【結論】旧法借地権付き不動産も売却は可能。ただし「権利関係が重いぶん、価格と買い手の範囲はシビア」になる
旧法借地権（旧借地法が適用される借地権）が付いた不動産は、
- 売却自体は十分に可能
- ただし、
- 権利関係が分かりにくい
- 地主の承諾や条件が絡む
- 残存期間や更新状況によって価値が大きく変わる
- その結果、
一般の実需層には売りにくく、プロ投資家・買取業者中心の市場になりやすい
という現実があります。
「旧法だから売れない」「価値がない」というわけではなく、
- 旧法借地権と現行法（借地借家法）の違い
- 地主の立場・承諾・条件
- 残存期間・更新条件・建替えのしやすさ
といった権利関係をどこまで整理・説明できるかで、
売却価格と売れるスピードは大きく変わります。
旧法借地権とは？現行の普通借地権との違い
旧法借地権と現行借地権の整理
ざっくり分けると、次のようなイメージです。
- 旧法借地権（旧借地法）
- 1992年8月以前に設定された借地権が中心
- 原則「建物の存続を前提」に、借地人（借りている側）の権利が非常に強い
- 更新を重ねながら、半永久的に借り続ける前提になりやすい
- 現行法の借地権（借地借家法）
- 1992年8月以降の新規契約は原則こちら
- 普通借地権：旧法に近いが、「存続期間」「更新」に明文ルール
- 定期借地権：契約満了で確実に返還される「期間限定」の借地
旧法借地権は、
- 「期間の定めはあっても、建物がある限り更新され続ける」のが基本イメージ
- 借地人保護が強く、地主から一方的に終了させるのが難しい
という意味で、
“強い権利”だが、そのぶん権利関係が重く・複雑になりがちです。
なぜ旧法借地権付き不動産は「売りにくい」と言われるのか
旧法借地権付き不動産が敬遠されがちな理由は、おおきく次の4つです。
① 土地を所有していないのに「権利が複雑」
買主が取得するのは、
- 土地そのもの（所有権）ではなく
- 土地を一定条件で使い続ける権利（旧法借地権）＋建物
です。
そのため、
- 地主への地代支払い義務
- 更新時の条件交渉（更新料・地代改定）
- 売却時の譲渡承諾料・名義書換料
など、所有権の土地にはない手続き・コストが発生します。
一般のエンドユーザーから見ると、
「ややこしそう」「将来トラブルになりそう」
と感じられやすく、
結果として検討対象外になりがちです。
② 地主の承諾・条件が絡む（譲渡・建替え・増改築）
旧法借地権付き不動産は、売却や建替えの際に、
- 地主の承諾
- 場合によっては承諾料（名義書換料・譲渡承諾料・建替承諾料など）
が必要になるのが一般的です。
買主側から見ると、
- 将来、建替えたいときに地主が承諾してくれるか不安
- 承諾料がいくらになるか読みにくい
ため、
- 「だったら普通の所有権を買いたい」
- 「買うにしても、安くないと合わない」
という判断になりやすくなります。
③ 融資（住宅ローン・事業ローン）が付きにくい
金融機関は、
- 担保権を設定できるのが借地権＋建物のみ
- 土地を担保に取れない
- 旧法で権利関係が重く、換金性（売りやすさ）が低い
という理由から、
旧法借地権付き不動産には慎重な姿勢を取ることが多いです。
結果として、
- フルローン・高LTVでの融資が出にくい
- 自己資金多めの買主 or 現金買主しか買えないケースも多い
→ 買主層が限られ、市場の間口が狭くなる＝売りにくくなる原因になります。
④ 残存期間・更新状況によって価値が大きく変わる
旧法借地権は「半永久的」と言われがちですが、実務的には、
- 契約更新のたびに条件交渉（更新料・地代改定など）
- 建替え・用途変更時の承諾・条件
- 地主や借地人の代替わりでのトラブルリスク
などで、将来の見通しが物件ごとに大きく違うことが多いです。
買主からすると、
- 「何年くらい、どの条件で借り続けられそうか」
- 「建替え・売却など出口戦略をどう描けるか」
が読みにくいため、
“わかりやすい所有権物件”と比べて敬遠されるのです。
それでも旧法借地権付き不動産が「売れる」パターン
一方で、旧法借地権付きでも、次のような条件があれば
十分に売却事例はあります。
パターン① 立地が良く、土地値が高いエリア
- 駅近・都心・商業地・人気住宅地など
- 土地の時価（底地価格）が高く、将来の建替え・開発余地がある
こうしたエリアでは、
- デベロッパー・プロ投資家
- 借地権物件に慣れた実需層
からのニーズが残ります。
※この場合、多くは
- 「底地と一体での再開発」を視野に入れた投資
- 将来、地主との交渉で底地買収・等価交換を狙うプラン
