【結論】築古かどうかより「立地・状態・お金（収支）」の3点を数字で見れば、“売れない築古”と“まだ戦える築古”がはっきり分かれる
「築30年」「築40年」と聞くと、
- もう売れないのでは？
- ボロいから、きっと二束三文だろう
- リフォームしないと誰も買わない？
と不安になる方は多いですが、
実務の現場では、
- 築浅でも売れにくい物件
- 築古でもサクッと売れる物件
が、はっきり存在します。
違いを生むのは「築年数」そのものではなく、
- 立地・用途に“まだ需要があるか”
- 建物の状態が“直せば使えるレベル”か、“ほぼ土地値扱い”か
- 売却 or リフォーム・賃貸などの複数パターンで“収支が合うかどうか”
この3つです。
特に、築古物件で失敗しやすいのは、
- 年数だけで「あきらめる」
- 逆に、愛着だけで「残そう」と決めて、お金の計算を後回しにする
という両極端なパターンです。
以下で、リフォーム・再生を得意とする
ホームワーク株式会社の視点から、
- 「本当に売れない築古」と「ちゃんと売れる築古」の違い
- 年数より大事な判断ポイント
- 実際の事例と、現実的な選択肢の整理の仕方
を解説します。
「築古＝売れない」と決めつけるべきでない理由
理由① 中古市場では「築20〜30年超」は当たり前になっている
首都圏・地方都市を問わず、
- 築30年前後のマンション・戸建
- 築40年超の戸建や小ぶりなアパート
は、中古市場で“ごく普通に”売買されています。
買主側も、
- 「新築じゃなくてもいい」
- 「立地や広さ重視で、築年はある程度妥協」
という人が増えており、
「築古だから絶対NG」という時代ではありません。
理由② 築古でも「土地＋建物」として価値があるケースは多い
築古物件の査定では、
- 土地の価値（立地・面積・形・接道）
- 建物の価値（構造・状態・リフォーム歴）
を分けて見ます。
築年数が古くても、
- 構造がしっかりしている
- 適切なメンテナンス・リフォームがされている
- 立地に需要がある
といった条件がそろえば、
「建物も含めて」きちんと評価されることは珍しくありません。
逆に、「築浅でも雑な施工・管理」で
早々にガタが来ている物件もあり、
年数だけでは判断できないのが現実です。
理由③ “土地値だけで十分売れる築古”も多い
たとえ建物がボロボロでも、
- 土地としての立地が良い
- 再建築可能で、用途に自由度がある
- 周辺の土地相場が安定している
場合、「古家付き土地」として
十分な価格で売れることも多くあります。
この場合、ポイントは
- 解体するか・しないか
- 現状のまま渡すか・簡易補修だけするか
といった「売り方」の調整であり、
“築古だから売れない”という話ではありません。
“築古でも売れる物件”と“本当に厳しい物件”の分かれ目
ポイント1：立地と用途の“これから”に需要があるか
【売れやすい築古の特徴】
- 駅・バス停からの距離が許容範囲（徒歩圏 or バス便良好）
- 生活インフラ（スーパー・学校・病院など）が整っている
- 都市圏なら「郊外すぎない」、地方なら「中核エリアに近い」
- 住宅だけでなく、事務所・店舗・倉庫など別用途の可能性もある
【売れにくい築古の特徴】
- 人口減少が激しいエリアの、さらに外れ
- 公共交通も乏しく、車があっても不便
- 近くに大きな雇用・学校・商業施設がない
- 土地自体に使い道のイメージが湧きにくい
→ 築古かどうかより、「この場所にあと10〜20年、人が住み・働くイメージがあるか」
を考える方が重要です。
ポイント2：建物の“直せば戦える”レベルかどうか
【まだ戦える築古】
- 大きな傾き・深刻な雨漏りがない
- 構造がしっかりしていて、耐震補強やリフォームで十分使える
- 給湯・水回り・内装の老朽化はあるが、「工事範囲を絞ればコスト管理できる」
【本当に厳しい築古】
- 基礎・構造に重大な問題（大きなひび割れ・不同沈下など）
- 屋根・外壁・躯体の傷みが激しく、部分補修では追いつかない
- 法規的に「再建築不可」かつ建物も限界に近い
→ ホームワーク株式会社のようなリフォーム会社による
**建物診断（現地調査）**を入れて、
- 「直せば活かせる」のか
- 「直すより、土地として考えるべき」なのか
を見極めるのが、安全で早道です。
ポイント3：お金の計算をしたときに“合うかどうか”
売り・直し・貸すのどれを選ぶにしても、
- いくらかけて（リフォーム・解体・諸費用）
- いくらで売れる（or いくら家賃が取れる）
- 手元にいくら残る
- キャンセルリスク・空室リスク・将来の大規模修繕リスク
を、ざっくりでも数字で比較することが大切です。
感覚だけで「築古だから無理」「リフォームすれば何とかなる」は危険です。
