建ぺい率オーバーの物件は売れる？評価が下がる理由と現実的な選択肢

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】建ぺい率オーバーでも「売却自体は可能」。ただし違法性を理解したうえで、①価格低下と②ローン制約③買主ターゲットの絞り込みを前提に戦略を立てるべき

建ぺい率オーバー（建ぺい率超過）の建物でも、

法的には「すぐ取り壊さなければならない」というわけではなく
中古市場で売買されている事例も多数あります。

一方で現実には、

「違法建築物」と見なされるため
→ 住宅ローンが付きにくい・評価が厳しくなる
建て替え時には同じボリュームの建物が建てられない
買主が理解していないと、後からトラブルに発展しやすい

といった理由から、通常の物件よりも評価（価格）が下がり、買主も限られやすいのが実態です。

だからこそ、

なぜ建ぺい率オーバーだと評価が下がるのか
実際に売るなら「どういう相手に」「どんな条件で」売るのか
売却以外に取り得る現実的な選択肢は何か

を整理しておくことが、損を少なく・トラブルを避けるためのポイントになります。

そもそも「建ぺい率オーバー」とは？基本を整理

建ぺい率のおさらい

建ぺい率とは、

敷地面積に対する「建築面積」（建物を真上から見たときの投影面積）の割合

を指します。

例：

敷地100㎡
建築面積60㎡
→ 建ぺい率＝ 60％

用途地域などに応じて、

60％・70％・80％などの上限が定められており、
原則としてこれを超えて建物を建てることはできません。

建ぺい率オーバーの典型パターン

元々の設計が「建ぺい率ギリギリ」で、増築や庇の延長でオーバー
築年当時のルールでは合法だったが、
その後の用途地域変更・道路指定などで「現行法上はオーバー」
車庫・テラス・物置などを半ば“部屋化”して固定化しているケース

