【結論】越谷市の借地権買取は「契約の中身」と「地主・借地人・買主それぞれの出口整理」ができているかで決まる
越谷市で借地権付き不動産（借地権付き戸建て・アパート・店舗など）の
売却・買取を検討するとき、多くの方が最初に迷うのは、
- そもそも「借地権だけ」を売れるのか
- 地主に買い取ってもらうべきか、第三者に売れるのか
- 古い契約（旧借地法）のままでも手放せるのか
といった「成立するかしないか」の線引きです。
越谷市は、
- 昔からの農地・農家の土地を借りて建てた住宅やアパート
- 高度成長期〜バブル期に結ばれた旧借地法時代の契約
- 土地区画整理や開発によって周辺環境がガラッと変わったエリア
が入り混じっており、「契約ごとの個別性」が非常に高い地域です。
そのため、借地権の買取が成立するかどうかは、
- 契約書・覚書に何が書いてあるか（契約条件）
- 更新や地代改定をどう運用してきたか（運用実態）
- 借地人・地主・買取側の「出口イメージ」がどれだけ揃えられるか
という「契約条件の分岐」を、どこまで丁寧に整理できるかで大きく変わってきます。
この記事では、越谷市エリアでの借地権買取について、
- なぜ成立可否の判断が難しくなりやすいのか
- 成立を左右する「契約条件の分岐点」
- 実際にあったパターン別のイメージ事例
- リフォーム・不動産再生を得意とするホームワーク株式会社が考える進め方
を整理して解説します。
なぜ越谷市の借地権買取は「契約次第」で結果が変わりやすいのか
地域特性：古い借地契約と新しい住宅地が混在
越谷市は、
- 旧来の農地・宅地に長期の借地として住宅を建てたケース
- 土地区画整理事業で整備された住宅地に、借地付き戸建て・アパートを建てたケース
- 北越谷・越谷・新越谷・南越谷・せんげん台周辺など、駅ごとに事情が違うエリア
が混在しています。
その結果、
- 契約開始が昭和40〜60年代の「旧借地法」時代
- 契約書が簡易な覚書1枚だけ
- 更新時は口頭合意のみで書面がない
- 地主側は先々代名義のまま、相続登記が未了
といった「典型的な難しさ」を抱えた借地が少なくありません。
「売れるかどうか」が“相場”ではなく“契約の中身”で決まる
普通の所有権の不動産と違い、借地権の場合は、
- 契約期間・更新条件
- 地代・更新料・承諾料の取り決め
- 建て替え・譲渡・転貸の禁止／承諾条件
- 契約書の有無・覚書の内容・運用の実態
といった「契約の中身」が、
そのまま買取の可否・価格・スキームを左右します。
つまり、
「越谷市の借地権はだいたいいくらで売れる」
という“相場感”ではなく、
「この契約内容なら、どんな形なら売れる可能性があるか」
という“個別判断”が必要になります。
成立可否を左右する「契約条件の分岐点」
ここからは、越谷市で借地権買取を検討する際に、
ホームワーク株式会社が必ず確認する「契約条件の分岐」を整理します。
分岐① 旧借地法か、借地借家法か（契約開始時期）
- 契約開始が1992年（平成4年）以前 → 多くは旧借地法
- 契約開始がそれ以降 → 借地借家法（新法）である可能性が高い
【何が変わるか】
- 更新のルール（法定更新の扱い）
- 地主からの解約・更新拒絶のしやすさ／しにくさ
- 建て替え承諾の考え方
旧借地法は借地人保護色が強く、
- 借地権が“強い権利”として評価されやすい一方、
- 地主側の事情・再開発ニーズなどとの調整が難航しやすい
という側面があります。
買取の現場では、「どの法律の枠にいる契約か」を押さえないと、
そもそもの“出口のパターン”が組み立てられません。
分岐② 契約書・覚書・更新合意の「書面」がどれだけ残っているか
借地権買取の可否・価格を考えるうえで、
- 当初契約書
- 更新時の覚書・合意書
- 地代改定の書面
- 建て替え・増改築に関する承諾書
がどれだけ残っているかは、大きな分岐点です。
