競売を避けたい不動産、今すぐ知っておくべき現実的な対処法

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】競売を避けるには「とにかく早く動く」ことがすべて｜任意売却と債権者交渉が現実的な選択肢

自宅や投資用不動産が「競売にかかりそう」「督促や差押えが来ている」状態になったとき、
競売を避けられるかどうかは、

どれだけ早く状況を把握し
債権者（銀行など）と冷静に向き合い
任意売却などの現実的な解決策を選べるか

でほぼ決まります。

放置してしまうと、

競売で市場価格より2〜3割安い価格で落札される
残債が多く残りやすい
近所・職場に状況が知られやすい
立ち退きのタイミングも自分で選びにくい

といった不利益が一気に現実になります。

一方で、

競売開始前〜開始直後
差押え通知が来た「まさに今」のタイミング

であれば、

任意売却
リスケジュール（返済条件の変更）
住み続けながら売却するスキーム（リースバックなど）

など、「競売を避けつつ被害を最小限にする」現実的な選択肢が残されています。

競売になってしまうと何が起こるのか（現実）

競売の基本的な流れ

おおまかには、次のように進みます。

返済の延滞（数ヶ月）
銀行など債権者からの督促・期限の利益喪失
裁判所へ競売申立て
裁判所から「競売開始決定通知」「不動産差押え通知」
現地調査・評価書作成・売却基準価額の決定
入札・開札
落札者へ所有権移転・引き渡し

このプロセスは、所有者の意思に関係なく進行します。

競売になると何が問題なのか

売却価格が安くなりやすい
→ 一般市場の2〜3割安とされるケースが多い
手元に残るお金がほとんどない／残債が多く残る
間取り・室内写真・滞納状況などが公告され、
近隣や知人に知られやすい
立ち退きの交渉も、落札者ペースになりやすい
引っ越し代などの支援も基本的には期待できない

つまり、

「一番安い価格で、
一番コントロールできない形で手放す」

ことになりやすいのが競売です。

競売を避けるための「現実的な対処法」全体像

競売を避けたい場合、
現実的な選択肢は次の4つが中心になります。

任意売却（ローン残を抱えたまま売却し、債権者の同意を得る）
返済条件の変更（リスケジュール）を交渉する
親族・第三者からの支援・借り換えで「延滞を解消」する
住み続けたい場合の「リースバック」などの検討

状況によっては、

個人再生・自己破産などの法的整理

も含めて検討する必要がありますが、
ここでは「不動産の競売を避ける」という観点で
まず押さえるべき実務的な方法を整理します。

対処法① 任意売却｜競売より高く売り、ダメージを抑える方法

任意売却とは？

任意売却は、

住宅ローンなどの返済が難しくなったときに
債権者（銀行・保証会社など）の「同意」を得て
不動産を通常の売買に近い形で売却し
売却代金を返済に充てる

方法です。

競売と違い、

販売価格：一般の市場で売り出すため高くなりやすい
プロセス：通常の売買に近い（不動産会社が仲介）

というメリットがあります。

任意売却のメリット

競売より高く売れる可能性が高い
→ 残債を減らせる／場合によっては完済できる
室内写真や詳細情報が競売公告のようには晒されない
引っ越しのタイミングや条件を、
ある程度自分の希望に近づけやすい
買主との交渉で、
引っ越し費用の一部を捻出してもらえることもある

任意売却のデメリット・注意点

債権者（銀行など）の同意が必須
→ 連絡を無視し続けるとチャンスを逃す
すでに競売手続きがかなり進んでいると、
間に合わないこともある
任意売却を装った悪質な業者もいるため、
実績のある会社を選ぶことが重要

対処法② 返済条件変更（リスケジュール）を銀行に相談する

リスケジュールとは？

毎月の返済額を減らす
返済期間を延ばす
一時的に元金返済を止め、利息のみ支払う

など、返済条件を緩和してもらう交渉です。

延滞が始まる前〜始まってすぐであれば、
銀行も「競売よりリスケで回収したい」と考える場合があります。

リスケが有効なケース

一時的に収入が落ち込んでいるが、
今後の見通しがある程度立っている
（転職・復職・ボーナス・退職金など）
投資用物件の場合、
家賃収入とのバランスを取り直せば回る可能性がある

リスケのポイント

正直に現状（収入・支出・他の借入れ）を話す
「今なら毎月いくらなら払えるか」を、
無理のない数字で具体的に示す
「一時しのぎ」でなく、自分の家計プランとセットで考える

リスケで立て直せる見込みが薄い場合は、
無理にしがみつかず、任意売却など“出口”を検討する方が結果的に楽なことも多いです。

対処法③ 親族支援・借換え・一括返済などで「延滞状態」から一度抜ける

状況によっては、

親族から一時的にお金を借りる
他の資産（車・投資信託など）を売却して返済に充てる
金利や条件の良いローンへ借り換える

ことで、

「期限の利益喪失」を回避
競売申立て・差押えを取り下げてもらう

といった対応が可能な場合もあります。

ただし、

そもそも家計全体が破綻しているのに
「親族からの借入れ」で延命させると
親族も巻き込んで破綻する

リスクがあります。

この選択肢は、

「一時的な不調を乗り切れば、再び返済できる見込みが高い」

と判断できるケースに絞るべきです。

対処法④ 住み続けたい場合の「リースバック」という選択肢

リースバックとは？

自宅を業者・投資家に売却し
その買主と賃貸契約を結んで
そのまま住み続ける

という方法です。

売却代金で住宅ローンを返済しつつ、

「所有者」から「賃借人」に立場を変えて住み続ける
引越しをしなくてよい
子どもの学校や通勤に影響を出しにくい

といったメリットがあります。

注意点

売却価格は、通常の売却より低くなる傾向がある
毎月家賃を支払える収入がないと成り立たない
将来の「買戻し条件」がある場合でも、
必ず買い戻せると過信しない方が良い

