東京都足立区の土地売却｜用途地域と面積条件が価格を左右する理由

2026年3月18日

【結論】足立区の土地売却は「用途地域×面積条件」で“使い方の選択肢”が変わる＝その分だけ価格も変わる

東京都足立区で土地売却を考えるとき、多くの方が悩みやすいのは、

「隣の家はいくらで売れたらしいが、自分の土地はいくらが適正か分からない」
「路線価は見たが、実際の売却価格とどうつながるのかイメージできない」
「狭小地・旗竿地・私道接道など、条件が悪い気がして不安」

といった点です。

足立区は、

住宅地・商業地・準工業地域がモザイク状に混在
20坪台の狭小地から、50坪以上のまとまった宅地まで面積もバラバラ
私道・セットバック・再建築可否など“土地のクセ”を抱えた区画も多い

といった事情から、「住所と坪数だけ」では価格が見えにくいエリアです。

土地の価格はシンプルにいうと、

その土地が 「どんな用途に、どこまで使えるか」
それを支えているルールが 用途地域・建ぺい率・容積率・最低敷地面積などの“面積条件”

でほぼ決まります。

つまり、「用途地域×面積条件」＝“使い道の幅”が、そのまま価格の差になっていくという構造です。

この記事では、

なぜ足立区の土地は用途地域と面積条件で価格が大きく変わるのか
具体的にどんな条件が、どんな買主・価格につながるのか
足立区で土地を売るときの整理の仕方と進め方

を、ホームワーク株式会社の実務感も交えて整理します。

なぜ足立区の土地は「用途地域」と「面積条件」で価格が分かれやすいのか

1. 同じ足立区でも「建てられるもの」が用途地域でまったく違う

足立区内には、

第一種・第二種低層住居専用地域
第一種・第二種中高層住居専用地域
第一種・第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域・商業地域
準工業地域　など

複数の用途地域が入り組んでいます。

この用途地域によって、

建てられる建物の用途（戸建て・共同住宅・店舗・工場など）
建てられるボリューム（建ぺい率・容積率）

が決まり、結果として、

「戸建て用地としてしか見られない土地」
「戸建て＋小規模店舗」「アパート」など選択肢の多い土地」
「事業用・収益物件用地としても評価される土地」

のように、“ターゲットとなる買主層”が変わってきます。

ターゲットが多い土地ほど、

競争入札が起こりやすく
結果として価格が高くなりやすい

というのが市場の基本構造です。

2. 面積条件が「誰が買えるか・どう活かせるか」を決めてしまう

足立区の土地は、

20坪前後のコンパクトな宅地
30〜40坪の一般的なファミリー向け宅地
50坪超の二世帯住宅・賃貸併用・複数棟分譲も視野に入る宅地

など、面積の幅が大きいのが特徴です。

さらに、

最低敷地面積の制限（エリアによる）
セットバック（道路後退）の必要性
私道負担・共有持分　など

を加味すると、「実質的に使える面積」はさらに変わってきます。

【結果として】

25坪・低層住居専用・前面4m道路
→ 一般的なファミリー向け戸建て用地として評価されやすい
60坪・住居地域・角地・前面6m道路
→ 二世帯住宅・アパート・戸建て2棟分譲など選択肢が多く、業者の競争も起こりやすい
18坪・旗竿地・最低敷地面積制限あり
→ 建て替え・増築に制約が出て、価格が抑えられる

というように、面積条件はそのまま「買い手の幅」と「価格の上限」を決める要素になります。

3. 足立区は「準工業」「住居系」「商業系」が混在している

足立区では、

住宅地の中に小規模工場・倉庫が点在
幹線道路沿いに準工業地域・準住居地域が広がる
駅周辺に近隣商業・商業地域が点在

といったように、**用途地域による“空気感の違い”**がはっきりしています。

同じ広さの土地でも、

低層住宅街の中の土地 → 戸建てニーズが中心
準工業地域 → 倉庫・工場・アパート・事務所など事業用ニーズもあり
幹線道路沿い商業地域 → 店舗・ビルなども視野に

と、「誰がどんな用途で買いに来るか」が大きく変わり、それが査定に直結します。

用途地域別に見る｜足立区土地の“ざっくりした見られ方”

