【結論】容積率オーバー物件も「違反の中身」と「是正の可否」を整理すれば売れる。ただし“知らずに売る／買う”のは危険
容積率オーバー物件（建物の延床面積が、本来許される容積率を超えている物件）は、
- 「違反建築だから売れないのでは？」
- 「住宅ローンが出ないと言われた」
- 「何をどう直せばいいか分からない」
と不安に感じられがちですが、
実務的には、次のポイントさえ押さえれば「売却自体」は十分可能です。
- 本当に“違反状態”なのか、単なる「図面未更新・登記未反映」なのか
- オーバーしている部分を“是正できる”のか、“現状のまま引き継ぐしかない”のか
- ローン・保険・将来の建替えにどんな影響が出るのか
逆に危険なのは、
- 売主が内容をよく分からないまま「なんとなく」売る
- 仲介会社も深く調べず「黙っていれば分からないだろう」と扱う
- 買主が「安いから」とだけ判断して購入してしまう
という、「あいまいなまま取引してしまうケース」です。
以下で、容積率オーバー物件が売却で問題になりやすい理由と、
ホームワーク株式会社（訳あり・築古・再生案件を多く扱うリフォーム会社）の現場目線から見た、
現実的な対処法を解説します。
容積率オーバー物件とは？まずは前提整理
容積率とは何か（ざっくりイメージ）
容積率＝「土地面積に対して、建物の延床面積をどこまで建てていいか」の割合です。
- 例：土地100㎡ × 容積率200％ → 延床面積は最大200㎡までOK
これを超えて建っていると、
- 建築基準法上の容積率制限に違反している
- いわゆる「違反建築物」と評価される可能性がある
という状態になります。
「容積率オーバー」と言われる主なパターン
現場でよくあるのは、次のようなケースです。
- 建築時から既にオーバーしていたケース
- 昔は基準が緩かった／行政の運用が甘かった
- 当時の確認申請自体が適切でなかった
- あとから増築してオーバーしたケース
- ベランダを部屋化
- 屋根裏・ロフトを「実質居室」に変更
- 1階のガレージや物置を居室に改造
- 図面・登記と現況がズレているだけのケース
- 登記簿上の床面積にロフト・一部増築が反映されていない
- 計算上はギリギリセーフだが、役所には厳しめに見られている
この「どのパターンか」によって、
違反の重さ・是正の必要性・売却への影響が大きく変わります。
なぜ容積率オーバー物件は売却で問題になるのか
1. 法律上“違反建築物”となる可能性がある
容積率を超過している場合、原則として建築基準法違反となり、
- 新たな確認申請が通らない（※原則）
- 将来建て替えるときは、適法な容積率内に収める必要がある
- 行政からの是正指導・命令のリスクをゼロにはできない
といった不安要素を抱えることになります。
「今すぐ取壊せ」と言われるケースは現実には稀ですが、
- 「今の建物はそのまま使えるが、建て替え時は容積率内になる」
という“既存不適格”とは違い、 - 違反状態が現在進行形
という扱いになるリスクがある点は要注意です。
2. 住宅ローン・アパートローンが付きにくい
金融機関は、
- 「担保として処分しやすいか」
- 「法律違反リスクがないか」
を重視します。
容積率オーバー物件は、
- そもそも違反建築 → NG
- 実態はグレーだが、調査が面倒 → 担当者が避けがち
- 担保評価で建物部分をほとんど見てくれない → 融資額が伸びない
といった理由で、ローン審査が厳しくなりがちです。
結果として、
- 一般のマイホーム購入層（フルローン前提）が買いづらい
- 自己資金・現金・投資家向けに絞られる
という意味で「売りにくい物件」になります。
3. 将来建て替えたときに“今と同じボリューム”にならない
買主がもっとも誤解しやすいポイントがここです。
- 今の建物：延床200㎡（実質3階建て＋広い部屋）
- 適法に建て替え：延床150㎡までしか建てられない
ということも珍しくなく、
- 「今と同じサイズの家に建替えできる」と思って買うと大きなギャップ
- 将来リノベ・建替えを検討するときに「こんなはずではなかった」とトラブル化
するリスクがあります。
