【結論】違法建築でも売却は可能。ただし「どこが・どれだけ違法か」を見極めて、買主・価格・契約条件を現実的に設計する必要がある
増築・用途変更・容積率オーバー・接道不適合などで
「違法建築（既存不適格ではなく“違反状態”）」になっている不動産でも、
- 法律上、売却自体が一律で禁止されているわけではありません。
一方で、
- 住宅ローンが付きにくい（＝買主候補が一気に減る）
- 建て替え・増改築に大きな制限がかかる
- 行政指導・是正命令・最悪の場合は是正工事を求められるリスク
- 売却後に「説明不足」としてトラブル・損害賠償請求を受けるリスク
といった重大な問題を抱えやすいのも事実です。
現実的に対応するには、
- それは本当に「違法建築」なのか？（既存不適格との違い）
- どの法律の、どの部分に違反しているのか（程度の把握）
- 是正の余地があるのか／ないのか（費用・現実性）
- その状態のまま売る場合、誰に・いくらで・どんな条件で売るのか
を整理したうえで、
「違法性を織り込んだ価格」と「契約でのリスク分担」を設計していくことが重要です。
そもそも「違法建築」とは？まず押さえるべき前提
「違法建築」と「既存不適格」はまったく別物
まず区別すべき言葉が、この2つです。
- 違法建築（建築基準法違反建築物）
- 建築当時の法令基準にも合っていない
- または、建築後の増改築・用途変更等で現行法に違反する状態にしてしまったもの
- 例：容積率オーバー増築、無許可の用途変更、接道要件を満たさない新築 など
- 既存不適格建築物
- 建築当時は適法だったが、その後の法改正により
現在の基準には合わなくなったもの - 例：建築当時は容積率200％だったが、のちに150％に変更されたエリアの古いマンション など
- 建築当時は適法だったが、その後の法改正により
「違法建築」か「既存不適格」かで、
- 行政からの是正指導のリスク
- 銀行ローンの可否
- 売却時の説明義務・責任の重さ
が大きく変わります。
この記事でいう「違法建築」は、
建築当時からそもそも違反・または後から違法状態にしたケースを指します。
違法建築で問題になりやすい代表的なパターン
違法建築とみなされやすい典型的な例を整理しておきます。
パターン1：増築・改築で容積率・建ぺい率オーバー
- 2階部分を後から増築して、容積率を超えている
- 敷地ギリギリまで増築して、建ぺい率オーバー
- 確認申請をせず、無許可で増築した
→ 「一部が違反」でも、建物全体が「違反建築物」と扱われる場合があります。
パターン2：接道義務違反
- 建物が建っているのに、「建築基準法上の道路」に2m以上接していない
- 位置指定道路や私道にきちんと接していない
- セットバックを必要とするのに無視して建築している
→ 将来の建て替えができない／極めて難しいリスクがあります。
パターン3：用途違反（用途地域・用途変更）
- 住居専用地域で、本来認められていない店舗・事務所・倉庫などを運営
- 旅館業許可のないまま「ほぼホテル・民泊のような使い方」をしている
- 構造的に一戸建てなのに、実質的に違法なシェアハウス・寮として使っている など
パターン4：構造・防火・避難経路などの基準不適合
- 耐火構造が必要な地域なのに、木造のまま増築した
- 防火区画・避難経路が基準を満たしていない
- 検査済証が下りていない新築（完了検査未了）かつ、図面と違う改造あり
「違法建築でも売却できるか？」の現実的な答え
売却自体は可能。ただし「買主の層」と「価格」は大きく制限される
違法建築であっても、
- 私的な売買契約は基本的に自由なので、契約自体は成立します。
ただし現実には、
- 一般の個人が住宅ローンを使って購入するのは、非常に難しくなる
→ 多くの金融機関が、違法建築には融資を出しません。 - その結果、買主候補は
- 現金買いの投資家
- デベロッパー・建売業者（解体前提）
- 隣地・近隣の土地所有者
