山林はどう処分する？売れない山林の現実的な手放し方

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】山林は「売れない前提」で考えつつ、①売却先の可能性を洗い出し、②使える制度を確認し、③それでもダメなら“縮小・処分”の戦略をとるのが現実的

相続などで山林を引き継いだ方からは、

「固定資産税だけ払い続けている」
「まったく利用していないのに、名義だけ残っている」
「売ろうとしても“買い手がつかない”と言われた」

といった相談が非常に多くあります。

結論から言うと、山林は

立地・規模・アクセス・権利関係などの条件が揃っていないと
“普通の売却”はかなり難しい不動産
一方で、「売れないから何もしない」で放置すると
税金・管理・相続トラブルといった“負の遺産”リスクが高まる

という性質を持っています。

そのため、山林を手放すには

売却の可能性を現実的にチェック（誰なら買ってくれる可能性があるか）
国や自治体・民間制度など、使える支援・スキームを確認
それでも難しい場合は、解体・一部売却・隣地調整・寄付など「縮小・処分」の出口戦略

というステップで考えることが重要です。

山林が売れないと言われる主な理由

理由① 収益性が低く、管理コストが高い

多くの山林は、

木材価格の長期低迷
間伐・搬出などのコスト上昇
担い手不足・林業事業者の減少

といった背景から、「林業収入」だけで採算を取るのが難しくなっています。

買い手側から見ると、

木材としての収益性が低い
手入れが長年されていないと、整備コストが高くつく
道がない・急斜面などだと、伐採・搬出がさらに困難

という理由で、事業として魅力が薄いケースが多いのが現実です。

理由② アクセス・地形・インフラなど「使いづらい条件」

売れない山林の典型的な条件としては、

公道から遠い、林道も未整備
車両が入れない／軽トラがギリギリというレベル
急斜面・崖地で利用価値が低い
境界があいまいで、隣地とのトラブルリスクがある
上下水道・電気などインフラが一切ない

といったものがあります。

別荘地・キャンプ場などへの転用
太陽光発電・風力発電などの用地

といった活用も、

日照条件・送電線までの距離・条例
など多くの条件が絡むため、「山林なら何でも使える」というわけではありません。

理由③ 権利関係・境界が複雑

山林は、

共有名義（兄弟・親族と共有）
相続登記未了のまま何世代も経過
一部だけ第三者が持っている
地役権・入会権など、古い権利関係が残っている

といったケースが少なくありません。

その結果、

誰の同意があれば売れるのか分からない
境界がはっきりせず、測量・隣地との協議が必要
売る前に相続登記・権利整理に時間と費用がかかる

という「売却までのハードル」が高くなり、
買い手にとっても敬遠されがちです。

理由④ 売り手も買い手も「情報不足」

地元以外の人は、その山林の価値や使い道がイメージできない
売り手も「そもそもどこに相談すればいいか分からない」
不動産会社側も、山林の扱いに慣れていないケースが多い

