さいたま市岩槻区の借地権買取は可能か？交渉前に確認すべき条件

2026年2月23日

【結論】岩槻区の借地権買取は「契約内容・権利関係・出口」を整理できれば十分可能｜ただし“条件次第”の幅が大きい

さいたま市岩槻区で、

借地権付き戸建て・アパートを相続した
親の代からの借地で、将来どうするか悩んでいる
借地権を売って整理したいが、本当に買い手が付くのか不安

というご相談は少なくありません。

結論から言うと、岩槻区でも借地権の買取は十分に可能です。

ただし、その「可能かどうか」「いくらくらいか」は、

借地契約の中身（旧借地法か・現行借地借家法か）
地主（底地所有者）の意向・関係性
借地上の建物の状態・再建築のしやすさ
用途地域・接道条件など“土地としてのポテンシャル”

といった条件で、大きく振れます。

交渉に入る前に、

「契約でどう決まっているか」
「登記・名義・相続は整理できているか」
「最終的に誰が何を手に入れたいのか（出口）」

の3点を整理しておくことで、

買取そのものが現実的か
地主買取が向いているのか、第三者買取が向いているのか
どのくらいの条件なら成立しやすいか

を、かなり具体的に見通せるようになります。

この記事では、さいたま市岩槻区の借地権買取について、

「そもそも可能か？」が分かれる背景
交渉前に必ず確認しておきたい条件
岩槻区らしい借地のパターンと注意点
進め方と専門家（ホームワーク株式会社）の視点

を整理して解説します。

なぜ岩槻区の借地権買取は「条件次第」と言われるのか

岩槻区は「古い借地」と「新しい住宅地」が同居しているエリア

さいたま市岩槻区は、

旧城下町・古くからの農地由来の借地
区画整理された新興住宅地
調整区域に近い郊外エリア

などが混在しています。

そのため借地も、

昭和40〜60年代に契約した「旧借地法」時代の長期借地
平成以降の普通借地権・定期借地権
親族間で口約束から始まった、契約書があいまいな借地

など、同じ岩槻区でも契約内容がかなりバラバラです。

この「契約の個別性」が、

買取がスムーズにいく借地
そもそも整理から始めないと買取に乗れない借地

を分ける最大の要因になります。

「借地権だけで売る」か「底地とまとめて売る」かで話が変わる

借地権の買取と一口に言っても、実際には次のパターンがあります。

借地人が持つ「借地権」だけを第三者に売る
地主が「底地」を業者や投資家に売る
借地権＋底地をまとめて第三者に売り、完全所有権にしてしまう
地主が借地権を買い取って、土地建物を丸ごと自分のものにする

