東京都足立区で古い家を売る方法｜建替え需要を前提にした判断

2026年3月18日

【結論】足立区の古い家は「建替え前提のニーズ」を踏まえて“家”ではなく“土地＋条件”として売る戦略がカギになる

東京都足立区で古い家（築30〜40年以上の戸建て・長屋・古家付き土地など）の売却を考えるとき、

「このまま住めなくはないが、かなり古い」
「リフォームして住む人を探すべきか、建替え前提で売るべきか」
「解体して更地にしたほうが高く売れるのか分からない」

といった迷いが出やすくなります。

足立区は、

北千住・綾瀬・六町など、建替え・新築戸建て需要が強いエリア
舎人ライナー沿線や竹ノ塚・西新井など、古い戸建てと新築戸建てが混在するエリア

が多く、「古い家そのもの」にお金を払う買主より、「建替え前提で土地を探している買主」の方が多いケースが目立つエリアです。

重要なのは、

「古い家として売る」のか
「古家付き土地（建替え前提）」として売るのか
「解体して更地」にしてから売るのか

この3つの選択肢を、足立区の建替え需要を前提に“数字”で比較してから決めることです。

この記事では、足立区で古い家を売るときに、

なぜ建替え需要を前提に考えたほうがいいのか
「古家付き」と「更地」で、何がどう変わるのか
実際の進め方・判断のポイント

を整理していきます。

なぜ足立区の「古い家」は建替え需要前提で考えるべきなのか

足立区は「戸建て需要」と「古い戸建てストック」が重なっているエリア

足立区は23区の中でも戸建て比率が高く、

舗装道路に面した整形地
2階建て＋車庫付きの一般的なファミリー向け戸建て
昭和40〜60年代に建てられた木造住宅

といった**“古い戸建てが大量に残っているエリア”**です。

一方で、

子育て世帯の新築戸建てニーズ
建売業者による分譲・建替えニーズ
二世帯住宅・賃貸併用住宅への建替えニーズ

も強く、「古い家が建っている土地＝将来の建替え候補地」として見られやすいエリアでもあります。

そのため、

建物をリフォームして「古い家として住む人」を探すより、
「土地のポテンシャル」＋「建替えしやすさ」で評価する買主層に向けて売る

方が、結果としてスムーズに決まりやすいケースが多くなります。

「古い家の価値」より「土地と道路条件」のほうが価格を左右する

築30〜40年以上の古い家になると、査定の現場では、

建物価値：ほぼゼロ〜ごくわずか
土地価値：利用しやすさ次第で大きく変動

という評価をされることが多くなります。

具体的には、

接道状況（何mの道路に、何m接しているか）
敷地の形（整形地か、旗竿地か、不整形か）
再建築の可否（建築基準法上の接道要件を満たすか）
容積率・建ぺい率（どのくらいの建物が建てられるか）

といった**「建替えしやすさ」＝“土地としての使いやすさ”が価格を大きく左右**します。

足立区の購入希望者も、

「今の家は壊して、新しく自分たちの家を建てる前提」

で物件を探しているケースが多いため、必然的に、

古い家の内装・設備の古さ
現状の間取り

よりも、

土地の広さ・道路との関係
建替え後にどんな家が建てられそうか

に目を向ける買主が多くなります。

「古家付き土地」と「更地」どちらで売るべきか

古い家の売却では、必ずと言っていいほど出てくるのが、

古家付き土地として「現況のまま」売るか
解体して「更地」にしてから売るか

という論点です。

古家付き土地で売るメリット・デメリット

【メリット】

解体費用を先に負担しなくてよい
解体・更地化にかかる時間を短縮できる
買主側が「建替え時期やプラン」を自由に組み立てられる
物件によっては、「リノベ前提で住みたい層」も拾える

【デメリット】

内覧時に建物の古さ・傷みが目について、印象が下がりやすい
建築会社や建売業者にとっては、「解体コスト」を見込んだ価格交渉が入る
ポータルサイト上で「古い家」として見られ、クリックされにくくなることもある

足立区では、

駅徒歩圏の整形地 → 建売業者・建築会社からのニーズが強い
駅遠・バス便・旗竿地 → 自己居住＋建替え前提の子育て世帯が現実的な買主層

というケースが多く、「古家付き土地」のままでも十分に売却可能な物件が少なくありません。

更地にして売るメリット・デメリット

【メリット】

土地の形・広さ・日当たりなどが分かりやすく、購入イメージがしやすい
建売業者・建築会社にとって、検討・決裁が進みやすい
古家によるマイナス印象がなくなり、ポータルサイト上でも「土地」として表示される

