【結論】市川市の売却相場は「浦安より少し安く・船橋より一段高い」ゾーンで、エリアと用途の切り分けが成否を分ける
市川市で不動産売却を検討するとき、多くの方が最初に気にされるのが、
- 「浦安と比べて安いのか高いのか」
- 「船橋よりは高く売れるのか」
- 「ニュースの“値上がり”報道と、自分の物件価格は結びついているのか」
といった、「周辺市との相場関係」です。
結論から言うと、
市川市の不動産相場は概ね「浦安よりやや低く、船橋よりは明確に高い水準」に位置しています。
公開データや各種査定サイトの水準感をざっくり整理すると、
- 一戸建ての平均単価
- 浦安市：市内でもトップクラスに高い
- 市川市：浦安より一段低いが、千葉県内では上位クラス
- 船橋市：市川より一段低いレンジ
- 土地・マンションの評価でも、
おおむね「浦安 ＞ 市川 ＞ 船橋」という序列が見られます。
ただし、
市川市内のどのエリアか（市川・本八幡・行徳・南行徳・北部エリアなど）
マンションか戸建てか、実需か投資か
によって、同じ「市川市」でも水準感は大きく変わります。
この記事では、
- 市川市の相場を「浦安・船橋との比較」でざっくり捉えつつ
- 実際の売却で役立つ「考え方」と「注意点」
を、ホームワーク株式会社の実務視点で整理します。
なぜ市川市の売却相場は「浦安と船橋の中間」に収まりやすいのか
東京近接＋生活利便性のバランスが良い
市川市が比較的高い相場を維持している背景には、
- 総武線・都営新宿線・京成本線・東西線など、複数路線が利用できる
- 江戸川区・江東区と隣接し、都心アクセスが良い
- 商業施設・学校・病院など、生活インフラが一定以上整っている
といった「東京のベッドタウンとしての強さ」があります。
一方で、
- 浦安のようなテーマパーク需要・湾岸タワーマンション集中エリアほどの“ブランドプレミアム”はない
- 土地の供給余地がゼロではなく、再開発余地も残っている
といった点から、
「浦安市ほどは高騰していないが、船橋市よりは一段高い」
というポジションに落ち着きやすくなっています。
浦安ほど“観光ブランド”ではなく、船橋より「東京寄り」
ざっくり言うと、
- 浦安：
東京ディズニーリゾートや湾岸開発のブランド性が強く、
海沿いの新しい街並み＋都内直結で「プレミアム価格」がつきやすい。 - 市川：
真間・菅野・八幡などの伝統ある住宅地〜
行徳・南行徳など東西線エリアの利便性高い街まで幅広く、
「住みやすさに対して割高すぎない」水準で評価されやすい。 - 船橋：
商業都市としてのポテンシャルは高いが、
エリアが広く、地価水準もピンキリ。
市川より一段下の価格帯のエリアが多い。
この位置づけを押さえておくと、
市川市の売却相場を「感覚」ではなく「構造」で捉えやすくなります。
市川市の売却相場を「浦安・船橋」と比較する際の視点
① 一戸建ての水準感｜市川は「浦安より現実的、船橋より高め」
一戸建ての売却相場（1㎡あたりの単価目安）を
公開査定サイトのデータからざっくりイメージすると、
- 浦安市：市川より一段高い“千葉県トップクラス”
- 市川市：浦安には及ばないが、県内上位層
- 船橋市：市川より一段低いレンジ
という構図が見られます。
ポイント
- 市川市北部（北国分・大町周辺など）は船橋市の一部エリアと近いレンジ
- 市川駅〜本八幡駅〜行徳・南行徳など「都心アクセス＋生活利便」が高いエリアは、
船橋より明確に高めの水準
→ 「同じ〇LDK＋駐車場付き」の戸建でも、
市川か船橋か、さらに市川市内のどの駅圏かで水準が変わると考えるのが安全です。
② マンション相場｜市川駅〜本八幡・行徳エリアは高めのポジション
マンション相場は、
- 駅徒歩・築年数・ブランド・管理状況
- 総戸数（大規模か小規模か）
の影響が大きく、市川・浦安・船橋の差も明確です。
- 浦安：
新浦安エリアの湾岸大型マンション群の影響で、全体相場は高め。 - 市川：
市川駅〜本八幡駅前の駅近マンション、
行徳・南行徳の東西線沿線マンションは、
県内でも上位水準の価格帯。 - 船橋：
駅前タワーなど一部を除き、
市川・浦安よりやや抑えめの水準になりやすい。
市川市の特徴
- 市川駅〜本八幡：総武線快速・都営新宿線利用可で、都心通勤ニーズが強く価格は底堅い
