過去に火災があった物件は売れる？告知義務と市場の現実

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】過去に火災歴がある物件も売却自体は可能。ただし「必ず告知が必要」で、価格低下や買い手の絞り込みを前提に戦略を立てるべき

過去に火災があった物件（マンション・戸建て・アパート・ビルなど）は、

法律上「売ってはいけない」わけではありません。
ただし、過去の火災については原則として“告知義務”があり、
それを前提に売却を進める必要があります。

現実のマーケットでは、

「火災歴あり」と分かるだけで、
一般の購入希望者の心理的ハードルは確実に上がる
再建・補修・設備の安全性に対する不安から、
相場より価格が下がる／売却期間が長くなる傾向がある
一方で、
投資家・不動産会社など“事情を理解したうえで購入する層”も一定数存在し、
条件次第で十分に売却は成り立つ

というのが、市場の現実です。

以下では、

なぜ火災歴のある物件でも売却は可能なのか
告知義務はどこまで必要か
価格や買い手にどんな影響が出やすいか
オーナーが現実的に取り得る対策・売却戦略

を、順番に整理して解説します。

「過去に火災があった」物件とは具体的にどんな状態？

一口に「火災歴あり」と言っても、内容はさまざまです。

代表的なパターン

室内の一部だけを焼損し、
その後リフォーム・リノベーションしている
階下・隣室の火災による煙やスス、熱影響を受けた
建物の一部構造まで焼けて、大規模な補修・改修をしている
建物全体がほぼ全焼し、建替え済み（以前の建物に火災歴がある）

また、火災の原因も、

コンロの火の消し忘れ（失火）
タバコ・暖房器具の不始末
放火・いたずら
電気配線・設備の不具合
自殺・事件に伴う火災（後述の「心理的瑕疵」に関わる可能性あり）

など多岐にわたります。

重要なのは、

どの程度の被害だったのか（規模・影響）
その後、どのような補修・安全対策が取られているのか
人の死亡や事件性が絡むかどうか

といった点です。

火災歴のある物件における「告知義務」の考え方

基本：知っている火災歴は原則として買主に告げる必要がある

売主（オーナー）と仲介する不動産会社には、
物件の重要な欠点やリスクについて**説明する義務（重要事項説明・告知義務）**があります。

過去の火災は、

建物の安全性・耐久性に関わる可能性
将来の保険・修繕・価値評価に影響する可能性
場合によっては心理的な抵抗感（イメージの悪さ）

があるため、一般的に**「買主の判断に重要な影響を与える事項」**にあたると考えられます。

そのため、

自分が知っている火災歴（いつ・どこで・どの程度）は、
原則として隠さずに告知する必要があると考えておくべきです。

告知の範囲：どこまで伝える必要があるか

一般的には、少なくとも次のような内容を整理しておくとよいです。

火災が発生した時期（〇年頃／〇年前）
火災が発生した場所（この部屋・隣室・共用部など）
被害の程度
- 室内の一部のみ／構造体まで被害あり／建物の一部〜全体　など
火災の原因（判明している範囲で）
その後の対応
- どの範囲を補修・交換したか
- 構造部分に影響があったかどうか
- 専門業者・検査機関の報告・保証などがあるか
現時点での安全性に関する説明（電気配線の交換、耐火性能確認など）