【デメリット】

解体費用を先に自己負担する必要がある
解体中・更地後の固定資産税負担（住宅用地特例の変動）が発生する可能性
「更地にしたのに、思ったほど高く売れなかった」というリスク

特に足立区の古い住宅街では、解体費用が想定より高くなるケースもあります。

道路が狭く重機が入りづらい
隣地との境界が曖昧で、ブロック塀などの扱いに調整が必要
アスベスト含有建材の撤去費用

など、実際に見積もりを取ってみないと分からないコストもあるため、

「更地にしたら〇〇万円高く売れるはずだ」

と決めつけるのは危険です。

結局どう判断するか：足立区での現実的な考え方

まずは、
- 古家付き土地として売る場合の想定価格
- 更地にした場合の想定価格
  を、不動産会社やホームワーク株式会社のような実務者から出してもらう
同時に、
- 解体費用の概算見積もり
- 売却までにかかりそうな期間の目安
  を確認する
（更地売却価格 − 古家付き売却価格）＞解体費用＋ α（手間・時間・税負担）
となるかどうかを比較し、
「数字的にプラスが出るか」「余裕を持って動けるか」で判断する

このプロセスを踏むことで、

感覚ではなく「数字」と「スケジュール」で判断できる
「こんなはずじゃなかった」を避けやすくなる

というメリットがあります。

足立区で古い家を売るときの進め方（建替え需要前提）

① まずは「土地としてのポテンシャル」を把握する

古い家の売却を検討するとき、最初に確認したいのは、

接道状況（道路幅員・接道長・公道／私道）
再建築可・不可
用途地域・建ぺい率・容積率
最寄駅までの徒歩分数・バス路線

など、「建替え目線」でのポテンシャルです。

足立区では、

北千住・綾瀬・六町周辺 → 駅徒歩圏の整形地は建替え需要が非常に強い
舎人ライナー沿線 → 車利用も多く、駐車スペース付きの建替えニーズがある
竹ノ塚・西新井周辺 → 再開発や区画整理の動きも含めて検討が必要なエリアもある

ため、エリア×土地条件の組み合わせを踏まえて評価することが大切です。

② 現況の建物の「使えそうな部分」と「リスク」を整理する

構造（木造・軽量鉄骨・RCなど）
傾き・雨漏り・シロアリ等の有無
給排水管・電気設備の老朽化
遵法性（増築部分・建ぺい率オーバーなどがないか）

をざっくり整理します。

ここでのポイントは、

「古いから全部ダメ」と決めつけないこと
一方で「まだ住めるから価値が高いはず」とも思い込みすぎないこと

です。

実際には、

建物価値：ほぼゼロ評価
ただし、買主が引き渡し後しばらく使う前提なら多少プラス評価

といったケースもあり、「完全な土地扱い」か「古家付き土地として多少上乗せできるか」の見極めが重要になります。

③ 「古家付き」「更地」それぞれの売却シミュレーションを取る

この段階で、

古家付き土地として売る場合
更地にしてから売る場合

について、

想定売却価格レンジ
想定売却期間
必要な費用（解体費・測量費など）

を、それぞれシミュレーションしてもらいます。

ホームワーク株式会社のように、

不動産売却
解体・リフォーム
場合によっては買取

を一体で扱える会社であれば、

「古家付きで仲介売却した場合」
「更地にして仲介売却した場合」
「当社買取でまとめて売る場合」

の3パターンの手取り額を比較して提示することも可能です。

④ 想定される「建替え後の姿」をイメージする

建替え需要を前提に売る以上、

その土地に「どんな建物が立ちやすいか」
「どんな世帯構成」がターゲットになりそうか
建売業者・工務店にとって魅力的か

といった、「買主の建替え後の姿」をイメージすることが大切です。

たとえば、

前面道路4m・整形地・30坪前後 → 一般的な2階建て＋車庫付き戸建て
角地・40坪以上 → 二世帯住宅・賃貸併用住宅・戸建て2棟分譲
駅徒歩5分以内・間口広め → 建売業者による分譲ニーズが高い

こうした「建替え後の可能性」が高いほど、

土地としての評価が上がりやすい
建替え前提の買主からの問い合わせも増えやすい

という傾向があります。

⑤ 売却方法（仲介・買取・リフォーム＋売却）を決める

最後に、

仲介で一般のエンドユーザー・建売業者に売る
買取業者・再生業者（ホームワーク株式会社など）にまとめて売る
軽微なリフォームを入れて「古家＋土地」としてエンド向けに売る

