【結論】「建物が悪いから売れない」のではなく「前提に合った売り方に変えていない」から売れにくくなる
老朽化・違法建築・再建築不可・再建築制限付き…といった
“建物条件に問題を抱えた不動産”は、
- 「ボロボロだから売れない」
- 「違法だから買い手がつかない」
- 「再建築不可と言われた時点で終わりでは？」
と、諦めモードになりがちです。
しかし実務では、
- 老朽化していても
- 違反・制限があっても
売却そのものは十分可能です。
売れにくくなる本当の理由は、
- 一般的な「きれいな住宅」と同じ感覚・同じターゲットで売ろうとする
- 「直してから売る」「このまま売る」の判断軸が整理されていない
- 法的リスク・コストを数字で把握しないまま感覚で値付けしている
といった「売り方のミスマッチ」にあることがほとんどです。
重要なのは、
- 自分の物件の“問題の種類”を冷静に仕分けする
- 「直して一般売却」か「現状のままプロ売却」かの方向性を決める
- それに合わせて、価格・相手・出口戦略を組み立てる
という順番で考えることです。
建物条件が原因で「売れにくくなる」代表的なパターン
まずは、どのタイプに当てはまりそうかを整理してみましょう。
1. 老朽化・設備劣化が激しい建物
- 築年数がかなり古い（30〜40年以上）
- 外壁・屋根・配管の傷みが目立つ
- 雨漏り・シロアリ・カビ・床の傾きがある
- 室内が長年未リフォームで「昭和感」が強い
→ 見た目・実用面の問題が大きく、
**「今すぐ住むには不安／お金がかかりそう」**と敬遠されやすいパターン。
2. 違法建築・増築・用途違反のある建物
- 建ぺい率・容積率オーバー
- 建築確認を取らずに増築している
- 用途地域のルールに合わない使い方（住居エリアで事務所・店舗利用など）
- 建築基準法上の接道・採光・避難などの規定に適合していない部分がある
→ **「将来の是正命令・建て替えの制限」**が懸念され、
金融機関も買主も慎重になるパターン。
3. 再建築不可・再建築に大きな制限がある建物
- 接道義務を満たしていない（再建築不可）
- 道路の幅員が狭く、セットバック前提の再建築しかできない
- 土地の形が極端で、同じ規模の建物を建て直せない
- 高度地区・斜線制限などで、現況より小さな建物しか建てられない
→ **「今の建物が壊れたら同じものは建てられない」**タイプ。
将来の資産価値・融資・出口が読みにくく、
一般の実需買主には手を出しづらいパターンです。
なぜ「老朽化・違法・再建築制限」があると敬遠されるのか
理由① 「いくら追加でお金がかかるか」が読めないから
- 老朽化
→ 解体・フルリノベ・配管更新など、上限が見えない工事リスク - 違法建築
→ 是正工事・減築・用途変更など、どこまで直せばOKか分かりづらい - 再建築制限
→ 「今後建て替え時にどれだけ条件が悪化するか」が不透明
買主目線では、
「いくらで買えば安全なのか」が分からない
＝ “怖いからやめておこう”
になりやすいのです。
理由② 金融機関（銀行）が担保評価を出しにくいから
- 老朽化が激しい
→ 残存耐用年数が短い → 融資期間も短くなる - 違法建築・再建築不可
→ 万一競売になっても、買い手が付きにくい
→ 「担保として弱い」と判断される
結果として、
- 住宅ローンが付かない／条件が厳しくなる
- 投資用ローンも金額・期間が制限される
＝ 「現金で買える特殊な層」以外は手を出しにくくなる、という構造です。
理由③ 一般の買主は「建物の問題を自分で背負いたくない」から
- 自分でリノベの設計・工事管理をする余裕がない
- 法律・構造のリスクを判断できない
- 壊すか活かすかの判断を、自分だけで背負うのが怖い
→ 「多少高くても、普通の築浅物件を買う」という選択肢に流れやすくなります。
まずやるべきは「問題の種類と重さ」の棚卸し
いきなり「直す or 売る」を決める前に、
次のように棚卸しすると、戦略を立てやすくなります。
1. 法律上の問題か、物理的な問題かを分ける
- 法律系（建築基準法・用途地域・再建築可否）
- 物理系（老朽化・設備劣化・雨漏り・傾きなど）
法律系は建て替え・是正が必須か／既存不適格として容認範囲かで
対応が大きく変わります。
2. 「すぐに危険・違法」か「既存不適格」かを見極める
- 危険・明確な違法
→ 行政指導・是正命令のリスクもある。
売るならそのリスクを織り込んだ前提で。 - 既存不適格（当時は適法・今の基準とは違うが、すぐ違法ではない）
→ そのまま使いつつ、
将来の建て替え時の制限をどう説明するかがポイント。
3. 「あとどれくらい使えるか」を専門家目線で把握する
- インスペクション（建物状況調査）
- シロアリ・雨漏り・耐震診断
などを行い、
- 「このまま〇年は使えそう」
- 「この部分はすぐ補修が必要」
- 「建物寿命としては限界に近い」
