【結論】「売る・貸す・残す」を決める前に“現状整理＋数字のシミュレーション”をしないと判断を誤りやすい
相続した不動産を前に、多くの方がいきなり
- 売るかどうか
- 貸すかどうか
- 子どもに残すかどうか
を考えがちですが、
本当に重要なのは、その前段階として
- 権利関係・お金・建物状態の「現状整理」をする
- 売却・賃貸・自分で使う・解体など、複数パターンを「数字」で比較する
ことです。
このステップを飛ばして感情やイメージだけで決めてしまうと、
- 「思ったより維持費が重くて、早く売ればよかった」
- 「売ってしまったあとで、住み替えに使えばよかったと後悔した」
- 「貸してみたら、手間とリスクの割に手取りが少なかった」
といった“もったいない判断ミス”につながりやすくなります。
ここでは、リフォーム・不動産再生を得意とする
ホームワーク株式会社の現場経験をもとに、
- 相続不動産でまず整理すべきポイント
- 「売る・貸す・残す」それぞれのメリット・デメリット
- よくある失敗パターンと、その避け方
を具体的に解説します。
相続した不動産で「まず確認すべき3つのこと」
1. 権利関係：名義・相続人・共有状態を確認する
最初に確認すべきは「誰のものか」です。
- 登記名義は誰か（法務局の登記事項証明書で確認）
- 相続登記は済んでいるか（亡くなった方の名義のままになっていないか）
- 相続人は何人いるか、全員と連絡が取れるか
- 共有名義にするのか、誰か一人が引き継ぐのか
これが曖昧なままだと、
- 売却契約で誰のハンコが必要か分からない
- リフォームの契約も、誰名義で結ぶか決められない
- 後で「聞いていない」と揉めるリスクが増える
など、すべての判断が中途半端になります。
2. お金の状況：維持費・税金・ローンを把握する
次に、「この不動産を持ち続けたときにかかるお金」を洗い出します。
- 固定資産税・都市計画税はいくらか
- 管理費・修繕積立金（マンションの場合）は月々いくらか
- 住宅ローンや借入は残っていないか
- 今後10年程度で必要になりそうな大規模修繕・リフォーム費用
これを把握しておかないと、
- 「思ったより維持費が重く、結局売らざるを得なかった」
- 「子どもに残したつもりが、実は“負担”を相続させていた」
という事態になりかねません。
3. 建物・立地の状況：プロの目で「使えるか・直せるか」を見る
最後に、「不動産のポテンシャル」を確認します。
- 建物の老朽化の程度（雨漏り・シロアリ・設備の寿命など）
- 立地（駅距離・生活利便性・駐車場の有無・周辺相場）
- 今のまま住めるか、賃貸に出せるか、どの程度のリフォームが必要か
ここを感覚だけで判断すると、
- 実は少しのリフォームで高く貸せたのに、安く売ってしまった
- 古いからと更地にしたが、建物付きの方がむしろ売れた
など、“価値を落とす判断”になってしまうケースもあります。
「売る・貸す・残す」の3パターンをどう比較するか
売る：現金化してシンプルに整理する選択
【メリット】
- 不動産を現金に変えることで、分けやすく、相続トラブルも減らせる
- 固定資産税や維持費の負担から解放される
- 介護費用・老後資金・住み替え資金に充てられる
【デメリット・注意点】
- 一度売ると、あとから「やっぱり残しておけばよかった」はできない
- 売却益に対して譲渡所得税がかかる場合がある
- リフォームや片付けの費用がどこまで必要か、事前に見極めが必要
【向いているケース】
- 将来、自分や子どもが住む予定がはっきりない
- 遠方で通うのが難しく、管理が負担
- 相続人が多く、現物で分けると揉めそう
貸す：収益物件として活用する選択
【メリット】
- 家賃収入という「毎月の収入源」を得られる
- 売らずに所有し続けながら、維持費や税金を家賃でまかなえる可能性
- 将来、子どもが住む選択肢も残せる
【デメリット・注意点】
- 入退去のたびに原状回復費用や募集コストが発生
- 空室リスク・家賃滞納リスク・設備故障などの対応が必要
- 賃貸に出せる状態までのリフォーム費用が先にかかる
【向いているケース】
- 立地が良く、ある程度安定した賃貸需要が見込める
