【結論】相続で揉めていても「売却そのもの」は可能。ただし、全員の合意づくりと“着地案の整理”をしない限り、いつまでも動かず・価値だけが目減りしていく
相続トラブルの渦中にある不動産でも、
- 共有者（相続人）全員の合意をつくる
- もめている場合は、家庭裁判所の手続（調停・審判・競売など）を使う
ことで、「売却という出口」にたどり着くことはできます。
ただ、現実には
- 「売る派」と「残す派」で感情的にこじれている
- 誰が代表して動くか決まらない
- 弁護士に任せきりで“いつの間にか数年経っていた”
という状態になりがちで、その間にも
- 固定資産税・管理費・修繕費などの負担が積み上がる
- 建物や設備が古くなり、資産価値が落ちていく
- 空き家リスク・近隣トラブルの火種が増えていく
といった「静かなダメージ」が進行していきます。
重要なのは、
- 「誰が権利を持っているのか」「今どう揉めているのか」を整理する
- 「全員合意で売る」「調停で売る」「競売を覚悟する」など、現実的な選択肢を洗い出す
- それぞれの選択肢で、「いくら・いつ・誰に・どんなリスクで」売れるかを比較する
という順番で考えることです。
ホームワーク株式会社のように、
相続トラブル案件の不動産売却を扱う立場からいうと、
「トラブルが完全に解決してから不動産の相談をしよう」
ではなく、
「揉めているからこそ、早めに不動産の出口をセットで検討する」
ほうが、結果としてお金・時間・人間関係のダメージを小さくできるケースが多くあります。
以下で、
- 相続トラブル中の不動産がなぜ売れなくなるのか
- 揉めている状態ごとの“現実的な選択肢”
- 裁判所ルートに進んだ場合の売却のされ方
- 感情と数字を両方整理する進め方
を解説します。
相続トラブル中の不動産が「止まりやすい」理由
① 権利関係が複雑で、「誰が決めていいか」分からなくなる
典型的なパターン：
- 登記名義：被相続人（亡くなった親）のまま
- 法律上の相続人：子ども3人＋配偶者
- 現実に住んでいる：長男家族のみ
この状態で、
- 長男「住んでいる自分の家だから、売るかどうかは自分が決める」
- 次男・長女「名義はまだ親のまま。自分たちの取り分もあるはず」
と、誰がどこまで決定権を持つのかが曖昧なまま話が進みがちです。
本来は、
- 遺産分割協議で「誰が所有するか」を決める
- そのうえで、その人が売る or 共有で売る
という順番が必要ですが、
それを飛ばして「いますぐ売る・残す」の話を始めるため、行き詰まりやすくなります。
② 「売る／残す」の前に、“過去のわだかまり”が前面に出てしまう
相続トラブルでは、次のような感情が交錯します。
- 「自分だけ介護をしてきたのに、他の兄弟と取り分が同じなのは納得いかない」
- 「生前、あの子だけ親からお金をもらっていた」
- 「長男だからって、何でも決めていいわけではない」
これが、
売却の是非とは別の“感情の決着”を、不動産の場でつけようとする
動きにつながり、
客観的な数字や事実の話が見えにくくなります。
③ 「とりあえず現状維持」が、実は一番コストとリスクが高い
- 使っていない実家をそのまま放置
- 古いアパートを満室にならないまま惰性で賃貸
- 誰が固定資産税を払うかあいまいな状態で毎年なんとなく負担
この「何もしない」が、
- 10年スパンで見ると数百万円単位の負担
- 建物の老朽化・空き家化による資産価値の低下
- 将来さらに相続人が増えて、権利関係がカオス化
につながります。
しかしその実感が見えないため、
「今は忙しいから」
「親の家をすぐ処分するのは気が引ける」
と、問題が先送りされ続けるのが現実です。
相続トラブルの“状態別”に見た、不動産売却の選択肢
相続トラブルといっても、「どこまで揉めているか」で取れる選択肢が変わります。
状態① 話し合いはできるが、方向性がバラバラ
- みんなで集まって話はできる
- しかし、
- Aさん：売りたい
- Bさん：自分が住みたい
- Cさん：賃貸にして家賃収入がほしい
という“希望バラバラ状態”。
【取れる選択肢の例】
- ① まずは相続登記・遺産分割協議をまとめたうえで、「売却」前提で合意
- ② 誰かが家を引き継ぎ、他の相続人には「代償金」を支払う（代償分割）
- ③ 一定期間は賃貸に出し、◯年後に売却することに合意
