私道の持分がない物件は売却できる？注意すべき権利関係

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】私道持分がない物件でも売却は可能｜ただし「通行権の有無」と「ローン可否」を事前に確認し、価格と売り方を調整することが必須

前面道路が私道なのに「自分は持分を一切持っていない」物件でも、

売却そのものは十分に可能です。
ただし、
- 法的な通行権・掘削権（ライフライン工事の権利）がはっきりしているか
- 買主側の住宅ローンが通るかどうか
  が、価格や売却難易度を大きく左右します。

ポイントは、

「持分がない＝必ずアウト」ではない
しかし、「権利があいまいなまま放置」すると
- 将来の建替え・リフォーム
- 売却時のローン審査
- 近隣とのトラブル
  のリスクが大きくなる、という点です。

売却を考えるなら、

まず「通行・掘削の権利」がどうなっているかを整理し
解決できる部分は専門家と一緒に可能な範囲で整え
それでも残るリスクは、正直に開示したうえで
仲介・買取など売り方と価格を調整する

というステップが現実的です。

私道と「持分なし物件」の基本を整理

私道とは？

見た目は道路でも、所有者は個人や法人（市区町村ではない）
例：分譲地内の開発道路、旗竿地の通路部分、行き止まりの路地など
住民や関係者の通行に使われているが、
法的な権利関係（誰がどこまで通れるか）はケースごとに異なる

「持分がない」とはどういう状態か

前面の道路（私道）の登記上の所有権をまったく持っていない
もしくは、必要な幅・距離に対して形式的な持分しか持っていない

つまり、

家に出入りする道路は他人の土地であり、
自分はその道路の所有権を持っていない

という状況です。

これ自体は珍しいことではなく、
昔からの路地・借地・分譲地などでよく見られます。

なぜ「私道持分なし」が問題になるのか

① 法的な通行権があいまいになりやすい

持分がなくても、

昔からの慣習
口頭での了解
あいまいな覚書

で通行しているケースが多くあります。

しかし、法的には

所有者が変わる
代替わりで関係性が悪化する
トラブルがきっかけで「通るな」と言われる

といったリスクをゼロにはできません。

民法上の「囲繞地通行権」などを主張できる場合もありますが、

実際に行使するには弁護士対応・時間・費用がかかる
その間、建替えや工事が進められない可能性がある

など、現実的にはハードルが高めです。

② ライフライン工事（掘削）の承諾が必要になる

水道・ガス・下水・電気などの工事や、

配管の新設・交換
道路の掘り返し
インフラのメンテナンス

には、私道所有者の掘削承諾が求められるのが通常です。

持分がない場合、

承諾書が取れない
高額な承諾料を要求される
そもそも話し合いのテーブルに着いてもらえない

といった事態が起きると、
建替え・大規模リフォーム・ライフライン更新が事実上困難になります。

③ 住宅ローン審査でマイナス評価になりやすい

金融機関は、

「担保不動産として、将来も安定して利用・売却できるか」

を重視します。

私道持分がなく、通行・掘削権も不明確な場合、

「将来トラブルが起きる可能性が高い」
「建替え・工事ができないかもしれない」
「売却しづらい＝担保価値が低い」

と評価され、結果的に

住宅ローンが通らない
融資額が減額される
金利や条件が悪くなる

といった不利を生みやすくなります。

「売却できるケース」と「売却が難しいケース」

比較的売却しやすいケース

私道持分はないが、通行・掘削に関する承諾書が書面で残っている
私道所有者と関係良好で、必要な承諾をその都度もらえている
道路状況・接道条件が良く、
建築基準法上の道路として扱われている
過去にもその私道沿いの物件でローン利用の売買実績がある

→ このようなケースでは、

一部金融機関からローン承認が出やすい
一般のエンドユーザー（マイホーム購入者）にも売りやすい

ため、価格への影響も限定的で済むことがあります。

売却が難しくなりやすいケース

通行・掘削承諾が一度も書面で交わされていない
私道所有者が代替わりし、関係が悪化・連絡が取れない
私道の名義が先々代のままで、相続未了・共有者不明が多数
過去に「通るな」「掘るな」など明確なトラブルが発生している
金融機関のローンがほぼ全滅し、現金買いしか見込めない

→ このような場合は、

一般のエンドユーザーへの仲介売却が難しく
買取業者や投資家など、リスクを飲める層向けの売却になる傾向が強いです。

売却前に必ず確認すべき「権利関係」チェックポイント

売却を検討する前に、最低限ここは押さえておきましょう。

1. 私道の所有者・共有者は誰か（登記簿で確認）

「道路」と思っている部分の地番を特定する
法務局で**登記事項証明書（全部事項証明）**を取得
所有名義人・共有持分割合・住所などを確認

ここで初めて、

「知らなかった親族が所有していた」
「見ず知らずの第三者が買っていた」
「多数の共有名義で、誰が代表なのか分からない」

などが発覚することもよくあります。

2. 通行・掘削に関する書面があるか

通行承諾書
掘削承諾書
私道利用に関する覚書・合意書
分譲時の重要事項説明書・売買契約書に記載された条件

などを探します。

書面があれば、

期限・条件
承諾の対象者（自分だけか、承継人まで含むか）
通行だけか、掘削も含むか

をチェックします。

3. 過去のトラブル・慣行

これまでに
- 通行を拒否されたことがあるか
- 工事の際に揉めたことがあるか
私道の管理・補修・清掃費の負担はどうなっているか
近隣との「暗黙のルール」があるか（例：車はここまで・ゴミは出さないなど）