【書面が揃っている場合】
- 現在有効な契約条件を、比較的スムーズに確定できる
- 権利関係・期間・承諾条件を前提に、買取スキームを組みやすい
【書面がほとんどない場合】
- 地主・借地人双方の「記憶」や「慣行」に頼らざるをえない
- 予期せぬ主張の食い違いが出やすく、買取側としてもリスクを織り込んだ条件になりがち
→ 「契約書がない＝売れない」ではありませんが、
“売れる条件が厳しくなる・時間がかかる”方向に働きやすいのは事実です。
分岐③ 地代・更新料・承諾料など「お金の条件」の整理度合い
- 現在の地代（金額・支払い方法・滞納の有無）
- 過去の更新料支払い履歴
- 増改築・名義変更の承諾料の有無と支払い状況
これらが整理されているかどうかも、
借地権買取の可否・価格に直結します。
【整理されているケース】
- 「この条件でこの地代なら、現状維持前提での買取も検討可能」
- 「更新時期が近いので、その前提で価格やスキームを組もう」
【整理されていないケース】
- 長年地代が据え置きで、地主側が不満
- 更新料・承諾料について、双方の認識が食い違っている
→ この状態のまま第三者買取に進もうとすると、
途中で地主側の不満や交渉が噴き出し、頓挫するリスクが高まります。
分岐④ 借地人・地主の名義／相続状況
- 借地権者名義：
実際に住んでいる人と名義人が同じか - 地主（底地所有者）名義：
相続登記が済んでいるか／相続人が何人いるか
【よくあるパターン】
- 借地人：実際に住んでいるのは子世代だが、名義は親のまま
- 地主：名義は先々代のまま、相続人が多数・遠方在住
この場合、
- 買取の前提として、相続登記や名義変更が必要
- 交渉相手が複数になり、意思統一に時間がかかる
→ 「名義が整理されているかどうか」が、そのまま買取スケジュールに影響する分岐となります。
分岐⑤ 再建築性・用途地域・周辺ニーズ（出口の取りやすさ）
買取側（ホームワーク株式会社のような不動産・リフォーム会社）が最終的に見るのは、
- この借地上の建物や土地を、将来的にどう活用できるか
- 再建築が容易か、用途地域・容積率的に事業性があるか
- 越谷駅・北越谷駅・南越谷駅・せんげん台駅など、駅・路線との関係
です。
【再建築性が高く、需要も見込めるケース】
- 駅徒歩圏 or バス便でも生活利便性が高い
- 用途地域・容積率的に、戸建て・アパート・マンションなど再開発余地あり
- 前面道路が4m以上・整形地に近い
→ 借地権買取単体、もしくは借地権＋底地の同時買取など、
成立パターンの幅が広がりやすい。
【再建築に制約が多い・需要が限定的なケース】
- 再建築不可／道路付けが極端に悪い
- 市街化調整区域や、特殊用途地域
- 極端な狭小・変形地
→ 事業性を確保しづらく、
買取が難しい／条件がかなり抑えられる分岐となります。
越谷市で実際にあった借地権買取パターン（イメージ事例）
※実際の事例をもとにした「越谷市エリアでよくあるパターン」のイメージです。
個人が特定されないよう内容を一部加工しています。
事例①：駅徒歩圏の旧借地法・戸建て借地（越谷駅エリア）
- エリア：越谷駅徒歩圏の住宅街
- 状況：
- 昭和50年代に契約した旧借地法の借地
- 木造戸建て築40年超で老朽化
- 子世代はすでに別エリアにマイホームを取得済み
【分岐ポイント】
- 契約書はあるが簡潔で、更新覚書がない
- 地代は長年据え置きで、地主側に不満もあり
- 建て替えに関する取決めは口頭ベースのみ
【ホームワーク株式会社の対応イメージ】
- 借地人・地主双方からヒアリングし、実態を整理
- 地代・更新の運用実態をベースに、今後の条件を再設定する方向で調整
- ホームワーク株式会社が借地権を買取 → 地主と建て替え承諾・承諾料を合意
- 既存建物を解体し、戸建て用地として再生・販売
【結果】
- 借地人：老朽化した戸建て・借地を一括整理し、現金化に成功