などに限られることが多くなります。
→ 買主の裾野が狭まる分、
価格は「法的にきれいな物件」よりもディスカウントされるのが通常です。
どれくらい価格が下がるのか（目安）
違法の内容・程度によって大きく異なりますが、感覚的には、
- 軽微な違反（是正可能・費用も限定的）
→ 数％〜1割程度のディスカウントで済むことも - 建て替え不可レベル・接道NG・大幅な容積率違反など重い違反
→ 建物価値はほぼゼロと見なされ、
**「土地値 − 解体費 − リスクプレミアム」**の評価
（＝通常の土地価格の数割引き）になるケースも
※具体的な差は、
「違法部分を是正できるか／できないか」が最大のポイントです。
まず確認すべきこと：「本当に違法なのか」「どこまで違法か」
違法建築の売却を考える前に、
次のステップで「事実確認」をすることが重要です。
ステップ1：図面・確認申請書・検査済証の有無を確認
- 建築確認申請書・確認済証
- 建築確認時の図面（意匠図・構造図など）
- 検査済証（完了検査を通っているか）
があるかどうかで、判断材料が大きく変わります。
無い＝即違法ではありませんが、
- 有る：
→ 「当初計画は何だったか」「どこから変わっているか」が追いやすい - 無い：
→ 調査コストが増え、買主・金融機関からの信用も落ちやすい
という違いがあります。
ステップ2：図面と現況を比べる（建築士の確認が望ましい）
- 図面通りになっていない増築・間取り変更がないか
- バルコニー・ロフト・階段・開口部などが変更されていないか
- 建物の外形・高さが変わっていないか
を、建築士や経験のある不動産会社と一緒に確認します。
ステップ3：法令チェック（用途地域・建ぺい率・容積率・防火規制など）
- 用途地域（第一種住居・商業・工業など）
- 建ぺい率・容積率の上限
- 防火地域・準防火地域かどうか
- 接道状況（前面道路の種別・幅・接道長さ）
を役所（都市計画課・建築指導課）で確認し、
現況の建物が、これらの制限をどの程度オーバーしているか
を建築士に計算してもらうのが理想です。
違法建築の「現実的な対処法」と売却戦略
違法建築と分かったあとに取り得る現実的な選択肢は、
大きく次の3通りです。
- 違法部分を是正して「できるだけ適法に近づけてから売る」
- 是正せず、「違法状態のまま」価格を下げて売る
- 解体して「更地」として売る（建て替え前提）
選択肢① 違法部分を是正してから売る
- 違反が軽微（例：用途変更・一部の増築・防火設備の不足 など）
- 是正工事の費用が売却価格の上乗せで回収できそう
な場合は、
- 建築士・工務店と相談して是正工事を行い、
- 行政からの違反是正指導にも対応したうえで、
- 「適法（またはほぼ適法）な建物」として売りに出す
というルートがあります。
【メリット】
- 住宅ローンが付きやすくなり、一般のエンドユーザーにも売りやすい
- 買主・金融機関の安心感が高まり、価格面で有利
【デメリット】
- 是正工事費用・期間がかかる
- 違反の内容によっては、
「完全適法化」が事実上不可能なケースもある
→ 不動産会社と一緒に、「是正した場合の査定」「現状のままの査定」を
数字で比較することがポイントです。
選択肢② 違法状態のまま、価格を下げて売る
- 是正工事費用が高額
- 構造的に是正が難しい（建て替えに近い）
- 行政からの是正命令・強い指導はまだ出ていない
といった場合には、
- 違法性を正直に告知したうえで、
- 「現況有姿（げんきょううし）」として
- 価格を相応に下げて売る
という選択肢もあります。
【買主候補】
- 投資家（賃料とのバランスでリスクを取る人）
- デベロッパー・建売業者（解体前提で土地として見る）
- 隣地所有者（敷地拡張目的）
【注意点】
- 違法内容・リスク・行政からの指導履歴などを
書面でしっかり告知すること（契約不適合責任回避のため） - 「将来行政から是正を求められる可能性」についても、
