東京都葛飾区の不動産売却｜下町住宅地で失敗しない売却判断の考え方

2026年3月17日

【結論】葛飾区の不動産売却は「下町相場の捉え方」と「売却後まで含めた出口設計」で失敗を防げる

東京都葛飾区で不動産売却を検討するとき、
多くの方が最初に迷うのは、

「結局、この家はいくらで売れるのか」
「いつ売るのが正解なのか」
「このまま住み続けるべきか、売るべきか」

といった“判断そのもの”の部分です。

葛飾区は、
新小岩・亀有・金町などの駅近エリアから、柴又・立石・堀切・青砥などの昔ながらの住宅地まで、
下町らしい実需エリアが中心であり、

投資用・転売向きの華やかな市場ではない一方、
「暮らしやすさ」と「現実的な価格」のバランスで選ばれるエリア

という特徴があります。

このため、
「今の相場」だけで売却判断をするとブレやすく、
・5年後・10年後の暮らし
・相続や老後資金
まで含めた“出口設計”を先に決めることが重要です。

この記事では、東京都葛飾区の不動産売却について、

なぜ判断が難しくなりやすいのか
下町住宅地ならではの相場観の捉え方
費用やリスクを踏まえた売却の進め方

を、ホームワーク株式会社の実務目線で整理します。

なぜ葛飾区の不動産売却は判断が難しくなりやすいのか

「売れる／売れない」ではなく「今売るべきかどうか」で迷いやすい

葛飾区は、23区内でも相場が比較的“手の届く水準”にあるエリアです。
そのため、

売ればそれなりに需要はある
一方で、「この先も住めないわけではない」

という中間地帯にいる方が多く、

今売るべきか
数年後まで様子を見るべきか
リフォームして住み続けるべきか

の選択で迷いやすくなります。

売却の成否は、
「高く売れたか」だけでなく、

売ったあとにどこでどう暮らすのか
住宅ローン・老後資金・相続対策にどんな影響が出るのか

まで含めて見ないと、
数年後に“やっぱり売らなきゃよかった”となるリスクがあります。

同じ葛飾区でも「エリア差」と「物件差」が大きい

葛飾区内でも、以下のように事情が違います。

新小岩・亀有・金町
→ 駅近マンション・新築戸建の需要が安定
青砥・お花茶屋・堀切菖蒲園
→ 地元実需・実家近くへの住み替えニーズが中心
立石・柴又・高砂周辺
→ 昔ながらの戸建て・借地・再建築不可など、権利関係が複雑な物件も多い

同じ「3LDK」「築30年」といった条件でも、

接道状況
ハザードマップ（浸水・液状化）
学区・生活利便性
権利関係（借地・再建築不可・共有名義等）

によって売れる価格も売却期間も大きく変わるため、
「葛飾区の平均相場」で判断するのが難しいエリアです。

葛飾区の「下町相場」をどう捉えるべきか

平均相場は「話の入口」であって、判断のゴールではない

ポータルサイトや相場サイトで出てくる

坪単価
平均成約価格

は、
“大きな方向性”を見るうえでは有用ですが、

道路付け
日当たり・眺望
駅からの実際の歩きやすさ
近隣環境（騒音・商店街・工場・河川の近さ）

といった、葛飾区の実需が重視するポイントは反映しきれていません。

「この金額なら売れるはず」と思っていたのに反応が薄い
逆に、「この条件で、本当にこの価格でいいの？」というケース

など、ネット相場と実際の反応にズレが出ることも珍しくありません。

査定価格は「3つの価格帯」で見るとブレにくい

ホームワーク株式会社では、葛飾区の査定・売却相談の際、

チャレンジ価格（強気に売りに出すライン）
一般的に成約しやすい価格帯
早期売却を目指す価格帯

という3つのラインでお伝えするようにしています。

これにより、

住み替え期限がシビアな方
価格を最優先にしたい方
価格とスピードのバランスを取りたい方

それぞれが、自分に合った売却戦略を選びやすくなります。

葛飾区の不動産売却でかかる主な費用と、下町エリアならではの注意点

仲介手数料（売却が成立した場合）

一般的には、

売却価格 × 3％＋ 6万円＋消費税（上限目安）

が発生します。

【注意点】

葛飾区は取引価格が“極端な高額”ではない一方、
引越し費用・新居の初期費用・リフォーム費用なども同時に発生するため、
手取り金額を事前に具体的に計算しておくことが重要です。

登記関連費用（抵当権抹消・相続登記など）

住宅ローンが残っている場合：抵当権抹消登記
親名義のまま長年住んでいる場合：相続登記が必要になることも

【葛飾区で多いケース】

木造戸建てに長年住んでいて、
親世代の名義のままになっている
借地・持分共有など、権利関係が整理されていない

こうした場合、売却前に登記整理が必要になり、
手続きと費用が想定より増えることがあるため、
早めの確認と専門家への相談が欠かせません。

譲渡所得税・住民税（利益が出た場合）

購入価格より高く売れた場合や、
相続で取得した不動産を売却して利益が出た場合に課税されます。
自宅（居住用財産）の特例や、相続時の取得費加算など、
税負担を軽減する仕組みもあります。

【ポイント】

「いくら税金がかかるか分からないから、動けない」というご相談が非常に多いエリアです。
ホームワーク株式会社では、
税理士と連携しつつ、概算レベルの税額シミュレーションを
売却検討の早い段階で行うようにしています。

