東京都足立区の不動産売却と税金｜譲渡所得で注意すべきポイント

2026年3月18日

【結論】足立区の不動産売却は「いくら残るか」を譲渡所得・特例込みで早めにシミュレーションすることが最重要

東京都足立区で自宅・実家・投資用物件などを売却するとき、
多くの方が最初に気にされるのは「いくらで売れるか」ですが、
本当に押さえるべきなのは、

売却後、税金を引いたあとに自分の手元にいくら残るのか
そのためにどんな特例（控除・軽減）を使えるのか／使えないのか
いつまでにどんな手続き（確定申告・書類準備）が必要なのか

という「譲渡所得（売却益）と税金」の全体像です。

特に足立区は、

長く所有してきたマイホーム
親から相続した実家・土地
賃貸に回していたマンション・アパート

など、「売却益がしっかり出る」ケースも多く、
事前に税金を見込んでおかないと、手取り額のギャップが大きくなりやすいエリアです。

この記事では、東京都足立区で不動産売却をする際の

譲渡所得の基本的な考え方
足立区の相談でよく問題になるポイント
使える可能性のある主な税金の特例
売却前・売却後にやっておくべきこと

を、ホームワーク株式会社（足立区エリアで売却・買取・空き家再生を手がける会社）の実務感覚も交えながら整理します。

※税制は毎年細かい改正が入ります。最終判断は必ず税理士や専門家に確認してください。

譲渡所得の基本｜「売った値段−買った値段＝利益」ではない

譲渡所得の計算の枠組み

不動産を売却したときに課税対象となるのは「譲渡所得（売却益）」です。
ざっくりしたイメージは次の通りです。

譲渡所得＝譲渡収入金額 −（取得費＋譲渡費用） − 各種特別控除

譲渡収入金額：売却価格（手付金＋残代金の合計）
取得費：
- 購入価格（建物・土地）＋購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用など）
- 相続の場合は「相続時の評価額」等をベースに計算
譲渡費用：売却のためにかかった費用
- 仲介手数料
- 売却時の司法書士報酬・測量費用
- 解体費用（条件あり）など

この「譲渡所得」に対して、

所有期間5年以下：短期譲渡
所有期間5年超：長期譲渡

で税率が変わります（居住用・10年超での軽減税率などの特例は後述）。

足立区で特に注意したいポイント

足立区のご相談でよくあるのが、

「昔、いくらで買ったか分からない」
「親から相続したから取得費が不明」
「リフォーム費用をどこまで取得費に入れていいか分からない」

といった「取得費まわり」の不明点です。

取得費がはっきり分からない場合、
「概算取得費（売却価格の5％）」で計算されてしまうことがあり、
その結果、譲渡所得（利益）が大きく出てしまう＝税金も重くなることがあります。

当時の売買契約書・領収書
相続時の評価額が分かる資料（相続税の申告書など）
を、可能な範囲で探しておくことが、手取り額を守るうえで非常に重要です。

東京都足立区で「税金が大きくなりやすい」典型ケース

ケース① 足立区のマイホームを高値で売却する場合

北千住・西新井・綾瀬など、
買ったときより地価・マンション相場が上昇しているエリア
住宅ローン完済後に売るため、ローン残債はない

このようなケースでは、

売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
がプラスになりやすく、譲渡所得税・住民税が無視できない額になることがあります。

