【結論】借地権も売却は可能。ただし「権利の特徴を理解し、地主との調整と売り方の工夫」をすれば、評価を落としすぎずに売れる
借地権付きの不動産（借地権付き戸建て・借地権付きマンションなど）は、
- 「売りにくそう」
- 「どうせ安くしか売れないのでは」
- 「地主さんの許可が必要って聞いて不安」
と感じて、動けずにいる方が多くいます。
結論から言うと、
- 借地権でも「売却は十分可能」
- ただし「所有権」と比べると評価されにくい要素があり、その分“安く見られがち”
- 一方で、その評価ダウンを最小限にするための「対処法」もきちんとある
というのが実務です。
ポイントは次の3つです。
- 借地権が「なぜ所有権より評価されにくいのか」の理由を理解する
- 地主との関係・契約内容（契約期間・地代・更新料など）を整理する
- 専門家のサポートを得ながら「評価されやすい売り方」を選ぶ（仲介／買取／底地との同時売却など）
これを押さえて動けば、
- 「想像よりは高く売れた」
- 「地主との調整も含めてスムーズに終えられた」
という結果になるケースも多くあります。
以下で、借地権が評価されにくい理由と、
実際の売却時に押さえたい対処法を、ホームワーク株式会社の実務感覚も交えて解説します。
借地権とは？まず押さえたい基本
借地権＝「土地を借りて建物を所有する権利」
借地権付きの家とは、
- 土地：地主（第三者）の所有
- 建物：自分（借地権者）の所有
という状態の不動産です。
代表的な種類としては：
- 普通借地権
- 契約更新を前提とした借地権
- 正当な事由がなければ地主から一方的に終了させにくい
- 定期借地権
- 原則、契約期間満了で返還することが前提の借地権
- 更新ができない契約が多い（「更新なし」が基本）
どちらの場合も、
- 「土地の所有権そのもの」は持っていない
- 代わりに「一定期間その土地を使える権利」を持っている
という点がポイントです。
借地権付き物件の売却で必ず見るべきポイント
売却を考えるときに、まず確認したいのは次のような項目です。
- 借地契約の種類（普通借地権／定期借地権）
- 契約期間の残り年数
- 地代（月額いくらか）
- 更新料・名義書換料の条件
- 建物の築年数・構造（木造・RC造など）
- 地主との関係性（連絡が取りやすいか、協力的か など）
この「契約内容＋地主との関係」が、
借地権の売却をスムーズに進めるうえで非常に重要になります。
借地権が「評価されにくい」主な理由
1. 土地を“所有”していない＝資産価値として制限がある
購入希望者の目線から見ると、
- 所有権：土地も建物も自分のもの
- 借地権：建物は自分のものだが、土地は借り物（地主のもの）
という違いがあります。
そのため、
- 将来の資産としての安定性
- 売却しやすさ（換金性）
を考えると、どうしても「所有権」が優位になりやすく、
借地権は「価格面でディスカウントされる」のが一般的です。
2. 契約期間が限られ、更新や将来に不安を感じやすい
特に定期借地権の場合、
- 残り契約期間が短くなるほど、
- 「住宅ローンが組みにくい」
- 「そもそも買主が見つかりにくい」
といった問題が出てきます。
普通借地権であっても、
- 更新時にどれだけの更新料がかかるのか
- 地主が代替わりしたときに条件が変わる可能性はないか
といった「将来への不安」が、買主の評価を押し下げる要因になります。
3. 地代・更新料・名義書換料など、ランニング・一時費用がかかる
借地権付き物件の購入後には、
- 毎月の地代
- 契約更新時の更新料
- 売却・相続時などの名義書換料
など、「所有権の土地にはないコスト」が発生します。
- 住宅ローン＋地代
- 固定資産税（建物分）
を合計すると、
「トータルの毎月負担は、所有権の物件とあまり変わらない」
というケースも少なくありません。
その結果として、
購入時の価格交渉で「その分安くしてほしい」という話になりがちです。
4. 地主との関係・承諾が必要な場面が多い
借地権の売却では、
- 売却に際して地主の承諾（承諾書）が必要
- 承諾にあたって「名義書換料」が発生することが多い
- 建て替え・増改築の際にも、地主の承諾が必要になることが多い
といった事情があります。
この「地主の存在」が、
- 買主にとっての“心理的ハードル”
- 手続きの手間
- コスト
となり、
結果的に「所有権より評価されにくい」原因になっています。
借地権でも「売りやすくする」ための対処法
借地権だからといって、
必要以上に安売りしたり、売却をあきらめる必要はありません。
ここでは、評価ダウンを最小限にする主な対処法を整理します。
対処法① 借地契約内容を整理し、「分かりやすく見せる」
買主が不安を感じる大きな理由の1つは、
「借地って、結局どういう条件なのかよく分からない」
という“情報不足”です。
そこで、売り出す前に、
- 借地契約書のコピー