- 相続人の誰かが、管理や判断の窓口として動ける
- 「すぐにまとまった現金は要らないが、毎月の収入があるとうれしい」状況
残す（自分や家族で使う）：“実家”として引き継ぐ選択
【メリット】
- 「思い出の家」を守ることができる
- 住宅費を抑えながら生活できる可能性
- 二世帯・三世帯での住み方も検討しやすい
【デメリット・注意点】
- リフォーム・維持管理の費用は自分たちで負担する必要がある
- 将来、さらに次の世代の相続問題が発生する
- 立地が生活スタイルに合わないと、結局「通えない実家」になる
【向いているケース】
- すでに自分が住んでいて、今後も住み続ける予定がある
- 子ども世帯も「将来ここに住んでもよい」と考えている
- 立地・生活環境が、今後も“住む価値がある”エリア
ホームワーク株式会社が見た「よくある失敗」と回避策
失敗①：感情だけで「とりあえず残す」を選び、負担がのしかかる
よくあるパターン：
- 「親の思い出があるから、売るのは忍びない」
- 「いざとなれば子どもが使うかもしれない」
と深く考えずに残した結果、
- 誰も住まないまま空き家化
- 固定資産税・草刈り・最低限の修繕費だけが毎年かかる
- 子どもの世代で「なぜ残したのか」と不満の種になる
【回避策】
- 「残す」場合も、
- どのくらいの維持コストがかかるか
- 誰がそれを負担するのか
- 10年後・20年後、その家を使う“具体的な人”がいるか
を数字と具体的なイメージで確認する。
- 感情と同じくらい、「お金と将来」を天秤にかけることが大事です。
失敗②：「とりあえず貸せばいい」と考え、予想外の手間と費用に悩む
- 「売るのはもったいないから、まずは貸してみよう」
- 「家賃でローンも税金も全部まかなえるはず」
と考え、十分なシミュレーションなしで賃貸を始めた結果、
- 最初の入居までに、想定以上のリフォーム費用がかかった
- 退去のたびに原状回復費が重く、手元にあまり残らない
- 空室期間が長く、税金・管理費は結局持ち出しに
【回避策】
- 賃貸に出す前に、
- 必要なリフォーム費用（最低限 / しっかり）の見積もり
- 想定家賃・空室率
- 10年間の「キャッシュフロー表」
を作っておくこと。
- 「売った場合の手取り」と「貸した場合の10年トータル手取り」を比較し、
数字で判断するのが有効です。
失敗③：兄弟で何年も結論が出ず、建物が傷む一方になる
- 兄弟で「売る・貸す・残す」の意見が分かれ、話し合いが先送り
- とりあえず誰も住まないまま、空き家状態で数年経過
その間に、
- 雨漏り・シロアリ・設備の劣化が進行
- 売るときには「土地値＋解体費」の評価しかつかない
【回避策】
- 感情論の前に、「事実と数字」をテーブルに乗せる
- 建物の現状（プロの調査）
- リフォーム費用の概算
- 売却価格の目安・賃料の目安
- 第三者（リフォーム会社・不動産会社・専門家）を交え、
「客観的な選択肢」を共有することで、話が進みやすくなります。
実例で見る：相続不動産の「ベストな落とし所」のつくり方
事例①：老朽化した実家を「売るか・貸すか」で迷ったケース（東京都郊外）
- 状況
- 駅徒歩15分の戸建て
- 築35年、設備は全体的に古い
- 相続人は兄弟2人、どちらも別の場所に持ち家あり
【ホームワーク株式会社の対応】
- 建物の現地調査 → 10〜15年は十分住めるが、水回りに更新が必要
- 2パターンで試算
- 最低限のリフォーム＋賃貸
- 室内リフォーム後に売却
- 10年賃貸した場合の手取りと、即売却の手取りを比較
【結論】
- 賃貸に出す場合：初期リフォーム＋空室リスクを考えると、
手間の割に手取りのメリットがさほど大きくない - 結果として「リフォームして即売却」を選択
- 売却益で、兄弟それぞれの住宅ローン繰上げ返済に充当
→ 「感情的には残したかったが、数字を見て納得して売却できた」ケース
事例②：地方の実家を「残す前提」でリフォームし、二世帯で活用（地方都市）
- 状況
- 両親が亡くなったあとの実家
- 築40年だが躯体はしっかり、立地も悪くない
- 子世帯が「いずれUターンして住みたい」希望あり
【対応】