どのパターンが現実的かは、

地主が今後も土地を持ち続けたいのか
借地人（あなた側）が土地に執着があるのか
建物の状態・再建築の可能性・活用余地

によって変わります。

岩槻区では、

「地主も高齢なので、いずれ底地ごと手放したい」というケース
「借地人側はもう住む予定がなく、現金化したい」というケース

が増えており、③の「セットで整理」型が検討に上ることも少なくありません。

借地権買取の交渉前に「必ず確認したい5つの条件」

① 借地契約の内容（旧借地法か、借地借家法か）

まず一番の基礎はここです。

契約書を確認し、可能なら専門家と一緒に、

契約開始時期
契約期間・更新の履歴
契約更新時の書面（覚書など）の有無
「旧借地法」適用か、「借地借家法」適用か

を整理します。

これにより、

地主側からの解約のしやすさ／しにくさ
更新料・条件変更の交渉余地
建て替え・譲渡時の承諾の考え方

が変わるため、「借地権としての強さ・安定性」が見えてきます。

交渉の場では、

地主は「土地をどうしたいか」
借地人は「借地権をどう使いたいか／手放したいか」

を、この前提の上で話し合うことになります。

② 名義・相続・登記が整理されているか

岩槻区では実務上、

実際に住んでいるのは子世代だが、借地権名義は親のまま
地主側の名義が、先代・先々代のまま相続登記されていない
共有名義の一人がすでに亡くなっている

といったケースがよくあります。

買取を進めるには、

誰と契約すれば有効なのか
誰の同意が必要なのか

をはっきりさせる必要があるため、

借地権側の相続登記
底地側の相続登記（必要に応じて）

が「交渉前後にどこまで必要か」を整理することが重要です。

名義があいまいなまま話を進めると、

途中で法的に問題が出て、取引がストップする
想定外の手続き費用・時間が発生する

といったリスクがあります。

③ 建物の状態と「再建築のしやすさ」

借地権の買取では、「土地だけ」ではなく

借地上の建物の状態
将来的に再建築ができるかどうか

も大きな判断材料です。

確認したいポイント：

築年数・構造（木造／軽量鉄骨／RCなど）
再建築可能か（接道条件・用途地域・建ぺい率・容積率）
修繕履歴・老朽化の程度（雨漏り・傾き・シロアリなど）

建物が老朽化していても、

立地が良く、再建築で魅力的な戸建て・アパートが建てられる
リノベーションすれば、まだまだ使える

といったポテンシャルがあれば、買取ニーズは高まりやすくなります。

逆に、

再建築不可
建物もかなり傷んでいる

場合は、買取価格が「土地値以下（解体費用などを差し引いた水準）」に近づくことを覚悟する必要があります。

④ 地主との関係性と「意向」

借地権買取は、地主の意向が成否を大きく左右します。

事前に可能な範囲で、

地主は土地を今後どうしたいと思っているか
- 持ち続けたい
- いずれ底地ごと売りたい
- 次世代に引き継がせたい
借地を今後も続けたいと思っているか
建て替えや譲渡に対して、これまでどんなスタンスだったか

を把握しておくと、交渉の方向性が見えやすくなります。

よくあるパターン：

地主も高齢で、底地の管理が負担 → 「底地ごと整理」に前向き
地主が農家・地主業として土地保有にこだわり → 借地権買取には慎重

どちらのパターンかで、

「地主買取」で話すべきか
「第三者買取」＋地主との承諾交渉のセットで考えるべきか

が変わります。

⑤ 誰が最終的に何を手に入れたいのか（出口設計）

交渉前に整理しておきたいのは、「出口」のイメージです。

借地人側（あなた）の選択肢：

借地権を売って完全に手を引きたい
自分または家族が建て替えて住み続けたい
借地権付きアパートとして保有する／売却する

地主側の選択肢：

借地権を買い取り、土地建物をまとめて所有したい
底地ごと第三者に売りたい
現状の借地契約をできるだけ維持したい

これらを並べてみると、

借地権だけをあなた→業者へ売る
あなた＋地主→業者へまとめて売る
地主→業者へ底地だけ売り、あなたは借地権者として残る

など、複数の買取スキームが見えてきます。

岩槻区でよくある借地権買取パターン（イメージ）

※実際の案件を参考にした「よくある構図」のイメージであり、特定の個人情報は含みません。

パターン①：古い借地戸建てを、建て替え前提で第三者買取

エリア：岩槻駅からバス利用の住宅地
状況：
- 昭和50年代からの旧借地法借地
- 木造戸建てが老朽化し、雨漏りも発生
- 借地人は子世代が別の場所にマイホームを購入済み

【流れのイメージ】

契約内容・名義・相続関係の整理
地主に「第三者買取＋建て替え前提」の可能性を打診
ホームワーク株式会社のような会社が、
- 借地権を買取
- 地主と建て替え承諾・承諾料を合意
- 解体→新築プランを立て、完全所有権で再販

【ポイント】

借地人：老朽化リスクから解放され、借地権を現金化
地主：安定した新たな借地契約 or 土地利用が可能に

パターン②：相続した借地アパートを、借地権＋底地セットで整理

エリア：国道沿い・バス便エリア
状況：
- 親が借地上に建てた古いアパートを相続
- 空室増加・修繕費負担で子世代が悩んでいる
- 地主も高齢で、底地を手放したい希望