ただし、マイホーム（居住用財産）の場合は、

3,000万円の特別控除
所有期間10年超の場合の軽減税率

など、強力な特例が用意されています。
これらを上手に使えるかどうかで、手取りが大きく変わります。

ケース② 相続した実家・土地を売却する場合（足立区の空き家など）

親が長年住んでいた家を相続
相続後は誰も住まず空き家になっている
土地値がしっかりあるエリア（駅徒歩圏・道路付け良好など）

この場合、

相続時点での評価額
相続後に増えた価値

などが絡み、相続税・譲渡所得税の両面を考える必要が出てきます。

一定の条件を満たすと、

「被相続人の居住用財産（空き家）にかかる3,000万円特別控除」
（いわゆる空き家特例）

が使えることもありますが、
要件が細かく、解体・耐震性能・相続の時期・売却期限などの確認が必要です。

「解体してからでないと特例が使えない」などのケースもあるため、
空き家をどう扱うかを決める前に、税務面の確認をしておくのが安全です。

ケース③ 投資用マンション・アパートの売却（オーナーチェンジ含む）

足立区内で賃貸用として保有していた区分マンション・一棟アパート
賃料収入を得てきた期間が長い
減価償却を継続して行ってきた

この場合、

建物の減価償却により「帳簿価額」が下がっている
売却価格と帳簿価額の差が大きくなりやすい

ため、譲渡所得が大きく出やすいという特徴があります。

また、居住用財産ではないため、

3,000万円控除
10年超所有軽減税率

といったマイホーム向けの特例は基本的に使えません。

居住用（マイホーム）売却で押さえるべき主な特例

1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除

国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」等に詳しいですが、要点だけ整理します。

概要

マイホーム（居住用財産）を売ったとき、
譲渡所得から最大3,000万円まで差し引ける特例
所有期間にかかわらず利用可能

主な要件（代表的なもの）

自分が住んでいる家、または以前住んでいた家であること
「住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に譲渡すること
（＝引っ越しから時間が経ちすぎると使えない）
親子・夫婦など特殊な関係のある相手への売却ではないこと　など

※細かい例外・条件があるため、実際には税理士・国税庁資料で要件確認が必要です。

足立区での注意点

住み替えで一時的に空き家になっている自宅
親と同居解消後に売る元自宅

など、「今は住んでいないが、以前自宅だった物件」に適用できるケースも多い一方、
引っ越してから時間が経ちすぎて特例が使えない、という事例も見られます。

重要なポイント

特例を使う・使わないに関わらず、確定申告が必要です（税額がゼロでも申告要）。
一度この控除を使うと、原則として**2年（3年に1度が上限）**などの制限があるため、
「今使うべきか」「将来的な売却に取っておくか」の検討も必要です。

2. 居住用財産の10年超所有軽減税率の特例

概要

マイホームを10年以上所有して売却した場合、
譲渡所得の一部に対する税率が軽減される特例
3,000万円控除と併用できる場合がある

イメージ

3,000万円控除で利益を圧縮したあと、
6,000万円までの部分に対して軽減された税率を適用できる、などのルール

足立区での典型

「足立区内で長く住んできた自宅を売却し、郊外や地方に移住」などのケースで、
売却益が大きく出る場合に、税負担を大きく抑えられる可能性があります。

相続した足立区の空き家で使える可能性がある「空き家特例」

正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）にかかる3,000万円特別控除の特例」です。

概要（ごく簡略化）

一定の条件を満たす「相続した空き家」を売却した場合、
譲渡所得から最大3,000万円の特別控除が受けられる制度

主な要件のイメージ

相続したのが「被相続人（亡くなった方）の居住用家屋」であること
相続開始（亡くなった日）当時、被相続人が一人で住んでいたなど
昭和56年5月31日以前の旧耐震基準で建てられた家屋であること
売却までに
- 耐震リフォームをするか
- 解体して更地にする
  といった条件を満たすこと
相続開始日から一定期間内に譲渡すること

※適用要件・期限は税制改正で変わることがあるため、必ず最新情報の確認が必要です。

足立区での実務上のポイント

古い戸建てが多い足立区では、この特例の対象になりうる物件も多い一方で、
「解体してからでないと対象外になる」など、判断が難しいケースが多いです。
解体・リフォーム・買取・仲介売却などの選択肢を検討する前に、
「特例を使った場合／使わない場合」の税額比較をしておくと、
進め方の判断がしやすくなります。

