草加市の借地権買取｜成立条件を左右する契約内容の分岐

2026年2月18日

【結論】草加市の借地権買取は「契約内容の分岐点（旧借地法／現行法・更新履歴・承諾条件）」を読み解けるかどうかで、そもそも成立可否と金額が大きく変わる

埼玉県草加市で借地権の買取（＝借地権付き建物の売却／地主による借地権買い取り／第三者への売却）を検討するとき、
最初に多くの方がつまずくのは、次のような点です。

そもそも「借地権だけ」を第三者に売れるのか
地主がOKと言うかどうかが不安で、一歩目が踏み出せない
古い契約（旧借地法）で、契約書もよく分からない

草加市のように、昔からの住宅地＋地主・借地人の関係が色濃く残るエリアでは、

契約開始時期（旧借地法か現行の借地借家法か）
更新のしかた（書面か口頭か・更新料の有無）
建て替え・名義変更・転貸の承諾条件

といった**「契約内容の分岐」が、そのまま借地権買取の可否と金額に直結**します。

この記事では、草加市での借地権買取について、

なぜ契約内容の一行・一文で条件が分かれてしまうのか
実務上「買取がスムーズに進みやすい契約」と「ハードルが高い契約」の違い
買取を前提に、地主・借地人・第三者がどう整理を進めるべきか

を、リフォーム・再生と訳あり不動産を多く扱うホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ草加市の借地権買取では「契約内容」が結果を左右しやすいのか

契約ごとの“個別事情”が強く、画一的な相場が通用しにくいから

草加市には、

昭和40〜60年代から続く旧借地法時代の契約
その後、更新を重ねながら実質的に条件が変わってきた借地
平成以降に結ばれた、現行法ベースの借地契約

が混在しています。

さらに、

「契約書が見つからない」「覚書だけ」「口頭で更新」
地主側も高齢で、子世代が出てきている

といった事情が重なり、「同じ草加市の借地権」でも契約内容がバラバラです。

借地権買取は、

契約期間・更新のルール
地代・更新料・承諾料の取り決め
建て替えや名義変更の条件

など、契約の中身によって

地主の権利（解約しやすさ・条件交渉の余地）
借地人の立場（継続しやすさ・譲渡しやすさ）

が変わるため、「借地権割合〇％だからこの価格」という単純な話になりません。

借地権だけ・底地だけ・同時売却…スキームごとに“必要条件”が違うから

草加市での借地権買取には、主に次のようなパターンがあります。

借地人 → 第三者（個人・業者）に借地権を売る
借地人 → 地主に借地権を売り、地主側に完全所有権をまとめてもらう
借地人・地主 → 第三者に「借地権＋底地」を同時売却する

それぞれで、

地主の承諾が必須かどうか
借地契約の条件を変更する必要があるかどうか
契約書・覚書の再整理が必要かどうか

といった「成立条件」が違います。

契約内容によっては、
・①のパターンは難しいが②なら現実的
・②は無理でも③ならまとめられる
といった“スキームの分岐”が起きるため、
最初に「契約の読み解き」が欠かせません。

草加市の借地権・契約内容で“分岐点”になりやすい3つのポイント

分岐① 旧借地法か、借地借家法か（契約開始時期と更新状況）

まず確認すべきは、

契約開始日（昭和か平成以降か）
契約書に記載されている「法令」や「期間」の扱い

です。

**旧借地法契約（平成3年3月31日以前に開始・更新されたものが多い）**の場合：

借地人の保護が強く、「正当事由」がないと地主側からの解約が難しい
建物所有が続く限り、基本的には更新され続ける前提
その分、地主から見ると「縛りが強い」契約になりやすい

→ 買取時には、

借地権の権利性が強く評価される一方で、
地主にとっては「ここで整理するチャンス」でもあり、
買取スキームによって交渉の温度感が変わります。

借地借家法（現行法）ベースの契約の場合：

期間や更新の取り決めが比較的明確
一定の条件で契約終了を検討しやすい
借地条件も比較的整理されているケースが多い

→ 第三者への買取・一括整理ともに、スキーム設計がしやすい傾向があります。

ポイント

「いつから借りているのか」「その後、いつ・どのように更新したか」
　を年表にするだけでも、分岐点が見えやすくなります。

分岐② 更新・地代・承諾料に関する条項

次に重要なのが、

更新料の取り決め（有無・金額・支払い実績）
増改築・建て替え・名義変更時の承諾料の扱い
地代の改定ルール（何年ごと・どの基準で）

です。

借地権買取の場面では：

「この先も今の条件で続く」と地主が考えているか
「このままでは将来負担が重い」と借地人が感じているか

で、利害が大きく変わります。

例：

更新料が高額・支払い頻度が高い
→ 借地人にとって負担が大きく、「どこかで整理したい」という動機に
更新料なし・地代も長年据え置き
→ 地主にとって不利な条件に感じられ、「この機会に見直したい」という動機に