- 契約期間と満了年月日
- 地代（月額・支払い方法）
- 更新料・名義書換料の計算方法の記載
- 建て替え・増改築に関する条項の内容
などを整理し、不動産会社と共有しておきます。
ホームワーク株式会社では、
これらを「借地条件シート」のような形でまとめ、
購入検討者にも分かりやすく説明できるようにしています。
情報が整理されているだけで、
- 不安 → 「納得できるかどうか」の判断
に変わり、購入検討のハードルが下がります。
対処法② 地主とのコミュニケーションを早めに始める
売却の方針を固める前に、可能であれば、
- 地主に対して「売却を検討している」旨を伝える
- 承諾料・名義書換料の考え方を確認する
- 将来的な地代や更新についての方針も、ざっくり聞いておく
といったコミュニケーションをとっておくと、
- 売却時の手続きがスムーズに進みやすい
- 「地主がどんな人か」を買主に説明できる
というメリットがあります。
地主との関係が悪い・連絡が取りづらい場合は、
不動産会社や専門家（弁護士など）を通じて話を進めることも可能です。
対処法③ 住宅ローンが組みやすい金融機関を押さえておく
借地権付き物件は、
- 金融機関によっては融資条件が厳しかったり
- そもそも対象外としている銀行もある
ため、「ローンが組めるかどうか」が成約率に大きく影響します。
そのため不動産会社側では、
- 借地権にも前向きな金融機関
- 契約期間・年数に応じて柔軟に見てくれる担当者
を事前にリストアップしておき、
購入検討者に具体的な相談先を案内できるようにしておくことが重要です。
対処法④ 建物の状態を整え、「住みやすさ」でカバーする
借地権付き物件は、
価格面でどうしても所有権に比べて不利になりがちです。
その分、
- 建物の状態を良くしておく（リフォーム・修繕）
- 室内の印象を整える（クリーニング・簡易リフォーム）
ことで、
「土地は借り物でも、建物としては魅力的」
という評価を高めることがポイントになります。
ホームワーク株式会社のように、
リフォームと売却をセットで扱う会社であれば、
- リフォーム前後の価格差のシミュレーション
- 「どこまで手を入れれば、どれだけ価格が上がるか」の試算
も含めて相談できます。
対処法⑤ 底地（地主の土地）と同時売却・同時買取を検討する
ケースによっては、
- 地主が底地（所有権）を売ってもよいと考えている
- 借地権と底地をまとめて売ったほうが、全体として価値が高くなる
ということもあります。
この場合、
- 借地権＋底地をセットで「所有権」として売却する
- 買取業者やホームワーク株式会社のような会社に、
両方まとめて買い取ってもらう
といった選択肢も出てきます。
売主（借地権者）だけでなく、
地主側との関係性や希望も踏まえて、
「全体最適」を目指すことがポイントです。
借地権を売却するときの流れ
借地権の売却は、基本的なステップ自体は所有権と似ていますが、
途中で「地主との調整」というステップが加わります。
ステップ① 借地権の内容と物件状況の整理
- 借地契約書（契約期間・地代・更新・名義書換など）の確認
- 建物の築年数・状態（リフォーム歴・不具合の有無）
- 地主情報（連絡先・これまでの関係性）
を、不動産会社と一緒に整理します。
ステップ② 売却方針の決定（仲介・買取・底地との同時売却など）
- 仲介で市場に出すか
- 買取（不動産会社に直接買い取ってもらう）を検討するか
- 地主にも声をかけ、底地との同時売却を視野に入れるか
などを検討します。
ホームワーク株式会社では、
- 仲介で売った場合の想定価格
- 当社や他社による買取価格
- リフォームを絡めた場合のシミュレーション
を比較しながら、最適なパターンを一緒に決めていきます。
ステップ③ 地主への事前相談・方針共有
- 売却の意向を伝える
- 名義書換料や承諾条件について大枠の確認
- 可能であれば、地主の「希望や不安」も聞いておく
この段階で、地主が売却に前向きかどうか、
底地売却の意向があるかどうかも見えてきます。
ステップ④ 売却活動（内覧対応・交渉）
- 借地条件を分かりやすく説明できる資料を用意
- 住宅ローンの相談先も含めて情報提供
- 価格交渉の中で、
- 名義書換料や承諾料を誰がどの程度負担するか
- 引き渡し時期
などを詰めていきます。
ステップ⑤ 契約・地主承諾・引き渡し
- 売買契約書に借地条件を明記
- 地主の承諾書、場合によっては「賃貸借契約書の再締結」などの手続き
- 名義書換料や更新料の支払い（必要な場合）
- 残代金の受領・建物の引き渡し・各種登記手続き
ここまで完了して、借地権の売却は終了です。
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（東京都内で借地権付き物件・古家・訳あり物件の売却とリフォーム再生を手がける会社）
「借地権付きの物件については、
