など）
決済・引き渡し

という流れで進めていきます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（横浜市内で借地・底地を含む不動産再生とリフォームを多数手がける会社）

「横浜市旭区の借地権買取は、
“地主さんさえOKしてくれれば簡単”と思われることもありますが、
実際には『OKをもらうまでのプロセス』こそが一番大事です。

旭区は、昔からの土地の付き合いが残っているエリアで、

地主さんも借地人さんも、長年の関係を崩したくない
法律論より『これまでの経緯』や『信頼関係』を大事にしている

ということがとても多いです。

私たちが間に入るときに意識しているのは、

法律・相場だけでなく、“それぞれの事情と感情”を丁寧に整理すること
借地人・地主・将来の買主の“三方にとって無理のない着地点”を探すこと

の2つです。

『借地だから売れない』『地主さんが高齢だから話しづらい』と、
最初からあきらめてしまう必要はありません。

大事なのは、

いきなり金額交渉から入らないこと
まずは契約と関係性の整理から始めること

です。

“売る・売らない”を決める前の段階でも構いませんので、
借地権や底地の将来をどうするか、一緒に整理するところからお手伝いできればと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 地主の承諾がなくても、借地権だけ第三者に売れますか？
A. 契約内容や個別事情によりますが、多くの借地契約では「譲渡には地主の承諾が必要」とされています。理論上は裁判所に「譲渡許可」を申し立てる方法もありますが、旭区のようなエリアでは関係性・今後の付き合いを考えると、基本的には地主合意を前提とした進め方が現実的です。

Q2. 借地契約書が見つかりません。それでも買取相談はできますか？
A. 可能です。契約書がなくても、更新時の書面や地代の領収書、地主側の控えなどから情報を復元できることがあります。まずは分かる範囲の情報（いつ頃から借りているか・地代・更新履歴など）を整理し、足りない部分を専門家と一緒に補っていきます。

Q3. 借地の上の家が古く、建て替えも難しそうです。それでも借地権に価値はありますか？
A. 接道状況や用途地域にもよりますが、老朽建物でも「更地にして新築」や「一部区画整理」などの余地があれば、借地権としての価値が見込めるケースはあります。逆に、建て替えがほぼ不可能な条件の場合は、買取価格が抑えられたり、成立自体が難しくなることもあります。

Q4. 地主さんが高齢で、相続人も多く、話が進む気がしません。どうしたらいいですか？
A. そのようなケースほど、第三者（不動産会社・司法書士など）が間に入る価値があります。相続登記・代表者の選定・意向の取りまとめなど、ステップを分けて進めることで、少しずつ現実的な選択肢を作っていくことができます。

Q5. 借地権を買い取ってもらった後、税金はどのくらいかかりますか？
A. 借地権を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかる可能性があります。取得時期・取得費・相続の有無・保有期間などによって税額が変わるため、具体的な金額は税理士にシミュレーションしてもらうことをおすすめします。

Q6. 旭区以外の借地（実家が別の市など）も一緒に相談できますか？
A. 多くの場合相談可能です。旭区のご自宅の借地権と、他エリアの借地・底地をセットで整理される方も増えており、全体の資産状況や相続を見据えたうえで、「どこからどう動かすか」を一緒に考えることができます。

Q7. 借地権割合や路線価は、買取価格にどこまで関係しますか？
A. 借地権割合や路線価は、税務評価や価格の“出発点”として重要ですが、そのまま実勢価格にはなりません。実際の買取価格は、契約条件・地代水準・再建築の可否・建物状態・市場ニーズなどを踏まえて個別に決まります。

Q8. 借地権買取と、地主への返還（更地にして返す）のどちらが良いのでしょうか？
A. 地主の意向・建物の状態・解体費用・残存借地期間などによって最適解は変わります。更地返還は地主側の負担が少ない一方、借地人にとっては「解体費用だけ負担して終わり」という結果になることもあります。買取可能性との比較をしたうえで決めるのが安全です。

Q9. 借地権買取の相談は、どのタイミングでするのが良いですか？
A. 相続が見えてきた段階・建物の老朽化が進んできた段階が、一つの目安です。地主・借地人双方が元気なうちに方針を相談しておくと、相続発生後に慌てて動くよりも、選択肢が広くなります。

Q10. まず何を準備して相談すればいいですか？
A.