「知らないまま売る／買う」とどう危険なのか
売主側のリスク
- 容積率オーバー（またはその疑い）を知りながら説明しなかった場合、
- 契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）を追及される可能性
- 損害賠償・契約解除のリスク
- 「違反建築であること」を知ろうともしなかった（重過失）と判断されると、
- 「知らなかった」では済まないケースも
買主側のリスク
- ローンが通らず、契約白紙 → 手付金返還などでトラブル
- 将来の建替え・増改築で、希望のプランが通らない
- 売却時に「違反建築」として評価が下がる
何より怖いのは、
- “安いから”だけで買ってしまい、
- 後で容積率オーバーだと知るパターン
です。
まず確認すべきポイント：本当に容積率オーバーなのか？
容積率オーバーかどうかは、感覚ではなく「計算と資料」で確認します。
確認ステップ
- 都市計画・用途地域・指定容積率の確認
- 市役所・役所の都市計画課などで、
- 用途地域
- 指定容積率（例：200％）
を確認する
- 市役所・役所の都市計画課などで、
- 敷地面積の確認
- 登記簿・実測図から土地の面積（㎡）を把握
- 建物の延床面積の確認
- 建築確認済証・検査済証・確認図面
- 登記事項証明書の床面積
- 現況の実測（増築・ロフト・ベランダ部屋化などを含む）
- 計算してみる
- 延床面積 ÷ 敷地面積 × 100 ＝ 容積率（％）
- これが指定容積率を超えているかどうか
ありがちな「勘違いポイント」
- ロフト・小屋裏収納・バルコニーの一部は「床面積に入る場合／入らない場合」がある
- 1階のビルトインガレージ・ピロティも、条件次第で容積率に算入される
- 道路の幅員や前面道路条件によって、指定容積率が制限されることもある
このあたりは、建築士・不動産会社・ホームワーク株式会社のような
再生系リフォーム会社と一緒に整理するのが現実的です。
容積率オーバー物件の「売り方」の選択肢
ここからは、実務で取りうる代表的な3パターンを整理します。
パターン①：是正してから「適法な状態」として売る
【内容】
- 容積率オーバー部分を減築・用途変更などで是正
- 役所（建築指導課など）と協議し、必要に応じて確認・申請
- 「適法な状態」として、通常のローン・売却チャネルで販売
【メリット】
- 一般の実需層にも売りやすい
- ローンも通りやすく、価格も比較的守りやすい
- 将来のトラブルリスクを大きく下げられる
【デメリット】
- 減築・工事費用がかかる
- 床面積が減ることで、魅力（広さ・部屋数）が落ちることも
【向いているケース】
- エリアや立地が良く、是正しても十分な売却価格が期待できる
- オーバー分が一部で、減築しても暮らしに支障が少ない
- ローン利用のファミリー層に確実に売りたい
パターン②：現状のまま「違反リスクを織り込んだ価格」で売る
【内容】
- 容積率オーバー・違反の可能性を説明し、書面にも明記
- 現状有姿（げんじょうゆうし）で引き継ぐ前提
- 価格を相応に調整し、投資家・再生業者・現金購入者向けに販売
【メリット】
- 是正費用をかけずに早期売却が狙える
- 「訳あり」を受け入れる層に的を絞ることで、無駄な内覧を減らせる
【デメリット】
- 一般の居住用ローン購入者には売りにくい
- 市場相場より安い価格設定が前提になりやすい
- 将来の建替え制限など、買主のリスクは残る
【向いているケース】
- 立地・建物のボリュームを考えても「元を取れる」価格帯が見込める
- 売主が早期現金化を優先したい
- 投資家・買取業者が多いエリア
パターン③：一度買取りして「再生後」に再販売する
【内容】
- ホームワーク株式会社のような再生系業者・不動産会社が一度買取
- 買取側が、
- 是正可能な部分は是正
- 是正困難な部分は明確にしたうえでリノベ
- 「再生済み・訳アリ条件付き」として再販売
【メリット】
- 売主は現状のままでも売却できる（手間・ストレスが少ない）
- 再生側が責任を持って容積率超過の扱い・説明を設計できる
