志木市の借地権買取｜成立しやすい条件と注意点

2026年2月19日

【結論】志木市の借地権買取は「契約内容の整理」と「地主・借地人双方の着地点づくり」ができれば成立しやすくなる

志木市で借地権の買取（＝借地権付き建物の売却／底地との同時売却／地主による借地権の買い取りなど）を検討するとき、
多くの方が最初に戸惑うのは次のような点です。

「そもそも借地権だけを売れるのか」
「地主がOKしないと何も進まないのではないか」
「古い契約のままで、本当に整理できるのか不安」

志木市は東武東上線沿線の住宅地として人気が高く、

昭和〜平成初期に契約した旧借地法時代の借地
相続で引き継いだが、契約書や権利関係があいまいな借地
駅近・準住居系など、借地でもポテンシャルの高い土地

が混在するエリアです。

このため、「成立しやすい条件」をきちんと整えれば、
通常の戸建てよりもスムーズに話が進むケースがある一方で、
契約の中身を整理しないまま動き出すと、交渉が止まりやすいという二面性があります。

重要なのは、

借地契約書・更新履歴などを整理して「ルール」を見える化すること
借地人・地主・買主（または買取業者）の3者で、
どこをゴール地点にするか（売却・統合・活用）を揃えること

です。

この記事では、志木市における借地権買取について、

成立しやすい条件
つまずきやすいポイントと注意点
実務的な進め方（契約整理〜買取成立まで）
ホームワーク株式会社の見解とFAQ

を分かりやすく整理します。

なぜ志木市の借地権買取は「契約整理」がカギになるのか

東上線沿線の「高い需要」と「古い契約」が重なっている

志木市は、

東武東上線「志木」駅・「柳瀬川」駅を中心とした人気住宅地
駅近・川沿い・幹線道路沿いなど、多様な立地条件
昭和40〜60年代に造成・分譲された借地付き住宅地も多い

という特徴があります。

その結果、

立地としては非常に魅力的
しかし、借地契約が古く、内容がバラバラ

という物件がよく見られます。

具体的には、

契約開始が旧借地法時代（平成3年以前）
契約書が簡易なもの／紛失している
更新は口頭だけで、書面や登記に反映されていない

といったケースです。

需要はあるのに、契約の中身が整理されていないため、
買取の可否や価格の判断が難しくなりがちなのが、志木市の借地権の難しさです。

借地権・底地それぞれの「期待値」がズレやすい

借地権買取の交渉では、

借地人（建物・借地権の所有者）
地主（底地所有者）
第三者の買主／買取業者

と最低3者が関わります。

志木市のように地価・利便性が高いエリアほど、

借地人：「立地がいいから高く売れるはず」
地主　：「底地も価値があるから安くは売れない」
業者　：「借地権・底地を統合しないとリスクが高い」

という 三者三様の期待値のズレが大きくなりやすい ため、

契約内容
地代・更新料などの条件
将来の活用方針

を、第三者（ホームワーク株式会社のような専門家）が間に入って整理することが、
「成立しやすいライン」を見出すうえで重要になります。

志木市で借地権買取が「成立しやすい」典型パターン

ここでは、志木市で比較的まとまりやすいパターンを整理します。
（個別条件で変わるため、あくまで“傾向”としてお読みください）

パターン① 駅徒歩圏・旧借地法・戸建て借地（建て替えor売却を検討中）

【典型的な状況】

志木駅・柳瀬川駅の徒歩圏
昭和40〜60年代に契約した旧借地法の借地
木造戸建てが老朽化し、建て替えか売却かで悩んでいる
子世代は別に自宅があり、将来住む予定がない

【成立しやすい条件】

借地契約書・更新の履歴がある程度残っている
地代が極端に低すぎない（適正〜やや低め程度）
地主が「借地を続けてもよいし、整理できるなら検討したい」というスタンス

このケースでは、

ホームワーク株式会社などが借地権を買取
地主と協議して建て替え承諾・地代・承諾料などを再設定
解体・新築・リノベーションなどを行ったうえで再販／賃貸

という流れで、借地人の「現金化」と地主の「契約安定化」を同時に実現しやすくなります。

パターン② 相続した借地権付きアパートを、借地権＋底地まとめて整理

【典型的な状況】

志木市内の駅徒歩圏・バス便良好エリアの一棟アパート
親が借地上にアパートを建て、子世代が相続
老朽化・空室増加で「修繕して続けるか、売るか」で迷っている
地主も高齢で、底地の整理・相続を意識している