など、プロ目線の出口戦略を前提とした購入になります。
パターン② 地主との関係が良く、条件が明確
- 過去の更新・建替えで地主が協力的だった
- 契約書・覚書が整っており、争点が少ない
- 地代水準・更新料・承諾料などの相場感が明確
「地主との関係性」がプラス材料として説明できれば、
- 買主は将来のリスクを織り込みやすい
- その分、極端なディスカウントを避けやすい
という効果があります。
パターン③ 買取業者・借地権専門の投資家が買主になるケース
- 借地権付き不動産の仕入れ・再販を得意とする買取業者
- 旧法借地権と底地の権利整理に慣れた不動産投資家
に売却するパターンです。
この場合、
- 価格は所有権よりも下がりやすい
- その代わり、
- スピード売却
- 条件交渉の簡素化
- 地主交渉も業者に任せられる
といったメリットがあります。
旧法借地権付き不動産を売る前に整理すべきポイント
売却前に、最低限チェック・整理しておきたいのは次の5点です。
① 借地契約書・覚書・更新記録を一式そろえる
- 借地契約書（初回＋更新）
- 地代・更新料・各種承諾料に関する覚書
- 期間・更新履歴・現行条件
- 底地に抵当権が付いていないか（登記事項証明書で確認）
これらが揃っていないと、
- 買主がリスクを正確に評価できない
- 結果的に「見えないリスク分」価格を下げられる
ことになりがちです。
② 地主との関係・最近のコミュニケーション状況
- 地主とはスムーズに連絡が取れるか
- 直近の更新や地代交渉で揉めていないか
- 将来の譲渡・建替えについて、どの程度話をしたことがあるか
可能であれば、
- 「地主さんが譲渡に基本的に同意しているか」
- 「名義書換料など、おおよその条件」
を事前に確認できると、
買主にとっての安心材料になります。
③ 建物の状態・用途・再建築の可否
- 建物の築年数・構造（木造／鉄骨／RCなど）
- 再建築可能かどうか（再建築不可・接道要件など）
- 用途地域・建ぺい率・容積率・高さ制限
- 現況の用途（自宅・賃貸・店舗・事務所など）
これらは、買主が
- 将来建替えたくなったとき
- 用途変更や賃貸化をしたいとき
にどこまで自由度があるかを判断する材料になります。
④ 地代水準の妥当性（相場との比較）
- 現在の地代が周辺相場と比べて高いか・安いか
- 長年据え置きなのか、定期的に改定しているのか
相場より極端に高い場合、
- 買主は「毎月のランニングコストが重すぎる」と感じ、
- 価格ディスカウントの要因になります。
一方、相場より安い場合は、
- 将来の大幅値上げリスクを意識されるため、
- 「どのような経緯で今の水準なのか」の説明が重要です。
⑤ 地主の意向（可能ならば）
余裕があれば、不動産会社を通じて、
- 「借地権の譲渡について、地主はどう考えているか」
- 「底地ごと売却する意向はあるか」
- 「等価交換などの検討余地があるか」
などを確認しておくと、
“借地権だけ売る”以外の出口（底地一体売却など）も見えてきます。
旧法借地権付き不動産を高く売るための工夫
工夫① 「借地だからこそのメリット」もきちんと伝える
- 所有権の土地よりも購入総額が抑えられる
- 土地の固定資産税・都市計画税は地主負担（ケースが多い）
- 立地が良いわりに「手が届く価格帯」になりやすい
といった借地ならではのメリットも、
セットで説明できると印象が変わります。
工夫② 「想定買主別」の売り方を戦略的に分ける
- 自宅用実需層向け
→ 立地・生活利便性・将来の建替え余地を重視 - 投資家向け
→ 現在の賃料・将来の賃料アップ余地・出口（売却）戦略を重視 - 買取業者向け
→ 早期決済・条件のシンプルさ・権利調整のしやすさ
不動産会社に、
- 「どの層に一番向いている物件か」
- 「その層に刺さる見せ方は何か」
を相談しながら、
ターゲットを絞った販売戦略を組んでもらうことが重要です。
工夫③ 借地権に強い不動産会社・司法書士・弁護士と組む
旧法借地権は、
- 一般的な居住用仲介だけを扱う会社だと、
経験・ノウハウが不足しがち - 地主交渉・契約書レビュー・税務など、
複数の専門家の連携が必要になるケースも
「借地・底地・権利調整」を日常的に扱っている会社かどうかは、
売却の成否を左右します。
専門家コメント
ホームワーク株式会社 代表取締役（借地・底地・相続不動産担当）
- 旧法借地権・底地・借地権付き建物の売却を多数サポート
- 借地人・地主双方の立場をふまえた権利調整を経験
コメント
「旧法借地権付き不動産については、
- 『どうせ売れないのでは？』
