東京都足立区の借地権買取｜承諾条件と交渉の現実

2026年3月17日

【結論】足立区の借地権買取は「地主の承諾条件を数値化」し、「誰がどこまで譲れるか」を見える化できれば前に進む

東京都足立区で借地権の買取（借地権付き建物の売却／地主への売却／第三者買取）を検討するとき、
話を複雑にしているのは、次の2点です。

地主の「承諾（OK）がもらえる条件」が見えない
借地人・地主・買主（買取業者など）、少なくとも3者の利害が絡む

その結果、

「そもそも、この借地は売れるのか」
「地主が首を縦に振らないのではないか」
「いくらなら現実的に成立するのか分からない」

といった不安から、何年も動けずに放置されている借地権が少なくありません。

足立区は、

昔からの地主さんが多い住宅地
借地と所有権、再建築不可や長屋などが混在するエリア
造成時期や契約時期がバラバラ（旧借地法案件も多い）

という事情から、「契約ごとのクセ」と「地主ごとの考え方」が非常に強く出る地域です。

借地権買取を現実的な選択肢にするためには、

契約書・覚書から「承諾が必要な場面」と「想定承諾料」を整理すること
地主・借地人・買主それぞれの「これなら飲めるライン」を数字で見える化すること

が欠かせません。

この記事では、東京都足立区の借地権買取について、

なぜ承諾条件の整理がカギになるのか
実務上よくある承諾条件・承諾料の考え方
交渉を前に進めるための具体的なステップ

を、借地・底地を含む不動産再生に携わるホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ足立区の借地権買取は「地主の承諾条件」で止まりやすいのか

契約が古く、条件が曖昧なまま運用されているケースが多い

足立区の借地では、

契約開始が昭和40〜60年代（旧借地法時代）のもの
当初の契約書が簡易なひな形＋覚書のみ
更新を何度も重ねているが、口頭合意ベースで書面が残っていない

といったケースがよく見られます。

このような場合、

建て替え・増改築の承諾料
名義変更時の承諾料
借地権譲渡（売却）時の承諾料

について、明確な金額ルールが契約書に書かれていないため、

地主：「昔からの慣例」でイメージを持っている
借地人：「どれくらい請求されるか分からず不安」

という、すれ違いが起こりやすくなります。

地主ごとに「どこまでOKか」の基準が違う

同じ足立区内でも、地主の属性はさまざまです。

代々土地を持ち続けている個人地主
相続で地主が兄弟姉妹・親族に分散しているケース
事業法人が底地を取得したケース（投資家型の地主）

それぞれで、

借地を「長く貸し続けたい」のか
「このタイミングで現金化したい」のか
「借地権も底地もまとめて整理したい」のか

という「出口」のイメージが違うため、

「譲渡承諾はNGだが、借地権ごと買い取るならOK」
「自分は承諾しても、兄弟が反対している」
「法人の規定で、この条件以下では承諾できない」

といった「地主側の事情」が絡み合い、
借地人から見ると“何が正解か分からない”状態になりがちです。

足立区でよくある「借地権買取シーン」と承諾が問題になる場面

まず、どんな場面で「地主の承諾」が必要になるのかを整理します。

1. 借地人が第三者に借地権を売却したいとき（譲渡承諾）

借地権付き建物を、他人（エンドユーザー・業者）に売る場面
一般的には、地主の「譲渡承諾」が必要とされるケースが多い

【足立区での実務感覚】

昔からの地主さんほど「知らない人に貸したくない」という意識が強い
一方で、
「相続や高齢化でこれ以上管理したくないので、
この機会に借地権も底地もまとめて整理したい」という地主も増えている