【成立しやすい条件】

借地権者・地主ともに
「将来的には完全所有権の土地建物として整理してもよい」というスタンス
賃貸ニーズ・立地条件から見て、
アパート建て替え・再開発の余地がある

この場合、

借地人・地主と個別に意向を確認
ホームワーク株式会社が、借地権＋底地をセットで買取
アパートを
- 全面リノベーションして賃貸継続
- 建て替え・区画整理して戸建て用地として分譲
  など、出口戦略を組む

といったスキームが取りやすく、借地人・地主双方にとって相続対策にもなる整理がしやすくなります。

パターン③ 地主による借地権買い取り（親族居住・活用前提）

【典型的な状況】

地主の親族が近隣に住んでおり、将来的に土地を自由に使いたい
借地人側は子世代が志木市外に移住しており、「売って整理したい」
借地期間は長く、借地人・地主の関係性は比較的良好

【成立しやすい条件】

地主に一定の資金力があり、借地権購入が現実的
借地権割合・地代の水準について、話し合いの余地がある

このケースでは、

ホームワーク株式会社などが「評価のものさし」を示しつつ、
借地権割合・路線価・類似事例などを参考に話し合いをサポート

することで、相場とかけ離れない妥当な金額での地主買い取りが成立しやすくなります。

志木市で借地権買取が「つまずきやすい」ポイントと注意点

注意点① 契約書・覚書が見当たらないまま話を進めてしまう

「昔の契約書が見つからない」
「更新のとき、何度かハンコを押した気がするが保管していない」

といった状況のまま、

いくらで売れるか
誰が買えるか

という話に入ってしまうのは危険です。

理由

旧借地法か借地借家法か
契約期間・更新条件
建て替え・増改築の承諾条件

が分からないと、

買取業者としてもリスクが読めない
地主側も「本当にこれで大丈夫か」と不安になる

ため、条件が折り合っていても、最後の詰めで止まる要因になります。

→ まずは、見つかる限りの書面を集め、地主側にも確認を取りながら「現時点で有効な条件」を整理する必要があります。

注意点② 相続未登記・名義の不一致を放置している

志木市でもよくあるのが、

借地権：登記名義は親のまま、実際に話をするのは子
底地　：地主が亡くなっており、相続登記が済んでいない

というパターンです。

この状態でも日常の地代支払いは続けられますが、

借地権の売却
借地権・底地の買取・統合
建て替え承諾の正式な契約

など「大きな契約行為」をする際には、
誰が権限を持っているのかを明確にしておく必要があります。

→ 場合によっては

相続登記
代表者の決定
委任状の取り付け

が先行作業として必要になり、ここを後回しにすると 買取のスケジュールが大きくずれ込むリスクがあります。

注意点③ 地代・更新料・承諾料など「お金の条件」の整理が曖昧

昔から地代を値上げしていない
更新料をもらったりもらわなかったりしている
建て替え時の承諾料について口頭でしか話していない

といったケースでは、

地代水準が本来の相場とかけ離れている
過去の支払い実績と、将来の条件が噛み合わない

ことになり、買取価格の評価がブレる要因になります。

→ 不動産会社・司法書士・必要に応じて弁護士と連携しながら、

「過去は過去」として、将来に向けた妥当な条件をすり合わせるのか
過去の実績にできる範囲で寄せていくのか

といった “整理の仕方” そのものを決めることが重要です。

志木市での借地権買取の進め方（ホームワーク株式会社のケース）

ステップ① 事実関係のヒアリング・資料の収集

まずは、借地人・地主いずれの立場からでもよいので、

借地の所在地・面積・建物の概要
契約開始時期・更新の有無
地代・更新料・承諾料などの条件
手元にある契約書・覚書・領収書

を確認します。

ポイント

「全部完璧にそろっていなくても大丈夫」です。
足りない部分は、地主側・法務局・管理会社などから、専門家と一緒に確認していきます。

ステップ② 契約内容の整理（旧借地法か・借地借家法か・期間・権利関係）

収集した資料とヒアリング内容をもとに、

旧借地法／借地借家法のどちらが適用か
現在の契約期間・満了日・更新履歴
借地権者・地主それぞれの名義・相続状況
地代・更新料・承諾料など、お金の条件

を整理します。

ここで 「何が分かっていて、何が不明なのか」をはっきりさせることが、
後の買取条件検討の土台になります。

ステップ③ 「成立しやすいシナリオ」の洗い出し

ホームワーク株式会社では、次のような複数シナリオを検討します。

借地人 → ホームワークが借地権を買取り、その後地主と条件整理
地主　 → ホームワークが底地を買取り、その後借地人と調整
借地人＋地主 → ホームワークが借地権＋底地を一括買取り、完全所有権にして再活用