- ④ 数年の期限を設けて保有し、それまでに次世代も含めて最終方針を決める
ポイントは、
「今すぐ売る／絶対売らない」の二択ではなく、
「いつまで／どの条件で／どんな形で」売るかを複数案で比較すること
です。
状態② 遺産分割協議が決裂 or 長期膠着している
- 弁護士が両側につき、「内容証明の応酬」になっている
- 遺産分割調停に入ったが、合意できず長期化
- 相続人の一人がハンコ・協議そのものを拒否している
この段階では、
- 任意の話し合いだけでの解決は難しい
- 「裁判所の手続（調停・審判）」を前提にせざるを得ない
ことが多くなります。
【現実的な選択肢】
- 家庭裁判所で「遺産分割調停」を申し立てる（まだなら）
- 調停がまとまらなければ「審判」で裁判所に分け方を決めてもらう
- 不動産については、
- 最終的に誰かが取得して他の人に代償金を払う
- 売却して代金を分ける（いわゆる換価分割）
- 競売で売却し、売却代金を分ける
などが選択肢になります。
このフェーズのポイントは、
「どう譲っても絶対に嫌なライン」と
「条件次第で飲めるライン」を、相続人一人ひとりが整理すること
です。
状態③ 相続人同士で訴訟（遺留分侵害額請求・無効確認など）まで発展
- 遺言書の有効・無効で裁判
- 特別受益や寄与分を巡って本格的な訴訟
- 生前贈与や名義預金も絡み、全体像が複雑
このレベルまで来ると、
- 不動産売却は「訴訟戦略の一部」として位置づけられる
- 単独で「不動産だけ話を進める」のは難しい
状態です。
【可能なこと】
- 弁護士と相談し、「どのタイミングで不動産売却に踏み込むか」の方針を決める
- 売却を前提として評価額（不動産査定）だけ先に揃えておく
- 最悪の場合、「競売」も選択肢に入りうることを認識しておく
この段階で大事なのは、
不動産を「訴訟の武器」にしすぎると、価値がどんどん落ちる
という現実を、数字ベースで理解することです。
「揉めたままでも」進められる不動産の売却・整理の方法
選択肢① 全員合意で「任意売却（通常の売却）」に持ち込む
いちばんシンプルで高く売りやすいのは、
- 相続登記 or 相続分の持分登記を済ませたうえで
- 相続人全員の同意で「任意売却」する
パターンです。
【メリット】
- 一般の買主に広く販売できる
- 価格も「相場売却」に近づけやすい
- 売却後の手取りを、協議書どおりに分ければよい
【デメリット】
- とにかく“全員の合意”が前提
- 一人でも強く反対すると進まない
- 合意形成に時間がかかる
ホームワーク株式会社としては、
- 「売却した場合に各人にいくら入るか」のシミュレーション
- 「売らない場合に今後10年でどれだけコストが出ていくか」の試算
を見せながら、感情ではなく「数字で」話し合える場づくりを支援することが多いです。
選択肢② 共有持分だけを売却する（共有持分の買取）
相続人のうち、
- 「自分の取り分だけ、もう手放したい」
- 「他の兄弟と一緒に動くのは疲れた」
という人が出てくるケースもあります。
この場合、
- 共有持分だけを、
- 他の相続人
- 第三者（投資家・買取業者）
に売却する、という選択肢があります。
【特徴】
- 不動産全体ではなく、自分の持分（例：3分の1）だけ売る
- 購入した側は、将来の交渉や分割・売却を見込んだ“投資”として買うケースが多い
- 価格は「不動産全体を売った場合の取り分」より割安になりがち
【注意点】
- 第三者が持分を取得すると、残りの相続人との関係が複雑になる
- 将来、共有関係がさらにこじれる可能性もある
このため、
- 「まずは家族間で持分を買い取る」
- それが無理な場合の“最後の手段”として第三者買取を検討
という順番で考えたほうが良いことが多いです。
選択肢③ 家庭裁判所で「遺産分割調停→審判→換価分割（売却）」を目指す
全員合意が難しいときの王道ルートです。
流れのイメージ：
- 相続人の誰かが家庭裁判所に「遺産分割調停」を申し立てる
- 裁判所の調停委員を交えて話し合い（数ヶ月〜）
- 調停がまとまれば、その内容に従って売却 or 取得分け
- まとまらなければ、裁判所の「審判」で分け方を決定
- 不動産について「売却して代金を分けるべき」と判断されることもある（換価分割）
【メリット】
- 一人が頑なに反対していても、“仕組みとして”前に進められる
