所沢市の借地権買取｜成立条件を左右する契約整理の考え方

2026年2月17日

【結論】所沢市の借地権買取は「契約内容の見える化」と「地主・借地人の出口整理」で結果が大きく変わる

埼玉県所沢市で借地権の買取（＝借地権付き建物の売却／底地との同時売却／地主による借地権の買い取りなど）を検討するとき、
多くの方が最初に迷うのは次のような点です。

借地権だけを第三者に売ることはできるのか
地主に買い取ってもらうべきか、それとも業者にまとめて売るべきか
昭和の頃に始まった古い契約のままでも、売却や整理は可能なのか

判断が難しくなる最大の理由は、

契約書・覚書・更新の経緯など、契約ごとの「個別性」が非常に高いこと
借地人・地主・買主（もしくは買取業者）の、少なくとも3者の利害調整が必要になること

にあります。

所沢市は、

航空公園〜所沢駅周辺などの市街地
昔からの農地・宅地をベースにした借地
団地・開発分譲と混在した住宅街

といった多様なエリアが混在しており、

契約条件（期間・地代・更新料等）がバラバラ
借地権割合・底地評価に幅がある
実態（住んでいる人）と登記名義が一致していないケースもある

ため、「契約整理の精度」が、そのまま買取条件・スムーズさに直結します。

この記事では、所沢市エリアの借地権買取について、

なぜ判断が難しくなりやすいのか
買取の成立条件を大きく左右する「契約整理」の考え方
よくあるパターンと費用の考え方
実務的な進め方（ステップ）

を、借地・底地を含む不動産再生を手がけるホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ所沢市の借地権買取は判断が難しくなりやすいのか

物件・契約の「世代」が混ざっているエリアだから

所沢市では、

昭和40〜60年代に始まった「旧借地法」ベースの借地
平成以降の「借地借家法」ベースの定期借地・普通借地
分譲地の一部だけ借地になっている区画

など、“いつ・どのルールで始まったか”がバラバラです。

その結果、

更新のルール
建て替えの承諾が必要かどうか
地主からの解約がどれくらい難しいか

などが契約ごとに違い、
「所沢の借地はこうです」と一括りにできないのが実情です。

借地権・底地それぞれの“価値の感じ方”がズレやすい

借地権買取では、以下3つの価値観が交錯します。

借地人にとっての価値
地主（底地所有者）にとっての価値
第三者（買主・買取業者）にとっての価値

所沢市のような「首都圏ベッドタウン」の場合、

地価が都心ほど高くない
それでも交通利便性や生活利便性は高い

という中間的なポジションのため、

建物を壊してまで買い取る意味があるのか
借地のまま投資用・住居用として持ち続けるべきなのか

が、よりシビアに判断されます。

そのため、契約内容や立地条件次第で「売れる／売れない」「条件が良い／厳しい」の差が大きくなりやすいのが、所沢市の借地権買取の特徴です。

所沢市の借地権買取｜相場の前に押さえるべき3つの論点

借地権の相談では、
いきなり「いくらで売れますか？」から入りたくなりますが、
所沢市エリアでは、まず次の3つを押さえることが重要です。

① どの法律（旧借地法か・借地借家法か）が適用されているか

契約開始時期
契約書の文言

によって、

旧借地法（強い借地人保護）
借地借家法（現行法）

のどちらが適用されているかが変わります。

これにより、

契約期間・更新の扱い
地主側からの解約の難易度
建て替え承諾の要否・承諾料の相場感

が変わるため、ここを押さえないと買取スキームの設計ができません。

② 登記と現況が一致しているか（名義・建物・面積）

所沢市では実務上、

借地上の建物名義が親のまま、子が居住している
地主が亡くなり、底地名義が先代のまま相続登記が未了
建物を増築したが、登記や契約の変更をしていない

といった「実態と登記のズレ」がよく見られます。

このズレを解消しないまま買取を進めると、

売買契約直前に権利関係の問題が発覚
追加の登記費用・相続手続きが必要になり、スケジュールが大きく遅れる

といったことになりかねません。

③ 誰が最終的にどんな“出口”を望んでいるのか

借地権・底地の整理には、主に次のようなパターンがあります。

借地人が、借地権付き建物ごと第三者へ売却する
地主が借地権を買い取り、完全所有権にまとめる
第三者（専門業者など）が、借地権・底地を同時に買い取り、再生して活用する