「告知するかしないか」ではなく、
「どこまで具体的に説明できるか」を意識して情報を整えることがポイントです。

「人の死亡」が絡む場合：心理的瑕疵としての告知

火災によって住人が亡くなった場合や、

放火事件
自殺・他殺が絡む火災

などは、いわゆる**“事故物件”（心理的瑕疵）**として扱われる可能性が高くなります。

近年は、国土交通省のガイドライン等で

事件・事故・自殺などによる死亡について
→ 一定期間・一定範囲の告知が求められる方向

が整理されつつありますが、
火災の場合も「人の死亡や事件性があるかどうか」で告知の重要度は大きく変わります。

迷うケースでは、

不動産会社
必要に応じて弁護士

に相談し、どの範囲まで・どのように告知するのが適切かを確認しておくことが重要です。

市場の現実：火災歴は「価格」と「売れやすさ」にどう影響するか

1. 価格への影響：どれくらい下がるのか？

これは、

立地（都心／郊外／地方）
物件種別（区分マンション／戸建て／一棟アパート・ビル）
火災の規模・内容
補修の内容・範囲
人の死亡や事件性の有無

によって大きく変わるため、一概には言えません。

一般的な感覚としては、

軽微な室内火災で、構造に影響がなく、
その後きちんとリノベーションされている場合：
→ 周辺相場より数％〜1割程度のディスカウントに収まることもある
構造部まで焼損した大規模火災や、
人の死亡・事件性が絡む場合：
→ 1〜3割程度、場合によってはそれ以上の価格差になることもある

といったイメージです。

2. 買主の層：一般ユーザーか、投資家・プロか

自分で住む「実需の一般ユーザー」は、
火災歴に対して心理的な抵抗感を持つ人が多く、
- 「子どもが怖がるかもしれない」
- 「親に反対されそう」
- 「将来自分が売るときにも苦労しそう」
などの理由で、候補から外されやすくなります。
一方、投資家・不動産会社などプロの買主は、
- 価格次第で検討する
- 補修内容・構造安全性を確認のうえ、収益性で判断する
というスタンスが多いため、
**「価格と情報開示次第で買主は十分に見つかる」**というのが実務感覚です。

3. 売却期間：通常より長引く可能性

告知内容によっては、
ポータルサイト上の表示や重要事項説明書に
「火災歴あり」「事故歴あり」などの記載が入ることになります。
それを見た一般ユーザーは、
他の物件と比較して敬遠しやすくなるため、
- 内見数が少ない
- 販売期間が長期化しやすい

傾向があります。

そのため、

最初の価格設定をやや現実的（慎重）に行う
一般ユーザーと投資家のどちらを主要ターゲットにするか
売却戦略を明確にする

ことが大切です。

オーナーが取り得る「現実的な対処法」と売却戦略

対処法① 火災と補修の履歴を“できるだけ詳細にまとめる”

まずは、火災に関する情報を整理します。

火災発生日・当時の状況（可能な範囲で）
消防署の罹災証明・報告書の有無
保険会社への請求・保険金支払いの有無
補修工事の内容・範囲
- 施工会社名・工事内容・工事金額
- 構造部分まで交換・補修したのか
- 電気配線・設備の更新の有無
その後の点検・検査・不具合の有無

【ポイント】

「火災がありました。以上。」ではなく、
「その後こういう補修・安全対策を行っています」とセットで説明できるかが重要。
情報が詳細で具体的なほど、
買主は安心しやすく、価格・条件の交渉もしやすくなります。