※具体価格ではなく、「どう評価されやすいか」のイメージです。

① 低層住居専用地域（第一種・第二種）

【特徴】

建ぺい率・容積率はやや抑えめ
2階建て中心の静かな住宅街
戸建て・小規模な共同住宅がメイン

【価格への影響イメージ】

戸建て用地ニーズが安定しており、「一戸建てを建てたい実需ファミリー」が主な買主
30坪前後の整形地は人気が高く、相場も比較的安定しやすい
ただし、建ぺい率・容積率が低い分、「アパート用地」「事業用地」としての上乗せはされにくい

② 中高層住居専用地域・住居地域

【特徴】

中層マンション・アパートも建てやすい
住宅が中心だが、店舗・事務所も一定程度許容
建ぺい率・容積率が低層住居専用より高いことが多い

【価格への影響イメージ】

「戸建て用地」としての評価に加え、
- 小規模アパート用地
- 低層〜中層マンション用地
  としても検討されやすい
面積がまとまっている土地ほど、ディベロッパー・建売会社からの関心が高まり、価格が伸びやすい

③ 準住居地域・準工業地域

【特徴】

幹線道路沿い・工場・倉庫・車関連店舗なども多い
住宅・アパート・事務所・店舗・倉庫など、多用途に利用可
騒音・振動・トラックの出入りなど環境要因が絡むことも

【価格への影響イメージ】

住宅用地としては、環境面で敬遠されることもあるが、
事業用・収益物件用地としてのポテンシャルが高い
「住宅としては少し条件が厳しいが、事業用としては好立地」というケースでは、むしろ高値がつくことも

④ 近隣商業地域・商業地域

【特徴】

駅前・幹線沿いの賑やかなエリア
店舗・ビル・共同住宅・事務所など多様な用途
建ぺい率・容積率が高く、床面積を多く取れる

【価格への影響イメージ】

一般の住宅用地というより、
- 店舗ビル用地
- 一棟マンション用地
- 商業施設用地
  としての視点が入り、高めの価格帯になる傾向
ただし、個人の自宅用としては敬遠されることもあり、ターゲットはかなり限定的（＝プロ目線での査定が必須）

面積条件が価格を左右する具体的なポイント

1. 「実効面積」がどれくらい確保できるか

名目上の土地面積から、

セットバック部分
私道負担部分
道路提供部分　など

を差し引いた、**「実際に建物を建てられる有効面積」**が、土地としての価値に直結します。

足立区の古い住宅街では、

前面道路が4m未満でセットバックが必要
昔の分筆の名残で、私道部分を多く含む区画

なども多く見られ、実効面積を正確に把握しないと、価格の見誤りが生じやすいエリアです。

2. 最低敷地面積制限の有無

用途地域や地区計画によっては、

「最低◯◯㎡以上でないと建築不可」
「分割して二棟建てにくい」

といった制限が設けられていることがあります。

【影響イメージ】

最低敷地面積 60㎡のエリアで、120㎡の土地
→ 60㎡×2区画に分けて戸建て2棟分譲も可能 → 業者ニーズが高まりやすい
最低敷地面積 60㎡のエリアで、80㎡の土地
→ 分割できない＝1戸分としてしか利用できない → 価格のストレッチは限定的

同じ「80㎡」でも、

ルール上2分割できるか
1区画前提なのか

で、ディベロッパー・建売業者側から見た「採算性」が変わり、査定にも跳ねてきます。

3. 旗竿地・不整形地かどうか

間口が狭く奥に広がる「旗竿地」
三角地・台形地などの不整形地

は、

車の出入りがしにくい
建物プランの自由度が低い
採光・通風・プライバシー面に配慮が必要

といった理由から、同じ面積の整形地に比べて価格が抑えられる傾向があります。

ただし足立区では、

駅徒歩圏で整形地がほぼ残っていない
建売業者が旗竿地プランを得意としている

といったエリアもあり、「どの駅周辺か」によって旗竿地の評価が変わる点には注意が必要です。

足立区で実際にある土地売却パターンのイメージ

※個人が特定されないように要素を調整した、よくあるパターンです。

事例①：第一種低層住居専用地域・30坪整形地（ファミリー向け戸建て用地）

エリア：足立区内・第一種低層住居専用地域
土地：30坪前後・南道路・整形地・前面4m公道
用途：戸建て用地としての売却

【評価ポイント】

戸建て用地として典型的な“ちょうど良いサイズ”
第一種低層の落ち着いた住環境
南道路・整形地で建物プランも組みやすい

【結果イメージ】

実需のファミリー向けに直接売却するか、
建売業者が買い取り、建売住宅として再販するか、
いずれにしてもニーズが強く、エリアの土地相場の“上限寄り”で成約しやすいタイプ。