といった専門家の見立てを持っておくと、
買主に対しても説得力のある説明が可能です。
戦略の分かれ道：「直して売る」か「現状のまま売る」か
建物条件に問題がある不動産の出口は、ざっくり言えば次の3つです。
- 直して（ある程度整えて）から、一般に売る
- 最低限の補修だけして、「再生素材」として売る
- 何も直さず「現状有姿」でプロに売る（買取・投資家など）
どれがベストかは、次の3軸で判断します。
- 追加投資に回せる「予算」と「時間」はどれくらいか
- 直した結果、「どこまで価格が上がる・買主層が広がる」か
- 自分（家族）がどれだけ“建物リスク”を背負い続けたいか
戦略① リノベ・是正をして「一般向け」に売る
向いているケース
- 立地が良く、需要は十分ある
- 大枠は合法・既存不適格の範囲内で、是正の道筋がある
- リノベ・補修にお金をかければ、
周辺の築古〜中程度物件と同じ土俵で戦えそう
具体的なパターン
- 老朽化マンションの一室
→ スケルトンリノベ＋設備総入れ替えで「おしゃれ中古」として売却 - 戸建て
→ 屋根・外壁・水回りを刷新して「リノベ済み戸建」として販売 - 軽微な違反部分
→ 減築・使用停止などで法令適合に近づけたうえで売却
メリット
- エンドユーザー（自宅用買主）にもアプローチできる
- 融資も付きやすく、売却価格を高く狙いやすい
デメリット・注意点
- リノベ・是正にかけたお金を、売却価格で回収できるとは限らない
- 工事中トラブル・予算オーバー・工期遅延のリスクを売主が負う
- そもそも「エリア需要」「相場」を見誤ると、
お金だけかけて売れない、という最悪パターンもありうる
→ 事前に、不動産会社や工務店と一緒に
「直さない場合の売値」と「直した場合の売値」の両方を試算することが必須です。
戦略② 最低限の手入れで「再生素材」として売る
向いているケース
- フルリノベまでは必要ないが、
現状は「さすがに見栄えが悪すぎる」 - 投資家・再販業者向けに売る前提
- 自分でフル再生する余力はないが、
完全放置よりは少し整えた方が買い手がつきやすい
具体例
- ゴミ撤去・簡易清掃・最低限の雨漏り補修だけ実施
- 明らかな違法増築部分だけ解体してから売る
- 危険な箇所（落下しそうな外壁・手すりなど）を修繕してから売る
メリット
- コストを抑えつつ、
「再生素材」としての印象を底上げできる - 完全なボロ物件より、投資家・業者の検討母数を増やせる
デメリット
- あくまで「素材」扱いなので、
エンドユーザー向けの高値売却は基本的に難しい - どこまで手を入れるかの線引きが難しく、
中途半端な投資になるリスクもある
戦略③ 何も直さず「現状有姿」でプロに売る（買取・投資家向け）
向いているケース
- 老朽化が激しく、どこまで直せばいいか分からない
- 違法性・再建築制限が重く、自分で是正に踏み込む気力・資金がない
- 相続・高齢・本業多忙などで、長期プロジェクトを抱えるのが現実的でない
売却先のイメージ
- 買取再販業者（リノベして再販売）
- 再建築不可・違法建築に慣れた専門業者
- 長期目線の投資家（戸建賃貸・簡易宿所・倉庫用途など）
メリット
- 売却スピードが早い（数週間〜数ヶ月）
- 工事リスク・法的リスク・近隣調整を一括でプロにバトンタッチできる
- 「自分の代で建物の問題を完結させておきたい」相続前後のニーズとも相性がいい
デメリット
- 一般仲介での想定成約価格に比べて
6〜8割程度の価格になることが多い - 一社の提示価格だけで決めると、
本来より安く手放すリスクがある
→ できれば複数の買取業者・投資家から価格提示を受けて比較し、
レンジ感をつかんだうえで判断するのが望ましいです。
「売るか・持つか」を決めるための3つの問い
建物条件に問題がある不動産について、
次の問いに答えてみると方向性が見えやすくなります。
Q1. この建物を「あと何年」持つつもりか？
- 5年以内に手放したい → 再生or現状売却寄り
- 10〜20年スパンで保有もありうる → 立て直し・大規模修繕も検討余地
Q2. 今後この物件に「いくらまで」追加投資できるか？
- ほぼ0〜数十万円程度 → 現状売却・部分的な手入れ
- 数百万円〜1000万円以上出せる → フルリノベ・是正も選択肢
Q3. 建物リスク・法的リスクを「どこまで自分で抱え続けたいか？」
- 「これ以上リスクのある不動産で悩みたくない」
→ 現状有姿でプロに渡す選択も十分合理的 - 「自分で再生して価値を高めたい」
→ 時間・手間・勉強コストも含めて覚悟が必要
専門家コメント
ホームワーク株式会社 代表取締役（老朽化・再建築不可・訳あり物件担当）
- 老朽化戸建・旧耐震マンション・再建築不可・違法増築付き物件など
「建物条件に問題を抱える不動産」の売却・買取・再生案件を多数対応 - インスペクション・建築士・司法書士・弁護士と連携し、