→ 譲渡承諾か、借地権＋底地の一括整理かが、交渉の分岐点になりやすい場面です。

2. 地主が借地権を買い取りたい／借地人が底地を買い取りたいとき

地主が借地権を買い取り、完全所有権にまとめる
借地人が底地を買い取り、土地建物とも自分のものにする

【足立区でのあるある】

「どちらかが一方的に有利になるような価格」を主張しがち
固定資産税評価額や路線価だけで決めようとして話が進まない

→ 借地権割合や市場実勢を踏まえた「交換条件」の設計が必要です。

3. 建て替え・増改築を伴う買取・再生（買取業者・リフォーム会社が関与）

ホームワーク株式会社のような業者が、借地権付き建物を買い取り
建て替え・リノベーション・底地との同時取得などを行うケース

この場合、

建て替え承諾
利用用途変更（店舗化・賃貸化など）の承諾
借地契約条件（期間・地代）の見直し

がセットで議論になることが多く、
地主との交渉テーブルをどう設計するかが成否を左右します。

借地権買取で押さえておきたい「承諾料」の基本的な考え方

※金額はあくまで考え方の一例であり、実務では個別事情により大きく変動します。

譲渡承諾料（借地権を第三者に売るとき）

一般的な考え方としては、

底地価格 × 一定割合（例：10〜20％程度）
借地権価格 × 一定割合

などから算出されることがありますが、
足立区では、

借地権割合（路線価）
地代水準
契約年数・更新履歴
地主とのこれまでの関係性

によって実務的な水準がかなり変わります。

【ポイント】

「このパーセンテージが正解」という全国一律の基準はない
逆に言うと、論理立てて説明できれば“ゼロか満額か”以外の着地点も見えやすい

建て替え承諾料

建物の規模・用途・借地契約の内容によって大きく変動
小規模な戸建ての建て替えと、アパート・店舗など収益物件の建て替えでは、水準が変わるのが一般的

【足立区での実務上の傾向】

旧借地法の長期借地では、「建て替え承諾」と「契約条件見直し（地代・期間）」がセットで議論されることがある
将来の相続税・評価を意識して、
建て替えを機に「地代を上げたい」「更新条件を変えたい」と考える地主も多い

名義変更承諾料（相続・贈与など）

相続による名義変更については、承諾料を取らない・抑えめにするのが慣行のケースも多い
生前贈与などの場合は、譲渡に近い扱いとして一定の承諾料を求められることもある

足立区で借地権買取を前に進めるための交渉ステップ

ここからは、「借地人側が借地権を売りたい」と考えたケースを前提に、
ホームワーク株式会社が実務で行っているステップを整理します。

ステップ① 契約と現況の「棚卸し」

まずは、借地の現状を整理します。

借地契約書・覚書・更新記録の有無
契約期間・更新の履歴
地代の額・支払い状況
建物の築年数・構造・再建築可否
借地権者・地主の名義（相続未登記の有無など）

【目的】

旧借地法か現行借地借家法か
契約上、承諾が必要とされている場面はどこか
将来の建て替え・再活用の余地がどれくらいあるか

を明らかにします。

ステップ② 借地権としての「価値レンジ」を把握する

足立区内の周辺土地相場・路線価
借地権割合（税務上の目安）
建物の価値（残存価値）
借地権の市場性（自用戸建向きか、収益物件向きかなど）

を踏まえて、

「借地権だけ売った場合」のおおよその価格帯
「借地権＋底地を一体として売却した場合」の価格イメージ

をシミュレーションします。

この時点で、

借地人が地主に売るのがよいのか
地主が借地権を買い取るべきか
第三者（ホームワーク株式会社など）への一括売却が向いているか

の大まかな方向性が見えてきます。

ステップ③ 地主の「方向性」と「NGライン」をヒアリング

ここが多くの方が独力では難しいところです。

借地権の第三者譲渡について、
- 原則反対なのか
- 条件次第で受け入れ可能か
借地権を地主が買い取る意向はあるか
借地人による底地の買い取りを受け入れる余地はあるか
建て替えや契約条件の見直しを、このタイミングでしておきたいか