足立区の不動産売却で、譲渡所得まわりで「やりがちな落とし穴」

落とし穴① 「売れたあとに税金額を知る」パターン

売却価格とローン残債だけを見て、「これだけ手元に残るはず」と考える
売却後、税理士に相談して初めて「予想外に税金が大きい」と気づく

このパターンを避けるために、

売却検討の初期段階で、
「ざっくりとした譲渡所得と税額の試算」を行う
特例（3,000万円控除・10年超所有・空き家特例など）の適用余地を確認する

ことが重要です。

落とし穴② 取得費の資料を捨ててしまっている

古い売買契約書・領収書・リフォームの請求書を処分してしまった
相続時の資料がどこにあるか分からない

取得費が分からないと、

概算取得費（売却価格の5％）で計算 → 利益（＝課税対象）が大きくなりやすい

という結果になりがちです。

「売ることが少しでも頭をよぎった」段階で、
過去の契約書・領収書類を一度整理して保管場所を明確にしておくと安心です。

落とし穴③ 住民税・国民健康保険など「連動する負担」を見落としている

譲渡所得が大きく出ると、

所得税だけでなく住民税（翌年度）
場合によっては国民健康保険料（任意継続・自営業などの場合）

にも影響することがあります。

「今年の税金は何とかなったが、翌年の住民税や保険料が重くなった」という事例もあるため、
売却前に、翌年度以降の負担もセットでシミュレーションしておくと安心です。

東京都足立区で不動産売却する前にやっておきたい「5つのチェック」

① 売却予定の物件が「居住用」か「投資用」かを明確にする

居住用：3,000万円控除・10年超所有の軽減税率などの特例対象になりうる
投資用：これらの特例対象外が基本

まず、税制上どちらのカテゴリーになるかを整理します。

② 所有期間と取得費（おおよそ）を把握する

いつ買った／いつ相続したか（所有期間5年・10年の境目）
当時の売買価格・諸費用・リフォーム費用など、取得費の資料がどこまで残っているか

「完璧な数字」ではなくてもよいので、
税理士や不動産会社がシミュレーションできるレベルの情報を揃えておくことが大切です。

③ 適用できそうな特例があるか、候補を洗い出す

代表的には：

居住用財産の3,000万円特別控除
居住用財産の10年超所有軽減税率
空き家特例（相続した実家・空き家）
特定居住用財産の買換え特例　など

※併用不可の組み合わせも多いため、「どれを優先するか」の判断も必要です。

④ 売却前に税理士 or 税務の分かる専門家に一度相談する

手残りの目安
どの特例を優先すべきか
解体・リフォームのタイミングが税制に与える影響

などを、買主が決まる前の段階で確認しておくことで、
「売った後で慌てて対処」がかなり減ります。

⑤ 売却後の確定申告スケジュールを確認する

不動産を売却した年の翌年2月16日〜3月15日頃（確定申告期間）に申告が必要
3,000万円控除などの特例も、申告しなければ適用されない

足立区の方の場合、

「会社員だから不要」と勘違いして申告しない
というケースも見られるため、「売却した年の翌年は必ず確定申告をする」と覚えておきましょう。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（東京都足立区・周辺エリアで不動産買取・売却サポート・空き家再生を手がける会社）

