松戸市の不動産売却相場｜市川・柏と比較して読む水準感

2026年2月11日

【結論】松戸市の売却相場は「市川より一段抑えめ・柏よりやや高め」だが、エリアと用途で逆転も起きる

松戸市で不動産売却を検討するとき、多くの方が気にされるのが、

「市川市と比べて安いのか・高いのか」
「柏市と比べたら、どのくらいの水準なのか」
「自分のエリアは“松戸の中で”高いのか・普通なのか」

といった「相場の立ち位置」です。

おおまかに言えば、

市川市：都内近接・総武線沿線の人気で“高水準ゾーン”
松戸市：都内通勤圏として“中〜やや高めの中堅ゾーン”
柏市　：エリアによって差はあるが、平均すると“松戸よりわずかに抑えめ”

という位置づけになりますが、実際の売却では、

駅・路線（常磐線・新京成線・武蔵野線など）
用途（自宅用／投資用／土地・戸建・マンション）
マンションか戸建か、築年数や立地条件

によって、市川・松戸・柏の「順位」が簡単に入れ替わります。

重要なのは、

「市川より安いから損」「柏より高いから得」といった単純比較ではなく
松戸市の中での立ち位置＋近隣市との“水準感”をセットで捉えること

です。

以下では、

「市川・柏と比べた松戸の相場イメージ」
松戸市内でのエリアごとの温度差
売却価格に効いてくる“市境・路線・築年数”の違い
相場を見るときにやってはいけない勘違い

を整理して解説します。

松戸市・市川市・柏市の「ざっくり水準感」をどう捉えるか

※ここでは、細かい数字よりも「感覚としての高さ・低さ」を整理します。

1. 市川市：都内近接の“準・都内価格”エリア

市川市は、

総武線・都営新宿線・京葉線で都心へ直結
東京23区（江戸川区）と隣接
行徳・妙典・市川駅周辺など、ブランド性の高い住宅地

といった条件から、3市の中ではもっとも水準が高いことが多いエリアです。

マンション：特に駅近・築浅は「都内寄り価格」
戸建・土地：土地そのものの価値が高く、坪単価も高めに出やすい

「市川を基準にすると、松戸は一段階抑えめ」という見方が基本になります。

2. 松戸市：路線とエリアで“幅がある中堅ゾーン”

松戸市の特徴は、

常磐線（快速）で上野・東京方面へのアクセス良好
新京成線・北総線・武蔵野線など複数路線が通る
駅周辺のマンション需要＋郊外型の戸建需要が共存

という「交通利便は高いが、東京23区から一歩離れる」エリアであること。

そのため、

駅力の強いエリア（松戸駅・新松戸駅・北松戸・北小金など）
→ マンション相場は柏市とほぼ同水準〜やや高め
郊外寄りの戸建エリア（五香・六実・秋山・東松戸周辺など）
→ 柏市の住宅地と近い水準感になりやすい

というように、「市川と柏の中間」ではあるが、局所的にはどちらとも競るイメージです。

3. 柏市：商業都市としての人気＋エリアによる「振れ幅」

柏市は、

常磐線快速停車駅の柏・南柏
つくばエクスプレスの柏の葉キャンパス
大型商業施設・大学・研究機関など

を背景に、人口規模も大きく人気エリアです。

ただし、

柏駅・柏の葉キャンパス周辺 → 松戸駅周辺と同等〜場合によっては上回ることも
郊外戸建エリア → 松戸市の郊外エリアと近いか、やや抑えめ

と、**「ピンポイントで見ると、松戸より高い場所・安い場所が混在する」**のがポイントです。

「市川＞松戸＞柏」とは言いきれない、逆転が起きるポイント

ポイント① 駅力・都心アクセスで見ると、柏が上回るケース

柏駅はターミナル性が高く、商業集積も大きい
柏の葉キャンパスはブランド性・将来性の評価が高い

このため、

「柏駅徒歩圏の築浅マンション」
→ 松戸駅・新松戸駅周辺のマンションと同等以上の価格になることがある
「柏の葉キャンパス周辺の新しい街区」
→ 松戸市内の一部エリアより高値で推移するケースも

単純な「市別平均」では見えない「駅別・街区別の差」が、売却価格に直結します。

ポイント② 松戸市内の“市川寄りエリア”は、市川と競る水準も

松戸市の中でも、

北小金〜新松戸〜南流山寄り
矢切・北国分など、市川市・葛飾区に近いエリア

など、市川・都内へのアクセスが良いエリアは、

戸建・土地：通勤アクセスを重視するファミリー層からの評価が高い
マンション：都内通勤・転勤族にも検討されやすい

ため、「市川市の一部エリア」と同じ土俵で比較検討されることもあります。

「松戸だから市川より必ず安い」と決めつけず、
“駅と路線”で比較する視点が重要です。

ポイント③ 用途・買主層による“評価軸の違い”

