【結論】借地権付き建物の譲渡所得は「建物＋借地権の売却益」｜計算構造を理解できれば、税金はコントロールできる
借地権付き建物を売却するときの税金（譲渡所得税）は、
- 建物部分の売却益
- 借地権部分の売却益（地代を払う権利の価値）
の合計に対してかかります。
具体的には、
- 税金がかかるのは「譲渡所得」（＝売却価格 − 取得費 − 譲渡費用）
- 借地権付き建物の取得費は「建物＋借地権取得費＋増改築費用など」の合計
- 税率は
- 所有期間5年以下：短期譲渡所得 約39.63％
- 所有期間5年超：長期譲渡所得 約20.315％
（所得税＋住民税＋復興特別所得税の合計・個人の場合）
というルールです。
「借地だから税金が安い」「土地を持っていないから関係ない」
というわけではなく、
“借地権という財産”にもしっかり課税される点を理解しておくことが重要です。
借地権付き建物を売却したときの「譲渡所得」の基本構造
譲渡所得の計算式（共通ルール）
個人が不動産を売ったときの譲渡所得は、基本的に次の式で求めます。
譲渡所得 ＝ 譲渡価格（売却価格）
－（取得費 ＋ 譲渡費用）
- 譲渡価格
→ 売買契約書に書かれた売却額（借地権＋建物の合計） - 取得費
→ 建物＋借地権の取得にかかった費用、増改築費など - 譲渡費用
→ 売却時の仲介手数料、測量費、解体費用の一部など
この「譲渡所得」に対して、所有期間に応じた税率を掛けて、
譲渡所得税・住民税が決まります。
借地権付き建物の「取得費」はどう考えるか
取得費に含まれる代表的なものは次の通りです。
- 建物の購入代金（新築なら建築費）
- 借地権設定料・名義書換料・権利金など（借地権を取得するときに払ったお金）
- 購入時の仲介手数料
- 登記費用・司法書士報酬
- 不動産取得税
- 建物の増改築・大規模リフォーム費用 など
借地権付き建物では、
「建物」＋「借地権（地代を払い土地を使う権利）」
の二つをまとめて売っているという考え方になります。
一方、単純に
- 「地代」は、取得費にはなりません（毎年の経費／生活費扱い）
という違いがある点に注意が必要です。
借地権付き建物の譲渡所得：計算イメージ
数字でイメージをつかんでみます。
例：借地権付き一戸建てを売却したケース
- 売却価格（建物＋借地権）：4,000万円
- 取得費
- 建物建築費：2,000万円
- 借地権設定料：500万円
- 購入時の諸費用（仲介手数料・登記費など）：200万円
→ 合計：2,700万円
- 譲渡費用
- 売却時の仲介手数料：140万円
- その他諸費用：60万円
→ 合計：200万円
【譲渡所得の計算】
- 譲渡価格：4,000万円
- 取得費＋譲渡費用：2,700万円＋200万円＝2,900万円
- 譲渡所得：4,000万円 − 2,900万円 ＝ 1,100万円
ここで、所有期間が5年超（長期譲渡）の場合、
- 所得税：1,100万円 × 15.315％
- 住民税：1,100万円 × 5％
合計で約225万円前後が概算の税額イメージになります
（実際には他の所得や控除なども影響します）。
※自宅として住んでいた場合、「3,000万円特別控除」などが使えれば
この1,100万円をさらに圧縮でき、税金ゼロになるケースもあります。
借地権ならではの3つの注意ポイント
借地権付き建物の売却では、次の3点が大きなポイントです。
- 借地権部分の評価・取得費をどう考えるか
- 借地権の種類（普通借地権／定期借地権）による違い
- 自宅なら「3,000万円特別控除」が使えるかどうか
注意点① 借地権部分の評価・取得費の考え方
借地権は、
- 「土地を一定の期間、一定の条件で使える権利」という財産権
として評価されます。
取得費に含められるのは、一般的に
- 土地所有者に支払った「権利金」「借地権設定料」
- 増額承諾料・名義書換料など、権利に関わる支出（一定のもの）
などです。
一方で、
- 毎月・毎年支払っている「地代」は
→ 生活費や賃料のような性格であり、取得費には含めません。
借地権の価値自体（借地権割合や残存期間など）が
