【結論】訴訟・紛争中の不動産は「まず止血、その次に整理、そのうえで売却・活用」を専門家と一緒に設計すれば動かせる
訴訟・紛争中の不動産は、
- 「裁判が終わるまで何もできない」
- 「トラブル物件だから、もう売るのは無理」
- 「関係者が多すぎて、とても整理しきれない」
と感じて、手を付けられずにいる方が少なくありません。
しかし現実には、
- 訴訟・紛争の“論点”と“不動産そのものの価値”を切り分ける
- 「今すぐ決めること」と「判決・和解を待つこと」を整理する
- 売却・買取・持ち分の整理など、現実的な選択肢を並べる
ことで、
- 完全な“ハッピーエンド”ではなくても、
- 「これ以上悪化させない」「生活を立て直す」レベルの解決
に持っていくことは十分可能です。
大事なのは、
- 紛争の内容（誰と・何を争っているのか）
- 不動産の状況（名義・ローン・老朽化・活用余地）
- 関係者の優先順位（お金・時間・感情、何を最優先するか）
を早い段階で整理し、「出口の設計」を専門家と一緒に考えることです。
以下で、ホームワーク株式会社（相続・空き家・訳あり物件の再生を得意とするリフォーム会社）の視点から、
訴訟・紛争中の不動産の現実的な選択肢と進め方を解説します。
訴訟・紛争中の不動産で「よくあるパターン」
1. 相続をめぐる紛争（遺産分割・遺留分・遺言無効など）
例：
- 「実家を誰が相続するか」で兄弟姉妹が揉めている
- 遺言書の内容に不満があり、遺留分侵害額請求や遺言無効訴訟になっている
- 相続登記ができず、不動産を動かせない
このタイプでは、
- 「誰がどの割合を持つのか」が確定しない
- 相続人の感情の対立が強い
ため、売却や活用の話がまったく進まなくなりがちです。
2. 離婚・内縁解消をめぐる紛争
例：
- 夫婦共有名義の自宅の「持ち分・売却・住み続ける権利」を争っている
- 片方が住み続け、もう片方が持分の買取りを請求している
- 財産分与の一環として、自宅の扱いが訴訟になっている
この場合、
- 「売る・売らない」
- 「誰が住む・誰が出ていく」
- 「ローンの返済・名義変更をどうするか」
など、生活に直結するテーマがからむため、感情面の対立も激しくなりやすいです。
3. 共有者間の紛争（兄弟・親族・投資家どうし 等）
例：
- 共有名義の不動産の使い方（貸す・売る・建替える）で意見が割れている
- 一人が勝手に賃貸に出した・リフォームしたことで争いに発展している
- 共有持分の買取り・分割を求めて裁判になっている
共有状態のまま時間が経つと、
- 代替わりで共有者が増える
- 連絡の取れない共有者が出てくる
など、問題が雪だるま式に膨らみやすくなります。
4. 近隣との境界・通行・騒音・越境などをめぐる紛争
例：
- 境界線・塀の位置をめぐり、隣地所有者と訴訟になっている
- 通路・私道の通行権をめぐる争い
- ひどい騒音・嫌がらせに対し、損害賠償や差止請求で訴訟
こうしたケースでは、
- 「判決・和解でどう決まったか」が将来の売却にも直結
- 買主が不安を感じやすく、価格・条件に影響しやすい
という特徴があります。
訴訟・紛争中の不動産の「基本ルール」
1. 訴訟・紛争の内容を隠したまま売るのはNG
不動産の売買では、
- 契約の判断に大きく影響する「重要な事実」を告げる義務
があります。
訴訟・紛争の内容によっては、
- 現時点で権利関係が不安定である
- 将来の使用・建替え・処分に制限が出る可能性がある
など、買主の判断に直結するケースが多いため、
- 「争いがあること自体」
- 「争いの争点・現時点での状況」
を、一定の範囲で説明する必要があります。
隠したまま売却すると、
- 契約解除
- 損害賠償請求
といったリスクが高く、結果的に売主自身を追い詰めることになりかねません。
2. 訴訟の種類によって、「売れるタイミング」が変わる
- 相続人確定前の遺産分割訴訟
