【結論】市街化調整区域でも「売れる物件」はあるが限定的｜“建てられるかどうか”と“誰に売るか”を見極めるのがカギ
市街化調整区域の不動産は、
- 「家が建てられない」「価値がない」と言われることが多く、
- 不動産会社にも「売りにくいです」と言われがち
ですが、まったく売れないわけではありません。
実際には、
- 既に合法に建っている住宅・店舗・工場など
→ 条件次第で「一般の実需」や「事業者」に売れる - 地元農家・隣地所有者・事業者など
→ 限られたニーズが存在する - 一方で、建築がほぼ不可能・需要も乏しい土地
→ 売却は現実的でなく、別の出口戦略が必要
というのが現実です。
重要なのは、
- 「今ある建物」は合法か／再建築は可能か
- その土地で新築・増築できる余地があるかどうか
- 「誰に」「どんな用途で」売る余地があるのか
を整理したうえで、
- 売却
- 賃貸・事業用利用
- 隣地・地元への譲渡
- 相続・寄付・放棄の検討
など、自分の土地に合った出口を選ぶことです。
市街化調整区域とは？「売りにくさ」の正体
市街化区域と市街化調整区域の違い（ざっくり）
都市計画区域内の土地は、大きく
- 市街化区域
→ 「積極的に市街地をつくっていく」エリア - 市街化調整区域
→ 「当面、市街地の拡大を抑える」エリア
に分かれています。
市街化調整区域では、
- 開発行為・新築・用途変更などに厳しい制限
- “原則として建物を建てない”前提
となっており、住宅地とは根本的に考え方が違います。
なぜ市街化調整区域は売りにくいと言われるのか
主な理由は3つです。
- 新たに家が建てにくい（または建てられない）
→ マイホーム需要が弱い - 金融機関のローンが付きにくい
→ 買主が現金一括か自己資金多めに限られる - 将来の活用が読みづらい
→ 開発計画が不透明で、投資家も慎重になる
結果として、
- 「買いたい人」が市街化区域よりずっと少ない
- 価格も低くなりがち
- 売却期間も長くなりやすい
という不利が生じます。
市街化調整区域の不動産、「売れる物件」と「売りにくい物件」
市街化調整区域でも、次のような条件の違いで
「売れやすさ」が大きく変わります。
売れやすい可能性がある物件
- 既存の建物が合法に建っている土地
- 昔からの住宅・店舗・工場などで、建築確認・検査済証がある
- いわゆる「線引き前からの宅地」「既存宅地」として扱われてきた土地
- 再建築の可能性がある物件
- 一定の要件を満たせば「同規模・同用途」の建替えが認められるエリア
- 接道条件が良い土地
- 幹線道路や生活道路に面し、自動車での出入りが容易
- 周辺に住宅や店舗が点在し、インフラ（上下水・電気）が整っている場所
- 農家・事業者・隣地所有者からニーズが期待できる土地
- 農地としてまとめて使いたい
- 工場・倉庫・資材置場を拡張したい など
売りにくい（またはほぼ売れない）物件
- 建築実績がなく、開発許可の見込みもほぼない純粋な山林・原野
- 接道が悪い・車で入れない・インフラもない奥地の土地
- 斜面・崖地が大半で、造成コストが莫大になりそうな土地
- 「市街化調整区域＋農地」の組み合わせで、
農地転用も厳しいエリアの田畑 - 権利関係が複雑（共有多数・借地・地役権だらけ）な土地
こうした土地は、
「価格をいくら下げても買い手が現れない」ことも多く、
売却以外の選択肢（相続前の整理・寄付・国庫帰属制度など）を
視野に入れる必要があります。
市街化調整区域で「建てられるかどうか」が最重要
市街化調整区域の売却を考えるうえで、
最初に確認すべきなのは、
「その土地で、いま何が建てられていて、これから何が建てられるのか」
です。
① 既存建物の「適法性」と「再建築可否」を確認
- 建築確認済証・検査済証が残っているか
- いつ建てられた建物か（都市計画決定・線引き前後）
- 固定資産税の課税明細書に「家屋」として載っているか
これらを確認しながら、
- 既存の建物は、合法的に建っているのか
- 取り壊したあと、同等規模の再建築が認められるのか
- 必要に応じて、役所の建築指導課・都市計画課に
「個別相談」する
ことが重要です。
「既存宅地だから再建築OK」と言われてきた土地でも、
現在は運用が変わっているケースがあるため、
最新のルールを役所に確認する必要があります。
② 用途（住宅・店舗・工場・資材置場など）によるハードルの違い
- 自己居住用の住宅
- 宅地分譲
- 店舗・事務所
- 倉庫・資材置場・工場
- 福祉施設・病院・学校 など
用途によって、
- 許可の要件
- 行政のスタンス
が大きく変わります。
例）
- 農家の分家住宅なら建築が認められるが、
一般の人のマイホームは認められない - ある種の福祉施設は認められやすいが、
共同住宅（アパート）は厳しい など
「自分が売ろうとしている相手の用途」が
そもそも許可の対象になるのかを、