- 地主：地代水準の是正と、将来にわたる安定借地収入の見通しを確保
事例②：相続した借地権付きアパート＋底地を同時整理（北越谷エリア）
- エリア：北越谷エリアの住宅地
- 状況：
- 親が借地上に建てた2階建てアパート
- 老朽化と賃料下落で収益性が低下
- 相続人は越谷市外在住で、賃貸経営に消極的
【分岐ポイント】
- 借地契約は旧借地法・相続人多数で意思統一が必要
- 地主側も高齢で、底地を現金化したい意向あり
- 建物は大規模修繕が必要な状態
【ホームワーク株式会社の対応イメージ】
- 相続人・地主それぞれと事情を整理
- 「借地権＋底地をセット」でホームワーク株式会社が買取る方向で合意
- アパートを一旦取り壊し、一部を戸建て用地・一部を賃貸住宅用に再開発
- 完全所有権の土地・建物として一般向けに販売
【結果】
- 相続人：将来の修繕・空室リスクから解放され、資産を分けやすい形で現金化
- 地主：底地整理と相続対策を同時に実現
事例③：契約書紛失・地代未整理の借地戸建て（せんげん台エリア）
- エリア：せんげん台エリアの戸建て住宅地
- 状況：
- 契約書が見当たらず、口頭での更新を繰り返してきた
- 地代の領収証も一部しか残っていない
- 建物は老朽化しているが、すぐの建て替えは難しい家計状況
【分岐ポイント】
- 書面がほとんどないため、「まずは事実確認と関係修復」から
- 地主側も高齢で、本人も契約内容を十分に覚えていない
【ホームワーク株式会社の対応イメージ】
- 借地人・地主双方と個別面談し、「事実」と「これからの希望」を整理
- 最低限の合意事項（地代・期間・譲渡承諾の方針）を、新たな覚書として作成
- 将来の買取可能性も視野に、「いまは維持・数年後に整理」という中長期プランを提案
【結果】
- すぐに買取成立とはならないものの、
契約条件の“地ならし”を行うことで、いざ売却・買取を検討する際の
「成立可否の不安」を大きく減らすことができたケース
越谷市での借地権買取の進め方（ホームワーク株式会社の基本ステップ）
① 目的と期限の整理：「なぜ今、借地を動かしたいのか」
まずは、価格よりも先に、
- 老朽化した家・アパートを整理したい
- 相続が発生した／近く発生しそう
- 住み替え・他エリアへの移住を考えている
- 地主・借地人どちらかが高齢で、このままでは不安
といった「目的」と、
- いつまでに結論を出したいか（1年以内／数年以内／急いでいない）
を整理します。
ここをはっきりさせることで、
「仲介で第三者に売る」「地主への売却」「業者買取」などの選択肢を比較しやすくなります。
② 契約書・覚書・領収書など、手元資料の洗い出し
- 借地契約書
- 更新覚書
- 地代の領収書
- 建て替え・増改築の承諾書
など、手元にあるものをすべて出してみます。
「揃っていない」ことが分かるのも重要な情報です。
不足分は、
- 地主側に保管されていないか
- 過去に関与した不動産会社・司法書士がいないか
なども含め、専門家と一緒に確認していきます。
③ 借地条件の整理（期間・地代・更新・承諾）
- 契約期間・更新履歴
- 現在の地代・支払い状況
- 更新料・承諾料の有無と支払い実績
- 増改築・譲渡に関する特約
を時系列で整理し、「現在有効なルール」と「実務上の慣行」の両方をまとめます。
ここまで来ると、
- 借地人から見た「このままでは苦しい点」
- 地主から見た「不満・不安」
が具体的に見えてくるため、買取スキームの検討がしやすくなります。
④ 名義・相続状況と、再建築性・用途地域の確認
- 借地人・地主の名義・相続人
- 用途地域・建ぺい率・容積率
- 前面道路・接道条件・再建築可否
- 越谷市内のどの駅・エリアか
を確認し、「最終的にどのような形の不動産として再生できるか」を検討します。
この段階で初めて、
- 借地権単体での買取