- 構造・耐震・設備のチェック
- 「賃貸には出さず、家族利用を前提としたリノベーション案」を作成
- 将来の介護・二世帯利用も見据えた間取り提案
【結論】
- 建替えよりも、コストを抑えたリノベーションが合理的と判断
- 相続人間でしっかり話し合い、「残す」意思を共有
- 空き家期間は短期の賃貸や帰省利用で活用しながら、
計画的にUターン準備
→ 「感情と数字の両方を満たす“残し方”を実現した」ケース
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（相続不動産・空き家の再生を多数手がけるリフォーム会社）
「相続した不動産の相談でいちばん多いのは、
『売るべきか、貸すべきか、残すべきか分からない』というご相談です。
ここで大事なのは、“いきなり答えを出そうとしないこと”。
その前に、
- 誰の名義か（相続・登記の整理）
- いくら維持費がかかるか（税金・管理費・修繕費）
- どの程度リフォームすれば、どのくらいの価値になるか
を整理してから、
初めて『売る』『貸す』『残す』の比較ができます。
リフォーム会社として私たちができるのは、
- 建物の診断と、必要な工事の“現実的なライン”を示すこと
- 売却・賃貸・自宅利用、それぞれの場合のシミュレーションを一緒に作ること
- 司法書士・不動産会社と連携し、相続・登記・売買の流れまでトータルで支えること
です。
『何となく残したい』『何となく貸したい』というところから一歩進んで、
“数字と将来像に納得がいく選択”をご家族で話し合えるよう、
専門家としてサポートしていきたいと考えています。」
よくある質問（FAQ）
Q1. まず売るか貸すか、どちらから検討すべきですか？
A. どちらが正解という順番はありませんが、
「売った場合の手取り」と「貸した場合の10年トータル手取り」を
並べて比較するのが有効です。そのためにも、最初に相場査定とリフォーム費用の目安を出しておくことをおすすめします。
Q2. 感情的には残したいのですが、お金の不安もあります。どう考えればいいですか？
A. 「残したい理由」を整理するとともに、
- 年間の維持費
- 必要なリフォーム費用
- 将来誰が住む可能性があるか
を数字と具体的なイメージで確認してみてください。
それでも「残す価値がある」と思えれば、自信を持って選べます。
Q3. 遠方にある相続不動産です。売るか貸すか、どちらが現実的ですか？
A. 遠方物件は、管理・トラブル対応の負担が大きくなりがちです。
明確な活用計画がない場合は、売却して現金化する選択を検討する方が、
将来の負担を減らせるケースが多く見られます。
Q4. 古すぎて住めそうにない家でも、リフォームして貸せますか？
A. 構造や立地によっては、フルリノベーションで活用できることもありますが、
- 解体＋更地売却の方が合理的な場合
- そもそも需要が少なく、貸しても収支が合わない場合
もあります。現地調査と収支シミュレーションをしたうえで判断するのが安全です。
Q5. 相続人同士で意見が割れています。専門家にどこまで入ってもらえますか？
A. 相続内容の調整自体は弁護士・司法書士の領域ですが、
ホームワーク株式会社では、
- 不動産としての価値・活用の数字
- リフォームの要否と費用感
を“客観的な材料”として提示し、話し合いを前に進めるお手伝いをしています。
Q6. まず何から相談すればいいか分かりません。
A. 次の3点を教えていただければ十分です。
- 不動産の場所（市区町村・だいたいのエリア）
- 築年数と現在の状態（住んでいるか、空き家か）
- 売る・貸す・残すについて、現時点で考えていること
そこから、
- 現状整理（相続・登記・名義）
- 建物診断とリフォームの方向性
- 売却・賃貸・自宅利用のシミュレーション
という順番で、一緒に整理していくことができます。
迷っている段階こそ、最初の相談タイミングとして最適です。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
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