このとき重要なのは、

借地人：
「今後も住み続けたいのか」「住み替えて現金化したいのか」
地主：
「地代収入を守りたいのか」「底地を現金化して相続対策したいのか」

といったそれぞれの“出口イメージ”を先に整理することです。
出口イメージ次第で、適切な買取方法・条件は変わります。

所沢市の借地権買取で重要な「契約整理」のポイント

ここからは、実際にホームワーク株式会社が所沢市エリアで借地権買取を検討するときに、必ず確認するポイントを整理します。

契約整理① 契約書・覚書・更新合意の洗い出し

まず、手元にある資料を可能な限り集めます。

初回の借地契約書
その後の更新契約書・覚書
地代改定に関する書面
建て替え・増改築・名義変更などの承諾書

【ポイント】

古い契約書でも「何も無いよりはずっと良い」
借地人側に無くても、地主側が保管しているケースも多い
実務上、「最新の覚書」が現行条件として扱われることが多い

契約整理② 現在有効な条件の整理（期間・地代・更新料等）

契約期間・更新日・次回満了予定日
現在支払っている地代（いくら／いつから）
これまでの更新料や承諾料の支払い履歴
名義変更・増改築に関する取り決めの有無

これらを一覧にすると、

地主が今の条件を維持したい理由
借地人が条件を見直したい理由

が整理しやすくなり、買取交渉の“前提”を共有しやすくなります。

契約整理③ 名義・相続の状況を確認する

借地権名義人
底地（地主）の名義人
相続登記の有無
共有名義になっているかどうか

を確認します。

【ありがちな所沢市のパターン】

借地人：親名義のまま、子が住んでいる（相続登記未了）
地主：先代名義のまま、相続人が複数（兄弟姉妹）

この場合、

先に相続登記を進めないと売買契約が締結できない
交渉相手が複数人になり、合意形成に時間がかかる

など、買取の難易度・期間が一気に変わります。

契約整理④ 建物の状態と再建築の可能性

建物の築年数・構造・老朽化の程度
建て替えを前提とした場合の法規制（用途地域・建ぺい率・容積率・接道状況など）
現在の建物を活かしてリフォームで使い続けられるか

を確認します。

理由

再建築がしやすく、将来価値が見込める借地権ほど、買取・再生のニーズが高まる
逆に、再建築が難しい土地（再建築不可・狭小地など）は、買取価格に大きく影響する

ホームワーク株式会社のようなリフォーム会社が入ることで、

「解体ではなくリノベーションで価値を出せるのか」
「2世帯住宅・賃貸併用住宅・戸建て分割など、どんな活用が可能か」

といった“活用シナリオ”を踏まえた買取判断が可能になります。

所沢市で実際にあった借地権買取パターン（イメージ事例）

※プライバシー保護のため、所沢市で実際に多いケースをもとにしたイメージ事例です。

事例①：老朽化した借地上の戸建てを、住み替え前提で売却（借地人→第三者）

エリア：所沢駅からバス利用の住宅街
状況：
- 昭和50年代開始の旧借地法契約
- 木造2階建て戸建てが老朽化・雨漏りあり
- 子どもは独立し、夫婦とも高齢で、駅近マンションへの住み替え希望

【課題】

借地のままでは一般個人への売却が難しく、
近隣の「所有権の相場」と比べると価格は下がりやすい
地主は長年の関係性から「知らない第三者に貸したくない」と慎重

【ホームワーク株式会社の関わり方（例）】

契約内容・更新履歴・地代条件を整理
地主と面談し、「建て替え・借主変更を前提にした第三者買取」の可否を打診
ホームワーク株式会社が、
- 借地権付き建物を一旦買い取り
- 地主と建て替え承諾・借主変更の条件（承諾料）を事前に合意
- 建物を解体し、新築プランを付けたうえでエンドユーザーへ販売

【結果】

借地人：
- 老朽化リスクを抱えたまま住み続けるのではなく、
  所沢駅近くの分譲マンションへ住み替え
- 借地権の価値をできるだけ反映した買取金額で現金化
地主：
- 安定した借地契約を継続
- 建て替えにより、土地の資産価値アップ

