不動産売却で取得費はどうする？分からないときの現実的な対応方法

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】取得費が分からないときは「概算取得費（5％）」と「推計・復元」の両にらみが重要

不動産を売却するときの税金（譲渡所得税）を計算するうえで、
「取得費が分からない」「資料が残っていない」という相談は非常に多くあります。

結論から言うと、

書類が一切なければ、**概算取得費（売却価格の5％）**を使うのが最低ライン
ただし、それだけだと税金が過大になるおそれが高い
実務では、
- 通帳・ローン書類・相続税申告書などから取得費を“推計・復元”する
- どうしても難しい部分のみを概算取得費として処理する
  という「現実的な折衷案」がよく取られます。

「何となく5％でいいか」と安易に決めてしまうと、
本来払わなくてよいはずの税金を多く払ってしまうリスクがあります。

取得費とは？不動産売却での基本を整理

取得費に含まれるもの

譲渡所得（もうけ）の基本式は次の通りです。

譲渡所得＝譲渡価額（売却価格） −（取得費＋譲渡費用）

ここでいう取得費とは、ざっくり言うと
「その不動産を手に入れるのにかかったお金」のことです。主に以下が含まれます。

購入代金（本体価格）
購入時の仲介手数料
登記費用・司法書士報酬
不動産取得税
土地造成費・建物の増改築費（一定要件を満たすもの）
相続の場合：相続税評価額のうち、その不動産に対応する部分　など

「取得費が小さい＝税金が高くなる」仕組み

取得費が小さくなるほど、

譲渡所得（もうけ）が大きく計算される
結果として譲渡所得税・住民税が高くなる

という構造です。

取得費が分からないまま安易に小さく見積もると、
本来よりも重い税負担になりかねないため、
可能な限り「妥当な取得費」を探しにいくことが重要です。

取得費が分からないときの「3つの現実的な選択肢」

取得費の資料が見つからないときに使える選択肢は、主に次の3つです。

残っている資料から「実額」を復元する
どうしても足りない部分は「概算取得費（5％）」で処理する
相続・贈与の場合は、相続税・贈与税の資料から取得費を推計する

順に見ていきます。

選択肢① 残っている資料から「実額」をできるだけ復元する

「売買契約書がない＝すべて分からない」とは限りません。
次のような書類・情報から、取得費をかなりの程度まで復元できる場合があります。

銀行の住宅ローン契約書・返済予定表
→ 当初の融資額＝購入代金の目安になる
当時の通帳の入出金記録
→ 不動産会社・司法書士への振込履歴から
仲介手数料・登記費用などが読み取れることがある
相続税申告書の別表・明細書
→ 相続時点の不動産評価額を確認できる
固定資産税の課税明細書・名寄帳
→ 土地・建物の評価額の推移から一定の推計ができるケースも
リフォーム・増改築の見積書・領収書
→ 取得費に加算できる「資本的支出」に該当する場合あり

【ポイント】

完全な金額が分からなくても、
「合理的に説明できる範囲」で復元できれば税務上認められる余地があります。
税務署が納得できる**客観的な根拠（書面・記録）**を集めることが大事です。

選択肢② それでも足りない部分は「概算取得費（5％）」を使う

どうしても資料が不足していて、

購入代金の正確な金額が不明
当時の契約書・領収書が一切残っていない

といった場合には、税法上認められた概算取得費を使うことができます。

概算取得費＝譲渡価額（売却価格） × 5％

【例】
売却価格 5,000万円の場合
→ 概算取得費＝ 5,000万円 × 5％＝ 250万円

実務的には、

復元できた取得費部分：例えば600万円
残りどうしても分からない部分：概算取得費は使わず、
「分かっている範囲のみ」を取得費とする
（※概算と実額の“二重取り”はできない）

という扱いになるため、
「全部5％で計算すればいい」というわけではありません。

選択肢③ 相続・贈与の場合は「当時の税務書類」で推計する

相続・贈与で取得した不動産の場合、
取得費は次のように考えます。

相続：
→ 被相続人の取得費をそのまま引き継ぐ
→ 相続税を払っている場合、不動産に対応する一部を取得費に加算可能なケースあり
贈与：
→ 原則として、贈与者の取得費を引き継ぐ

ただし、被相続人や贈与者の資料が残っていないことも多いので、
現実的には

相続税申告書の明細
当時の評価証明書
古い通帳・ローン書類

などを総合的に見て、
**「合理的な範囲での推計」**を行うことになります。

取得費が分からないときにやるべき具体的なステップ

ステップ① 手元の資料・情報をとにかく洗い出す

まずは、家の中・実家・金庫・書類ケースなどから
次のようなものを探します。

不動産売買契約書（売却・購入時のもの）
重要事項説明書
住宅ローン契約書・返済予定表
当時の通帳（オンラインバンクも含む）
税務署からの通知・相続税申告書の控え
不動産取得税・登録免許税の納付書
リフォーム・増改築の見積書・請求書・領収書

多少古くても、金額が読み取れるものであれば
取得費の「パズルのピース」になります。

ステップ② 銀行・司法書士・不動産会社など外部にも当たってみる

手元になくても、次のようなところから
情報が得られる場合があります。

住宅ローンを組んだ金融機関
→ 当時の融資額・契約内容の確認
当時取引した司法書士や不動産会社
→ 保管期間や状況によっては、資料が残っていることも

【現実的な注意点】

10年以上前の取引だと、
業者側に資料が残っていないケースも多いです。
それでも、「いつ・どのくらいの金額だったか」のヒントになるため、
　問い合わせる価値はあります。

