市川市の借地権買取｜成立条件を左右する契約整理の考え方

2026年2月12日

【結論】市川市の借地権買取は「契約内容の見える化」と「地主・借地人の出口整理」を先にやった人ほど有利になる

市川市で借地権の買取（＝借地権付き建物の売却／地主による借地権買い取り／借地権＋底地の一括整理など）を検討するとき、多くの方が最初にぶつかるのが次のような点です。

そもそも「借地権だけ」売れるのか分からない
地主に買ってもらうのか、第三者に売れるのか判断できない
契約が古くて、旧借地法なのかもよく分からない

市川市は、東京寄りの高い需要と、昔からの借地が多いという二面性を持ったエリアです。
そのため、

契約ごとの個別性（旧借地法・覚書・更新の経緯…）が大きい
借地人・地主・買主（または買取業者）の少なくとも3者の利害調整が必要

という構造から、「契約整理」をどこまでやれるかで、買取の可否も条件も大きく変わります。

この記事では、市川市の借地権買取について、

なぜ判断が難しくなりやすいのか
買取条件を左右する「契約整理」の具体的なポイント
市川市で実際に多いパターンと、費用・スケジュールの考え方
借地権買取の進め方（ステップ）

を、借地・底地とリフォーム再生を扱うホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ市川市の借地権買取は悩ましい案件になりやすいのか

市川市は「古い借地契約」と「地価の高さ」が同居している

市川市では、

昭和40〜60年代に設定された旧借地法時代の契約
農地や屋敷を分割して貸した歴史ある借地
更新を重ねてきたが、書面があいまいなままのケース

が少なくありません。

一方で、

東京寄りで地価が高い
総武線・総武快速線・京葉線など、路線力も強い

という事情から、「うまく整理できれば価値はあるが、条件整理を誤ると損をしやすい」エリアでもあります。

借地権・底地それぞれの「価値の感じ方」がズレやすい

借地権買取では、

借地人（建物所有者）
地主（底地所有者）
第三者の買主・買取業者

が、それぞれ別の価値観・事情を持っています。

市川市のように地価が高いエリアでは、

借地人：
「ここまで都心に近いのだから、借地でも高く売れていいはず」
地主：
「底地は長期で持ってこそ価値がある。簡単には手放したくない」
業者：
「借地のままでは再販・開発に制約が大きい。条件が悪ければ買えない」