リースバックは、

「家は手放してもいいが、
生活環境はできるだけ変えたくない」

という人にとっては、検討する価値のある方法です。

「今どの段階か」で変わる、取れる選択肢

まだ延滞はしていない／1〜2ヶ月の延滞段階

銀行へのリスケ相談：まだ十分間に合う
任意売却の相談：早めに検討しておくと安心
家計の見直し・副業・支出削減：本気でやるなら今

この段階なら、「競売を避ける」どころか
そもそも競売のステージに乗らないように手を打てます。

延滞が3ヶ月以上・督促が続いている段階

期限の利益喪失（残金一括請求）の可能性が高まる
銀行が保証会社に代位弁済を求めることも
任意売却の検討は急務

ここで何もせず放置すると、
裁判所への競売申立てに進む可能性が高いです。

差押え通知・競売開始決定が届いた段階

まだ任意売却に間に合う可能性があるが、時間との勝負
債権者・裁判所・任意売却に強い不動産会社との連携が重要
個人だけで対応するのはかなり厳しいフェーズ

この段階でも、
実務レベルでは「競売スタート後の任意売却」が行われている事例はあります。
ただし、一日でも早く動くことが前提です。

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（不動産任意売却・債務整理連携担当）

住宅ローン滞納・任意売却・競売回避の相談を年間多数対応
弁護士・司法書士・FPと連携したトータルサポートを実施

コメント

「競売のご相談で、いちばん残念に感じるのは、

『もっと早く来てくれていれば、
できることがたくさんあったのに…』

というケースです。

多くの方が、

督促状を開封するのが怖い
銀行や保証会社と話すのが怖い
家族や職場に知られたくない

という気持ちから、**“見なかったことにする”**方向に行ってしまいます。

しかし、不動産と借金の問題は、
“早く向き合った人ほど選択肢が多く、傷口も小さい”のが現実です。

任意売却・リースバック・リスケ・法的整理など、
どれが正解かは人それぞれ違いますが、

『今どの段階なのか』
『何を優先したいのか（家か、信用か、家族の生活か）』

を整理するところから、一緒に考えることができます。

『競売は絶対に避けたいが、何から手を付ければいいか分からない』
という段階でも、遠慮なく相談していただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. すでに返済を3ヶ月以上滞納しています。まだ競売を止められますか？
A. 競売の申立て状況や債権者の方針によりますが、
この段階でも任意売却で競売を回避できた事例は多くあります。
ただし、時間との勝負になるため、
早急に任意売却に詳しい不動産会社・弁護士に相談すべきフェーズです。

Q2. 任意売却をすると、ブラックリスト（信用情報）には載りますか？
A. すでに延滞が続いている時点で、信用情報には傷がついている可能性が高いです。
任意売却自体というより、

長期延滞
期限の利益喪失
といった事実が登録されます。
ただし、競売になっても同様に信用情報には影響します。

Q3. 競売と任意売却、どちらが借金の残りが少なくなりますか？
A. 一般的には、
任意売却の方が高く売れる＝残債が少なくなりやすいです。
ただし、物件の条件や売却タイミングによっても変わるため、
個別にシミュレーションが必要です。

Q4. 家族に内緒で任意売却することはできますか？
A. 法律上「絶対に不可能」とは言えませんが、
実務的にはかなり難しいケースが多いです。

住所変更
引っ越し
銀行とのやり取り
などで、どうしても家族の協力が必要になる場面が多いため、
可能であれば早い段階で正直に話し合うことをおすすめします。

Q5. 税金（固定資産税・住民税）を滞納していて差押えになりました。任意売却できますか？
A. 可能な場合と難しい場合があります。
税金の差押えは非常に強力ですが、

市町村と分納の相談をしつつ
任意売却の同意を得る
といった形で解決した事例もあります。
専門家を通じて同時並行で交渉することが重要です。

Q6. 投資用マンションやアパートも、競売を避ける価値はありますか？
A. あります。
投資用物件も競売になれば、

相場より安くたたき売られやすい
残債が多く残る
という点は同じです。
賃貸中でも任意売却は可能なので、
収支が完全に合わなくなっている場合は早めの相談をおすすめします。

Q7. 弁護士と不動産会社、どちらに先に相談すべきですか？
A. 返済不能かどうかギリギリのラインなら、

不動産会社で「売却時の手取り」を確認し、
そのうえで弁護士に債務整理の必要性を相談する
という流れが現実的です。
すでに債務全体が明らかに返済不能な場合は、
弁護士を先行させるケースもあります。

Q8. 任意売却でも引越し代は自分で用意しないといけませんか？
A. 原則自己負担ですが、
実務上は売却代金の中から

引越し費用
一部生活再建費用
として、一定額を捻出することが認められるケースもあります。
債権者との調整が必要なので、担当不動産会社に早めに相談しましょう。

Q9. 競売開始決定の通知がもう来ています。今からでも任意売却はできますか？
A. 場合によっては可能です。
競売と任意売却を同時進行で進め、
任意売却がまとまれば競売を取り下げる、というスキームは
実務上行われています。
ただし、入札期日が近づくほど時間的余裕はなくなるため、
すぐに専門家へ連絡すべき状況です。

Q10. まず何をすればいいですか？
A.