事例②：準工業地域・50坪超・角地（事業用＋収益用の両睨み）

エリア：準工業地域・幅員広めの道路沿い
土地：50坪超・角地
周辺：小規模工場・倉庫・アパート・戸建てが混在

【評価ポイント】

住宅専用ではないため、環境面で実需ファミリーはやや限定的
一方で、
- 倉庫兼事務所
- コインパーキング
- 小規模マンション・アパート
  など、多様な活用が可能

【結果イメージ】

一般の戸建て用地としてはやや敬遠されるが、
事業用・収益用土地としてのニーズが強く、
住宅地より高い坪単価がつくケースも珍しくない。

事例③：住居地域・20坪・旗竿地（狭小戸建て or アパート用地）

エリア：住居地域・駅徒歩圏
土地：20坪台前半・旗竿地・接道は2m弱
周辺：狭小戸建て・小規模アパートが多い

【評価ポイント】

ファミリー実需の戸建て用地としては「少し狭く・出入りもタイト」
ただし、土地総額が抑えられるため、
- 狭小住宅を建てる建売業者
- ワンルーム〜1Kアパートを検討する投資家
  にとっては「扱い慣れた規模」

【結果イメージ】

一般ユーザーへの直接売却よりも、
旗竿地を得意とする建売業者・アパート業者への売却が現実的。
「戸建て用地としての理想形」と比較し過ぎると悲観的になるが、
用途と買主層を変えることで、むしろスムーズに取引が成立するパターン。

東京都足立区で土地売却を進めるときのステップ

ステップ① 土地の「ルール情報」を整理する

まずは、次のような情報を集めます。

用途地域
建ぺい率・容積率
防火地域・準防火地域の区分
最低敷地面積制限や地区計画の有無
道路種別（公道／私道）・道路幅員・接道長
面積（公簿／実測）

これらは、

固定資産税の納税通知書
標準的な不動産調査（役所・法務局）
区の都市計画情報・ハザードマップ

などで確認できますが、実務的には不動産会社やホームワーク株式会社のような専門家と一緒に整理するのが現実的です。

ステップ② 「実効面積」と「建てられるボリューム」を把握する

セットバックの有無・必要量
私道負担面積
斜線制限・日影規制　など

を踏まえて、

実際に建てられる建物の延床面積（ざっくりでOK）
戸建て1棟か、2棟分譲か、アパートか　など

「どんな建物が載せやすいか」をイメージします。

ここまで分かると、

「この土地は、戸建て用地として見るべきか」
「それとも、アパート・事業用も視野に入れた方がよいか」

といった“用途の方向性”が見えやすくなります。

ステップ③ 想定される買主層を整理する

自宅用の実需ファミリー
建売業者・ディベロッパー
アパート・マンションなどの収益物件を狙う投資家
倉庫・店舗など事業用のユーザー

など、「誰が買いそうか」を整理したうえで、

それぞれの買主にとってのメリット・デメリット
その買主が“払っても良いと思うレンジ”

を、不動産会社と一緒にイメージしていきます。

ステップ④ 査定と売却方法（仲介／買取）の方向性を決める

仲介で一般市場に広く出すか
条件がハマりそうな業者・投資家にピンポイントで当てていくか
ホームワーク株式会社のような買取も行う会社に、買取価格も含めて提示してもらうか

を検討します。

土地の場合、

条件が良い → 仲介で複数の買主候補を競合させたほうが高値になりやすい
条件が特殊 → 条件を理解できる業者・専門家に買い取ってもらった方がスピード・確実性が高い