といった三者の認識ギャップが大きく、条件調整に時間がかかりやすいのが特徴です。

実態（現況）と登記・契約のズレが放置されていることも多い

市川市では実務上、

借地人名義が先代のまま（相続登記が未了）
地主側も名義が先々代のままで、相続人が多数
建物を何度か増改築しているが、承諾書・図面が残っていない

といった「登記と実態の不一致」があるケースも珍しくありません。

このズレを解消しないまま買取を進めようとすると、

売却の途中で相続・名義問題が表面化してストップ
追加の登記・測量・協議が発生し、手取りが大きく減る

といったトラブルにつながりやすくなります。

借地権買取のカギは「契約整理」：何をどう見ていくか

ここからは、ホームワーク株式会社が市川市で借地権買取に関わる際、必ず確認するポイントを整理します。

契約整理① 契約書・覚書・更新合意の収集と読み解き

まずは、手元にある資料をできる限り集めます。

当初の借地契約書
更新時の覚書・合意書
地代改定に関する書面
建て替え・増築・名義変更に関する承諾書

ポイント

契約書が古くても「ないよりあった方が良い」
紛失していても、地主側が保管していることも多い
更新時の覚書が、実質的な「現在有効な条件」を決めていることが多い

「旧借地法なのか現行の借地借家法なのか」「契約期間・更新の扱い」は、ここから判断していきます。

契約整理② 借地条件（期間・地代・更新料・承諾料）の整理

次に、現在有効な条件を具体的に整理します。

契約期間（満了日・更新の有無）
現在の地代（月額・年額・支払い状況）
過去の更新料・名義変更料などの支払い履歴
建て替え・増改築・譲渡時の承諾料の取り決め

これにより、

地主が今の契約条件をどう見ているか
借地人にとって負担感がどの程度か

が見えてきて、「どんな条件なら買取・整理に応じやすいか」の土台になります。

契約整理③ 権利関係（名義・相続・共有）の確認

借地権者の登記名義と、実際に権利を持っている人
地主（底地所有者）の登記名義と相続状況
共有名義の有無（兄弟・親族など）

を確認します。

ありがちなパターン：

借地人側：
住んでいるのは子世代だが、名義は亡くなった親のまま
地主側：
名義が祖父母のままで、相続人が多数＋地方在住者も

この場合、

先に相続登記や名義整理が必要
協議の相手が複数になる

など、買取スキームの難易度と期間に大きく影響します。

契約整理④ 建物・土地条件：再建築と活用の可能性

建物の築年数・構造・傷み具合
再建築の可否（接道条件・道路種別・用途地域・建ぺい率・容積率）
敷地の形状（整形か・旗竿か・高低差の有無）

を確認します。

理由

再建築が容易で、将来価値が見込める借地権ほど「買取ニーズ」が高い
再建築が難しい・建て替え承諾が得にくそうな土地では、買取価格が抑えられがち

リフォーム会社でもあるホームワーク株式会社なら、

解体して新築前提で再販すべきか
リノベ再生して「借地権付き中古」として売るべきか

といった 「活用シナリオ」とセットで買取可否・価格を検討していきます。

市川市で実際によくある借地権買取パターン（イメージ）

※プライバシー保護のため、要素を抽象化したイメージ事例です。

事例①：市川駅徒歩圏・老朽化戸建て借地を建て替え前提で買取

エリア：市川駅徒歩圏の住宅地
状況：
- 昭和50年代に契約した旧借地法の借地
- 木造2階建ての老朽化戸建て（雨漏りあり）
- 子世代は都内マンション購入済みで、戻る予定なし

【課題】

借地人：
「自分たちは住まないので、なるべく早く・できるだけ高く現金化したい」
地主：
「地代収入は維持したいが、建て替えするなら承諾料をしっかり取りたい」

【対応（ホームワーク株式会社が関わった流れの一例）】

契約書・更新履歴・地代条件を整理
地主と面談し、「第三者への借地権譲渡＋建て替え承諾」の方向性を確認
ホームワーク株式会社が
- 借地権を一旦買取り
- 地主と建て替え承諾条件（承諾料・将来の地代水準）を事前合意
- 建物解体＋新築プランを立てたうえで、エンドユーザー向けに再販

【結果】

借地人：
市川駅徒歩圏・路線価・借地権割合を踏まえた上で、老朽・解体費を差し引いた現実的な買取価格で現金化
地主：
地代収入を維持しつつ、契約条件も整理され、将来の建て替えトラブルリスクも軽減

→ 「借地権だけ」「底地だけ」では難しい案件でも、契約整理とスキーム設計次第で三者にとって合理的な着地点が作れた例です。

事例②：相続した借地権付きアパートを、底地ごと一括整理

エリア：本八幡〜市川大野エリアの住宅地
状況：
- 父が借地に建てた古いアパートを相続
- 入居率が落ち、大規模修繕の見積もりが高額
- 地主側も高齢で「底地をまとめて整理したい」ニーズあり

【課題】

借地権だけ／底地だけ売っても買い手が付きにくい構造
建物は老朽化が進み、単純な賃貸継続はリスクが大きい

【対応】

借地人・地主それぞれとヒアリングし、
「いずれは完全所有権として手放しても良い」という意向を確認
ホームワーク株式会社が、
- 借地権＋底地を同時に買い取り（所有権に統一）
- アパートを用途に応じて解体・一部リノベ・一部戸建用地として再区画
完全所有権の宅地＋リノベ済み建物として、エンドユーザー・投資家向けに再販

【結果】

借地人：
将来の修繕・空室リスクから解放される形で資産整理
地主：
長年整理できなかった底地をまとめて売却し、相続対策も同時に前進

→ 市川市のように地価が高めのエリアでは、「借地権＋底地セットでの再生」が、結果的に三者にとって最も合理的になることも多いパターンです。

市川市の借地権買取でかかりやすい費用

登記・相続関連費用

相続登記（借地権・底地双方の名義整理が必要な場合）
名義変更登記
司法書士報酬・登録免許税

→ 「誰がどのタイミングで負担するか」を、買取条件や売買契約の中で明確にしておくことが重要です。

建物解体・測量・境界確定費用（必要な場合）

老朽化建物の解体費用
土地を分割・再配置する際の測量費用
市川市は道路・隣地との境界が古いままのケースもあるため、境界確定が必要になることも

→ 「借地権だけを現況のまま売るのか」「解体・測量までしたうえでスッキリさせて売るのか」で、費用も買取条件も変わります。

税金（譲渡所得税・住民税など）

借地権や底地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税が発生する可能性があります。
市川市は地価水準が高いため、譲渡益も大きくなりがちで、税負担も無視できません。