不動産会社と役所の両方で擦り合わせる必要があります。
売却を検討するときの現実的な選択肢
市街化調整区域の不動産の「出口」として考えられるのは、
大きく以下のパターンです。
- 住宅・事業用としての通常売却（仲介）
- 不動産会社・事業者への買取
- 隣地所有者・地元農家・事業者への売却
- 売却が難しい場合の相続前整理・寄付・国庫帰属制度の検討
① 通常売却（仲介）：既存住宅・店舗・工場など
【向いている物件】
- 合法に建っている住宅・店舗・工場
- 再建築の可能性が一定程度ある
- 接道・インフラが整っている
- 周辺に同様の家・店舗が建っているエリア
【ポイント】
- 買主のローン可否がカギ
→ 銀行が担保評価を出してくれるか、不動産会社と金融機関に確認 - 一般住居用として売るか、事業者向け（倉庫・事業所など）として売るかで
買主層が変わる - 売却期間が長くなりがちなので、価格設定はやや保守的に考える
② 買取：スピード重視・難しい物件整理
【向いているケース】
- 相続で取得し、遠方で管理できない
- 建物が古く、リフォーム負担が大きい
- 用途変更・再建築の可能性が読みにくく、一般の買主には説明が難しい
- 早く現金化したい
【特徴】
- 買取価格は、通常の相場より低くなる（市街化区域よりディスカウント幅も大きくなりがち）
- その代わり、
- 売却スピードが早い
- 現況のまま（古家付き・残置物あり）でも対応してもらいやすい
調整区域に強い買取業者・事業者だと、
- 「古家＋敷地」を一括で買い取り
- 事業用・資材置場・駐車場・リース用地などとして再活用
といったケースもあります。
③ 隣地・地元への売却：ニーズが限定される土地ほど有力
市街化調整区域では、
- 隣地所有者（農地・工場・資材置場のオーナーなど）
- 地元の農家・事業者
- 地域で展開する企業（運送業・建設業・製材業など）
からの「まとめて使いたい」「隣接地を欲しい」ニーズが
最も現実的な買い手になることが多いです。
【実務ポイント】
- 地元に根ざした不動産会社を通じて「隣地への水面下打診」をしてもらう
- 価格を市街化区域並みに期待しない（「安くても売れれば御の字」と割り切る）
- 農地の場合は農地法の許可が必要になるため、農業委員会などとの調整が必要
「一般市場には出さないが、地元内で回る」形で
片付くことも多いので、
“まずは近隣”という視点が非常に重要です。
④ 売却が現実的でない場合の「相続前整理」「国庫帰属制度」など
- どう見てもニーズがなく、開発可能性もほぼゼロ
- 遠方で、今後も使う予定がまったくない
- 相続させると子ども・親族が困る未来しか見えない
こうした場合は、
- 自分の代で売却できるか、最後までチャレンジしてみる
- 難しければ、
- 遺言で方針を決める
- 相続土地国庫帰属制度などの利用可能性を専門家と検討する
といった「相続前の整理」を考える必要があります。
※相続土地国庫帰属制度は
- 「一定の要件を満たす土地」を
- 相続人が国に引き取ってもらう制度
であり、
すべての市街化調整区域の土地が対象になるわけではない点に注意が必要です。
実際に動くときのステップ
ステップ① 書類と位置情報を整理する
- 登記事項証明書（土地・建物）
- 固定資産税の課税明細書
- 建築確認済証・検査済証（あれば）
- 公図・地積測量図
- 役所の都市計画図（市街化区域・調整区域の区分・用途地域など）
まずは、「どこに」「どんな権利付きの」「どれくらいの広さ」の土地か、
紙と地図の上で整理します。
ステップ② 役所（都市計画課・建築指導課など）に個別相談
- その土地が「市街化調整区域」であることを確認
- 現在の建物がどういう位置づけなのか
- 既存宅地か
- 再建築・用途変更の可能性があるか
- どんな用途なら建築・開発の余地がありそうか（住宅・事業用・施設など）
役所相談の結果は、
その後の不動産会社との打ち合わせでも非常に重要な材料になります。
ステップ③ 調整区域に詳しい不動産会社へ査定・相談
- 市街化調整区域・農地・山林等の取扱い実績がある会社を優先
- 「住宅用」「事業用」「隣地売却」「買取」など、
複数のシナリオを出してもらう - 「売れるならいくらくらい」「売れないならなぜか」を率直に聞く
1社だけの意見で結論を出さず、2〜3社は話を聞くのがおすすめです。
ステップ④ 売却か、それ以外の出口かを家族・専門家と検討
- 売却が現実的 → 価格とスケジュールを決めて動く
- 売却が厳しい →
- 「どこまで価格を下げるなら売却に踏み切るか」
- 「それでもダメな場合の相続方針（遺言・国庫帰属など）」
を、税理士・司法書士・不動産会社と一緒に検討します。
専門家コメント
ホームワーク株式会社 代表取締役（調整区域・農地・遊休地の売却相談担当）
- 市街化調整区域・農地・山林など「売りにくい不動産」の相談実績多数