このうち、

「建築確認時から明らかに超えていた」
「増築で確認申請をしていない」

といったものは、違法建築の度合いが高い扱いになります。

建ぺい率オーバーだと、なぜ評価が下がるのか

評価が下がる理由は、大きく4つあります。

理由① 「違法建築物」として、ローン・保険・再建築に制約がかかる

金融機関や保険会社は、

建築基準法に適合しているか
建築確認どおりに建てられているか

を重視します。

建ぺい率オーバーは、

原則として建築基準法違反（違反建築物）
銀行によっては
→ 「融資不可」「評価額を大幅に下げる」対象

になることが多く、

→ 買主が住宅ローンを組みづらくなり、買える人が一気に減る
→ その分、市場価格も下がりやすい

という構図になります。

理由② 建て替え時に「同じボリュームの家が建てられない」

建ぺい率オーバーの建物は、

いざ建て替えようとすると
→ 現行規制の範囲内におさめる必要があるため
「今の家より、小さな家しか建てられない」
「同じ延床面積を確保できない」

という制約が生じます。

買主から見ると、

「今は広く見えるけれど、
将来建て替えるときには“狭くなることが確定している土地”」

という評価になり、土地としての価値も割り引かれて見られます。

理由③ 将来的な是正指導・増築部分の撤去リスク

建ぺい率の違反度合いが大きく、悪質と判断されれば、

行政から是正指導（違法部分の是正・撤去）が入る
近隣からの通報・クレームがきっかけになることも

といったリスクがあります。

実務上、すべてが即座に指導対象になるわけではありませんが、
「撤去を求められる可能性がある増築部分」を抱えた物件として、
慎重に見られるのが現実です。

理由④ 買主とのトラブルリスクを嫌って、扱わない業者もいる

「違反建築物」の売買は、説明・書類・契約条項の難易度が高く、
後々のクレーム・訴訟リスクもある

ため、

そもそも仲介を受けない会社
業者買取以外では扱わない会社

も、一定数存在します。

結果として、

相談先・売却ルートが限られる
→ 競争が働きにくく、価格が上がりにくい

という面もあります。

どの程度の「建ぺい率オーバー」かで、売却の難易度は変わる

パターンA：確認申請どおりに建てているが、今の基準ではオーバー（既存不適格）

築年数が古く、当時の建築基準には適合していた
その後の法改正・用途地域変更で、現行基準では建ぺい率オーバーになっている
建築確認や図面は残っている

この場合は「既存不適格建築物」と呼ばれ、

「現行基準には合っていないが、“当時は合法だった”建物」
違法建築よりは評価が高く、
金融機関によっては融資対象になる場合もある

という位置づけです。

ただし、

建て替え時にはやはり現行建ぺい率に従う必要がある
その点を理解した買主に売ることが重要

という点は変わりません。

パターンB：当初から建ぺい率オーバー or 無申請増築（違法建築）

建築確認の図面と現況が明らかに違う
そもそも増築の確認申請を出していない
車庫や物置を“部屋化”して固定化している

といったパターンは、
「明らかな違法建築物」として扱われます。

多くの銀行で住宅ローンが通りにくい
買主は現金購入者・投資家・業者が中心になる
是正（撤去・減築）を前提にした価格になる

といった厳しめの条件を想定しておく必要があります。

建ぺい率オーバー物件を売るときの現実的な選択肢

選択肢① 現況のまま「違反・リスクを開示したうえで」売る

もっとも現実的なパターンは、

現況のまま売却
その代わり、
- 建ぺい率オーバーであること
- 将来建て替え時に同じ規模の建物が建てられないこと
- ローンが付きにくい可能性があること
  をしっかり買主に説明・書面で告知する

という方法です。

【ポイント】

「隠して売る」のは絶対NG
→ 後から発覚した場合、大きなトラブル・損害賠償リスク
不動産会社に
- 建築確認図・検査済証
- 現況の実測図
  を確認してもらい、「どのくらいオーバーか」を把握しておく