などを、「金額の交渉」に入る前の段階で把握します。

【注意点】

借地人自身が直接聞きに行くと、感情的になりやすい
過去の地代交渉・トラブルがあると、「話がこじれる」ことも

→ ホームワーク株式会社のような第三者が間に入ることで、
「感情」より「条件」の整理に集中しやすくなります。

ステップ④ 借地権買取のシナリオを複数用意する

地主の意向を踏まえたうえで、

借地人 → 第三者に借地権を売る（譲渡承諾を得る）
地主 → 借地権を買い取り、完全所有権にする
第三者（業者など） → 借地権＋底地を同時に買い取り、再生する

といったシナリオを整理し、

それぞれの
- 想定価格
- 承諾料・諸費用
- 全員のメリット・デメリット

を一覧にします。

【ポイント】

「このパターンしか無理です」と決めつけず、
複数案を数値で比較すると、地主・借地人双方が判断しやすくなります。

ステップ⑤ 交渉と最終条件の調整

譲渡承諾料・建て替え承諾料の水準
地代・契約期間の見直しの有無
決済スケジュール（いつ現金化されるか）
税務上の影響（譲渡所得税・相続税評価など）

を、専門家（税理士・司法書士・弁護士など）とも連携しながら詰めていきます。

借地人・地主だけで話していると、

「昔はこうだった」
「他所ではこう聞いた」

という感覚論で行き詰まりやすいため、
第三者が「根拠」を持って数字と条件を整理することが、現実的な着地点を見つけるカギになります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（足立区・葛飾区・江戸川区など東東京エリアで、借地・底地を含む不動産再生と買取・仲介を行う会社）

「足立区の借地権買取は、『地主さんの承諾さえ取れればスムーズに進む』ように見えて、
実際にはその“承諾条件”が見えないことが一番のネックになっています。

地主さんの言い値で動くしかないのか
借地人は“お願いする側”として我慢するしかないのか

と感じてご相談に来られる方が多いのですが、
実務の現場では、

契約内容・相場・税務を踏まえて「筋の通った提案」を出すことで、
地主・借地人どちらにとっても納得感のある解決が見つかるケースが少なくありません。

私たちが意識しているのは、

『地主 vs 借地人』という構図にしないこと
借地権・底地・将来の活用まで含めた“全体最適”を一緒に探ること
承諾料・買取価格・条件を“感情”ではなく“構造と数字”で整理すること

です。

『地主がうんと言ってくれないから、どうにもならない』とあきらめる前に、
一度、

契約の中身
不動産としての価値
地主さんの事情・お気持ち
を整理する場を持てれば、見えてくる選択肢は確実に増えます。

足立区の借地で、
『売れるのかどうかも分からない』『地主に何と切り出せばいいか分からない』という段階でも、
まずは状況整理から一緒に始めさせていただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 足立区の借地権は、地主の承諾なしでも売れますか？
A. 契約内容や個別事情によりますが、実務的には「地主の譲渡承諾を得て進める」ケースがほとんどです。
地主の承諾なしに強行すると、後々トラブルや訴訟に発展するリスクが高くなるため、現実的とは言えません。

Q2. 譲渡承諾料はいくらが相場ですか？
A. 一律の相場は存在しません。

路線価・借地権割合
地代水準
契約年数・更新状況
地主の意向・これまでの関係性
などによって大きく変わります。
目安は検討できますが、個別シミュレーションが必須です。

Q3. 地主との関係が悪く、話し合いができる気がしません。それでも買取は可能ですか？
A. 簡単ではありませんが、第三者が間に入ることで前に進むケースも多くあります。
過去の地代トラブルなどで感情的になっている場合でも、
「今後どう整理するのが双方にとって良いか」という視点で話を組み立て直すことが大切です。

Q4. 借地権だけ第三者に売るのと、借地権＋底地をまとめて売るのは、どちらが得ですか？
A. ケースバイケースです。