「直して売る／現状で売る／プロに託す」の比較提案が得意
コメント
「老朽化や違法、再建築制限が絡む物件のご相談では、
- 『こんな状態じゃ売れないですよね？』
- 『直さないといけないなら、とても無理です』
とおっしゃるオーナー様が多いのですが、
実務の感覚としては、
- “売れない建物”ではなく、“売り方を変えるべき建物”
であることがほとんどです。
大切なのは、
- 何が法的な問題で、何が物理的な老朽化なのかを分けて整理すること
- 直した場合と直さない場合、それぞれの“売れる価格”を数字で比較すること
- 自分がどこまでリスクと手間を引き受けるか、家族とも共有して決めること
です。
『築年数も古いし、違法部分もあって、もうどうしようもない』
と感じている物件でも、
- 投資家向け
- 買取業者向け
- 隣地との一体利用
など、いくつか出口候補が見つかるケースがほとんどです。
“売れない”と決めつける前に、
まずは一緒に“何が問題で、どんな選択肢があるのか”を
棚卸ししてみるところから始めていただければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 老朽化がひどい家は、解体して更地にしてから売った方がいいですか？
A. ケースバイケースです。
- 解体費用（数十万〜数百万円）
- 更地にした後の固定資産税増（住宅用地特例が外れる）
- 建物付きのまま欲しい投資家・業者の有無
を比較して判断します。
「建物付きのまま“再生素材”として売った方がトータルで得」というケースも多いです。
Q2. 違法増築部分があります。是正しないと売れませんか？
A. 違法部分の内容・規模・危険性によります。
- 軽微なもの → 現状有姿で、違法性を説明したうえで売却できる場合も
- 構造・安全上問題が大きいもの → 是正（減築・補強など）を求められることが多い
いずれにせよ、買主にはきちんと説明する必要があります。
Q3. 再建築不可と言われました。もう資産価値はゼロですか？
A. 「ゼロ」ではありません。
- 現在の建物をそのまま使う
- 賃貸として運用する
- 隣地オーナーに買ってもらう
- 再建築不可専門業者に売る
といった使い方・出口があります。
ただし、通常の土地・戸建より価値は下がるため、
相場との比較が重要です。
Q4. インスペクション（建物診断）はやった方がいいですか？
A. 老朽化や構造への不安がある場合、
- 売主：現状を把握できる
- 買主：安心材料になる
というメリットがあります。
一方で、重大な欠陥が判明すると「知らなかった」では済まなくなるため、
その覚悟も含めて検討する必要があります。
Q5. 違法建築だと、住宅ローンは一切使えませんか？
A. 金融機関によります。
- 明らかな違法建築 → 住宅ローンはほぼ不可
- 既存不適格（当時は適法） → 条件付きでOKになることも
銀行ごとの判断が異なるため、
不動産会社を通じて事前に金融機関へ打診してもらうのが現実的です。
Q6. 古いアパートがボロボロですが、満室です。今のうちに売った方がいいですか？
A.
- 今後の大規模修繕費
- 家賃下落・空室リスク
- 売却相場の見通し
を踏まえて判断すべきです。
「満室で収益が出ているうち」に投資家に売却するのは、
よくある出口戦略の一つです。
Q7. 違法性や老朽化のことを、買主にどこまで説明しないといけませんか？
A. 買主の購入判断に重要な影響を与える可能性が高い事項は、
原則として説明（告知）する義務があります。
- 違法増築
- 耐震性の不足がわかっている
- 雨漏り・シロアリ被害
などは、後から発覚するとトラブルになりやすいため、
書面で説明しておくのが安全です。
Q8. 相続した古家付き土地です。解体してから相続税評価を下げた方がいいですか？
A. 一般的には、
- 建物が建っている方が「小規模住宅用地の特例」などで相続税が下がる
ケースが多く、
解体＝評価減とは限りません。
相続税・固定資産税・売却予定などを
税理士とセットでシミュレーションしたうえで決めるのがおすすめです。
Q9. まず何から相談すればいいですか？
A.
- 築年数・構造・増改築歴・不具合歴（雨漏り等）をメモにまとめる
- 可能であれば図面・確認済証・検査済証などの資料を探す
- そのうえで不動産会社に
「老朽化・違法・再建築制限前提で、
直して売る場合と現状で売る場合の違いを教えてほしい」
と相談する
という流れがおすすめです。
「売る」と決めていない段階でも問題ありません。
まずは、“この建物をどう考えるべきか”を一緒に整理するところから始めましょう。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
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