ケース別：築古物件の判断ポイントと選択肢
ケース① 築30〜40年の戸建（自宅・実家）
【よくある状況】
- 親世代が建てた家（築30〜40年）
- 今は誰かが住んでいる／これから空き家になりそう
- 外壁と屋根がそろそろ気になる、設備も古め
【判断のポイント】
- 立地：
- 将来、子ども世帯が住む可能性は？
- 賃貸需要はあるエリアか？
- 建物状態：
- 雨漏り・シロアリ・基礎・給排水の状態
- 耐震基準（旧耐震か、新耐震か）
- お金：
- リフォーム費用 vs 売却価格
- 賃貸に出したときの家賃・空室リスク
【選択肢】
- 自分 or 子どもが住む → 耐震・断熱・水回りを中心にリフォーム
- 賃貸に出す → 最低限のリフォーム＋賃貸シミュレーション
- 売却する → 「現状のまま／一部直して／解体」の3パターンで手取りを比較
ケース② 築古アパート・収益物件
【よくある状況】
- 築30〜40年の木造・鉄骨アパート
- 空室が増え始めている
- 外壁・屋根・共用部の老朽化が目立つ
【判断のポイント】
- 賃貸需要：
- エリアの入居需要はまだあるか
- 近隣の競合物件（築浅・新築）との比較
- 建物状態：
- 直せば入居付けできそうか
- 配管・防水・共用設備の寿命
- 収支：
- 今後10年の修繕費込みで見たキャッシュフロー
- 今売った場合の手取りとの比較
【選択肢】
- 再生して賃貸を続ける（外観・共用部・空室内の改善）
- 一部だけ再生（最低限の修繕＋数年運用後に売却）
- 現状 or 簡易補修後に売却して、他の資産へ組み替え
ケース③ 築古の店舗・事務所ビル（自営業・賃貸併用）
【よくある状況】
- 1階が店舗、2階以降が住居 or 賃貸
- 自営業を引退予定 or すでに閉店
- ビル自体が築30〜40年超
【判断のポイント】
- 立地・用途：
- 店舗・事務所ニーズが残っているエリアか
- 住居・SOHO・福祉・スクールなど別用途の可能性
- 建物状態と修繕費：
- 外壁・屋上・設備の更新コスト
- 区画の使い勝手（分割・一体利用のしやすさ）
- 自分の今後：
- 自営業を完全にやめるのか
- 別の形で活用したいのか（賃貸・一部自用）
【選択肢】
- 用途変更（コンバージョン）＋賃貸
- ビルとして再生＋収益物件化
- 現状 or 一部改修で売却
実例①：築38年の戸建を「部分リフォーム＋売却」で最大化したケース
- 場所：首都圏郊外
- 状況：
- 築38年 木造戸建
- 親が施設入居し、実家は空き家に
- 外壁・屋根は色あせているが、構造はしっかり
【オーナーの不安】
- 解体して売るしかないと思っている
- リフォームしても、その分高く売れるのか分からない
【ホームワーク株式会社の対応】
- 建物診断
- 構造・基礎・雨漏りは問題なし
- 外観と室内の一部（床・クロス）が古さを強く感じさせる状態
- 3パターンでシミュレーション
- A：現状のまま「古家付き土地」として売却
- B：外壁塗装＋簡易内装リフォーム（約150万円）後に売却
- C：解体更地にして売却
- それぞれの
- 想定売却価格
- 諸費用・工事費
- 手取り額
を比較。
【結論】
- C（解体）は費用が重く、手取りが最少
- A（現状売却）は見た目の印象が悪く、価格が伸びにくい
- B（最低限の外観＋内装リフレッシュ）で、
最も高い手取りが見込めると判明
【結果】
- 150万円のリフォームで「住める築古」として販売
- 「現状売却」想定よりも約250万円高く売却
- 差し引きで100万円程度手取りが増えた
→ 「年数だけ見て“古いから解体”」ではなく、
状態とコスト・売却価格を数字で比較したからこそ出せた選択でした。
実例②：築40年オーバーのアパートを「現状売却」した方が良かったケース
- 場所：地方都市郊外
- 状況：
- 築41年 木造アパート 8戸
- 入居3戸・空室5戸
- 屋根・外壁・共用廊下の傷みが大きい
- 周辺でも新築アパートが増え、競争激しい
【オーナーの希望】
- できればリフォームして満室にしてから高く売りたい
【ホームワーク株式会社の対応】
- 建物診断
- 構造そのものはまだ使えるが、
・屋根
・外壁
・共用部
・空室5戸の内装
を直すと、ざっと1,000万円超の投資が必要と試算
- 構造そのものはまだ使えるが、
- 賃貸シミュレーション
- フルリフォーム後の想定家賃
- 競合との比較（エリア相場）
- 満室までの期間・空室リスク
- 売却シミュレーション
- A：フルリフォーム後に売る
- B：最低限補修＋現状に近い状態で売る
- C：ほぼ現状のまま、割安価格で投資家に売る
【結論】