自宅用（実需）：通勤・学区・生活利便性が重視されやすい
投資用：賃料水準・空室リスク・管理状態が重視される

たとえば、

松戸駅周辺の投資用ワンルーム
→ 市川駅周辺より利回りが出やすく、一定の投資家ニーズがある
柏の学生・研究機関向けワンルーム
→ 柏固有のニーズで支えられ、松戸より安定するケースも

「自宅用相場」と「投資用相場」がズレることもあるため、
「誰に向けた物件なのか」で、市川・松戸・柏の評価が変わる点にも注意が必要です。

松戸市内だけで見たときの「相場レンジのイメージ」

※ここでは細かい数字ではなく、「高めゾーン／中間ゾーン／抑えめゾーン」というイメージ整理です。

相場“高め”ゾーン（マンション・戸建ともに強い）

松戸駅周辺（常磐線・新京成線）
新松戸駅周辺（常磐緩行線・武蔵野線）
北小金駅周辺（常磐線）
東松戸駅周辺（武蔵野線・北総線・成田スカイアクセス）

【特徴】

都内・千葉方面へのアクセス両立
商業施設・生活利便性が高い
マンション・戸建ともに需要が厚い

相場“中間”ゾーン（路線・バランス型エリア）

北松戸・馬橋・常盤平・五香など常磐線・新京成線の駅周辺
みのり台・八柱・新八柱など

【特徴】

地元ニーズが安定
駅距離・築年数・道路状況で価格差がつきやすい

相場“抑えめ”ゾーン（郊外戸建中心）

六実・元山・秋山・高塚新田方面など
バス利用を前提とするエリア

【特徴】

土地面積は広めでも、単価は抑えめ
戸建需要メインで、マンションは限定的
車利用前提のライフスタイル向け

市川・柏と比べるときに「やってはいけない」相場の見方

NG① 「坪単価だけ」で市をまたいで比較する

同じ「坪◯◯万円」と聞いても、

市川市の坪◯◯万：駅近マンション用地レベルかもしれない
松戸市の坪◯◯万：駅徒歩10分の戸建用地レベルかもしれない
柏市の坪◯◯万：郊外大型区画の一角かもしれない

用途・路線・駅距離が違えば、同じ坪単価でも“意味”が違います。

→ 「同じ路線・同じ駅距離・同じ用途」で比較することが重要です。

NG② 市平均価格だけを見て「高い／安い」と決めつける

市平均は、
駅近のマンション＋郊外の戸建＋土地＋事業用が全部混ざった数字
自分の物件がどの「カテゴリー」に属するかで、
平均とのズレは大きく変わる

→ 「市平均より高いからラッキー／安いから損」と判断するのは危険で、
　「自分と同じ条件の“成約事例”」を見ることが必須です。

NG③ 「3ヶ月前・半年前のネット情報」でそのまま判断

金利・需給・新築供給状況によって、市場の温度感は数ヶ月単位で変わる
松戸・市川・柏は、都心部よりも「トレンド変化」が少し遅れて出ることも

→ 古い相場感のまま「このくらいで売れるはず」と決め打ちすると、

売り出しても反応が鈍い
逆に、もっと高く売れる余地を見逃す

というミスマッチが起きやすくなります。

「松戸×市川×柏」を踏まえた、現実的な売却判断の組み立て方

ステップ① 自分の物件を「どのカテゴリー」で見るか決める

マンション／戸建／土地
自宅用向け／投資用向け
駅徒歩◯分／バス利用　など

まずは、「市別平均」ではなく、カテゴリー別の立ち位置を整理します。

ステップ② 「松戸市内」と「市川・柏の近似エリア」の両方で事例を見る

たとえば松戸駅徒歩5分のマンションなら、

松戸駅周辺の成約事例（自分の物件と築年数・広さが近いもの）
柏駅・北千住駅など、常磐線沿線の「似たポジションの駅」近辺の事例
市川駅周辺で、専有面積・築年数が近い事例

を比較して、

「松戸の中での水準感」
「沿線全体で見たときの水準感」

を把握します。

ステップ③ 「誰に売るのか」を先に決める

自宅購入層（ファミリー）に売るのか
投資家・法人に売るのか
相続整理・現金化を急ぐ相手（買取業者）に売るのか

ターゲットが違えば、

市川・松戸・柏の「比較軸」も変わる
重視されるポイント（駅・賃料・築年数など）も変わる

ため、**ターゲット決め＝“相場の見方決め”**でもあります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（松戸・市川・柏エリアでの売却・買取・リフォーム・借地権整理などを手がける会社）