- 借地権＋底地の同時買取
- 借地人・地主双方の合意による、完全所有権化
といったスキームの“現実味”が見えてきます。
⑤ 借地人・地主双方の「出口イメージ」のすり合わせ
- 借地人は、最終的に借地権を手放したいのか／条件を変えて住み続けたいのか
- 地主は、底地を手放したいのか／条件是正をした上で継続したいのか
を、第三者（ホームワーク株式会社）の立場で整理していきます。
ここで大切なのは「誰か一方が得をして、誰かだけが我慢する」形にしないこと。
- 双方にとって「ギリギリ納得できるライン」を探る
- そのうえで、買取側（ホームワーク株式会社）がリスクを引き受ける部分を整理する
という流れで、成立可能性のある条件を組み立てます。
⑥ 条件整理が付けば、具体的な買取条件とスケジュールを提示
- 買取金額の目安
- 決済（現金化）までのおおよそのスケジュール
- 解体・測量・登記・残置物撤去など、費用負担の分担
を明確にしたうえで、最終判断をしていただきます。
越谷市での借地権買取で注意したいポイント
「契約が古くて分からないから売れない」と決めつけない
- 契約書が古い・見つからない
- 地代や更新料の記録がバラバラ
といった理由だけで諦めてしまうのは、もったいないケースが多くあります。
重要なのは、「分からないこと」を一つずつ「分かる状態」にしていくプロセスであり、
その作業自体が“買取成立に近づく作業”でもあります。
「地主に言いづらいから」と先送りにしない
- 地代が安いままだから、話を持ち出しにくい
- 建て替えや名義変更について、地主が厳しそう
といった心理的ハードルがある場合も、
第三者が入ることで、
- 感情的な対立を避けつつ
- 法的ルールや相場をベースにした話し合い
に持っていきやすくなります。
「借地権専門の激安買取」に飛びつかない
「借地権専門」「訳あり物件専門」をうたう業者の中には、
- 非常に低い価格での買取を提示し、
- その後の再開発・再販で大きな利益を出す
ビジネスモデルの会社もあります。
もちろん、それ自体が悪いわけではありませんが、
- 借地人・地主双方にとって「本当にそれがベストかどうか」
- 他の選択肢（部分整理・条件見直し・時間をかけた出口整理）がないか
を、中立的な立場の専門家と一度整理してから判断することをおすすめします。
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（越谷市周辺で借地・底地を含む不動産再生とリフォーム・買取を手がける会社）
「越谷市の借地権買取は、“相場”の話より先に“契約の中身”を見ていく必要があるケースがほとんどです。
同じエリア・同じ広さの借地でも、
- 契約書がきちんと残っているか
- 旧借地法か新法か
- 地代や更新料をどう扱ってきたか
- 借地人・地主それぞれの相続状況
によって、『できること』と『難しいこと』がまったく変わります。
私たちが大事にしているのは、
- いきなり“いくらで買い取れるか”という話に飛びつかず、
まずは契約条件と関係性の整理から始めること - 借地人・地主・買取側の3者が、それぞれどんな“出口”を望んでいるかを見える化してから、
成立しうるスキームを組み立てること
です。
『古い借地だからもう無理だろう』『地主に言いづらいから動けない』と感じている方ほど、
一度“契約条件の分岐”を一緒に整理してみることで、
思っていたよりも選択肢があることに気づかれるケースが多くあります。
越谷市で借地権や底地をどうするか悩んでいる方は、
“いますぐ売るかどうか”ではなく、
“どんな出口があり得るのか”を知るところからご相談いただければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 契約書が見つかりません。それでも借地権買取の相談はできますか？
A. 可能です。