税額に影響しそうですが、譲渡所得税の計算では
- 実際の売却価格（建物＋借地権の総額）
- 実際にかかった取得費・譲渡費用
の差額で決まるため、
個人の売主側では「借地権部分だけ別に計算」することはあまりありません。
ただし、相続や贈与・法人間取引などでは
借地権の評価がより重要になるため、専門家への相談が必須です。
注意点② 普通借地権と定期借地権の違い
- 普通借地権
→ 更新が前提、長期間にわたり利用継続が可能 - 定期借地権
→ 契約期間満了で必ず返還、更新なし
定期借地権付き建物の売却では、
- 残存期間が短くなるほど「借地権の価値」が下がる
- 売却価格も低くなりやすい
という特徴があります。
税金計算自体の基本ルールは同じですが、
- 「残り何年か」で売るか
- 満了前にどう出口戦略を取るか（建物の取り壊し／更地返還など）
が大きな検討ポイントになります。
注意点③ 自宅なら「3,000万円特別控除」を必ず確認
借地権付きでも、
- 自分や家族が住んでいる（いた）家
- 一定の要件を満たした「マイホーム」
であれば、居住用財産の3,000万円特別控除が使える可能性があります。
【概要】
- 譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる
- 借地権か所有権かは問わない（あくまで「自宅かどうか」がポイント）
- 所有期間が5年以下でも適用可能
- 他の特例（買換え・軽減税率など）との併用条件に注意
自宅の借地権付き一戸建てを売るケースでは、
この特例によって税額がゼロになるケースが非常に多いため、
「借地だからどうせ大した税金はかからないだろう」と
思い込みで進めず、必ず適用可否を確認してください。
借地権付き建物売却の税金を抑えるためにできること
① 取得費になりうる資料を“全部”洗い出す
借地権付き物件では、過去に
- 建物の建築費・購入費
- 借地権設定料・権利金
- 名義書換料・増額承諾料
- 大規模リフォーム費用
など、意外と多くのお金がかかっていることが多いです。
次のような書類を探しましょう。
- 売買契約書・建築請負契約書
- 借地契約書・覚書・承諾書
- 住宅ローン契約書・返済予定表
- 通帳（振込履歴）
- 不動産取得税の通知書
- リフォームの見積書・領収書
「借地だから取得費はあまりない」と決めつけず、
拾えるものはすべて拾うことが税金対策の基本です。
② 解体費用・測量費など「譲渡費用」も忘れずに
借地権付き建物を売る際に、
- 建物を解体して更地状態にしてから返還・売却
- 境界確定のための測量を実施
といったケースもあります。
これらの費用は一般に、
- 解体費用：取得費または譲渡費用として計上できる可能性あり
- 測量費：譲渡費用として計上されることが多い
など、「売却のために直接要した費用」として
譲渡費用に含めていい場合が多いので、領収書等を必ず保管しておきましょう。
③ 「いつ売るか」で税率が変わる（5年ルール）
譲渡所得の税率は、所有期間によって大きく変わります。
- 所有期間5年以下（短期譲渡）
→ 約39.63％ - 所有期間5年超（長期譲渡）
→ 約20.315％
所有期間のカウントは
売却した年の1月1日時点で5年超かどうか
で判断されます。
借地権と建物を一括で取得している場合は、
原則としてその取得日からカウントしますが、
- 相続・贈与を挟んでいる
- 名義変更の時期が複雑
などの場合は、所有期間の判定が難しくなることもあるため、
税理士など専門家に確認するのが安全です。
専門家コメント
ホームワーク株式会社 代表取締役（不動産売買・相続不動産担当）
- 借地権付き建物・底地・権利調整案件を多数取り扱い
- 年間100件超の売却サポートのうち、借地・底地関連案件も多数
コメント
「借地権付き建物のご相談で多いのは、
- 『土地を持っていないから、税金はあまりかからないですよね？』
- 『借地だから売却も税金も簡単ではないか？』
という誤解です。
実際には、
- 建物だけでなく**“借地権という権利”にも価値がある**