『どうせ安くしか売れない』『地主さんが反対したら終わり』
というイメージをお持ちの方が本当に多いです。
実際には、
- 借地契約の内容をきちんと整理する
- 地主とのコミュニケーションを早めに始める
- 買主にとっての“分かりにくさ”を解消する
この3つを押さえるだけでも、
売却のしやすさと価格は大きく変わります。
また、
- 建物のリフォームで“住み心地の良さ”を前面に出す
- 借地権と底地をまとめて一体売却する
- 借地権に理解のある買取業者と連携する
といった方法により、
『借地権だからこそ選べる選択肢』も存在します。
ホームワーク株式会社では、
借地権の契約内容の読み解きから、
地主様との調整、リフォームの可否検討、
仲介・買取の比較シミュレーションまで、トータルでサポートしています。
『借地権だから売れないのでは』とあきらめる前に、
まずは現在の契約内容と物件の状態を一緒に整理するところから始めていただければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 借地権付きの家は、本当に売れるのでしょうか？
A. 売れます。所有権の物件よりは購入者の母数が少ないため、価格調整は必要ですが、
立地や建物状態、借地条件の分かりやすさ次第で、十分に売却は可能です。
Q2. 借地権の売却には、必ず地主の承諾が必要ですか？
A. 実務的にはほとんどのケースで「承諾」が求められます。
契約書に「譲渡・転貸の際は地主の承諾を要する」と書かれていることが多く、
その際に「名義書換料」が発生するケースも一般的です。
Q3. 名義書換料は誰が負担するのですか？
A. 明確な法律のルールはなく、慣例として
- 売主・買主で折半
- 売主が負担
- 価格交渉の中で調整
など様々です。事前に地主の意向と金額を確認したうえで、不動産会社と調整する必要があります。
Q4. 定期借地権は、残り年数が少なくても売れますか？
A. 残存期間が短くなるほど、住宅ローンが付きにくくなり、
現金購入者が中心になるため、売却難易度は上がります。
ただし、立地条件や賃貸運用を前提とする投資家向けなど、
ターゲットを適切に設定すれば売却自体は可能です。
Q5. 借地権を地主に買い取ってもらうことはできますか？
A. 地主が希望すれば可能です。
ただし、地主に資金的余裕や取得ニーズがあるかどうかによります。
借地権者側から「底地とまとめて売却したい」と提案し、
地主の意向を確認するケースもあります。
Q6. 借地権付き物件でも住宅ローンは組めますか？
A. 多くの金融機関で借地権付き物件でも住宅ローンは利用可能ですが、
- 借地契約期間とローン期間のバランス
- 借地契約の種類（普通借地権か定期借地権か）
によって審査条件が変わります。
借地権に慣れた金融機関・担当者を不動産会社から紹介してもらうのがおすすめです。
Q7. 借地権付きの古家を、解体して更地にしてから売ったほうがいいですか？
A. 場合によります。
- 建物がかなり老朽化している → 更地にして駐車場や新築用地として売る
- 建物をリフォームすれば住める → 建物付きで売ったほうが買いやすい
など、エリアや需要によって最適解が違います。
まずは現況のまま査定を受け、複数パターンを比較検討するのがおすすめです。
Q8. 借地権の契約書が見つかりません。それでも売却できますか？
A. 売却自体は可能ですが、契約内容が分からないと買主も金融機関も判断しづらくなります。
地主・管理会社・以前取引をした不動産会社などを通じて、
契約内容の確認・再発行を試みる必要があります。
Q9. 地主がなかなか承諾してくれない場合、どうしたらいいですか？
A. まずは不動産会社や専門家に間に入ってもらい、
- 地主側の不安や懸念事項
- 名義書換料や条件についての希望
を丁寧にヒアリングすることが大切です。
それでも難しい場合は、法的な選択肢も含めて弁護士への相談が必要になることもあります。
Q10. まずは何から相談すればいいでしょうか？
A. 次のような情報があれば、初回相談としては十分です。
- 物件の場所・種類（戸建て・マンションなど）
- 借地契約のおおよその内容（分かる範囲で：地代・契約期間など）
- 売却したい理由（住み替え・相続・資産整理など）
- 売却の希望時期（急ぎかどうか）
ホームワーク株式会社では、
借地権の内容を一緒に読み解きながら、
- 仲介で売却した場合の想定価格
- 買取した場合の金額とスケジュール
- リフォームや底地との同時売却を絡めた別案
を比較し、「借地権だからこそ取れる一番良い選択肢」を一緒に検討していきます。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。【お問い合わせ窓口】
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