「『松戸は市川より安いんですよね？』『柏より高いんですよね？』というご質問を、実務で本当によくいただきます。

結論から言うと、
“ざっくりの傾向”としてはそうなのですが、
実際の売却価格は、

路線と駅（常磐線・総武線・武蔵野線など）
駅からの距離
マンションか戸建か・築年数
需要の“向き”（自宅用か投資用か）

といった要素で、3市の“順位”が簡単にひっくり返ります。

大事なのは、

市別の平均価格やイメージだけで判断しないこと
『自分の物件と“ほぼ同じ条件”で、実際に売れた事例』を見ること

です。

私たちの現場感覚としては、
“松戸・市川・柏を横並びで比較しつつ、
　最終的には『この物件が、どの需要層に一番選ばれやすいか』で戦略を決める”
という進め方が、いちばん納得度の高い売却につながっています。

『うちのケースは、市川と比べたほうがいいのか、柏と比べたほうがいいのか』
といったところからでも構いませんので、
まずは“水準感の整理”から一緒に進めていければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 松戸市の不動産は、市川市や柏市に比べて将来性はどうですか？
A. 将来性は「市全体」よりも「路線と駅・エリア」単位で見たほうが精度が高いです。松戸駅・新松戸・東松戸・北小金などは、今後も安定した需要が見込みやすく、市川や柏の主要駅と同じ土俵で評価される可能性があります。

Q2. 市川市・柏市と比べて、松戸市は値下がりしやすいですか？
A. 一概には言えません。市川はもともとの水準が高いため「横ばい〜じり安」、柏はエリアによる差が大きく、松戸は路線と築年数の影響を受けやすい傾向があります。個別物件レベルでは、「駅距離・築年数・管理状態」が値下がり幅を左右します。

Q3. 松戸・市川・柏で、どこが一番“売れやすい”ですか？
A. “売れやすさ”は価格設定と物件条件次第です。同じ条件なら、市川の人気エリアは購入検討数が多くなりやすい一方で、その分価格も高く、買い手の目も厳しくなります。松戸・柏は「価格とのバランス」で選ばれやすいゾーンと言えます。

Q4. 松戸市のマンションは、市川・柏よりも値上がりしにくいですか？
A. 駅力が強いエリア（松戸・新松戸・東松戸など）のマンションは、近年も底堅く推移している印象があります。一方、駅から遠い築古マンションは、市川・柏でも同様に値上がりしにくい傾向があります。市単位より駅単位での比較が重要です。

Q5. 相場サイトを見ると、市川市のほうが高く出ます。松戸で売るのは損ですか？
A. 損得は「購入価格」「保有期間」「ローン残債」「税金」なども含めて判断する必要があり、市間比較だけでは決まりません。また、市川の高い平均相場を前提に、無理に松戸の価格を吊り上げても、売却が長期化するリスクがあります。

Q6. 柏市に住み替える前提で、松戸の家を売る予定です。どちらの相場から考えるべきですか？
A. 「松戸の売却相場」と「柏で買う物件の購入相場」をセットで見る必要があります。松戸でいくらで売れそうか→柏でどのレベルの物件が買えるか、という“差額と資金計画”を先に整理するのがおすすめです。

Q7. 松戸市の戸建と、市川市のマンションを比較されて悩んでいます。相場の見方のコツは？
A. 種別が違う（戸建 vs マンション）場合、「価格の絶対額」よりも、

通勤・通学の利便性
将来の売却しやすさ（買い手の多さ）
維持コスト（管理費・修繕費 vs 固定資産税・修繕費）
なども含めて比較する必要があります。単純な「平米単価」比較では判断しづらいケースです。

Q8. 相場より高く売り出して、反応を見ながら下げるのはアリですか？
A. 少し高めスタートは一般的ですが、「明らかに相場から離れた設定」にすると、初期の買い手候補を逃してしまい、結果として値下げを重ねて“安く見られる”パターンもあります。松戸・市川・柏の近似事例を見ながら「現実的な高めライン」を探ることが重要です。

Q9. 松戸市の借地権付き物件は、市川・柏より不利ですか？
A. 借地権は市による差より、「契約内容・立地・土地条件」による差のほうが大きいです。市川・松戸・柏いずれでも、駅近・建て替えしやすい良条件の借地権は、一定のニーズがあります。まずは契約内容と土地条件の整理が先です。

Q10. まだ売却時期は決めていませんが、相場感だけ相談しても大丈夫ですか？
A. 問題ありません。むしろ、