リフォーム・解体・ハウスクリーニング費用

軽微な補修・清掃で印象が変わるケース
大規模リフォーム・解体が前提となるケース

など、物件によって必要なレベルはさまざまです。

【下町エリアならではの判断軸】

「きれいに直して高く売る」より、
「現況で買って、自分たちでリフォームしたい」
という実需も多く、
やり過ぎリフォームが回収できないこともあるのが葛飾区の特徴です。

ホームワーク株式会社では、

直さない場合の想定価格
ポイントだけ直した場合の想定価格
大規模に直した場合の想定価格

を比較し、費用対効果を数字で見ながら判断できるようにサポートしています。

葛飾区の不動産売却の進め方｜下町住宅地での現実的なステップ

① 売却の目的と「出口」を先に言葉にする

最初に整理したいのは、

なぜ今売るのか（住み替え・相続整理・老後資金・離婚など）
売却後にどこでどう暮らすのか（区内／区外・賃貸／購入）
いつまでに売りたいのか（期限の有無）

といった**「出口」のイメージ**です。

これがはっきりすると、

多少時間がかかっても高く売るべきか
多少価格を抑えてでも早く売るべきか
今は売らずにリフォームや賃貸活用を検討すべきか

といった「売り方」の選択が大きく変わります。

② 現実的な相場感を把握する（机上査定＋現地査定）

まずは簡易（机上）査定で大まかなレンジを把握
その後、現地査定で
- 周辺環境
- 建物の状態
- ハザード情報
- 権利関係
  を踏まえて、より現実的な価格帯を確認します。

【ポイント】

1社だけでなく、複数社の査定内容と説明を聞き比べることで、
「相場観」だけでなく「提案の質」も見えてきます。
ホームワーク株式会社では、
リフォームや買取の選択肢も合わせて提示し、
「売る・貸す・直して住む／直さず売る」を比較できるようにしています。

③ 売却方法を決める（仲介売却か買取か、または併用か）

葛飾区では、

仲介でエンドユーザーに売る（価格重視）
不動産会社に買取を依頼する（スピード・確実性重視）
一定期間仲介 → 期限が来たら買取に切り替え

といった選択肢があります。

【判断のポイント】

住み替えの期限の有無
物件の状態（築古・借地・再建築不可など）
売主様のご年齢・体力（内見対応の負担）

価格だけでなく、時間・手間・精神的な負担も含めて比較することが大切です。

④ 売却活動〜条件交渉〜契約

仲介で売却する場合は、

写真・間取り・コメントなどを整えた販売資料の作成
ポータルサイト掲載・チラシ・現地看板などの集客活動
内見対応（日時調整・当日の案内）
条件交渉（価格・引渡し時期・残置物など）

を経て、売買契約へ進みます。

【葛飾区でのポイント】

実需層が多いため、生活情報（学区・買い物・治安・騒音など）の説明が成約を左右することが多い
一見マイナスに見える点（線路・幹線道路・商店街のにぎやかさ等）も、
「それを気にしない／むしろメリットと感じる」層に届けられれば、
きちんと売却につながります。

⑤ 引き渡し・決済と、その後のライフプラン

売買契約後は、

住宅ローンの完済手続き
引越し準備
決済（代金受領）・鍵の引渡し
税金の申告（翌年）

までが一連の流れになります。

【出口設計の仕上げ】

得られた売却資金を、
- 新居の頭金
- 老後の生活資金
- 子や孫への資金援助
  など、将来のライフプランにどう位置づけるかを、
  売却前から一緒に考えておくと安心です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（葛飾区を中心に、東東京エリアで売却・買取・リフォームを手がける不動産会社）

「葛飾区の不動産売却は、“今いくらで売れるか”よりも、
“売ったあと、どんな暮らし方を選びたいか”を先に決めておくことがとても大切です。

同じような間取り・築年数の物件でも、

接道状況やハザード
借地か所有権か
管理状態・近隣環境

によって評価は大きく変わります。
『ネットの相場より高い／安い』だけで一喜一憂すると、判断を誤りやすいエリアです。

私たちがお手伝いするときは、

仲介・買取・リフォーム・賃貸活用など、複数の選択肢を並べること
売却の「出口」と、その先のライフプランを一緒に整理すること

を心がけています。

『本当に売るべきかどうか』
『売るなら、いつ・どの方法で動くのが良いか』

といったところからのご相談も多いので、
“売る”と決めきれていない段階でも、遠慮なくご相談いただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 葛飾区の不動産は、今後も値上がりする見込みはありますか？
A. エリアや物件種別によって傾向は異なります。
再開発や駅力のあるエリアのマンションは比較的堅調ですが、
築古戸建てや駅距離のある物件は、「値上がりを狙う」より

何年住むか
将来いつ頃売る可能性があるか
まで含めて検討するのが現実的です。

Q2. ネットの査定サイトと、不動産会社の査定額に差が出るのはなぜですか？
A. ネット査定は周辺の平均値・過去の事例をもとにした“机上の数字”であり、
現地でしか分からない要素（道路・騒音・管理状態・ハザードなど）は反映されません。
葛飾区のような実需エリアでは、こうした要素の影響が大きいため、差が出やすくなります。

Q3. 古い戸建てですが、解体してから売ったほうが良いですか？
A. ケースバイケースです。