- 行徳〜南行徳〜妙典：東西線直通で都心に1本、ファミリーに人気で成約も比較的スムーズ
→ 駅近・築浅・管理良好なマンションほど、「浦安寄りの相場感」に近づくイメージです。
③ 土地相場｜「駅近・道路条件良好」かどうかで差が付きやすい
土地（更地・古家付き含む）の相場は、
- 駅からの距離
- 前面道路（幅員・種別）
- 形状（整形地か・変形地か）
- 用途地域・建ぺい率・容積率
で大きく変わります。
市川市では、
- 市川駅・本八幡駅・行徳駅・南行徳駅などの徒歩圏で、
接道条件が良い整形地 → 浦安に次ぐ高め水準 - 北部・内陸部で駅距離が遠い・接道が私道など → 船橋と近いレンジ
となるケースが多く、
「同じ市川市でも、地区・駅距離・接道条件で“浦安寄り〜船橋寄り”まで幅がある」
と考えるのが実務的です。
「市川市の相場」を考えるときに、誤解しやすいポイント
平均相場だけ見て「うちも同じ」と考えるのは危険
ネット上には、
- 「市川市のマンション相場〇〇万円」
- 「市川市の一戸建て平均価格〇〇万円」
といった情報が多く出ていますが、
**これはあくまで「市川市全体のザックリ平均」**です。
実際の売却では、
- エリア（駅・学区・地盤）
- 建物条件（築年数・広さ・構造・管理）
- 権利関係（所有権／借地権／共有など）
といった要素で、同じ市川市でも±20〜30％程度の差が出ることは珍しくありません。
「浦安が高い＝市川も同じように上がる」とは限らない
近年、浦安・市川・船橋はまとめて「東京近接エリア」として語られることが多いですが、
- 再開発・大規模マンション供給の度合い
- 海沿いタワーなど“象徴的な物件”の有無
- 海・川・台地などの地形的な違い
によって、値動きの仕方は微妙に異なります。
- 浦安で湾岸タワーが値上がり → その影響が市川の内陸戸建にそのまま波及するわけではない
- 船橋駅前の商業開発 → 市川駅周辺には直接の波及は限定的
といったように、
市の名前だけで連動すると考えないことが大切です。
市川市の売却相場をつかむための実務的ステップ
ステップ① 「市全体の立ち位置」をざっくり把握する
まずはこの記事で触れたような、
- 「市川は浦安より少し安く、船橋より高め」
という大枠を頭に入れたうえで、 - マンションか戸建てか土地か
- 自分の物件が「市内でどのゾーン」に属しそうか
をイメージします。
ステップ② 「駅ごとの相場感」を確認する
次に、
- SUUMO・HOME’Sなどのポータルサイト
- 査定サイトの「エリア別データ」
を使って、
- 市川駅・本八幡駅・行徳駅・南行徳駅など「駅単位」の相場
を見ていきます。
ポイント
- 同じ市川市でも、駅ごとに「浦安寄り」か「船橋寄り」かが分かる
- 自分の物件がどの駅圏かで、おおよそのレンジが見えてくる
ステップ③ 個別条件（築年数・広さ・権利関係）でブレ幅を調整する
最後に、
- 築年数（新しいほど平均より上振れしやすい）
- 広さ（50㎡台か70㎡台か／土地100㎡か150㎡か、など）
- 所有権か借地権か・再建築可かどうか
といった「個別のプラス・マイナス要素」で、
相場レンジを具体化していきます。
ここまで来ると、
- 「浦安よりは安いが、船橋のこのエリアよりは明らかに上」
- 「同じ市川市内でも、駅距離と築年数を考えると、平均よりやや下かも」
といった形で、**“自分なりの現実的なレンジ”**が見えてきます。
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（市川市・船橋市エリアで不動産買取・売却サポート・リフォームを行う会社）
「市川市の不動産売却でよくあるご相談が、
- 『浦安が高いと聞くが、市川の自宅はいくらくらいが妥当なのか』
- 『船橋より高いと言われても、実感がわかない』
という“水準感”の悩みです。
私たちが現場で感じるのは、
- “市川市全体の平均値”よりも
- “その駅・その通り・そのマンションの個別性”
のほうが、実際の売却価格に強く影響するということです。
特に市川市は、
- 市川〜本八幡〜行徳〜南行徳の『東京直結ゾーン』
- 北国分・大町などの『落ち着いた住宅ゾーン』
といった、多様な顔を持っています。
大切なのは、ニュースやネットの“平均相場”に振り回されるのではなく、