契約書がない場合でも、
- 地代の支払い実績
- 過去の更新時のやり取り
- 地主側の保管資料
などから、契約内容を推定・整理していくことはできます。
「書面がない＝売れない」ではありません。
Q2. 旧借地法の借地は、買取しにくいのでしょうか？
A. 一概に「しにくい」とは言えませんが、
- 借地人保護色が強いぶん
- 地主側の理解・納得を得るための調整が必要
になることが多いです。
その分、スキームや条件を慎重に組む必要があります。
Q3. 地主とまったく話ができていません。それでも相談して良いですか？
A. 問題ありません。
最初は借地人側の情報整理だけを行い、そのうえで
- どのように地主へ話を持っていくか
- 誰が窓口になるか
などを一緒に考えていきます。
直接言いづらいことほど、第三者が入る意味があります。
Q4. 借地権だけを第三者に売ることはできますか？
A. 多くの場合、契約上は地主の承諾が必要です。
ただし、
- 地主にとってもメリットのある条件整理
- 将来の地代収入や土地活用の見通し
をセットで提案することで、承諾を得られるケースもあります。
地主へどう説明するかがポイントです。
Q5. 借地権の買取価格は、所有権よりどれくらい安くなりますか？
A. 一般論としては、借地権割合（例：路線価上の60〜70％など）が参考になりますが、
実際の買取価格は、
- 契約条件（地代・更新・承諾料など）
- 建物の状態・再建築性
- 用途地域・エリアの需要
によって大きく変わります。
「路線価×借地権割合」はあくまで考え方の一つです。
Q6. 借地権を買い取ってもらった場合、税金はどうなりますか？
A. 借地権の売却は、基本的には不動産の譲渡として扱われ、
利益（譲渡所得）が出た場合には、所得税・住民税がかかる可能性があります。
取得時期・取得価格・相続の有無・各種特例などによって税額は変わるため、
具体的には税理士へのご相談をおすすめします。
Q7. 借地権ではなく、底地（地主側）だけを売ることもできますか？
A. 可能な場合があります。
ただし、
- 借地人の同意状況
- 今後の借地契約の継続見通し
なども踏まえて検討する必要があります。
底地だけを投資家などに売却する事例もありますが、
将来の関係性も含めて慎重な判断が求められます。
Q8. 再建築不可の借地でも買取はできますか？
A. 条件次第ですが、
- 現状の建物を活かした賃貸
- 用途変更（倉庫・駐車場など）
などの事業性が見込めれば、検討の余地はあります。
ただし、再建築可の物件より条件は厳しくなりがちです。
Q9. 越谷市以外（春日部・草加・松伏など）の借地も一緒に相談できますか？
A. 多くの場合対応可能です。
周辺市町村は歴史的な借地も多く、
越谷市と似た課題（古い契約・相続・再建築性など）を抱えていることもよくあります。
まとめて整理することで、相続や資産全体のプランを立てやすくなります。
Q10. まず何から話せばいいか分かりません。初回相談では何が必要ですか？
A.
- 越谷市のどのあたりか（おおよその住所・最寄り駅）
- 借地に建っている建物の種類（戸建て・アパート・店舗など）
- いつ頃から借りている土地か（おおよその年代）
- 今、何に一番困っているか（老朽化・相続・地主との関係など）
この4点が分かれば十分です。
そこから一緒に「契約条件の分岐」を洗い出し、
- どのパターンなら買取・整理の可能性があるか
- 今やるべき“前さばき”は何か
を整理していきましょう。
不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。
【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
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