事例②：相続した借地アパートを、底地ごとまとめて整理（同時売却スキーム）

エリア：小手指駅徒歩圏の住宅街
状況：
- 先代が借地に建てた木造アパートを相続
- 入居率低下・大規模修繕が必要な状態
- 地主側も高齢で、「底地を子ども達に分けたくないので、まとまるなら手放したい」という希望

【課題】

借地権だけ／底地だけを個別に売ると、買い手が限られ条件が悪くなりやすい
アパート再生にはかなりの修繕費が必要で、個人オーナーでは負担が重い

【対応（スキーム例）】

借地人・地主双方の意向と家族状況を整理
「完全所有権にまとめてから、第三者へ売却」という方針で合意
ホームワーク株式会社が、
- 借地権＋底地を同時に買い取り
- アパートの一部をリノベーションし、一部を解体して戸建て用地に分割
- 完全所有権の宅地・リノベ済みアパートとして再販売

【結果】

借地人：
- 将来の修繕負担・空室リスクから解放
- 相続人間で現金を分けられ、遺産分割がスムーズに
地主：
- 複雑な底地を整理し、まとまった現金で相続対策
- 子ども世代に「管理の手間がかかる不動産」を残さずに済んだ

所沢市の借地権買取でかかりやすい主な費用

1. 契約・登記整理に関する費用

相続登記費用（借地権・底地いずれかの名義が先代のままの場合）
名義変更登記費用
司法書士報酬

→ これらを「売主負担にするのか」「買取業者が条件に織り込むのか」で、
　手取り額が変わります。早めにシミュレーションしておくことが大切です。

2. 建物解体・測量・境界確定の費用（必要な場合）

老朽化建物の解体費用
土地の分筆・道路後退（セットバック）が必要な場合の測量費用

所沢市では、古い住宅地で境界があいまいな区画も見られるため、

「今は問題になっていないが、売却時に測量が必要になる」
「境界立ち会いに時間がかかる」

といったことも想定されます。

3. 税金（譲渡所得税・住民税）

借地権・底地を売却して利益が出た場合、譲渡所得税・住民税がかかります。
取得時期・取得価格・相続の有無・各種特例の適用状況によって税額が異なるため、
具体的な数字は税理士による試算が必要です。