- 裁判所が「客観性のある解決案」を提示してくれる可能性
- 将来のトラブルに対する“法的なお墨付き”が得られる
【デメリット】
- 時間がかかる（半年〜1年以上も珍しくない）
- 調停・審判のなかで人間関係がさらに悪化することも
- 審判結果に不満が残る相続人が出る可能性
それでも、
「このまま何年も動かない」「相続人がどんどん増えていく」
ことを考えれば、
どこかのタイミングで裁判所ルートを検討する価値は高いと言えます。
選択肢④ 競売・強制換価を覚悟する（“最悪のシナリオ”として理解しておく）
- 共有者の一人が、持分に対して差押えを受けた
- 税金の滞納で、行政から差押え・公売の対象になった
といった状況では、
- 不動産全体が競売にかかる
- 市場価格より安く落札されやすい
- 売却のタイミング・条件を相続人側で選べない
という、かなり厳しいシナリオになります。
ホームワーク株式会社としても、
競売はあくまで「最後の最後」、
「ここまで放置するとこうなる」という“レッドライン”として理解してもらう
ために説明することが多いです。
相続トラブル中の不動産を「できるだけ損せず」整理するために
① まずは「事実と数字」を共有する（感情より先に）
- 不動産の現在価値（査定価格のレンジ）
- 売却時の諸費用・税金の目安
- 固定資産税・管理費・修繕費など、今後10年の維持コスト
- 空き家・賃貸・売却それぞれのリスクとシミュレーション
これを1枚か2枚の資料にして、全員が同じ情報を見ながら話せる状態にするだけで、
議論がかなり変わってきます。
ホームワーク株式会社では、
相続人向けの「シミュレーション資料」をよく作成します。
② 「誰が代表して動くか」を決める（連絡窓口の一本化）
- 兄弟3人がそれぞれ別々に不動産会社に連絡
- 弁護士・税理士・不動産会社に、各自バラバラに依頼
という状況だと、話がかみ合わず、時間と費用だけが増えます。
そこで、
- 相続人の中から「代表者（連絡窓口）」を一人決める
- 代表者が、情報の取りまとめ・専門家との窓口を担う
- 重要な決定は、最終的に全員の合意を前提とする
という仕組みをつくると、かなりスムーズになります。
③ 「感情の着地点」と「お金の着地点」を分けて考える
- 「親の介護を一人で担った」という想い
- 「生前贈与の不公平感」
- 「長男だから責任を感じている」
こうした感情を、「不動産の分け方」だけで解決しようとすると、
どうしても無理が出ます。
そのため、
- 感情面での“ねぎらい”や“役割の整理”（言葉や態度）
- 金銭面での“調整”（寄与分・代償金など）
を別々のレイヤーとして扱うのが現実的です。
不動産の価値は市場が決める部分が大きいため、
「感情分の上乗せ」を不動産だけに求めすぎないほうが、全体としてはまとまりやすくなります。
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（東京都内で相続不動産・共有不動産・訳あり物件の売却と整理を手がける会社）
「相続トラブルの不動産相談では、
- 『兄弟が話に応じてくれない』
- 『弁護士に相談中だが、不動産の話はなかなか進まない』
- 『親の家をどうするかの話になると、毎回ケンカになって終わる』
といった声を本当に多く伺います。
私たちがまずお手伝いするのは、
- 不動産の“現在地”を数字と図で見える化すること
- 相場価格
- 維持コスト
- 空き家・賃貸・売却のシミュレーション
- その資料をベースに、相続人それぞれの“本音”を整理すること
- 本当は売りたいのか
- 本当は住み続けたいのか
- 将来の不安は何か
- 弁護士・司法書士とも連携しながら、“法的な最終出口”も含めて選択肢を並べること
です。
相続トラブルは、感情と歴史が絡むため、
“不動産だけ”で完結することはほとんどありません。
だからこそ、
- いきなり決着をつけようとせず
- まずは事実と数字を揃え
- そのうえで、『売る／売らない』の前に“どんな選択肢があるか”を一緒に整理する
ことが大切だと考えています。
『揉めているから不動産の相談なんてできない』ではなく、
『揉めているからこそ、不動産のプロと一緒に出口を考える』。
そんなスタンスで、ホームワーク株式会社をご活用いただければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 相続人の一人が絶対反対している場合、売却は不可能ですか？