など、情報と経験の不足も「売れない」原因の一つです。

山林を放置することのリスク

リスク① 固定資産税・山林所得申告などの負担

山林は、多くの場合、

市街地の土地ほど高くないとはいえ、毎年固定資産税が発生
所得が出ていないのに、税金だけ払い続ける

という状態になりがちです。

単年あたりの税額は大きくなくても、

10年・20年と積み重なれば数十万〜数百万円単位

の負担になることもあります。

リスク② 自然災害・倒木・土砂崩れのリスク

手入れされていない山林は、

倒木・枯れ木の増加
大雨・台風時の土砂崩れリスクの増大
竹林の放置による周辺環境の悪化

などが起こりやすくなります。

もし、

隣接道路や他人の建物に倒木・土砂が被害を与えた場合

には、所有者が損害賠償責任を問われる可能性もゼロではありません。

リスク③ 相続トラブル・相続登記の義務化への対応

山林は、相続の場面で

価値がよく分からない
誰も欲しがらない
でも、名義を誰か一人に絞る話し合いが進まない

という、扱いに困る不動産の代表格です。

2024年から相続登記が義務化されたことで、

相続で山林を受け継いだら、一定期間内に登記が必要
そのまま放置すると、過料（罰金）の可能性

も出てきました。

「価値が低いから放置でいい」とは言えない時代になっています。

山林の「現実的な手放し方」3つの方向性

山林を手放したいとき、現実的な選択肢は大きく次の3つです。

売却を試みる（売却先候補を広く探す）
無償譲渡・寄付など「お金にならなくても手放す」選択
一部売却・共同管理など「縮小・整理」して負担を軽くする

順番に見ていきます。

① 売却を試みる：誰なら買う可能性があるか？

1. まずは「可能性のある買い手」の候補を洗い出す

隣接地の所有者（隣の山林・田畑・宅地の持ち主）
地元の林業事業体・森林組合
狩猟・キャンプ・アウトドア用途での個人・法人
再エネ事業者（太陽光・風力など）※立地・規制次第で大きく変動

2. 地元の窓口に相談する

地元の不動産会社（山林も扱っているか要確認）
森林組合・林業公社
市区町村の「空き家・空き地相談窓口」や「林務担当課」

これらの窓口から、

過去に似たケースで買い手がついた事例があるか
地元で需要がありそうな用途は何か
具体的な紹介・マッチングが可能か

を確認します。

3. 価格は「期待値」ではなく「現実的な水準」で

山林は、売却価格が

ゼロに近い／数十万円レベル

になることも珍しくありません。

「昔は高かったから」
「面積が広いからそれなりの値段になるはず」

といった感覚ではなく、
**「買う側のメリットがどれだけあるか」**で価格を考える必要があります。

② 「お金にならなくてもいいから手放す」選択肢

1. 無償譲渡（タダ同然で隣地や関係者に譲る）

隣地所有者（山菜採り・林業・狩猟などに使っている人）
もともと土地利用の関係があった地元の方
企業・NPO・自治体等（条件が合えば）

に対して、「譲渡金ゼロまたはこちらから多少のお金を添える」形で
名義だけでも移してもらうという選択肢です。

ただし、

受け取る側も固定資産税・管理責任を負うことになる
「タダでもいらない」と言われることも多い

ため、現実的には隣地所有者への打診が中心になります。

2. 自治体・公的機関への寄付

自治体によっては、

公園・防災・環境保全の目的に合致する土地
河川・道路・公共施設の計画上、取得ニーズがある土地

に限り、寄付を受けてくれることがあります。

ただし、

「どんな土地でも喜んで受け取る」というわけではない
調査や手続きに時間がかかる
寄付したからといって税金面で大きなメリットが出るとは限らない

ため、役所の担当課に事前相談が必須です。

③ 一部売却・共同管理など「縮小・整理」する

「全体を売るのは難しいが、負担を軽くすることはできる」パターンもあります。

1. 利用価値の高い部分だけ切り出して売る

道路に面した部分だけを分筆して売却
平坦で使いやすい部分だけを別にする

など、一部を処分して残りを持ち続ける方法です。

測量・分筆登記の費用
買い手候補（隣地・事業者など）

とのバランスを見ながら検討します。

2. 親族・隣地所有者と共同管理・共同利用を検討する

相続人の誰か一人が主導する代わりに、費用負担や利用権を整理する
隣地所有者と「道の共有」「一部利用の許可」などを取り決める

ことで、

完全に手放すことはできなくても、
自分だけが大きな負担を抱え込まない形に近づけることができます。

山林を手放す前に必ずやるべき3つの確認

確認① 権利関係・登記の状態をチェックする

名義人は誰か（亡くなっていないか）
共有者は何人いるか（連絡が取れるか）
抵当権・地上権・地役権などは付いていないか
相続登記が済んでいるか

これらは登記簿謄本を取得することで確認できます。
（法務局 or オンライン）

売却・譲渡・寄付のいずれにしても、
権利関係が整理されていないと話が前に進みません。

確認② 境界・面積・位置の把握

現地で「どこからどこまでが自分の山林か」を把握しておく
古い測量図や地積測量図があれば確認
境界杭があいまいな場合は、測量・境界確認が必要になることも

境界が分からない状態だと、

買い手がつきにくい
隣地所有者とのトラブルリスクが高い

ため、最低限の情報整理はしておきましょう。

確認③ 税金・費用をざっくりシミュレーションする

売却した場合：譲渡所得税・住民税がかかるか（取得費がほぼゼロの場合でも確認）
無償譲渡・寄付の場合：登録免許税・司法書士報酬などの費用
解体・伐採などが必要な場合：どの程度の費用がかかりそうか