- 『地主さんがOKしないから無理だろう』
と、最初から諦めてしまっているオーナー様も少なくありません。
実務の感覚で言えば、
- “そのままでは売りにくい物件”であるのは事実です。
- ただし、“売れない物件”ではなく、
**“売る準備と戦略が必要な物件”**と言い換えた方が近いと思います。
ポイントは、
- 借地契約・地代・更新・承諾などの情報を整理し、見える化すること
- 地主様との関係性や意向を、可能な範囲で確認すること
- そのうえで、
- 借地権だけ売るのか
- 底地と一体売却を目指すのか
- 買取・等価交換なども含めて検討するのか
を一緒に検討していくことです。
『うちのケースだと、実際どのくらいで売れる可能性があるのか』
という素朴な疑問からで構いませんので、
まずは借地契約書一式をお持ちいただき、一緒に現状整理から始めましょう。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 旧法借地権付き不動産は、本当に売れるのでしょうか？
A. 売れます。ただし、
- 買主は主に「借地権に慣れた投資家・買取業者」
- 所有権の土地付き物件よりは価格が下がりやすい
のが現実です。立地や条件が良ければ、実需の買主が付くケースもあります。
Q2. 売却のとき、地主の承諾は必ず必要ですか？
A. 契約内容によりますが、多くの旧法借地契約では
「譲渡・転貸には地主の承諾が必要」と定められています。
承諾料（名義書換料）が発生することも一般的です。
契約書を確認のうえ、不動産会社や弁護士と相談してください。
Q3. 地主が承諾してくれない場合、売却はできませんか？
A. 原則として、承諾がないと第三者への譲渡は難しいですが、
- 裁判所に「借地非訟」を申し立てて譲渡許可を求める
といった法的手段も存在します。
現実には、まずは話し合い・条件交渉が優先されます。
Q4. 旧法借地権付き不動産の売却では税金はどうなりますか？
A. 基本的には通常の不動産売却と同じで、
「譲渡所得税・住民税」が課税される可能性があります。
- 建物の取得費・減価償却
- 借地権取得時の権利金・名義書換料
などをどう扱うかで計算が変わるため、税理士に相談するのが安心です。
Q5. 地代がかなり高いのですが、売却にどのくらい影響しますか？
A. 地代が相場より高い場合、
- 買主のランニングコスト負担が重くなる
- 「地代を下げられない限り採算が合わない」と判断される
ため、価格ディスカウント要因になります。
場合によっては、売却前に地代の見直し交渉を検討することもあります。
Q6. 旧法借地権を底地ごと買い取って、完全な所有権にできますか？
A. 地主が売却に応じてくれれば可能です。
- 底地購入
- 等価交換
- 借地権・底地の同時売却
など、いくつかのスキームがあります。
地主の意向や税務上の影響も大きいので、専門家と一緒に検討する必要があります。
Q7. 借地契約書をなくしてしまいました。売却は無理でしょうか？
A. 無理ではありませんが、難易度は上がります。
- 地主側に契約書の写しが残っていないか
- 過去の更新時の書類や覚書がないか
を確認し、それでも見つからない場合は、
実態（どのくらいの期間・どの条件で借りているか）を整理して、
専門家と相談しながら進めることになります。
Q8. 旧法借地権付き不動産は、所有権と比べてどのくらい価格が下がりますか？
A. 立地・残存期間・地代水準・地主との関係などにより大きく変わりますが、
一般的には「所有権の〇割程度」という形で評価されることが多いです。
具体の物件ごとの査定が不可欠です。
Q9. 借地権だけでなく、底地もまとめて売った方が良いですか？
A. 借地人と地主、双方の意向次第です。
- 借地権＋底地をセットで一体売却
- デベロッパー等にまとめて売る
といったスキームが組めれば、
個別に売るよりも高い評価が付くことがあります。
Q10. まず何から始めればよいですか？
A.
- 借地契約書・覚書・地代の領収書などを一式集める
- 地主との直近のやり取り・関係性を整理する
- 借地・底地案件に強い不動産会社に相談し、
- 借地権だけ売る場合の査定
- 底地一体で売る場合の可能性
など複数パターンを聞く
このステップを踏むと、「売れるかどうか」だけでなく、
「どういう売り方なら、どのくらいで売れそうか」が見えてきます。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
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