- エンドユーザー側には「再生済みブランド」で売りやすくなる
【デメリット】
- 売主の売却価格は仲介相場より下がることが多い
- 再生側には工事・リスク・在庫負担がかかる
【向いているケース】
- 減築・是正・大型リノベーションが前提になるような物件
- 売主に資金的・精神的な余裕が少ない
- 周辺の需要があり、再販の目処が立ちやすいエリア
容積率オーバー物件で「絶対に避けたい」進め方
1. 調べず・説明せず・“普通の物件”として出す
- 登記面積だけ見て「延床◯㎡です」とだけ説明
- 容積率や用途地域を確認していない
- 増築・用途変更部分（ベランダ部屋化など）を床面積に入れないまま放置
これは、売主・仲介・買主の全員にとって危険です。
- 後から金融機関の審査で「違反の疑い」と言われ契約が飛ぶ
- 引き渡し後に買主が役所相談 → 違反判明 → 紛争化
というパターンも珍しくありません。
2. 「昔からこう建っているから大丈夫」と思い込む
- 「役所に何も言われていないから平気」
- 「近所もみんな同じような建て方だから問題ない」
という感覚的な判断も危険です。
- 昔は黙認されていたものでも、
建て替え・売買・ローン相談のタイミングで改めて問題視される
ことはよくあります。
3. 容積率のことを一切触れずに値下げだけを繰り返す
- 「なぜ安いのか」が説明されないままの物件は、
買主から見て「不安しかない」状態です。 - 値下げより先に、
- 容積率オーバーの有無・程度の説明
- 是正の可否・費用感
を整理する方が、結果的に売りやすくなることが多いです。
ホームワーク株式会社の現場から：こんな対応をしています
ケース①：ベランダ部屋化＋ロフト拡張で容積率オーバー気味の戸建て
- 状況
- 築30年の戸建て
- 1・2階ともベランダ部分を部屋化
- ロフトも実質居室サイズに拡張
- 登記床面積と実際の使用面積にズレ
【対応】
- 建築士と現地調査 → 容積率ギリギリ超過の可能性が高いと判明
- 売主と相談のうえ、
- ベランダ部屋の一部を“非居室扱い”に戻す軽微工事
- ロフトも「収納」扱いに納まるよう形状・仕上げを調整
- 行政との事前相談で、「是正の方向性」として認識を合わせる
- そのうえで、「軽度の変更を行い、実質適法な範囲に戻した物件」として販売
【結果】
- 金融機関の審査もスムーズに進み、一般の住宅ローン購入者への売却に成功
- 売主・買主ともに将来の建替えリスクを理解したうえで契約締結
ケース②：明らかに容積率オーバーの賃貸アパートを、投資家向けに売却
- 状況
- 敷地に対し、明らかに過大な延床の木造アパート
- 昔からの建築で、容積率・斜線制限ともにアウト
- 満室稼働中だが、建替え時は同じボリュームは不可
【対応】
- 「建替え時は◯戸までしか建てられない」ことを計算で明示
- 現況の家賃収入・ランニングコスト・10年スパンの収支を資料化
- 「出口は解体更地売却 or 建替え＋戸数減」を前提に、投資家へ提案
- 金融機関も“投資用融資＋自己資金厚め”なら可という形で組成
【結果】
- 一般オーナーには厳しかったが、
キャッシュフロー重視の投資家が購入 - 売主は、違反是正工事をせずに出口を確保
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（築古・訳あり・再生物件を多数手がけるリフォーム会社）
「容積率オーバー物件のご相談を受けるとき、多くの売主様は
- 『なんとなく違反っぽいと聞いたことはある』
- 『役所に聞くのが怖くて、そのままにしてきた』
という状態がほとんどです。
私たちがいつもお伝えしているのは、
- “違反かどうか分からないグレー”が一番危ない
- 『どれくらい違反なのか』『是正できるのか』を知るところからがスタート
- 売主・買主が納得して引き継げるラインを一緒に探すことが大事
ということです。
リフォーム会社として私たちができるのは、
- 現地調査と建物・間取りの“現状見える化”
- 建築士・不動産会社・司法書士と連携した容積率・法規チェック
- 是正した場合／しない場合それぞれの、工事費・売却価格・手取りのシミュレーション