→ 原則として「誰が売主になれるか」が確定するまで動かしにくい - 近隣との境界訴訟
→ 結果を待ってからの方が、買主にとって安心・評価もしやすい - 離婚・財産分与をめぐる争い
→ 当事者同士の合意で「売却して分ける」方向に進めることもある
つまり、
- 「判決・和解まで何もできない」のか
- 「進行中でも、一定の整理や準備はできる」のか
は、訴訟の内容・段階によって変わります。
3. 「裁判が終わってから考えよう」は、必ずしも得策ではない
- 何年も争っている間に、建物がどんどん老朽化
- 空き家になったまま、固定資産税・管理費だけが積み上がる
- 関係者が高齢化・代替わりし、紛争がさらに複雑に
という事態は珍しくありません。
裁判の行方は弁護士が中心になりますが、
- 「終わった瞬間に、どう動くか」
- 「勝っても・負けても・和解でも、次の一手は何か」
を、あらかじめ不動産・リフォームの専門家と一緒に描いておくことが、
結果的に“時間とお金のロス”を防ぐことにつながります。
現実的な選択肢① 紛争・訴訟の「前提整理」を先にやる
1. まずは「何が争点か」を紙に書き出す
感情的には「全部イヤだ」と思ってしまう状況でも、
- 訴訟の書類
- 弁護士からの説明
- 相手方の主張
を整理していくと、争点はおおよそ次のどれかに絞られます。
- 誰がどの持分を持つか（所有権・共有持分の割合）
- その不動産を「誰が使うか・住むか」
- 修繕費用・管理費・固定資産税を誰が負担してきたか
- 売却の可否・タイミング・価格の妥当性
- 損害賠償の有無・金額
これを整理することで、
- 「裁判の結果で決まること」と
- 「当事者同士の合意で決められること」
の線引きが見えてきます。
2. 不動産側の「現状」と「価値」を把握する
訴訟・紛争の話が中心になってしまうと、
- 建物の老朽化
- 市場価格の変動
- 周辺環境の変化
といった“不動産そのものの事情”が後回しになりがちです。
ホームワーク株式会社では、
- 現地調査（建物・土地の状態確認）
- 周辺相場・賃料相場の確認
- リフォーム・解体・活用の可能性の洗い出し
を行い、
- 「いまこの不動産をどう見るべきか」
- 「ここ数年で価値がどう変化しているか」
を、感情論とは切り離して整理します。
現実的な選択肢② 「売る／売らない」以外も含めたシミュレーション
選択肢1：紛争後に「売却して清算する」前提で動く
【こんなケースに多い】
- 相続人・共有者が多数いて、誰も住む予定がない
- 離婚後もどちらもそこには住み続けない
- 近隣トラブルの場所から、物理的に離れたい
【ポイント】
- 紛争の和解案に「売却して代金を分ける」案を含められるか
- 売却後の手取りを試算し、「どの程度なら受け入れられるか」を数値で共有する
- 売り方（現状売り／リフォーム売り／買取など）で手取りが変わることも事前説明する
選択肢2：持ち分の買取り・持分売却で「所有者を一本化」する
【こんなケースに多い】
- 共有者の一部が「住み続けたい・活用したい」と考えている
- 他の共有者は「売却して現金が欲しい」
【やり方の例】
- 住み続けたい人が、他の共有者から持分を買い取る
- 第三者（投資家・買取業者・リフォーム会社など）が、一部または全部の持分を取得する
- 裁判所に「共有物分割訴訟」を起こし、判決で売却や分割方法が決まるケースも
【注意点】
- 持分の評価額（いくらで買い取るか）が争点になりやすい
- 共有状態のまま持分だけ売ると、「共有持分買取業者」などに安く買い叩かれるリスクもある
選択肢3：任意売却・競売回避など「金融トラブル」の出口
【こんなケースに多い】
- ローン滞納が続き、金融機関から競売の予告が来ている
- 離婚・事業失敗などで返済が厳しくなった
【選択肢】
- 任意売却（金融機関の同意を得て、市場に近い価格で売却）
- 競売に進む前に、買取・現金化を検討
- ローンのリスケジュール・支払条件見直しと合わせて検討