- A：投資回収までかなり時間がかかり、リスクに見合わない
- B：補修コストに対して、売却価格の上乗せが限定的
- C：価格は低いが、
・追加投資不要
・将来の修繕リスクも手放せる
→ オーナーの年齢・他資産とのバランスを踏まえ、Cを選択。
【結果】
- ローン完済＋わずかな現金を確保
- 将来の空室・老朽化・大規模修繕の不安から解放
- 都心の小さな区分マンションに組み替え、安定収益を確保
→ 「築古だからリフォームしてから売るべき」とは限らない、
“エリア需要と投資回収の現実”を見た判断でした。
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（築古住宅・アパート・ビルの再生と売却サポートを多数手がけるリフォーム会社）
「築古物件についてのご相談で、一番多いのは
『古いから解体するしかないですよね？』
『築年数が古いと、やっぱり誰も買いませんか？』
というお声です。
私たちの答えは、いつも同じです。
『築年数だけでは、何も決まりません。』
判断に必要なのは、
- 立地と用途の“未来”（この場所に、あとどれくらい需要があるか）
- 建物の“現在地”（直せば使えるのか、解体前提なのか）
- 売る・直す・貸す・残す、それぞれの“数字で見た損得”
この3つを、一度テーブルの上に並べることです。
ホームワーク株式会社では、
- 建物診断（リフォーム・解体の要否と概算費用）
- 不動産会社との連携による「現状売却／再生後売却」の価格シミュレーション
- 相続・税金も視野に入れた全体プランの整理
を通じて、
『築古だから不安』を『こうすれば納得できる』に変えるお手伝いをしています。
“築古であること”はマイナスではなく、
“選択の分かれ道をしっかり考えるタイミング”だと捉えていただければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 築40年以上の家は、やっぱり解体してから売った方がいいですか？
A. 一概には言えません。
- 解体費用（数十万〜数百万円）
- 解体前後の売却価格の差
- 買主ニーズ（古家を活かしたい人がいるか）
を比較する必要があります。
「古家付き土地」として売った方が、手取りが多くなるケースも多いです。
Q2. リフォームしてから売ると高く売れると聞きました。本当ですか？
A. リフォームで“見た目”や“使い勝手”が良くなれば、
売却価格やスピードが改善する可能性は高いです。
ただし、
- リフォーム費用以上に価格が上がるか
- 何もしない場合との差額がどれくらいか
をシミュレーションして判断することが重要です。
Q3. 築古物件は住宅ローンが通りにくいと聞きました。売れにくいですか？
A. 銀行の評価は築年数だけでなく、
- 立地
- 構造・耐震性
- 管理状態
なども見ています。
築古でも、条件次第で住宅ローン利用の買主が付きます。
ローンがつきにくい場合は、投資家や現金購入者をターゲットにする戦略もあります。
Q4. 自分で使うか売るか、まだ決めていません。今は何もしない方がいいですか？
A. 「何もしない＝時間が味方してくれる」とは限りません。
特に築古の場合、
- 老朽化
- 空き家化
- 修繕費の増加
で条件が悪化することも多いです。
まずは「使う場合」「売る場合」「貸す場合」の
ざっくりシミュレーションをしてから、様子見するかどうかを決めるのがおすすめです。
Q5. 地方の築古物件でも、相談できますか？
A. 可能です。
地方物件の場合は特に、
- エリア需要
- 将来の人口・雇用の見通し
- 他の資産とのバランス（組み替えの可能性）
を含めて考える必要があります。
ホームワーク株式会社では、地方の築古アパート・戸建のご相談も多数お受けしています。
Q6. 相談のとき、何を準備しておけばいいですか？
A. 次の3点が分かれば十分です。
- 物件の所在地と種類（戸建・アパート・ビルなど）
- 築年数と、おおまかな状態（雨漏り・リフォーム歴・空室状況など）
- 「住む／貸す／売る」について、現時点で考えていること（まだ迷っているでもOK）
この情報をもとに、ホームワーク株式会社が
- 建物診断の要否・優先度
- リフォーム／解体／売却それぞれの概算シミュレーション
- 相続や今後のライフプランも踏まえた選択肢の整理
を一緒に行っていきます。
「築古だから…」と結論を急がず、
まずは“年数より大事なポイント”から、一緒に整えていきましょう。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
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