といった傾向があります。

ステップ⑤ 売却前の「測量・境界確認・整地」の要否を判断する

境界杭が不明確
図面と現況にズレがある
古いブロック塀・越境物などがある

といった場合、

隣地所有者との立会いを伴う境界確定測量
古い塀の撤去・やり替え
更地化・残置物撤去

などが必要になることがあります。

【ポイント】

すべて売主負担で先に行うべきか
買主側負担や折半で調整できるか

はケースバイケースなので、費用対効果とスケジュールを含めて慎重に検討することが重要です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（足立区・城東エリアで、土地・古家・再生案件を多数手がける会社）

「足立区の土地売却は、一見シンプルなようでいて、

用途地域
建ぺい率・容積率
最低敷地面積
接道状況・私道の有無

といった“ルールの組み合わせ”で、
『誰に・どのくらいで売れるか』が大きく変わります。

私たちが土地のご相談を受けるときに意識しているのは、

まず『この土地は何に向いているのか（戸建て・アパート・事業用など）』を一緒に整理すること
そのうえで、『実需の個人』に売るのか、『プロ（業者・投資家）』に売るのかを分けて考えること
仲介・買取・測量・解体など、必要なステップと費用を“時系列で”見える化すること

の3つです。

『路線価がこうだから、このくらい』『近所がこの価格だったから、このくらい』という感覚だけで判断すると、

条件が良い土地を安く手放してしまったり
逆に、現実離れした価格で長期間売れ残ってしまったり

ということが起こりやすくなります。

足立区の土地は、
“用途地域×面積条件×接道条件”をきちんと整理すれば、
『自分の土地が市場の中でどう見られているか』が必ず見えてきます。

売却を前提に決めていない段階でも構いませんので、
まずはその“ポジション確認”から一緒に始めていただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 足立区の土地は、今売った方が良いですか？それとも将来まで持つべきですか？
A. 一律の答えはありませんが、

駅近・用途の幅が広い土地 → 将来も一定の需要が見込める傾向
駅遠・狭小・旗竿・私道など制約が多い土地 → 建築条件や周辺環境の変化で売りづらくなる可能性も
があります。固定資産税や管理負担、将来の相続も含めて検討するのが現実的です。

Q2. 古い建物が建ったままでも、土地として売れますか？
A. 売却は可能です。その場合、「古家付き土地」として、建替え前提の買主（個人または業者）に売る形が一般的です。解体して更地にしてから売るべきかどうかは、解体費用と更地にした場合の価格アップ分を比較して判断します。

Q3. 私道にしか接していない土地でも売れますか？
A. 私道負担ありの土地でも売却は可能ですが、

道路の権利関係（持分・通行承諾・掘削承諾）
再建築の可否
といった点を事前に整理する必要があります。買主がローンを組みづらくなるケースもあるため、プロの関与が重要なタイプです。

Q4. 測量や境界確定は、売却前に必ずやらないといけませんか？
A. 必須ではありませんが、

境界が不明確なまま → 買主が不安を感じて価格交渉・取引遅延の原因に
将来のトラブルを防ぐ意味でも、一定以上の規模や不整形地では、売却前（または売買契約と同時）の境界確定をおすすめするケースが多いです。費用負担・タイミングは個別に検討します。

Q5. 相続した土地を分筆してから売るべきか、そのまま売るべきか迷っています。
A.

分筆して小さな区画に分けた方が、個人の実需層へ売りやすい場合
逆に、まとめての方がディベロッパー・建売業者に高く評価される場合
の両方があります。用途地域・面積条件・周辺事例を踏まえて、「どの区画の切り方が一番価値を出せるか」を検討する必要があります。

Q6. 用途地域や建ぺい率・容積率は、どこで確認できますか？
A. 足立区の都市計画情報（ホームページ）や役所の窓口で確認できます。ただし、斜線制限・日影規制・地区計画など、複数の規制が重なっていることも多いので、実務としては不動産会社・建築士と一緒に確認するのが安心です。

Q7. 土地だけを先に売って、建物はあとで壊すことはできますか？
A. 通常は「建物付きのまま所有権を移転」するか、「売主が解体して更地渡し」にするかのどちらかです。特殊なスキームを除き、「建物だけ後で壊す」形はあまり現実的ではありません。買主と取り決め次第ですが、契約前に条件整理が必要です。

Q8. 土地売却にも譲渡所得税はかかりますか？
A. かかる可能性があります。