- 周辺市（浦安・船橋）との大まかな位置づけを押さえたうえで
- 自分の物件が、市川市内のどのポジションにいるか
を冷静に整理することです。
そのうえで、
- 仲介でじっくり高値を狙うのか
- 買取でスピードと確実性を優先するのか
- リフォームしてから売る／賃貸に出すのか
といった“出口設計”を一緒に考えていくと、
相場のブレに振り回されず、納得度の高い判断につながりやすくなります。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 市川市の不動産は、これからも値上がりが期待できますか？
A. エリアや物件種別によります。東京近接の利便性から、急激に値崩れする可能性は高くありませんが、築年数の経過・建物老朽化の影響は避けられません。「いつか売るなら、いつ頃が良いか」は個別にシミュレーションするのがおすすめです。
Q2. 浦安に近いエリア（行徳・南行徳など）は、浦安並みに評価されますか？
A. 東西線沿線で都心アクセスが良いため、千葉県内では高めの水準ですが、浦安の湾岸タワーなどと同水準になるとは限りません。駅距離・築年数・マンションブランドなど個別要素で調整されます。
Q3. 船橋市と市川市の境目エリアでは、どちらの相場を参考にすべきですか？
A. 市の境目付近では、駅・学区・生活圏の実態に合わせて考えるのが現実的です。同じ「船橋市住所」でも、市川寄りの駅を日常利用している場合、市川寄りの水準が参考になることもあります。
Q4. ネットの一括査定サイトの相場は信用できますか？
A. 大まかなレンジを掴むには有用ですが、「自分の物件の正解価格」ではありません。平均値ベースのため、個別条件（駅距離・築年数・管理状態・権利関係など）を加味したうえで、不動産会社の個別査定と合わせて見るのが安全です。
Q5. 市川市のマンションは、船橋や浦安より売りやすいのでしょうか？
A. 駅・築年数・広さによりますが、市川駅〜本八幡・行徳〜南行徳などは、都心通勤ニーズが強く比較的売りやすい傾向があります。ただし、築古・駅距離がある物件は、価格調整やリフォーム提案が必要になることもあります。
Q6. 相場が上がっているなら、今は“売り時”と考えて良いですか？
A. 「相場の上昇＝売り時」とは限りません。
- 今後住み替える予定があるか
- ローン残高や税金（譲渡所得税）の状況
- 建物の老朽化スピード
なども踏まえて、「今売る」「数年後に売る」「売らずに活用する」を比較する必要があります。
Q7. 市川市の中でも、どのエリアが特に評価が高いですか？
A. 一般的には、市川駅〜本八幡の総武線北側（真間・菅野など）や、行徳〜南行徳の東西線エリアは評価が高い傾向があります。ただし、あくまで“傾向”であり、個別物件の条件による差が大きい点には注意が必要です。
Q8. 市川市の借地権付き物件の相場は、所有権と比べてどのくらい下がりますか？
A. 借地条件（契約内容・残存期間・地代水準）やエリアによりますが、所有権と比べて2〜4割程度低くなるケースが多いです。借地人・地主双方の意向・契約整理の難易度によっても変動します。
Q9. 売却相場を知るには、まず何から始めればいいですか？
A.
- ネットで市川市全体・駅別の平均相場を確認
- 自分の物件の駅距離・築年数・広さを整理
- 市川市に強い不動産会社・買取会社に、個別の査定を依頼
という流れが現実的です。
平均値と個別査定を“両方見る”ことで、水準感のズレを防げます。
Q10. ホームワーク株式会社には、どのタイミングで相談するのが良いですか？
A. 「売るかどうか決めていない」「相場感だけ知りたい」という段階からで問題ありません。
- 市川市内での立ち位置（浦安・船橋との比較を含む）
- 仲介・買取・リフォーム活用など複数の選択肢
を並べてご説明し、「何年後にどうするのが合理的か」も含めて一緒に整理していきます。
「まずは水準感だけ知りたい」というご相談も多いので、気軽に情報整理の場として使っていただければと思います。
不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
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