【ポイント】
- 競売になると、一般に市場価格より安く売却されることが多い
- 「いつまでにどのくらいの金額で売れればいいのか」を金融機関と話し合っておくことが重要
選択肢4：しばらく「賃貸活用」で時間を稼ぐ
【こんなケースに多い】
- 紛争の決着に時間がかかりそう
- 今すぐ売ると価格面で不利だが、固定資産税・管理費の負担が重い
【メリット・デメリット】
- メリット
- 家賃収入で維持コストの一部をカバーできる
- 売却タイミングをずらせる
- デメリット
- 賃貸中は売却が難しくなる場合もある
- 共有状態・紛争状態のまま賃貸に出すと、後の精算が複雑になる
実例：訴訟・紛争中の不動産を「現実的な出口」に導いたケース
※プライバシー保護のため、一部内容を加工しています。
事例①：兄弟間訴訟中の実家を「売却清算」で着地（相続紛争）
- 状況
- 亡くなった両親の自宅をめぐり、兄と弟が遺産分割訴訟中
- 兄は「実家を残したい」、弟は「売却して現金でほしい」
- 5年以上対立し、空き家のまま老朽化が進行
【ホームワーク株式会社の関与】
- 建物診断と売却・リフォーム・賃貸の3パターンで収支シミュレーション
- 「このままさらに5年放置した場合」のシミュレーションも作成
- 弁護士と連携し、裁判上の和解案に
「売却して、費用控除後の残金を◯：◯割合で分ける」案を提案
【結果】
- 両者とも、「このままでは価値が下がるだけ」という数字を目の当たりにし、売却で合意
- 空き家期間が長かったため、最低限のリフォームと片付けを実施
- 売却後、それぞれが納得できる金額を受け取り、訴訟も終結
事例②：離婚協議と並行してマンションを売却（財産分与）
- 状況
- 夫婦共有名義のマンション
- 財産分与をめぐり協議が難航し、別居状態が続いていた
- ローン返済と管理費が双方の負担になっていた
【ホームワーク株式会社の関与】
- 不動産会社と連携して査定し、「売却時の手取り見込み」を算出
- ローン残高・諸費用を差し引いたうえで、
どのくらいの金額が残るかをシミュレーション - 弁護士を通して、そのシミュレーションを財産分与の協議資料として提示
【結果】
- 「自分が住み続ける」案よりも、「売却して分ける」案の方が双方に公平と判断
- 売却方針が決まったことで、離婚協議も前に進み、
売却完了 → ローン完済 → 残金を規定の割合で分配、という形で整理
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（相続不動産・空き家・訳あり物件の再生を多数手がけるリフォーム会社）
「訴訟・紛争中の不動産のご相談をいただくとき、
多くの方がすでに心身ともにかなり消耗されています。
- 『もう何年も家族と争っている』
- 『相手のことを考えるだけで疲れてしまう』
- 『不動産のことまで頭が回らない』
という状態のなかで、
“売る／残す／貸す”といった選択肢を一人で考えるのは、正直とても大変です。
私たちが大切にしているのは、
- まず“何が起きているのか”を、感情も含めて一度全部聞くこと
- そのうえで、“法律の話”と“不動産の話”を分けて整理すること
- 『勝つか負けるか』だけでなく、『これ以上悪化させないゴール』も一緒に探すこと
です。
訴訟・紛争中の不動産は、『裁判が終わってから考えよう』では遅すぎることが少なくありません。
- 建物が傷んでしまう前に
- 相続人や関係者が動ける年齢のうちに
- ローンや滞納が“どうにかなる範囲”のうちに
現実的な出口のパターンを、一緒にシミュレーションしておくことが、
ご本人とご家族を守ることにつながると考えています。
『訴訟中だから、今は相談しても意味がないのでは？』
そう感じる段階こそが、実は一番の相談タイミングです。
まずは状況整理から、一緒に始めていきましょう。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 訴訟中でも、不動産を売却することはできますか？