- 開発行為や事業用転用を含めた出口戦略の提案を行っている
コメント
「市街化調整区域のご相談では、
- 『不動産会社に“難しい”と言われて諦めていた』
- 『親から相続したけれど、自分も子どもも使い道がない』
といったケースが本当に多いです。
ただ、実務の肌感覚としては、
- “きちんと整理してみたら、意外と売れた土地”
- “どうやってもほぼ需要が見込めない土地”
の“二極化”が進んでいるように感じます。
大事なのは、
- 『建てられる／建てられない』を役所で確認する
- 『誰に・どんな用途でなら売れる余地があるか』を、不動産会社と一緒に考える
- それでも厳しければ、『相続前にどうするか』まで含めて整理する
という3ステップです。
市街化調整区域だからといって、
すべてが“負動産”というわけではありません。
一方で、“本当に売れない土地”も現実に存在します。
『この土地は、売れる可能性があるほうなのか、ないほうなのか』
を早めに見極めておくことが、
ご自身にとっても、ご家族にとっても、
将来の負担を軽くするポイントだと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 市街化調整区域でも、マイホーム用の土地として売れますか？
A. 可能なケースもありますが、ハードルは高いです。
自治体によっては
- 一定の要件を満たす「自己用住宅」
- 農家の分家住宅
などに限り、許可を出す運用があります。
まずは役所に「その土地で住宅が建てられる余地があるか」を確認する必要があります。
Q2. 市街化調整区域の土地でも、住宅ローンは使えますか？
A. 条件を満たせば可能ですが、
- 銀行によって評価が厳しい
- 担保価値を低く見られやすい
ため、使える金融機関が限られることがあります。
不動産会社に「どの銀行でローン実績があるか」聞いておくと良いです。
Q3. そもそも建物が建っていない更地の調整区域の土地は、売れますか？
A. 用途や場所によります。
- 太陽光・資材置場・倉庫用地など事業用途にニーズがあれば売れる可能性あり
- そうした需要が見込めないエリアだと、売却はかなり難しくなります。
地元業者・事業者へのヒアリングが重要です。
Q4. 市街化調整区域の古家付き土地を相続しました。解体して更地にしてから売るべきですか？
A. 一概には言えません。
- 既存建物があることで「建替えの余地」が評価されているケースもあります。
- 解体してしまうと、二度と建てられない扱いになるリスクもあるため、
解体前に必ず役所＋不動産会社へ相談してください。
Q5. 調整区域の土地を、隣の農家さんに売りたいのですが、どうしたらいいですか？
A. 不動産会社を通じて、
- 価格の妥当性
- 農地法の許可
- 売買契約・登記手続き
を整えて進めるのが安全です。
直接話を持ちかける前に、不動産会社と条件感を整理しておくことをおすすめします。
Q6. 市街化調整区域だからといって、固定資産税が安いとは限らないのですか？
A. 一般論として市街化区域より評価が低くなりやすい傾向はありますが、
- 地目（宅地／田畑／山林など）
- 利用状況
によって変わります。
「税金が安いから持ち続けよう」と安易に決めず、
長期的な維持コストと出口の有無を一度は試算してみると良いです。
Q7. 相続土地国庫帰属制度で、市街化調整区域の土地を引き取ってもらえますか？
A. 条件を満たせば可能性はありますが、
- 崖地が多い
- 境界が不明
- 建物・工作物が残っている
などがあると、対象外とされることがあります。
また、負担金の支払いも必要です。
法務局や専門家に個別に確認してください。
Q8. 不動産会社から『調整区域だから価値がない』と言われました。本当に売れませんか？
A. その可能性もありますが、
- その会社が調整区域に慣れていない
- 売却より収益化・隣地売却の視点を持っていない
という場合もあります。
少なくとも2〜3社、調整区域の実績がある会社にも相談してみる価値があります。
Q9. まず何から始めればいいですか？
A.
- 登記簿・固定資産税明細・建築確認の有無など「書類」を揃える
- 市役所（都市計画課・建築指導課）で「建てられるかどうか」「現在の位置づけ」を確認
- その情報を持って、調整区域に詳しい不動産会社へ査定・相談
という順番がおすすめです。
この3ステップを踏めば、
「売れる可能性があるほうか／ないほうか」がかなりクリアになります。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
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一貫してサポートしています。
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