ここが「買取成立の追い風」になるケースもあれば、
逆に「どちらも譲らず膠着する」原因になるケースもあります。

分岐③ 名義・相続・底地側の権利関係

借地権者の名義と実際の居住者が一致しているか
地主（底地所有者）の名義は現役か、先代のままか
相続人が複数いて、連絡が取りやすいかどうか

も、実務上とても大きな分岐点です。

ありがちな草加市のケース：

借地人：父名義だが、実際に住んでいるのは子世代。父は他界。
地主：登記名義は祖父のまま。相続人が複数いて話がまとまりにくい。

この場合、

借地権側：相続登記・名義変更が必要になる
底地側：相続人全員の同意がないと売買契約が結びづらい

→ 権利関係を「整理してから買取」するのか、
　「整理も含めて買い取る業者」を選ぶのかで、大きく戦略が分かれます。

草加市で“買取が進みやすい借地権”と“条件が難航しがちな借地権”のイメージ

比較的進めやすいケース（例）

契約書・覚書が残っており、条件が大きくブレていない
借地人・地主ともに「いずれ整理したい」という方向性が共有できている
借地上の建物が老朽化しており、建て替え or 売却のタイミング
用途地域・接道条件が良く、「建て替え」「更地化後の再活用」のイメージが立つ

このようなケースでは、

借地権だけを第三者に売却する
地主が借地権を買い取り、完全所有権にまとめる
ホームワーク株式会社のような再生業者が借地権＋底地をまとめて買い取り、再活用

といったスキームの選択肢が広がります。

条件が難航しがちなケース（例）

契約書が見つからず、双方の記憶にもズレがある
地代滞納・更新料未払いなどのトラブル履歴がある
増築・改築が無断で行われており、法令面の整理も必要
地主側の相続が未了で、誰と話をすれば良いか不明瞭

こうしたケースでは、

まず権利関係・契約内容の「現状把握」から始める必要があり、
その整理作業自体に時間や費用がかかります。

それでも、

借地人・地主双方に「将来このままではまずい」という共通認識があれば、
ステップを踏めば買取・一括整理に進めるケースも少なくありません。

借地権買取を前提に、草加市でやるべき“契約内容の整理ステップ”

ステップ① 手元の資料と「事実」を洗い出す

まずは、手元にあるものを全て出します。

借地契約書（原契約書）
更新時の覚書・合意書
地代・更新料の領収書や通帳記録
建て替え・増改築時の承諾書

あわせて、口頭情報も含めて、

いつから借りているか（おおよそでも良い）
いつ頃、契約内容の話をしたか（更新・地代の見直しなど）
地主との関係性（顔が見える間柄か、代替わりして疎遠か）

を時系列でメモにします。

ここで「完璧を目指さない」のがポイントです。
足りない部分は、専門家と一緒に補っていきます。

ステップ② 契約上の“分岐点”を専門家と読み解く

集めた資料をもとに、

旧借地法か、借地借家法ベースか
期間・更新のルールはどうなっているか
地代・更新料・承諾料の取り決めと、実際の運用にズレはないか

を整理します。

ホームワーク株式会社では、

宅地建物取引士
必要に応じて借地に詳しい弁護士・司法書士

と連携しながら、

借地人・地主それぞれの立場と権利
どのスキームなら現実的に買取・整理が進められるか

を「分岐図」のように整理することが多いです。

ステップ③ スキームごとに「成立条件」と「金額イメージ」を出す

主なスキームごとに、

借地人 → 第三者への借地権売却（地主承諾前提）
借地人 → 地主への借地権売却（完全所有権化）
借地人＋地主 → 第三者への一括売却（借地権＋底地）

について、

各スキームでの買取価格の目安
地代・更新料・承諾料の扱い
必要な登記・測量・解体などの費用
誰がどこまで負担するか

を試算します。

この段階で、

「地主が全く応じそうにないスキーム」
「借地人にとって現実的でないスキーム」

を削っていき、“現実的な候補”だけを残すイメージです。

ステップ④ 地主・借地人の意向調整と「落とし所」の形成

現実的な候補が見えた段階で、

借地人側の希望（価格・スケジュール・税金など）
地主側の希望（今後の活用・相続・地代収入への考え方）

をすり合わせていきます。

第三者（ホームワーク株式会社など）が間に入ることで、

感情的な対立を避けやすい
「相場」「法的ルール」を根拠として冷静な話し合いがしやすい

というメリットがあります。

ポイントは、「どちらかが一方的に得をする」案ではなく、
双方にとって“これなら飲める”というラインを探ることです。

ステップ⑤ 契約・決済・その後の再生（リフォーム・建て替えなど）

スキームが固まったら、

売買契約書・重要事項説明書の作成
相続登記・名義変更登記・借地権移転登記などの手配
解体・測量・リフォームなど、再生に向けた実務

を進めていきます。

ホームワーク株式会社では、
単に借地権を「買って終わり」ではなく、

解体・インフラ整備
戸建分譲・アパート建築・戸建賃貸などのプランニング
その後の販売・賃貸化

まで一貫して検討できるため、

「買取金額だけ」でなく、
「その後どう活用されるか」「近隣への影響」

といった点も含めて、地主・借地人双方にとって納得度の高い形を目指しやすくなります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（草加市・八潮市・三郷市エリアで借地・底地・再生リフォームを多数手がける会社）