対処法② 専門家の点検・意見書を取る

特に、

構造部（柱・梁・躯体）に熱影響があった疑いがある場合
建物の安全性に不安を感じている場合

には、

建築士・構造の専門家による現地調査
必要に応じた耐久性・安全性に関する意見書・報告書

を取っておくと、買主への説明材料として非常に有効です。

「素人目には大丈夫そう」ではなく、

「専門家が見て、この範囲は問題ないと言っている」
必要なら「この部分は補修済み」「この部分は今後の注意点」

という情報を示せると、
“割安感を狙う買主”だけでなく、“安心して買いたい真面目な買主”ともマッチしやすくなります。

対処法③ 室内・共用部をしっかり整える（見た目・臭いのケア）

火災の痕跡（黒ずみ・スス・焦げ跡）が残っている
煙の臭いが残っている

状態のままだと、
内見時の印象が極端に悪くなり、
「この状態で告知されても、ちょっと…」となりがちです。

可能な範囲で、

クロス・床・建具の交換
スス除去・脱臭・ハウスクリーニング
共用部の修繕・美装

など、目に見える部分のケアをしておくと、

「火災歴あり＝汚い・怖い」というイメージを和らげられる
「この状態にまで回復しているなら」と前向きな検討につながりやすい

という効果があります。

対処法④ ターゲットを「投資家・不動産会社」に絞る戦略も視野に

人の死亡や事件性が絡む火災・
大規模な火災歴がある場合は、
一般ユーザー向けに売るよりも、

投資家
再生・買取を得意とする不動産会社

にターゲットを絞った方が、
話が早く、条件のミスマッチも少ない場合があります。

この場合、

「通常相場より〇〜〇割ディスカウント」
「現況有姿での引き渡し」

など、ある程度割り切った条件での売却を前提にしつつ、

再生後の家賃相場・利回り
リノベーションの概算費用

などを提示し、
「再生案件としての魅力」をアピールすることが有効です。

対処法⑤ 不動産会社の「買取」を選ぶ

売却を急ぎたい
将来のクレーム・トラブルリスクをできるだけ減らしたい

という場合は、
不動産会社の買取を選択肢に入れる価値があります。

【メリット】

火災歴・事故歴を含めて、プロがまとめて引き受ける
一般ユーザー向けの販売活動（広告・内見）が不要
売却スピードが早い（数週間〜1ヶ月程度で決済も可能）

【デメリット】

通常の仲介売却よりも、価格は低くなる（相場の6〜8割程度が目安）
買取業者ごとに査定が大きく違うことがある（複数社比較が必須）

「価格よりも、早さと確実性・安心感を優先したい」
オーナーには、現実的な出口になり得ます。

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（事故・火災歴あり物件の売却担当）

火災歴・事故歴・告知義務が伴う不動産の売却サポート実績多数
投資家・買取業者・再生事業者とのネットワークを活かした出口戦略を提案

コメント

「『火災があった家はもう売れないのでは』
『こんなことを告知したら、誰も買わないのでは』

というご相談をよくいただきますが、実務感覚としては、

“売れない”というケースはほとんどありません。
問題になるのは、“隠して売ろうとするケース”です。

大切なのは、

火災の内容・その後の補修・安全性について、できる限り情報を整理すること
隠すのではなく、“正しく・具体的に”告知すること
そのうえで、一般ユーザー向けに売るか、投資家・買取業者向けに売るか、
ターゲットをはっきりさせて戦略を立てること

です。

火災歴があるからこそ、

価格を抑えて収益性を取る投資家
再生して価値を高める不動産会社

にとっては“チャンス”になる物件でもあります。

『火災があった』という事実そのものよりも、
**『その後どう対応し、どう情報を出していくか』**が、
売却の成否を大きく左右すると感じています。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 過去に火災があったことは、必ず告知しないといけませんか？
A. 原則として、知っている火災歴は告知すべきと考えるべきです。
規模が小さい・古い火災などグレーなケースもありますが、
隠したことで後からトラブルになるリスクの方が大きいため、
基本的にはオープンに伝える方が安全です。

Q2. どこまで詳しく説明すればいいですか？
A. 少なくとも、

いつ頃
どこで（どの部屋・どの範囲）
どの程度（部分焼損〜構造部まで）
その後どんな補修・点検をしたか

は説明できるようにしておくと良いです。
詳細な工事内容や専門家の意見書があれば、より信頼されやすくなります。

Q3. 火災で人が亡くなっています。これは“事故物件”として扱われますか？
A. 一般的には、心理的瑕疵（事故物件）として扱われる可能性が高いです。
告知の範囲・期間については、国土交通省等のガイドラインや
最新の実務慣行も踏まえる必要があるため、
不動産会社・弁護士に個別相談することをおすすめします。

Q4. 火災後にフルリノベーションしていて、見た目はとても綺麗です。それでも告知は必要ですか？
A. はい、過去の火災歴そのものは原則として告知対象です。
「今はきれいだから大丈夫」と判断して黙って売ると、
後から判明したときに大きなトラブルになるリスクがあります。

Q5. 火災歴を告知したことで、住宅ローンが通らないことはありますか？
A. 火災歴そのものを理由にNGとする金融機関は多くありませんが、