それぞれについて、

想定買取価格のレンジ
解体・リフォーム・測量・登記などにかかるコスト
スケジュール（いつ現金化できるか）

をシミュレーションし、「どのシナリオなら現実的か」を見極めます。

ステップ④ 地主・借地人双方の意向すり合わせ（必要に応じて同席）

借地人側からのご相談 → 地主側の意向・将来方針の確認
地主側からのご相談 → 借地人の住み替え予定・相続方針などのヒアリング

を行い、

誰が最終的に土地建物をどうしたいか
それぞれが「ここまでは譲れる」というライン

をすり合わせていきます。

第三者（ホームワーク）が間に入るメリット

感情的な問題を避けて、条件に話を集中しやすい
法律・評価・税務の観点から、中立的な提案ができる

ステップ⑤ 条件調整・具体的な買取契約へ

シナリオと意向が見えてきたら、

買取価格・支払い条件
解体・リフォーム・測量などの費用負担
名義整理・相続登記・借地契約の終了／継続方法

を具体的に決め、売買契約へと進みます。

司法書士・必要に応じて弁護士・税理士と連携し、

契約書・特約条項
所有権移転・抵当権抹消などの登記手続き

までワンストップでサポートします。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（志木市・新座市エリアで借地・底地を含む不動産再生とリフォームを手がける会社）

「志木市の借地権買取のご相談は、

『古い契約で、何から手をつけて良いか分からない』
『地主（借地人）にどう話を切り出して良いか分からない』

という段階から始まることがほとんどです。

多くの方が、“借地だから売れない”“地主との関係があるから動かせない”と考えがちですが、
実際には、

契約内容を整理する
地主・借地人それぞれの本音（将来どうしたいか）を確認する
専門家を交えて着地点を設計する

というプロセスを踏めば、
『まったく動かない』案件はそれほど多くありません。

大事なのは、“いきなり価格の話から入らないこと”です。
価格の前に、

どんなルールのもとで
誰がどの権利を持っていて
これから10年・20年先をどうしていきたいのか

という“前提”を整理する必要があります。

ホームワーク株式会社では、

借地権だけの売却
借地権と底地の同時整理
一旦当社が買取ってからリフォーム・建て替え・再販する

など、複数の選択肢を数字ベースで比較したうえで、
『ご家族にとっていちばん無理のない整理の仕方』を一緒に考えるようにしています。

『志木市の借地をどうするか、家族内でも話題に出しづらい』
という段階のご相談も多いので、
まずは“現状の棚卸し”からでもお気軽にご相談いただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 志木市の借地権は、地主にしか売れませんか？
A. いいえ、地主以外の第三者（一般の買主・買取業者）が借地権を購入するケースもあります。ただし、契約内容や建物の状態、地主の意向によって成立可能性は変わるため、まずは契約整理とヒアリングが重要です。

Q2. 借地契約書を失くしてしまいました。それでも買取相談はできますか？
A. 相談自体は可能です。

手元の資料（領収書・古いメモ・更新時の書面など）
地主側が保管している契約書
法務局・市役所で確認できる情報
を組み合わせて、現在有効と考えられる条件を推定していきます。

Q3. 地主との関係があまり良くありません。それでも買取は進められますか？
A. 状況によりますが、第三者（ホームワーク株式会社など）が間に入ることで、

直接感情的なやりとりを避ける
条件面だけに話を集中する
ことができるケースも多くあります。委任状などの手続きを通じて、直接会わずに進める方法も検討できます。

Q4. 借地権付きの古家を相続しました。解体して更地にしてからでないと売れませんか？
A. 必ずしもそうではありません。

現況のまま「建物付き借地権」として買取・売却する
解体費込みの条件で業者に買い取ってもらう
といったスキームもあります。解体前に「解体あり・なし」の両方のシミュレーションを取ってから判断するのがおすすめです。

Q5. 底地（地主側）だけを売りたいのですが、可能ですか？
A. 借地人の同意状況や契約条件によりますが、底地だけを投資家などに売却するケースもあります。ただし、その後の借地契約の相手が変わるため、借地人への説明や将来の方針も踏まえた検討が必要です。

Q6. 借地権を売却・買取してもらった場合、税金はどうなりますか？
A. 借地権・底地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税が発生する可能性があります。取得時期・取得価格・相続の有無・各種特例によって税額は変わるため、具体的な数字は税理士にシミュレーションしてもらうと安心です。

Q7. 借地権をリフォームして住み続けるか、今のうちに売るか迷っています。
A.