「草加市の借地権買取は、
“立地の良し悪し”よりも“契約内容の分岐点をどう読み解くか”で結果が変わる、というのが現場の実感です。

契約書の一行
昔交わした覚書の一文
何となく続けてきた更新・地代の慣習

こうした“細かい条件の積み重ね”が、

借地人から見て『譲渡しやすいか・しにくいか』
地主から見て『ここで整理したいか・続けたいか』

を左右し、結果として

第三者への買取がスムーズに進む借地
地主との一括整理でないと前に進みにくい借地

の分かれ目になります。

私たちが大切にしているのは、

まず“事実”と“契約内容”を冷静に整理すること
そのうえで、借地人・地主それぞれの事情（相続・資金・将来像）を丁寧に聞き取ること
そして、『どのスキームなら、双方にとって一番無理が少ないか』を一緒に考えること

です。

『うちの借地は古いから無理だろう』『地主さんが難しそうだから諦めている』
というご相談の中にも、契約内容を一つひとつ紐解いていくと、
意外な“落とし所”が見つかるケースが少なくありません。

まずは、
・契約書や覚書があればそのコピー
・いつから・どのように借りているかのざっくりした年表
この2つだけでも構いませんので、
“契約内容の分岐”を整理するところから一緒に始められればと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 契約書が見当たりません。それでも借地権買取の相談はできますか？
A. 可能です。
地代の領収書・更新時のハンコを押した紙・古いメモなどから、
契約内容を“推定”できる場合もありますし、
地主側が契約書を保管していることもあります。
まずは分かる範囲の情報から整理していきましょう。

Q2. 旧借地法の契約だと、借地権買取のほうが有利になりますか？
A. 一般論として、旧借地法契約は借地人側の権利性が強く評価されやすい一方で、
地主側から見れば「どこかで整理したい」と考えることも多い契約です。
買取の有利・不利は、

契約内容の細部
地代・更新料のバランス
双方の事情（相続・資金計画）
によって変わるため、個別のシミュレーションが必要です。

Q3. 地主との関係が良くありません。第三者への借地権買取は難しいでしょうか？
A. 地主の承諾が必要なケースでは、たしかにハードルは上がります。
その場合、

地主への買取提案（借地権を地主に買い取ってもらう）
借地権＋底地の一括売却スキーム
を含めて検討することがあります。
第三者が間に入ることで、直接ぶつからずに整理を進められるケースもあります。

Q4. 建物がかなり老朽化しています。借地権の価値はほとんどないでしょうか？
A. 借地権の価値は、

建物の状態だけでなく
土地としてのポテンシャル（用途地域・接道・広さ）
によっても決まります。
老朽化していても「土地としての価値」が高い場合は、
借地権買取の余地が十分あることも多いです。

Q5. 地代を何年も据え置いてきました。これは買取に不利ですか？
A. 地代水準そのものが即「不利」というわけではありませんが、

地主が地代見直しを望んでいる
借地人が将来の負担増を懸念している
といった“温度差”があると、買取交渉に影響することがあります。
買取を機に「地代問題」をリセットする、という考え方もあります。

Q6. 借地権割合や路線価は、買取価格にどこまで関係しますか？
A. 路線価や借地権割合は、

税務評価
価格の「考え方」のベース
としては有用ですが、
実際の買取価格は、
契約内容（期間・更新・承諾条件）
土地の個別条件（形状・接道・用途地域）
建物の状態・再生コスト
などを総合して決まります。
あくまで「目安」として捉えるのが安全です。

Q7. 相続で借地権を引き継ぎました。すぐに買取を検討したほうが良いですか？
A. すぐに買取がベストとは限りません。

相続人の人数と意向
今後使う予定の有無
地代・更新料・将来の建て替え負担
などを踏まえ、
「保有」「売却（買取含む）」「地主との一括整理」
の選択肢を比較して判断するのが良いです。

Q8. 借地権を第三者に売る場合、地主の承諾が必ず必要ですか？
A. 多くの契約では、

譲渡（所有者変更）
賃借権の転貸
について地主の承諾条項が入っています。
ただし、内容・実務運用は契約ごとに違うため、
契約書を確認したうえで、
・どの範囲で承諾が必要か
・承諾料の取り扱いはどうするか
を専門家と一緒に整理する必要があります。

Q9. 草加市以外（八潮・三郷など）の借地権でも同じ考え方で良いですか？
A. 基本的な考え方（契約内容の整理・スキーム分岐）は同じです。
ただし、

土地の相場
用途地域・都市計画
借地権の歴史的背景
などはエリアによって異なるため、
個別エリアの事情も踏まえて検討する必要があります。

Q10. まずは何から相談すれば良いか分かりません。
A.

借地の所在地（草加市◯◯）
いつ頃から借りているか（だいたいの年代でOK）
契約書が手元にあるかどうか
この3点だけ教えていただければ十分です。