ステップ③ FP・税理士に「どこまで取得費として主張できるか」を相談

集めた資料をもとに、

どの項目が取得費として認められそうか
どの範囲が「合理的な推計」として主張できるか
どうしても分からない部分は諦めるべきか

を、税務に詳しい専門家にチェックしてもらうのが安全です。

【ここがポイント】

取得費は「大きいほど税金が下がる」ため、
売主側はどうしても大きめに見積もりがちです。
税務署に否認されないためには、
“攻めすぎないライン”を専門家と一緒に見極めることが重要です。

ステップ④ それでも足りない場合の「落としどころ」を決める

最終的に、

復元できた取得費：〇〇万円
それ以外の部分：諦めて取得費に含めない
（または必要に応じて、税務署に事前相談する）

という「現実的な落としどころ」を
どこに置くかを決めることになります。

この判断は

売却価格・予想される譲渡所得税額
資料・根拠の強さ
税務調査などへの耐性

などを総合的に見て決める必要があります。

具体例：取得費が分からない場合の考え方イメージ

事例① 売買契約書紛失・ローン書類のみ残っているケース

売却価格：5,000万円
当初住宅ローン：3,500万円（返済予定表で確認）
自己資金：800万円ほど出した記憶があるが、通帳は一部しか残っていない

【対応イメージ】

ローン契約書・通帳の記録から、
購入代金が「おおよそ4,300万円前後」と推定
司法書士報酬・不動産取得税など、分かるものを積み上げて取得費を構成
「4,300万円＋諸費用」全てを厳密には証明できないため、
税理士と相談し「これなら合理的」と言える範囲まで取得費を主張

→ 概算取得費（5％＝250万円）だけで計算するより、
　数千万単位で取得費を計上でき、税金が大幅に抑えられる可能性があります。

事例② 相続で取得した実家・古い資料がほぼ残っていないケース

売却価格：3,000万円
取得方法：親からの相続
被相続人の売買契約書・通帳等はほぼ廃棄済み

【対応イメージ】

相続税申告書から、その不動産の相続税評価額を確認
例：相続時評価額1,800万円
親が購入した時期の固定資産税評価額・地価公示などを調べ、
購入時価格のレンジを税理士と検討
実務上、裏付けが弱すぎる場合は
取得費を最低限（概算取得費5％）としつつ、
リフォーム費用など資料が残る部分だけ別途取得費に加算する

→ 「全部5％で終わり」とはせず、
　使える資料は最大限活かして取得費を確保するのがポイントです。

取得費が分からないときに「絶対にやってはいけないこと」

① 適当な金額を「感覚」で申告する

「たぶん3,000万円で買ったはず」
「親から聞いたような気がする」

といった根拠のない金額をそのまま申告するのは、
後々の税務調査で否認されるリスクが高くなります。

② 概算取得費5％だけで安易に決めてしまう

資料を探さず「面倒だから5％でいい」としてしまうと、
結果的に数百万円単位で税金を払い過ぎる可能性があります。
少なくとも、
「通帳」「ローン書類」「相続税申告書」などは一度は確認すべきです。

③ ネットの情報だけで複雑な計算を自己判断する

取得費の扱いは、相続・贈与・増改築・持ち分変更などが絡むと
一気に複雑になります。
「自分のケースが一般論に当てはまるか」は、
専門家でないと判断が難しいことが多いです。

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（不動産売買・売却相談担当）

不動産売却の仲介・買取を年間100件以上サポート
売却に伴う税務相談については、税理士と連携して対応

コメント

「取得費のご相談は、本当に多いです。
『契約書がない＝何もできない』と考えてしまう方が多いのですが、
実務では

ローンの契約書や通帳
相続税の申告書
過去の書類の“断片”

を積み上げて、“合理的な取得費”を復元していくことがよくあります。

一方で、根拠のない金額を大きく申告してしまうと、
後から税務署とのトラブルになるリスクもありますので、

どこまで主張できるか
どこからは諦めるべきか

の線引きを、税理士と一緒に検討することが重要です。

『取得費が分からないから売却を躊躇している』という方は、
まずは**“分かる情報だけでも整理してみる”**ところからで構いません。
そこから先は、不動産会社や税理士などの専門家と一緒に
最適な落としどころを探していくイメージで進めていただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 取得費がまったく分からない場合は、必ず5％で計算するしかないですか？
A. いいえ。
売買契約書がなくても、ローン書類や通帳、相続税申告書などから
かなりの部分を復元できることがあります。
「本当に何も資料がない」かどうか、一度しっかり確認することをおすすめします。

Q2. 概算取得費（5％）と、分かっている実額を“両方”足していいですか？
A. 基本的にはNGです。
概算取得費（5％）を使う場合は**「実額の代わり」**として使うものであり、
実額と二重に計上することはできません。
実務上は、

実額で分かる部分：実額を取得費に
どうしても分からない部分：取得費に含めない
という整理が一般的です。

Q3. 取得費の計算を税務署に直接相談してもいいですか？
A. 相談自体は可能です。
ただし、税務署は「法律上認められる最低限のライン」を教えてくれる立場なので、
売主にとって必ずしも“最も有利な方法”を教えてくれるわけではない点には注意が必要です。
不動産に詳しい税理士にも併せて相談するのが安心です。

Q4. 相続した実家の取得費は、相続税評価額そのものになりますか？
A. 原則として、被相続人の取得費を引き継ぐ考え方です。
相続税評価額＝取得費、ではありません。
ただし、相続税を支払っている場合、その一部を取得費に加算できる特例もありますので、
個別に税理士へ確認してください。

Q5. 昔から持っている土地で、購入時のことを誰も覚えていません。どうしたらいいですか？
A.