A. ケースによります。
- 所有者・共有者が売却に同意しているか
- 訴訟の内容が「所有権そのもの」か「損害賠償等」か
などで変わります。
裁判中に売却しても、判決次第で無効・取消しのリスクがある場合もあるため、必ず弁護士と不動産の専門家の両方に確認して進める必要があります。
Q2. 訴訟や紛争があることは、買主に必ず伝えないといけませんか？
A. 一般には、「契約判断に影響するレベルの紛争」がある場合は、説明が必要です。
特に、
- 所有権・境界・通行権
- 使用制限・建替え制限
- 将来の負担（損害賠償・原状回復 等）
に関わる争いは、隠したまま売ると後に大きなトラブルになります。
どこまで・どう伝えるかは、弁護士・宅建士と一緒に方針を決めることが大切です。
Q3. 家族間で揉めていて、弁護士も入っています。不動産の相談は弁護士だけに任せた方がいいですか？
A. 法律的な戦略・訴訟対応は弁護士の役割ですが、
- 不動産の現在価値
- 売却・賃貸・リフォームなど具体的な活用案
- 建物の老朽化や将来の修繕コスト
といった“現場の数字”は、リフォーム会社・不動産会社の得意分野です。
弁護士と不動産のプロが連携することで、「法律的にも・経済的にも納得できる落とし所」が見えやすくなります。
Q4. 紛争が落ち着くまで、何年も空き家のままにしてあります。先にリフォームした方がいいですか？
A. 紛争の内容によります。
- 所有者・費用負担者がはっきりしていない状態で大規模リフォームをすると、後から誰が負担するかで揉める可能性があります。
- ただし、最低限の雨漏り対策・防犯対策など「資産価値を守るためのメンテナンス」は、早めに検討した方が良い場合もあります。
まずは、どこまでが“保全”、どこからが“投資”かを切り分けて考えましょう。
Q5. 訴訟で勝つか負けるか分からない状態でも、シミュレーションはできますか？
A. 可能です。
- 勝った場合
- 一部のみ認められた場合
- 和解で折り合う場合
など、いくつかのパターンを想定して、
それぞれの場合の「不動産の扱い方（売却・活用・保有）」をシミュレーションすることができます。
これにより、「どのラインで折り合うか」を考える材料にもなります。
Q6. 競売になるかもしれません。もう相談しても手遅れでしょうか？
A. 競売開始決定後でも、状況によっては任意売却や買取など、別の選択肢が残されている場合があります。
ただし、時間が経つほど選べる手段は減っていきます。
裁判所や金融機関から通知が来た段階で、できるだけ早く弁護士と不動産の専門家に相談することをおすすめします。
Q7. まず何を準備して相談すればいいですか？
A. 可能であれば、次の資料があるとスムーズです。
- 不動産の住所・固定資産税の納付書
- 登記事項証明書（あれば）
- 訴状・準備書面・和解案など、訴訟関係の書類
- 現在の状況メモ（誰と何を争っているかの簡単な説明）
これらをもとに、
- 問題の種類
- 関わるべき専門家
- 考えられる出口の方向性
を、ホームワーク株式会社や提携の弁護士・司法書士と一緒に整理していけます。
Q8. まだ訴訟までは行っていませんが、揉めそうな気配があります。この段階で相談しても大丈夫ですか？
A. むしろ、その段階がベストタイミングです。
- 訴訟になる前に合意できる解決策
- 訴訟になったとしても“こじれすぎない”進め方
を、事前にシミュレーションできます。
「もしかしたら紛争になるかも」と感じた時点で、一度状況整理の相談をしておくと、後々の選択肢が大きく変わります。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
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