【ターゲットになりやすい買主】

現金で購入できる個人
小規模な業者・投資家（自社で活用or是正できる人）
土地として見ている買主（将来は建て替え前提）

価格は、同エリアの「適法な物件」よりディスカウントされるのが一般的です。

選択肢② 是正（減築・撤去）して「適法状態」にしてから売る

違反部分が一部に限られる場合、

庇を短くする
一部の増築部分を撤去する
壁を抜いて建築面積を減らす

といった減築・是正工事によって、

現行建ぺい率以内におさめる
場合によっては「合法な建物」として評価してもらう

という選択肢もあります。

【メリット】

違反状態でなくなることで
→ 住宅ローンが付きやすくなる
→ 買主層・価格帯が広がる可能性
「建て替え時の不安」が軽減される

【デメリット】

工事費用がかかる（構造や範囲による）
減築によって、居住性・使い勝手が悪くなることも

工事費用と、価格アップの差額で“ペイするか”が最大のポイントです。
この判断には、建築士＋不動産会社の両方の意見を聞いた方が確実です。

選択肢③ 「土地として売る」前提で検討する（解体 or 現況渡し）

建物の違反度合いが大きく、

そもそも建物としての価値が薄い
将来も「土地としての価値」でしか見られない

というケースでは、

いっそ建物は評価せず、「土地」として売却
解体して更地で売る or 「古家付き土地」として売る

という形を取ることも多いです。

【古家付き土地として売る場合】

買主が自ら解体して建て替える前提
解体費を見込んで、土地価格から差し引いた金額が相場に

【更地にして売る場合】

売主が先に解体 → 土地だけにして売却
見た目がスッキリし、買主のイメージが湧きやすい
解体費用分を価格にどこまで上乗せできるかがポイント

「売却以外」の現実的な選択肢

建ぺい率オーバーだからといって、
必ずしも「すぐ売る」しかないわけではありません。

選択肢① 賃貸運用（違反を理解したうえでのインカム重視）

ローン負担が軽く、キャッシュフローがプラスなら
→ 当面は賃貸として運用を続ける
将来の建て替え時に
→ 現行建ぺい率に合わせることを前提にプランを練る

【注意点】

大規模な用途変更・増築はNG（違反を拡大させるため）
保険やローン条件に抵触しないか、事前に金融機関・保険会社に確認

選択肢② 将来的な建て替え・土地活用を見越して「タイミングを図る」

エリアの将来性が高い
駅近・商業エリアなど、土地そのものの価値が強い

といった場合は、

一時的に違反建物を抱えつつも、
中長期では
- 建て替え
- 駐車場・店舗・アパートなど土地活用
  を視野に入れて保有する

という戦略もあり得ます。

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（難物件・違反建築物件担当）

建ぺい率オーバー・容積率オーバー・既存不適格など
「法令面に課題を抱えた物件」の売却・買取実績多数
建築士・司法書士と連携しながら、リスク整理と出口戦略を提案

コメント

「建ぺい率オーバーの物件のご相談では、

『こんな違法建築、もう売れないのでは？』
『何も言わずに売ってしまえばいいのでは？』

という“極端なイメージ”を持たれているケースが多いです。

実務の現場で言うと、

きちんと事実を整理し、リスクを開示したうえで
“それでも構わない”という買主に売却している事例はたくさんあります。
一方で、隠して売る発想は絶対にNGで、
後から発覚したときのトラブルは非常に大きいです。

大事なのは、

「既存不適格」と「明らかな違法建築」をきちんと区別すること
是正（減築・撤去）でどこまで改善できるかを
建築のプロと一緒に検討すること
そのうえで、
- どの価格帯ならどんな買主に売れるのか
- 買取・仲介どちらが合うのか
  を“不動産のプロ”と整理すること

です。

『うちの物件が、どのレベルの建ぺい率オーバーなのか分からない』
という段階からで構いませんので、
図面・登記・現況写真などを一緒に見ながら、
一つずつ整理していければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 建ぺい率オーバーの物件でも、本当に売れますか？
A. 条件次第ですが、売却自体は可能なケースが多いです。
ただし、

違反の程度
ローンの付きにくさ
建て替え制約
を織り込んだうえで、
価格とターゲット（現金購入者・投資家・業者など）を絞る必要があります。

Q2. 「既存不適格」と「違法建築」の違いは何ですか？
A.

既存不適格：建築当時は合法だったが、その後の法改正で現行法に合わなくなった建物
違法建築：建築当時から法令違反（建ぺい率オーバー・無許可増築など）だった建物

既存不適格の方が、金融機関や買主からの扱いは一般に“まだマシ”です。

Q3. 建ぺい率オーバーであることを、買主に黙っていてもいいですか？
A. 絶対にやめるべきです。
後から発覚した場合、

契約不適合責任
損害賠償請求
場合によっては契約解除
といった重大なトラブルに発展する可能性があります。
不動産会社と相談しながら、適切な告知内容を判断することが重要です。

Q4. 是正工事をすれば、普通のローンが通るようになりますか？
A. 是正によって

建ぺい率内に収まる
建築確認図と現況が一致する

状態になれば、ローン審査上のハードルは確実に下がります。
ただし、金融機関ごとの判断や他の要因（築年数・構造など）も影響するため、
「必ず通る」とは言い切れません。

Q5. 建て替え時に、今より小さい家になるなら、今売った方が良いですか？
A.

エリアの将来性
今後のライフプラン（そこに住み続けるか・相続するか）
今売った場合の手取り額

を比較したうえでの判断になります。
「将来建て替え時に必ず狭くなる」という事実は、
売却価格のディスカウント要因にもなりますが、
そのリスクを納得のうえで住み続ける選択肢もあり得ます。

Q6. 業者買取だと、どの程度価格が下がりますか？
A. 一般的には、
「適法な同エリア物件」の仲介相場の60〜80％程度が目安です。
建ぺい率オーバーなどの違反要素がある物件では、
リスク分を見込んで60％を下回ることもあります。
複数の業者から買取価格を取り、レンジを把握するのが現実的です。

Q7. 自分の家が建ぺい率オーバーかどうか、どう調べればいいですか？
A.