建築士・弁護士等のコメントを踏まえて説明しておく
→ 「隠して相場並み価格で売る」と、
後からトラブルになり高くつくケースが非常に多いため、
“安くても正直に売る”方が結果的に安全です。
選択肢③ 解体して、更地として売る
- 建て替え不可レベルの接道違反
- 構造上、大規模是正が事実上不可能
- 違反内容が重く、今後の行政指導リスクが高い
といったケースでは、
- 建物価値はゼロ（むしろマイナス）とみなし、
- 売主側で解体して更地にしてから売る
という判断も検討に値します。
【メリット】
- 「土地」として評価されるので、
建物の違法性から解放される - 建売業者・デベロッパー・隣地所有者など、
買主候補の幅が広がる
【デメリット】
- 解体費用（数百万円規模になることも）を負担する必要
- 接道や用途など、「土地としての法的制限」は残るため、
それ自体の確認も必須
→ 「建物付きで売る場合の価格 − 解体費」
と「更地として売る価格」を比較し、
どちらが手取りで有利かを判断します。
違法建築を売るときの「絶対に外せない」注意点
注意点1：違法性・行政指導履歴・是正の可否は必ず告知する
- 違法と分かっているのに黙って売る
- 「既存不適格だから大丈夫」と曖昧にごまかす
- 行政からの是正指導・勧告を受けているのに告げない
といった行為は、
- 契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）
- 損害賠償請求
- 場合によっては契約解除
など、重大なトラブルにつながるリスクがあります。
「売主が知っている事実」は、必ず不動産会社へ共有し、
そのうえで告知内容・契約条項を設計すべきです。
注意点2：住宅ローンが付きにくい前提で戦略を組む
違法建築は、多くの金融機関で
- 担保価値の評価が低くなる
- そもそも融資対象外とされる
ことが多いため、
- 「現金買いができる人」
- 「一部自己資金＋ノンバンク・事業ローンで買う投資家」
にターゲットを絞る必要があるケースもあります。
→ その分、価格・利回り・出口戦略を
投資家目線で提示できるかどうかがカギになります。
注意点3：違法建築を前提に「買取」を選ぶのも現実的
- 一般の個人に売るのがほぼ不可能
- 説明や契約リスクを自分で抱えたくない
- 早く・確実に処分したい
という場合、
- 違法建築や再建築不可物件の買取実績がある不動産会社
- デベロッパー・建売業者・再生系投資家
に買取を打診するのも現実的な選択肢です。
- 価格は相場より大きく下がる一方で、
- 契約スキーム
- リスクの織り込み
- その後の是正・解体・建替え
をプロ側に委ねられるというメリットがあります。
専門家コメント
ホームワーク株式会社 代表取締役（難物件・法令リスク案件担当）
- 再建築不可・違法建築・既存不適格・用途違反などを含む物件の売却サポート実績多数
- 建築士・弁護士・測量士と連携した「調査＋売却」スキームを提供
コメント
「『違法建築だと分かった瞬間に、もう売れないのでは…』と
肩を落とされるオーナー様は多いのですが、
実務の現場から言うと、
- “違法”の中身と程度を正確に把握し
- 是正できる部分と、現実的にできない部分を仕分けし
- そのうえで、“誰に・どんな条件で売るか”を設計すれば、
『売れない物件』になるケースはむしろ少数派です。
一番問題なのは、
- 違法性をあいまいにしたまま
- 相場並みの価格で
- 一般の買主に売ろうとしてしまうこと
です。
これは、買主にとっても金融機関にとっても“地雷”になりかねません。
違法建築の売却は、
- 調査（事実の把握）
- 是正の検討（やるか・やらないか）
- 価格と買主ターゲットの設計
の3ステップで考えると整理しやすくなります。
『うちが違法建築なのか既存不適格なのか分からない』
『何がどこまで問題なのか整理できていない』
という段階からでも大丈夫です。