【流れのイメージ】

借地人・地主・双方の「将来の希望」をヒアリング
借地権＋底地をホームワーク株式会社等が一括買取
アパートをリノベ／建替え／一部戸建用地として再区画し再販

【ポイント】

借地人：アパート経営の負担から解放され現金化
地主：底地を一気に現金化し、相続整理も同時に進む

さいたま市岩槻区での借地権買取の進め方（6ステップ）

ステップ① 現状把握（契約書・登記・関係者）

まずは手元でできる範囲で、

借地契約書・覚書・更新合意書
登記簿謄本（借地権・建物）
固定資産税の納税通知書
相続関係（誰が相続人か・誰が実際に住んでいるか）

を揃え、「今どういう状態か」を整理します。

この段階では、
「全部そろっていなくても問題ありません」。
どこに何があるか分かるだけでも一歩前進です。

ステップ② 専門家への初回相談（状況整理）

借地・底地も扱える不動産会社・リフォーム会社
（例：ホームワーク株式会社）に、

物件の所在地・概要
借地の経緯（いつから・誰の名義で）
売却・整理を考えた理由

を伝え、「可能性の全体像」を整理してもらいます。

この段階で知りたいこと：

この借地権は“市場から見て”どういうポジションか
借地権だけ／底地だけ／セット売却のどれが現実的か
買取が見込めるのか、それとも仲介・活用が向いているのか

ステップ③ 地主の意向をヒアリング（直接 or 第三者を通じて）

自分で直接話した方が良いか
第三者に同席・代弁してもらった方が良いか

を相談しながら、地主の意向を確認していきます。

ポイント：

自分の希望（借地権を売りたい／住み続けたい）を正直に伝える
地主側の「今後どうしたいか」を否定せずに受け止める
具体的な金額・条件の話は、専門家と一緒に進める

感情的な対立を避けるためにも、専門家が間に入る価値は大きいです。

ステップ④ 買取スキーム・査定の検討

専門家とともに、

借地権のみ買取
借地権＋底地セット買取
地主側への底地買取打診（逆方向）

など、複数のスキームで、

買取価格の目安
関連費用（相続登記・名義変更・解体費用など）
スケジュール（いつ現金化できそうか）

をシミュレーションします。

数字だけでなく、「誰にどんな負担がかかるか」をセットで把握しておくことが大切です。

ステップ⑤ 条件調整・合意形成

借地人・地主・買取側の三者（＋場合によっては相続人）で、
条件をすり合わせていきます。

調整が必要になりやすいポイント：

買取価格の配分（借地権側・底地側の取り分イメージ）
建物の扱い（解体費用負担・残置物の処理など）
引き渡し時期・仮住まいの調整

ここでも、第三者として専門家が“通訳役”になることがスムーズな合意形成に役立ちます。

ステップ⑥ 契約・決済・その後の整理

売買契約書・重要事項説明書の作成
決済・登記（借地権・底地の名義移転）
借地契約の終了または条件変更の合意
引っ越し・原状回復など

までを進めます。

ホームワーク株式会社のように、

リフォーム・解体
再販・賃貸活用

まで一貫対応できる会社であれば、
「自分が手放した後、この土地・建物がどう使われるか」もイメージしながら進められます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（さいたま市・岩槻区周辺で借地・底地・再生リフォームを多数手がける会社）

「さいたま市岩槻区の借地権についてご相談を受けるとき、一番多い言葉が

『そもそも、こういう借地でも買い取ってもらえるんでしょうか？』

というものです。

お伝えしているのは、

“借地だから売れない”のではなく、
“契約や権利が整理されていないから可能性が見えにくい”だけであることが多い

ということです。

私たちがまずやるのは、

契約書・登記・相続関係の“現状整理”
地主さん・借地人さんそれぞれの“本音（今後どうしたいか）”の聞き取り
建物・土地の“再生余地・活用余地”の診断

です。

そのうえで、

借地権だけを買い取る
借地権＋底地をまとめて整理する
あえて売らず、リフォームや賃貸で活かす

といった複数の選択肢を並べ、
数字と将来像の両面から一緒に考えていきます。

『地主さんにどう切り出せばいいか分からない』
『自分の借地が、そもそも整理可能な状態なのか知りたい』

という段階でも構いません。
“買取できるかどうか”の前に、“何が整理できれば買取という選択肢が見えてくるのか”から、
一緒に整理していければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. さいたま市岩槻区の借地権でも、地主に買い取ってもらうことはできますか？
A. 地主の意向と資金状況次第ですが、「借地権を地主が買い取り、土地建物をまとめたい」というニーズは一定数あります。地主側にとっても、借地が続くよりシンプルになるため、提案の価値はあります。ただし、いきなり金額交渉をするのではなく、まず将来の方針を共有するところから始めるのが現実的です。

Q2. 借地契約書をなくしてしまいました。それでも買取相談は可能ですか？
A. 相談自体は可能です。地主側が契約書を保管している場合もありますし、固定資産税・地代の領収書・更新時の書面などから、ある程度内容を推測できることもあります。まずは手元にある資料を整理し、不足分をどう補うかを専門家と一緒に考えていきます。

Q3. 借地権付きの家を相続しました。相続登記が終わっていなくても買取の話はできますか？
A. 「買取できるかどうかの相談」は可能ですが、実際の売買・買取には相続登記が必要になります。ホームワーク株式会社のように司法書士と連携しているところであれば、任意売却・買取と並行して相続登記の段取りもサポートできます。

Q4. 再建築不可の借地でも、買取はあり得ますか？
A. 立地や建物の状態、賃貸需要などによっては、投資目的・収益目的で買取対象となるケースもあります。ただし、価格は「再建築可能な借地権」より大きく下がるのが通常です。まずは再建築の可否・可能性を不動産会社・建築士と一緒に確認することをおすすめします。

Q5. 地主との関係があまり良くありません。第三者を通して交渉することは可能ですか？
A. 可能です。借地・底地に慣れた専門家に間に入ってもらうことで、感情的な対立を避けながら条件面の話に集中しやすくなります。委任状などの手続きを行えば、直接顔を合わせる回数を最小限にすることもできます。

Q6. 借地権を第三者に売る場合、必ず地主の承諾が必要ですか？
A. 多くの借地契約では、「譲渡・転貸には地主の承諾が必要」と定められています。承諾がないまま譲渡するとトラブルのもとになるため、原則として地主との協議が必要です。一方で、承諾に関する法的ルールや判例もあるため、ケースによっては裁判所の許可など別ルートが検討されることもあります。

Q7. 借地権割合（路線価）は、買取価格のどのくらいの目安になりますか？
A. 借地権割合や路線価は、税務上の評価や価格算定の“理論的なベース”として参考になりますが、実際の買取価格は、