といった選択肢の中から、

価格
スピード
手間・ストレス

のバランスを見て決めていきます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（足立区・城東エリアで、古い家の売却・再生・建替えサポートを多数手がける会社）

「足立区の古い家のご相談で本当に多いのは、

『解体した方がいいのか』
『このまま古家付きで売るべきか』
『リフォームして住める状態にしてから売るべきか』

という“3択の迷い”です。

私たちが現場で感じているのは、

古い家そのものに価値が残っているケースは限られる
一方で“何でも更地にすれば良い”わけでもない

ということです。

大事なのは、

その土地が『建替え用地としてどれだけ魅力があるか』を冷静に評価すること
古家付き・更地・買取など、複数パターンで“手取り額”を数字で比較すること
売主様のご年齢・相続・時間的余裕なども含めて、“現実的にムリのない選択”を一緒に考えること

だと考えています。

足立区の古い家は、“負の遺産”ではなく、“次の世代の住まい”に変えられる可能性を持った資産です。
『とりあえず解体してから考える』でもなく、
『もったいないから何もせず持ち続ける』でもなく、
まずは一度、建替え需要を前提に“整理とシミュレーション”をしてみるところから始めていただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 古い家を解体せずに、そのまま売っても本当に買い手はつきますか？
A. 足立区では、古家付き土地として購入し、自分たちで建替える前提の買主は少なくありません。特に駅徒歩圏・整形地・再建築可の土地であれば、そのままでも十分成約の可能性があります。ただし、解体費用を見込んだ価格交渉は入ることが多いです。

Q2. 解体して更地にした方が高く売れるなら、必ずそうした方が良いですか？
A. 「売却価格の上昇分＞解体費用＋時間・税負担」となるかどうかで判断すべきです。数字上のメリットが小さい場合や、解体費用を用意するのが負担になる場合は、古家付きのまま売った方が現実的なケースも多くあります。

Q3. 建替えできるかどうかは、どう確認すればいいですか？
A. 接道状況（道路幅員・接道長）や用途地域、建ぺい率・容積率などを確認する必要があります。役所での調査や、建築士・不動産会社の現地確認が必要になるため、自己判断せず専門家に相談することをおすすめします。

Q4. 古い家にまだ住んでいます。住みながら売却しても問題ありませんか？
A. 住みながら売却することは可能です。建替え前提の買主は「引渡し時に建物があれば解体する」前提で考えるため、居住中であること自体は大きな問題になりません。ただし、内覧対応や片付けの負担があるため、その点は事前に家族と相談しておくと良いです。

Q5. リフォームしてから売るのと、建替え前提で売るのはどちらが得ですか？
A. 足立区の古い家では、「フルリフォームしてから売る」より、「建替え前提の土地として売る」ほうが効率的なケースが多いです。リフォーム費用に見合う価格アップが見込めるかどうかを、事前にシミュレーションして判断するのが安全です。

Q6. 再建築不可の古い家でも売れますか？
A. 売却自体は可能ですが、建替えができないため、投資家や現状維持で利用する買主が主な対象となり、価格は通常の建替え可能物件より低くなります。利用方法・リスクも含めて、通常とは別の視点で検討する必要があります。

Q7. 解体費用はどのくらいを見ておけばいいですか？
A. 木造2階建て30坪前後で、一般的には100〜200万円台が目安とされますが、足立区の狭い道路・近接住宅地では、搬出経路やアスベスト有無などによって金額が大きく変わります。必ず現地を見た上で見積もりを取ることをおすすめします。

Q8. 相続した古い家をそのままにしています。売却の前に何か手続きは必要ですか？
A. 名義が被相続人（亡くなった方）のままであれば、相続登記が必要です。売却と同時に進めることもできますが、事前に司法書士・不動産会社と連携して段取りを確認しておくとスムーズです。

Q9. 建売業者に直接買い取ってもらうのと、一般市場に出すのはどちらが良いですか？
A. 建売業者買取は、スピードと確実性に優れますが、価格は一般のエンドユーザーへの売却より下がる傾向があります。時間的余裕・価格の希望・近隣配慮などを踏まえて、仲介＋買取の両方の見積もりを取り、比較して判断するのが現実的です。

Q10. まず何から相談すればいいか分かりません。
A.