図面・役所の情報・現地の状態を一緒に確認しながら、
“どこまでがリスクで、どこまでが許容範囲か”を
冷静に切り分けていくところから始めていきましょう。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 違法建築だと分かった家でも、本当に売却できますか？
A. 可能です。
ただし、
- 住宅ローンが付きにくい
- 買主が投資家・業者中心になる
- 価格ディスカウントが必要になる
といった条件はほぼ避けられません。
Q2. 違法建築であることを隠して売るとどうなりますか？
A. 発覚した場合、
- 契約不適合責任
- 損害賠償請求
- 場合によっては契約解除
といった重大なトラブルにつながる可能性が高いです。
「知っている事実」は必ず不動産会社に伝えた上で、
告知内容を設計すべきです。
Q3. 違法建築でも住宅ローンを組める銀行はありますか？
A. 一部、柔軟に対応する金融機関やノンバンクもありますが、
- 金利が高め
- 審査が厳しい
- 条件付き
になることが多いです。
多くの一般的な住宅ローンは、違法建築には消極的です。
Q4. 既存不適格と違法建築の違いが、自分では判別できません。どうしたらいいですか？
A.
- 建築当時の法令と図面
- 現行法と現況
を比較する必要があり、
一般の方には非常に判断が難しい分野です。
建築士＋不動産会社にセットで相談し、
両者の見立てを聞くのが安全です。
Q5. 是正工事をした方が良いか、そのまま安く売った方が良いか迷っています。
A.
- 是正工事費用（見積）
- 是正後に見込める売却価格
- 現況のまま売った場合の価格
を並べて、「どのパターンが一番手取りが多いか」を比較する必要があります。
不動産会社＋工務店（or建築士）と一緒にシミュレーションすると判断しやすくなります。
Q6. 行政から是正指導や勧告を受けています。それでも売って大丈夫ですか？
A. 売却自体は可能ですが、
- 指導・勧告の内容
- オーナーがどう対応してきたか
- 今後求められそうな措置
などを買主へきちんと説明し、契約書にも反映する必要があります。
弁護士を交えて検討すべきケースも多いです。
Q7. 解体して更地にするか、違法のまま建物付きで売るか、どちらが良いですか？
A.
- 解体費用
- 更地としての売却価格
- 建物付きのまま売った場合の価格（建物価値の有無）
を比較して判断します。
建物がほぼ価値ゼロと見なされる場合は、
更地にした方が買主の反応が良くなることも多いです。
Q8. 違法建築でも賃貸で運用を続ける選択肢はありますか？
A. 法令上・行政指導上すぐに問題がない範囲であれば、
賃貸運用を続けるオーナーもいます。
ただし、
- 将来の是正命令
- 火災・事故時の責任
などのリスクが高いため、
保険・契約内容・安全上の配慮を含めて慎重な検討が必要です。
Q9. 買取業者に売る場合、どのくらい安くなりますか？
A. 違法内容やエリアによりますが、
- 「法的にきれいな物件」の6〜8割以下
- 重い違法性がある場合は「土地値の◯割引き」
といった水準になることが多いです。
複数業者から買取価格を取って比較することが大切です。
Q10. まず何から始めればいいですか？
A.
- 手元の資料（建築確認書類・図面・検査済証・増築時の書類）をかき集める
- 役所で用途地域・建ぺい率・容積率・接道条件などを確認する
- そのうえで、不動産会社と建築士に「違法かどうか・どこまでか」の整理を依頼する
という流れがおすすめです。
「違法かどうかすら自分では分からない」という段階からでも、
一緒に事実関係を洗い出していけば大丈夫です。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。
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