→ 「いくらで売れれば」「税引き後にどれくらい手元に残るか」を、早い段階で税理士などとシミュレーションするのがおすすめです。

市川市での借地権買取の進め方（6ステップ）

ステップ① 売却・整理の目的と優先順位を明確にする

早く手放したい（管理負担から解放されたい）
できるだけ高く売りたい（相続人に公平に分けたい）
相続対策・将来トラブルの火種を減らしたい

など、「なぜ今動きたいのか」を整理します。
これにより、

仲介でじっくり売るか
買取でスピード重視にするか
借地権だけ／底地だけ／両方まとめて動かすか

といった大枠の方向性が見えてきます。

ステップ② 手元資料と現況の洗い出し（契約整理の入口）

借地契約書・覚書・更新時の書類
借地権・底地の登記簿謄本
建物に関する資料（建築確認・図面・固定資産税通知など）

をできる範囲で集めます。
「全部そろっていなくてもOK」で、不足分は専門家と一緒に確認していきます。

ステップ③ 借地権・底地・建物の「現実的な選択肢」を把握する

ホームワーク株式会社のように、

借地・底地を含む再生案件
リフォーム＋再販／解体＋土地活用

を手がけている会社に相談すると、

借地権だけを第三者に売る
地主に借地権を買い取ってもらう
借地権＋底地をまとめて買取・再生する

など、複数案のメリット・デメリットと概算数字を並べて整理できます。

ステップ④ 地主・借地人・必要に応じて相続人との意向すり合わせ

借地人側からの相談 → 地主側の意向・相続状況を確認
地主側からの相談 → 借地人の今後の利用意向をヒアリング

を行い、

「地代を維持したいのか」「資産を現金化したいのか」
「住み続けたいのか」「完全に手放したいのか」

といった希望を把握します。

第三者（ホームワーク株式会社など）が間に入ることで、

感情的な対立を避けやすい
条件を「相場」や「法的ルール」を根拠に整理しやすい

というメリットがあります。

ステップ⑤ スキーム・条件の決定

借地権単体の買取価格
借地権＋底地一括の買取価格
解体・測量・登記などの費用負担の分担
スケジュール（いつ現金化できるか）

を比較し、もっとも納得感の高いスキームを選びます。

ここでは、

「これ以上ならOK」という希望ライン
「ここを下回るなら、他の選択肢も検討」という最低ライン

をはっきりさせておくと、判断しやすくなります。

ステップ⑥ 契約・決済・その後のフォロー

契約書・重要事項説明書の作成
決済と同時に所有権（または借地権）の移転登記
地代精算・借地契約の終了または条件変更

までを完了します。

ホームワーク株式会社のような一貫対応ができる会社なら、

決済後の解体・リフォーム・再販
近隣への説明や工事中の対応

までトータルで任せることもできます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（市川市・船橋市・周辺エリアで借地・底地を含む不動産再生とリフォームを手がける会社）

「市川市の借地権買取は、
“相場をどう読むか”以上に、“契約と権利関係をどう整理できるか”で結果が決まります。

現場で感じるのは、

契約書が古い・覚書がバラバラ・相続登記が未了
といった状態のまま、
『とりあえずいくらで売れる？』という話に入ってしまうケースが多いことです。

借地権・底地の問題は、

将来の相続トラブル
建て替えや売却時の“爆弾”

になりがちな反面、
早めに契約整理をしておくほど、取れる選択肢が増えるジャンルでもあります。

私たちが大切にしているのは、

『借地だからダメ』『地主が頑なだから無理』と決めつけないこと
借地人・地主・将来の買主の“三者にとって無理のない落としどころ”を探すこと

です。

『市川市の借地をどうしたらいいか分からない』
『地主（借地人）にどう話を切り出したらいいか不安』
という段階からで大丈夫です。

まずは契約と状況の整理だけでも、
ホームワーク株式会社に一度ご相談いただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 市川市の借地権は、そもそも第三者に売れますか？
A. ケースによりますが、第三者（エンドユーザー・買取業者）への売却が成立するケースはあります。ただし、

借地契約で譲渡承諾がどう定められているか
地主の意向
建て替え・用途の見込み
によって条件が大きく変わるため、事前の契約整理とヒアリングが重要です。

Q2. 借地契約書を紛失しました。それでも買取の相談はできますか？
A. 可能です。

更新時の書類
地代の領収書
過去の覚書や地主とのやり取り
から、一定程度内容を推定できる場合があります。
地主側が契約書を保管していることも多いため、専門家と連携しながら確認していきます。

Q3. 地主との関係が悪く、ほとんど話をしていません。それでも整理はできますか？
A. 状況によりますが、第三者（不動産会社・ホームワーク株式会社など）が間に入り、条件面・事実関係だけを整理しながら交渉することで、感情的な衝突を避けられるケースも多くあります。

Q4. 解体して更地にしてからでないと、借地権は売れませんか？
A. 必ずしもそうではありません。
古家付きのまま（現況のまま）借地権を買い取り、その後

解体
リノベーション
を行う前提で再生する業者もいます。
解体費用を売主側で先に負担するべきかどうかは、買取価格とのバランスを見てから判断するのが安全です。

Q5. 底地（地主側）だけを先に売ることはできますか？
A. 借地契約の内容や借地人との関係にもよりますが、底地だけを投資家や不動産会社に売却するケースもあります。ただし、買い手は「借地人との関係性」「将来の一括整理の可能性」も重視するため、事前に借地人の意向も踏まえておくのが理想的です。

Q6. 借地権を売った場合の税金（譲渡所得税）はどうなりますか？
A. 譲渡益（売却価格 − 取得費 − 譲渡費用）が出た場合、
所有期間に応じた所得税・住民税がかかる可能性があります。
取得時期・取得価額・相続の有無・特例の適用状況によって税額は変わるため、具体的な試算は税理士に相談するのがおすすめです。

Q7. 借地のままリフォームして住み続けるのと、今のうちに売却するのと、どちらが得ですか？
A.