これらは、
買主への説明や、専門家との相談時に重要な材料になります。

売却に向けて取り得る現実的な対処法

対処① 私道所有者から「通行・掘削承諾書」をもらえないか打診する

可能であれば、

私道所有者
共有者代表

と話し合い、

通行権
ライフライン工事（掘削権）
将来の建替え時の通行・工事についての方針

を、シンプルな覚書・承諾書の形で残せないか検討します。

【交渉のポイント】

「自分だけが得をする」条件では通りにくい
代わりにこちらができること（補修費を多めに負担・清掃の協力など）を提案
お金を払う場合も、相場感から大きく外れないラインで相談

※感情的な対立がある場合は、
いきなり本人同士で交渉せず、
不動産会社や司法書士など第三者を交えて進めた方が安全なことも多いです。

対処② 私道持分を買い増しできないか検討する

もし、

私道を多く持つ隣地所有者が「持分を売ってもいい」と考えている
自治体・デベロッパーなどが所有者で、売却に応じる可能性がある

といったケースなら、
費用対効果を検討したうえで持分の買い増しを検討できます。

【メリット】

法的に通行権を主張しやすくなる
将来のローン審査・売却時の安心材料になる

【デメリット】

一時的にまとまった費用が必要（数十万〜数百万円規模になることも）
全持分を買えない場合、他共有者との関係は残る

「どこまで投資する意味があるか」は、
不動産会社に売却価格への影響を試算してもらいながら決めるのが現実的です。

対処③ 解決しきれない場合は「リスク開示＋価格・売り方調整」で割り切る

どうしても

相手が承諾書に応じてくれない
共有者が多すぎて話が進まない
そもそも所有者が行方不明

といった理由で権利の明確化が困難な場合は、

トラブル・リスクの内容を整理して不動産会社に共有
購入希望者にも正直に開示したうえで
- 仲介で値段を下げて売るか
- 買取業者・投資家向けに現状有姿で売るか

を検討します。

「知らなかったことにする」「あえて黙っておく」
という選択は、後の大きなトラブル（契約解除・損害賠償）の原因になるため避けるべきです。

私道持分なし物件の「仲介」と「買取」の使い分け

仲介（一般の買主に売る）

【向いているケース】

通行・掘削承諾が書面である程度整っている
過去に同じ私道沿いでローン付き売買が行われている
買主のターゲットは「実需（マイホーム）層」も狙えそう

【ポイント】

事前に、どの銀行ならローン審査が通りそうか
不動産会社に確認しておく
重要事項説明・売買契約書で、
私道の権利関係とリスクを丁寧に説明
価格は、同条件の公道物件よりややディスカウントになることが多い

買取（不動産会社・投資家に売る）

【向いているケース】

ローンOKな銀行がほぼ見込めない
トラブルの歴史が長く、これ以上自分で交渉したくない
相続物件などで、遠方・高齢などから早期に整理したい

【ポイント】

買取価格は、
通常の相場の6〜8割程度から、さらに私道リスクぶんマイナスになるイメージ
その代わり、
- 売却スピードが早い
- 買主（業者）側で私道問題の交渉・処理を引き継ぐ
「手取り」と「精神的負担の軽減」のバランスで判断

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（権利関係が複雑な物件の売却担当）

私道・再建築不可・借地権など、難しい物件の売却を年間多数サポート
司法書士・弁護士と連携し、権利整理から売却まで一貫対応

コメント

「『私道の持分がない』というだけで、
『もう売れないんじゃないか』と深刻に悩まれる方が多いですが、
実務では、

通行・掘削の権利関係がある程度整っていれば、
通常の売却が十分に可能なケース
どう頑張っても権利があいまいで、
現状有姿での買取に振り切った方が良いケース

の両方を日々見ています。

大事なのは、

まず“何がどこまで権利として確保されているのか”を事実ベースで整理し
そのうえで、“いくら費用をかけてどこまで整えるべきか”を冷静に判断し
直せない部分は、隠さずに開示したうえで価格・売り方で調整する

というステップです。

『子どもにこの問題を引き継ぎたくない』
『相続で揉める火種を残したくない』というご相談も増えています。

私道の権利問題は、時間が経つほど

所有者が代替わりし
共有者が増え
連絡がつかない人も増え

ますます解決が難しくなる傾向があります。

『気づいた今が、いちばん解決しやすいタイミング』
という気持ちで、一度現状整理から始めていただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 私道の持分がゼロでも、本当に売却できますか？
A. 可能です。
ただし、

通行・掘削の権利がどこまであるか
ローンが使えるかどうか
によって、
「一般ユーザー向けに仲介で売るのか」「買取や投資家向けに売るのか」が変わり、
価格にも影響します。

Q2. 通行承諾書が一切ありません。今からでももらう意味はありますか？
A. あります。
私道所有者が応じてくれるのであれば、

売却時の説明材料
ローン審査の判断材料
としてプラスになります。
ただし、承諾料や条件面も含め、
不動産会社や司法書士と戦略を相談してから動くのがおすすめです。

Q3. 私道の名義人がすでに亡くなっており、相続登記もされていません。どうなりますか？
A. 相続人を確定し、相続登記をしてもらう必要があります。
相続人が多い・行方不明者がいる場合は、
司法書士・弁護士のサポートがほぼ必須になります。
売却だけでなく、通行・掘削承諾の取得にも影響する重要ポイントです。

Q4. 銀行ローンが通らないと言われました。もう売るのは無理でしょうか？
A. ローンが使えない＝「現金買い・投資家・買取業者」向けの物件になる、
という意味に近いです。
価格は下がりやすいですが、