4. 専門家費用（弁護士・税理士・不動産会社など）

契約解釈に争いがある場合 → 弁護士
税金の影響を事前に把握したい場合 → 税理士

ホームワーク株式会社では、案件の難易度に応じて連携専門家を紹介し、
「どこからが有料相談になるか」「費用対効果が見合うか」も含めてご案内しています。

所沢市での借地権買取の進め方（6ステップ）

① 目的と優先順位をはっきりさせる

とにかく早く現金化したいのか
条件が良くなるなら時間がかかってもよいのか
ご自身の老後・ご家族の相続を見据えて整理したいのか

「なぜ今、借地・底地を動かしたいのか」を整理すると、
おすすめできるスキームが絞られます。

② 手元資料と現況を整理する

借地契約書・覚書・更新書類
登記簿謄本（借地権・底地・建物）
固定資産税の納税通知書
建物の図面や簡易な間取りメモ

など、「今あるものだけ」で構いません。
足りない資料は、ホームワーク株式会社や司法書士と協力して集めていきます。

③ 現実的な「買取の可能性」と方向性を把握する

借地権だけ売る現実性はどの程度か
地主／借地人のどちらが、どの程度の譲歩をすればスムーズに進むのか
借地権＋底地セットでの整理が向いているのか

といった「可能性の全体像」を把握します。

この段階では、「まだ売るかどうか決めていない」という状態でも問題ありません。

④ 地主・借地人との意向調整（必要な場合）

借地人からのご相談 → 地主側の意向確認
地主からのご相談 → 借地人側の希望・事情のヒアリング

を行い、

双方が絶対に譲れない条件
実は柔軟に対応できる条件

を整理します。

第三者（ホームワーク株式会社など）が間に入ることで、

直接言いづらいことも、クッションを挟んで伝えられる
金額・条件を“相場”や“法的ルール”を根拠に冷静に話しやすい

というメリットがあります。

⑤ スキームと条件の最終決定

借地権のみの買取
底地のみの買取
借地権＋底地を同時にまとめて買取

などの選択肢ごとに、

買取金額の目安
解体・測量・登記などの費用負担
契約〜決済までのスケジュール

を比較し、一番納得度の高い案を決めます。

⑥ 契約・決済・その後のフォロー

売買契約書・重要事項説明書の作成
決済当日の段取り（代金授受・鍵の引渡し・登記申請）
地代の精算・借地契約の終了手続き／条件変更手続き

までを完了させます。

ホームワーク株式会社では、

決済後の解体・リフォーム・活用プラン
近隣への配慮（工事・再活用時の説明）

までを含めてサポートできるため、
「売ったあとのこと」まで見通しを持ちながら整理を進めることができます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（所沢市周辺エリアで借地・底地を含む不動産再生・リフォームを多数手がける会社）

「所沢市の借地権買取は、
“相場を知ること”よりも先に“契約の中身を見える化すること”が何より大切です。

同じ所沢市内でも、

契約が旧借地法か借地借家法か
契約書が残っているかいないか
地主さん・借地人さんが、今後どうしたいと考えているのか

によって、取れる選択肢も、成立しやすい条件もまったく変わります。

私たちが間に入るときに意識しているのは、

法律や数字だけでなく、お互いの“これまでの付き合い”にきちんと配慮すること
借地人・地主・将来の買主、それぞれにとって無理のない着地点を探すこと

です。

借地・底地の問題は、
『いつかやらなきゃ』と思いながら先送りされがちですが、
早めに動くほど、選べるスキームの幅は広がります。

『この借地は売れるのか？』『地主さん（借地人さん）に何て切り出せば良いか分からない』
という段階でも構いません。

まずは“状況整理の相談”から、一緒に始めていきましょう。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 所沢市の借地権は、地主にしか売れないのでしょうか？
A. いいえ、ケースによっては第三者（一般の購入希望者や買取業者）が借地権を購入することもあります。ただし、契約内容・建物の状態・地主の意向などによって成立のしやすさが変わるため、事前の契約整理が不可欠です。

Q2. 借地契約書を紛失してしまいました。それでも相談できますか？
A. 相談自体は問題なく可能です。地代の領収書や固定資産税通知書などから契約の一部を推定したり、地主側が契約書を保管しているケースもあります。ホームワーク株式会社が司法書士等と連携しながら、一緒に確認を進めていきます。

Q3. 地主との関係が悪く、直接話したくありません。それでも買取は進められますか？
A. 可能です。第三者であるホームワーク株式会社が窓口となり、双方の意向を整理しながら条件調整を行うことができます。委任状などの手続きを行えば、できるだけ直接のやり取りを避けて進めることも可能です。

Q4. 借地権付きの古家を相続しました。解体してからでないと売れませんか？
A. 必ずしも解体が前提ではありません。建物の状態や再利用の可能性によっては、現況のままでの買取もあります。解体費用をかける前に、「解体した場合／しない場合」のシミュレーションをしてから判断することをおすすめします。

Q5. 底地（地主側）の立場ですが、借地人に話を切り出すタイミングが分かりません。
A. 「相続前に整理したい」「地代が見合っていないと感じている」といった段階で一度ご相談いただくのが良いタイミングです。直接お伝えしづらい内容も、第三者を通すことでスムーズに対話を始められるケースが多くあります。

Q6. 借地権を売却した場合、税金はどれくらいかかりますか？
A. 借地権・底地の売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税が課税される可能性があります。取得時期・取得費・相続の有無・各種特例によって税額が大きく変わるため、具体的な数字は税理士にシミュレーションしてもらうのが安全です。

Q7. 所沢市の借地権割合や路線価は、買取価格にどの程度影響しますか？
A. 借地権割合や路線価は、あくまで「評価の考え方」のベースです。実際の買取価格は、契約条件・建物の状態・再活用のシナリオ・市場ニーズなど、多数の要素を加味して決まります。目安としては有用ですが、そのまま実勢価格とはなりません。

Q8. 借地のままリフォームして住み続けるか、今のうちに売るかで迷っています。
A. それぞれの選択肢について、