「足立区で不動産売却のご相談をいただくとき、
売主様が一番不安に感じているのは、『税金がどれくらいかかるか分からない』という点です。

売却価格やローン残高はすぐにイメージできますが、

取得費がいくらになるのか
どんな特例が使えるのか
結局、手元にいくら残るのか

は、ひとりで計算するのが難しい領域です。

私たちホームワーク株式会社では、
税理士や提携専門家と連携しながら、

『仲介で売った場合』
『買取で売った場合』
『解体・リフォームを挟んだうえで売った場合』

など、複数パターンで“税引き後の手取り”をシミュレーションするようにしています。

足立区は、相続した家・長く住んだ自宅・賃貸用物件など、
税金の論点が重なりやすいエリアです。

『とりあえず売ってから考える』のではなく、
売却前の段階で“一度税金込みで整理してみる”ことで、
納得度の高い判断がしやすくなります。

税金の細かい計算は税理士の領域ですが、
『どこを確認しておくべきか』『どんな特例の可能性があるか』を整理するところから、
気軽にご相談いただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 足立区の自宅を売却予定です。3,000万円控除を使えば、必ず税金はゼロになりますか？
A. 「譲渡所得（利益）」が3,000万円以下であれば、3,000万円控除により課税対象はゼロになり、所得税・住民税はかからない可能性が高いです。ただし、

譲渡所得の計算（取得費・譲渡費用など）
特例の適用要件
によって結果は変わるため、個別の試算が必要です。

Q2. 相続した足立区の空き家を売ります。空き家特例と3,000万円控除は両方使えますか？
A. 「空き家特例」自体が3,000万円の特別控除の一種であり、他の3,000万円控除と重複して使うことはできません。また、居住用マイホームの3,000万円控除と、空き家特例のどちらを適用するか選択になるケースもあります。必ず税理士に相談して判定してもらいましょう。

Q3. 足立区の投資用マンションを売却します。3,000万円控除は使えますか？
A. 投資用マンション（賃貸用・セカンドハウスなど）は、通常「居住用財産」とは見なされないため、3,000万円控除の対象外です。自分や家族が実際に居住していたかどうかがポイントになります。

Q4. 昔の売買契約書を失くしてしまいました。取得費はどうなりますか？
A. 取得費が証明できない場合、「概算取得費（売却価格の5％）」で計算されることがあります。その場合、譲渡所得が大きくなり、税額も増えやすいです。可能な限り、

金融機関の資料
不動産会社や司法書士の控え
相続税申告書類
などから情報を集め、税理士と相談のうえで取得費の算定を検討することをおすすめします。

Q5. 足立区の家を売却して損失が出た場合でも、確定申告は必要ですか？
A. 義務ではありませんが、

居住用財産の買換え・譲渡損失の繰越控除など、
損失を他の所得と通算できる制度があるケースもあります。
売却損が出ている場合も、確定申告をすることで税負担が軽くなる可能性があるため、検討する価値があります。

Q6. 売却した年は会社員ですが、それでも自分で確定申告をしないといけませんか？
A. はい。不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、会社員かどうかに関わらず原則として確定申告が必要です。3,000万円控除などの特例を使って税額がゼロになる場合でも、「特例の適用を受けるための申告」が必要になります。

Q7. 売却と同じ年に新しい家を買いました。住宅ローン控除と不動産売却の特例は併用できますか？
A. 組み合わせによっては併用できるものと、できないものがあります。

住宅ローン控除
居住用財産の3,000万円控除
買換え特例
などは複雑に絡むため、「どの特例を優先すべきか」は必ず税理士に相談してください。

Q8. 不動産会社と税理士、どちらに先に相談すべきですか？
A.

不動産会社：売却価格の目安・売却方法（仲介／買取）・スケジュール感
税理士：譲渡所得・税額のシミュレーション・特例の適用可否
という役割分担が基本です。
ホームワーク株式会社のように税理士と連携している不動産会社であれば、まず不動産会社に相談し、必要に応じて税理士を紹介してもらう流れがスムーズな場合も多いです。

Q9. 足立区以外（北区・荒川区・葛飾区・草加市など）の不動産を売却する場合も、税金の考え方は同じですか？
A. 基本的な枠組み（譲渡所得の計算方法・長期／短期の区分・特例の種類）は同じです。違いが出るのは、土地・建物の評価額・売却価格など「金額面」です。複数エリアに物件を持っている場合は、それぞれの売却タイミングと税負担をトータルで見ながら検討する価値があります。

Q10. まだ売るか決めていませんが、税金の相談だけしても大丈夫ですか？
A. もちろん問題ありません。