A. 全員合意での「任意売却」は難しくなりますが、
- 遺産分割調停・審判
- 共有物分割訴訟
など、裁判所の手続きを通じて、
最終的に「売却して代金を分ける（換価分割）」という決着になることもあります。
すぐには無理でも、「絶対に不可能」とは言い切れません。
Q2. 遺言書がある場合でも、相続トラブル中だと売却は止まりますか？
A. 遺言内容に不満がある相続人が、
- 遺留分侵害額請求
- 遺言無効確認訴訟
などを起こしている場合、
その決着を待ったほうが安全なケースが多いです。
ただし、遺言内容が明確で、他の相続人も実質的に争っていないなら、
遺言どおりの名義変更→売却は進められることもあります。
Q3. 相続登記がまだ終わっていません。それでも売却の相談はできますか？
A. 相談・査定は問題なくできます。
実際の売却契約・引き渡しまでには相続登記が必要ですが、
- 相続登記の段取り
- 売却との並行スケジュール
も含めて、司法書士と連携しながら進行できます。
Q4. 相続人の中に連絡が取れない人がいます。売却はどうなりますか？
A. 完全な行方不明の場合は、
- 不在者財産管理人の選任申立て
など、家庭裁判所の手続きが必要になることがあります。
時間はかかりますが、
「連絡が取れないから一生売れない」というわけではありません。
Q5. トラブル中に勝手に自分の持分だけ売ってもいいですか？
A. 法律上、共有持分だけを第三者に売ることは可能です。
ただし、
- 他の相続人との関係が悪化する
- 第三者（投資家など）が共有者として入り、状況がさらに複雑化する
リスクがあります。
「どうしても必要な資金がある」などの事情がない限り、
最後の手段と考えたほうが無難です。
Q6. 競売になった場合、どれくらい安くなりますか？
A. 物件・地域によりますが、一般の任意売却に比べて
- 2〜3割程度安くなる
と言われることが多いです。
加えて、タイミングや条件を自分たちでコントロールできないため、
可能な限り競売の前に任意売却や調停での解決を目指すのがおすすめです。
Q7. 弁護士と、不動産会社のどちらに先に相談すべきですか？
A. どちらが先でも構いませんが、
- 法律的な整理（相続関係・遺留分・調停の必要性など）は弁護士
- 不動産の価格・売却方法・スケジュールは不動産会社
という役割分担になります。
ホームワーク株式会社では、弁護士と連携して進める案件も多いので、
入口として不動産側に相談いただいても問題ありません。
Q8. 相続した家が遠方で、誰も見に行けていません。その状態でも話を進められますか？
A. 可能です。
- 現地調査・写真撮影
- 管理状態の確認
- 近隣環境のチェック
などを不動産会社が代行し、
オンラインや資料で相続人全員に共有する形で進めていけます。
Q9. 親の家を売るのが、親不孝のように感じて動けません。
A. 感情としてとても自然なことです。
ただ、
- 空き家のまま老朽化させる
- 固定資産税や管理負担だけを払い続ける
- 将来の相続人（お子さん世代）に問題を先送りする
ことが、本当に“親孝行”かどうかは、一度立ち止まって考える価値があります。
写真・形見・一部だけ残す方法など、
「記憶を残しながら資産を整理する」選択肢も一緒に検討できます。
Q10. まずは何から話せばいいか分かりません。
A. 次のような情報を、分かる範囲で教えていただければ十分です。
- 不動産の種類（戸建て・マンション・土地）とおおよその場所
- 相続人が何人くらいいるか
- これまでどんな話し合いをしてきたか（うまくいかなかったポイント）
- 今いちばん不安に感じていること（お金なのか、人間関係なのか 等）
ホームワーク株式会社では、
- 不動産のシミュレーション資料作成
- 相続人全員 or 代表者とのオンライン・対面打ち合わせ
- 弁護士・司法書士との連携による法的整理
を通じて、
「相続トラブル中でも、現実的に動ける不動産の出口」を一緒に探していきます。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
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