を、税理士や司法書士・不動産会社と一緒にざっくり見積もり、
**「どの選択肢がトータルで一番ダメージが少ないか」**を考えることが大切です。

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（地方不動産・山林・相続不動産担当）

山林・農地・地方戸建など「売りにくい不動産」の相談を多数対応
相続人が都市部在住・物件が地方というケースのサポート実績多数

コメント

「山林のご相談では、

『どうせ売れないですよね？』
『価値がない土地にお金をかけるのも抵抗がある』

というお話がとても多いです。

正直なところ、
“普通に売れる山林”はそれほど多くないのが実感ですが、

一度も隣地や森林組合に声をかけていない
市町村の担当課や専門の不動産会社に相談したことがない

というケースも非常に多く、『実はまだ打つ手が残っていた』ということもあります。

大事なのは、

『売れないかもしれない』を前提にしつつ、可能性のある出口を一通り確認すること
そのうえで、『お金にならなくてもいいから手放す』『一部だけ売る』など、
“一番マシな選択肢”を現実的に選んでいくこと

だと思っています。

山林は、放置期間が長くなるほど

管理コスト
権利関係の複雑化
相続人の増加

などで、問題が大きくなりがちです。

『何となく気になっているけれど、手を付けられていない』
という段階でも構いませんので、
まずは一度、現状の整理と選択肢の洗い出しから始めてみていただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 山林は、基本的に売れないと思っておいた方がいいですか？
A. 「売れにくい」のは事実ですが、

立地が良い
隣接地のニーズがある
林業・アウトドア・再エネなどの用途に合致する
といった条件があれば、売却できるケースもあります。
まずは一度、地元の専門家に査定・相談してみる価値はあります。

Q2. 山林をタダでいいから引き取ってほしいのですが、可能ですか？
A. 場合によっては可能ですが、
受け取る側にとっては税金・管理責任が発生するため、
「タダでも要らない」となることも多いです。
隣地所有者や自治体・法人など、候補を一つひとつ当たっていく必要があります。

Q3. 自治体に山林を寄付すれば、喜んで受け取ってもらえますか？
A. 基本的には、ニーズがある土地のみが対象です。
防災・公園・公共施設など、明確な利用目的がなければ
受け入れてもらえないことが多いです。
まずは役所の担当課に、場所・面積・現況を伝えて相談してみてください。

Q4. 売った場合、税金（譲渡所得税）はかかりますか？
A. 売却益（譲渡所得）が出れば課税される可能性があります。
ただし、山林の売却価格が低く、
取得費や売却費用を差し引くと利益がほとんど出ない場合、
結果的に税金がかからないケースもあります。
不安があれば、税理士に個別相談するのが安心です。

Q5. 相続した山林の相続登記をしていません。先に登記が必要ですか？
A. はい。売却・譲渡・寄付のいずれにしても、
所有者が誰かを明確にする相続登記は必須です。
2024年から相続登記は義務化されているため、
早めの対応をおすすめします。

Q6. 境界がはっきりしません。測量しないと売れませんか？
A. しっかり売買する場合、測量・境界確認が必要になることが多いです。
ただし、隣地との関係や買い手の条件によっては、
「公図ベースの大まかな範囲」での取引に応じてくれるケースもあります。
どこまでやるべきかは、費用と売却価格のバランスを見ながら決めます。

Q7. 兄弟で共有名義になっている山林を売りたいのですが、全員の同意が必要ですか？
A. 原則として、共有者全員の同意が必要です。
誰か一人でも反対していると売却は難しくなるため、
まずは共有者間での話し合い・方針決定が重要になります。

Q8. 山林の一部だけ売ることはできますか？
A. 可能です。測量を行い、分筆登記をしてから
一部だけ売却する方法があります。
ただし、測量・分筆費用がかかるため、
売却価格とのバランスを事前にシミュレーションすべきです。

Q9. どの専門家にまず相談すればいいですか？
A.