を通じて、
- 『直してから普通に売る』
- 『現状のまま、訳あり前提で売る』
- 『一度買取り・再生してからエンドユーザーに渡す』
といった複数の出口を比較することです。
『容積率オーバーだから無理だ』と決めつける前に、
まずは一度、“どの程度の問題なのか”を一緒に整理してみましょう。
そこから先は、数字と現実を踏まえたうえで、売主様にとって最も納得できる選択肢を考えていければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 容積率オーバー物件は、絶対に住宅ローンが組めませんか？
A. 「絶対に無理」とは限りません。
- 違反の程度（どれくらいオーバーしているか）
- 金融機関の種類（メガバンク／地銀／信金／ノンバンク）
- 購入者の属性（自己資金・年収 等）
によって変わります。
ただし、一般的には審査が厳しくなりやすく、
「ローン前提の実需層に売るにはハードルが高い物件」と考えておくのが安全です。
Q2. 容積率オーバーを役所に相談したら、すぐに是正を命じられますか？
A. いきなり「明日までに壊せ」といった対応をされることは通常ありません。
ただし、違反状態が明らかな場合は、
- 是正指導
- 必要に応じて是正命令
につながる可能性もあります。
「相談＝即アウト」ではありませんが、
建築士・不動産会社・ホームワーク株式会社のような専門家と一緒に、
相談の仕方・タイミングを検討するのがおすすめです。
Q3. 増築した部分だけ壊せば、容積率オーバーは解消できますか？
A. 可能な場合もあります。
- どの部分が何㎡分オーバーしているか
- その部分を減築しても暮らしに支障がないか
- 減築工事費と、売却価格へのプラス効果のバランス
を見たうえで判断します。
一方、構造上・生活上、減築が現実的でないケースもあります。
Q4. 売却時、容積率オーバーだと必ず告知しないといけませんか？
A. 「容積率オーバーで違反建築物であること」を売主や仲介業者が認識している場合、
- 契約判断に大きく影響する重要事項
として説明すべき情報にあたる可能性が高いです。
「疑いレベル」の場合でも、 - 確認していない旨
- 増築・現況と図面の差異
などは誠実に伝えることが、後々のトラブル防止につながります。
Q5. 現況のまま“訳あり物件”として売ったほうが早いですか？
A. 早期売却を優先するなら、その選択肢もあります。
- メリット：是正費用・時間をかけずに現金化しやすい
- デメリット：一般の実需層に売りにくく、価格は下がりやすい
ホームワーク株式会社では、 - 是正して売る
- 現状有姿で売る
- 当社や提携業者による買取再生
などを並べて、最終的な手取り額とスピード感を比較してご提案しています。
Q6. まず何を準備して相談すればよいですか？
A. 次の4つがあると、初回相談がスムーズです。
- 不動産の住所・用途地域・指定容積率（不明なら役所で確認）
- 登記簿の建物床面積
- 建築確認図面・検査済証（残っていれば）
- 現況の図面（手書きでもOK）と、「ここを増築した」「ベランダを部屋にした」などのメモ
これをもとに、
- 本当に容積率オーバーなのか
- どれくらいのオーバーか
- 是正・現状売り・買取再生など、どの出口が現実的か
を、ホームワーク株式会社や提携建築士・不動産会社と一緒に整理していけます。
Q7. まだ売るか決めていませんが、“容積率のことだけ”相談しても大丈夫ですか？
A. もちろん大丈夫です。
- 将来の建替え
- リノベーション
- 相続・売却
を考えるうえで、
「自分の家が容積率的にどんなポジションにいるか」を知っておくのは、とても大きな意味があります。
「もしかして容積率が怪しいかも」と感じた段階が、
最も選択肢が多いタイミングです。
そこから一緒に、“いま知っておくべき現実”を整理していきましょう。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
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