- それを売却すると、きちんと譲渡所得税の対象になる
という点を押さえておく必要があります。
一方で、
- 過去の取得費・リフォーム・各種承諾料を丁寧に拾う
- 自宅であれば3,000万円特別控除などの特例を活用する
ことで、税金を大きく抑えられるケースも非常に多いです。
借地は、名義・契約条件・地主さんとの関係などが絡み、
売却と税金の両面で“ひと癖ある”ことが少なくありません。
『いくらで売れそうか』と同時に、
『売ったらいくら税金がかかりそうか』も含めて、
早いタイミングで専門家に相談していただくのが、
結果的にいちばん安全で、手取りも最大化しやすいと感じています。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 借地権付き建物を売るとき、土地を持っていないのに税金はかかるのですか？
A. かかる可能性があります。
土地は地主さんのものですが、借地権という権利と建物を売却するため、
その売却益に対して譲渡所得税・住民税が課税されます。
Q2. 地代は取得費に入りますか？
A. 一般的には入りません。
地代は毎年の「賃料・生活費」のような位置づけであり、
取得費（資産を取得するための費用）には含まれないと考えられます。
Q3. 借地権の権利金や名義書換料は取得費になりますか？
A. 権利金・借地権設定料、一定の承諾料・名義書換料などは、
取得費の一部として認められる可能性があります。
契約書・領収書などの資料を必ず保管しておきましょう。
Q4. 自宅の借地権付き一戸建てを売る場合、3,000万円特別控除は使えますか？
A. 要件を満たせば利用可能です。
所有権か借地権かは問わず、「居住用財産（マイホーム）」であるかどうかがポイントです。
相続後・空き家の場合など、適用要件が細かく分かれるため、個別確認が必要です。
Q5. 借地権付き建物を解体してから売る場合、解体費用は取得費になりますか？
A. 多くのケースで、取得費または譲渡費用として計上できる可能性があります。
どちらで扱うか、どこまで認められるかは状況によるため、
税理士に領収書・契約内容を見せて判断してもらうのが安心です。
Q6. 借地権付き建物の売却では、地主さんの承諾が必要ですか？
A. 多くの借地契約では、
「譲渡・転貸には地主の承諾が必要」と定められています。
承諾料が発生することもあり、その扱い（取得費かどうか）は契約内容や実務慣行によって異なります。
Q7. 借地権付き建物を買ってから5年以内に売ると、税率はどうなりますか？
A. 所有期間5年以下で売却した場合、
短期譲渡所得として約39.63％の高い税率が適用されます。
5年を超えると、約20.315％の長期譲渡所得になります。
Q8. 借地権付き建物を相続で取得した場合、所有期間はどう数えますか？
A. 一般には、被相続人が取得した日から通算して所有期間をカウントします。
つまり、親が長く持っていた物件を相続した場合、
相続直後に売却しても長期譲渡所得になることが多いです。
Q9. 借地権の価値（借地権割合）は、譲渡所得税の計算に影響しますか？
A. 個人の譲渡所得税の計算では、
「借地権部分だけ別に計算する」ことは通常ありません。
ただし、相続や贈与、法人取引などでは借地権割合が評価や課税に大きく影響します。
Q10. まず何から相談すればいいですか？
A.
- 借地契約書
- 建物の売買契約書・建築契約書
- 過去の権利金・名義書換料・リフォームの資料
など、分かる範囲の書類を手元に集めて、
不動産会社や税理士に「売却価格の相場」と「税金の概算」を同時に見てもらうのがおすすめです。
借地権は条件によって税額が大きく変わるため、
自己判断だけで進めず、早めに専門家へ相談してください。
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不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
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